RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02688 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IQ5G

AV

TRIBUNAL DE COMMERCE DE NIMES

10 juin 2022 RG :2021J164

S.A.R.L. [11]

C/

[O]

[G]

Grosse délivrée

le 15 NOVEMBRE 2024

à

M^e Emmanuelle VAJOU M^e Bruno CHABADEL

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Commerce de NIMES en date du 10 Juin 2022, N°2021J164

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Claire OUGIER, Conseillère

Agnès VAREILLES, Conseillère

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. [11], Société à Responsabilité Limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nîmes, sous le numéro 423 915 628, poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social,

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

M. [R] [P] [O]

né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 9]

[Adresse 1],

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Bruno CHABADEL, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Michaël ASSOULINE, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Mme [X] [G]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 10] (67)

[Adresse 7]

[Localité 8]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 15 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 28 juillet 2022 par la S.A.R.L. [11] à l’encontre du jugement rendu le 10 juin 2022 par le tribunal de commerce de Nîmes dans l’instance n° RG 2021J164 ;

Vu la signification de la déclaration d’appel délivrée le 4 octobre 2022 à Madame [X] [G], intimée, par acte laissé en l’étude d’huissier ;

Vu la signification à Madame [X] [G] par l’appelante de ses premières conclusions du 25 octobre 2022, par acte laissé le 18 novembre 2022 en l’étude d’huissier;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 avril 2023 par la S.A.R.L. [11], appelante, intimée incidente, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les conclusions remises par la voie électronique le 23 janvier 2023 par Monsieur [R] [P] [O], intimé, appelant incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu la signification à Madame [X] [G] des conclusions de Monsieur [R] [P] [O], par acte laissé le 17 février 2023, en l’étude d’huissier;

Vu l’ordonnance du 15 mai 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 10 octobre 2024.

Sur les faits

Suivant jugement rendu le 20 juin 2012, le tribunal de grande instance de Nîmes a prononcé le divorce entre Monsieur [R] [O] et Madame [X] [G].

En vertu d’un mandat conféré le 9 janvier 2020 par Madame [X] [G]-[O], la SARL [11] a donné en location en meublé à des tiers une maison à usage d’habitation située à [Localité 4] (30), propriété de Monsieur [R] [O], pour une durée d’un an à compter du 1er septembre 2020.

Le 28 mai 2021, un congé a été donné aux locataires pour le 30 août 2021 et Monsieur [R] [O] a repris possession de son bien en septembre 2021.

Sur la procédure

Par exploit du 22 avril 2021, Monsieur [R] [P] [O] a assigné la société [11] aux fins de voir prononcer la nullité du mandat de gérance du 9 janvier 2020, et de tout mandat antérieur ou postérieur, ainsi qu’en indemnisation devant le tribunal de commerce de Nîmes.

Par exploit du 2 juin 2021, la société [11] a appelé en garantie Madame [X] [G].

Par jugement du 22 octobre 2021, le tribunal de commerce de Nîmes a ordonné la jonction des deux instances sous le numéro de répertoire général 2021J00164.

Par jugement du 10 juin 2022, le tribunal de commerce de Nîmes, au visa des articles 1301, 1231 et suivants, 1240 du code civil, :

«Dit et juge recevable et bien fondé l’appel en cause de Madame [X] [G] par la SARL [11],

Condamne solidairement la SARL [11] et Madame [G] [X] à payer à Monsieur [R] [O], la somme de 12.600 euros en remboursement des loyers perçus du 1er septembre 2020 au 30 août 2021, (déduction faite des frais de gestion de l’agence SARL [11]),

Déboute Monsieur [R] [O] de ses autres demandes ;

Condamne solidairement la SARL [11] et Madame [G] [X] à payer à Monsieur [R] [O], la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes, fins et conclusions contraires ;

Condamne solidairement la SARL [11] et Madame [G] [X] aux dépens de l’instance que le tribunal liquide et taxe à la somme de 90,62 euros en ce non compris le coût de la citation introductive d’instance, le coût de la signification de la présente décision, ainsi que tous autres frais et accessoires. ».

Le 28 juillet 2022, la société [11] a interjeté appel de cette décision aux fins de la voir réformer en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle dit et juge recevable et bien fondé l’appel en cause de Madame [X] [G].

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la S.A.R.L. [11], appelante, demande à la cour de :

« Le déclarant recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné solidairement la SARL [11] et Madame [G] [X] à payer à Monsieur [R] [O] la somme de 12.600 euros en remboursement des loyers perçus du 1er septembre 2020 au 30 août 2021, (déduction faite des frais de gestion de l’agence SARL [11]),

Condamné solidairement la SARL [11] et Madame [G] [X] à payer à Monsieur [R] [O], la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté toutes autres demandes, fins et conclusions contraires,

Condamné solidairement la SARL [11] et Madame [G] [X] aux dépens de l’instance que le tribunal liquide et taxe à la somme de 90,62 euros en ce non compris le coût de la citation introductive d’instance, le coût de la signification de la présente décision, ainsi que tous autres frais et accessoires,

— ainsi qu’en ce que le tribunal n’a pas fait droit à la demande de la SARL [11] de voir Madame [X] [G] la relever et garantir de toutes condamnations éventuellement mises à sa charge au profit de Monsieur [R] [O].

Ce faisant :

Réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL [11] à payer à Monsieur [R] [O], la somme de 12.600 euros, en remboursement des loyers perçus du 1er septembre 2020 au 30 août 2021 (déduction faite des frais de gestion de l’agence [11]), et la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

En conséquence, débouter Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions d’appel incident dirigées à l’encontre de [11].

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré valable le mandat de gérance du 9 janvier 2020, et en ce qu’il a débouté Monsieur [R] [O] de toutes ses autres demandes, notamment de dommages et intérêts,

Subsidiairement, réformer le jugement en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie de [11] à l’encontre de Madame [G]-[O],

Vu les articles 1146 anciens et suivants du code civil, et 1231 nouveaux et suivants du code civil,

En conséquence, accueillir cet appel en garantie, le dire recevable et bien fondé et condamner Madame [X] [G]-[E] à relever et garantir la SARL [11] de toutes condamnations éventuellement mises à sa charge au profit de Monsieur [R] [O] ;

Condamner Madame [X] [G]-[O] à payer à la SARL [11], une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Madame [X] [G]-[O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraction faite au profit de Maître Vincent Puech, avocat sur son affirmation de droit.

Reconventionnellement, condamner Monsieur [R] [O] à payer à la société [11] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [R] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraction faite au profit de Maître Vincent Puech, avocat sur son affirmation de droit.

En tout état de cause, débouter les intimés de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires outre appel incident. ».

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que Madame [X] [G] lui a donné le mandat en toute légalité, en vertu des règles de la gestion d’affaires. De plus, elle présente toutes qualité et capacité apparentes pour agir sur le logement dans lequel elle résidait et en sa qualité d’épouse de Monsieur [O]. Elle avait la jouissance du bien au moment de la signature du mandat. Monsieur [R] [O] a ratifié la location faite par son épouse, dans un mail du 10 mars 2021.

L’appelante indique qu’elle a parfaitement exécuté le mandat en versant l’intégralité des loyers perçus, avant résiliation du mandat, à Madame [X] [G]. Elle a proposé de reverser les loyers de février et mars 2021 à Monsieur [R] [O] qui a refusé de donner son relevé d’identité bancaire. Un chèque pour les loyers, déduction faite de la commission d’agence, et un chèque pour le dépôt de garantie ont été remis au conseil de Monsieur [R] [O] avec reddition des comptes de gestion, dans le cadre de la présente procédure. Après la résiliation du mandat, par assignation du 22 avril 2021, l’agence n’a plus encaissé aucun loyer.

L’appelante conteste avoir commis une négligence fautive. Le préjudice de jouissance invoqué par Monsieur [R] [O] n’existe pas; la maison n’a été louée qu’à compter du 1er septembre 2020 et Monsieur [R] [O] pouvait jouir de la maison jusqu’à cette date, sous réserve des droits de son épouse sur ce bien immobilier. Les époux ont perçu des loyers qui sont exclusifs d’un préjudice de jouissance. Monsieur [R] [O] n’a pas eu à expulser les locataires. Les travaux de rénovation que Madame [X] [G] a fait réaliser ne constituent pas un préjudice puisqu’ils contribuent à l’entretien et la sauvegarde du bien immobilier de Monsieur [R] [O] afin de maintenir sa valeur vénale.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, Monsieur [R] [O], intimé et appelant incident, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

« Prononcer la nullité du mandat de gérance n° 1239 en date du 9 janvier 2020 conclu par Madame [G] et [11] et de tout mandat antérieur ou postérieur

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du mandat et de prononcer la nullité du mandat,

Sur la responsabilité délictuelle de [11]

Réformer partiellement le jugement en ce qu’il a condamné solidairement [11] et Madame [G] à 12.600 euros,

En conséquence ,

Condamner [11] à payer à Monsieur [O] la somme de 29.002,13 euros

(32.400 ' 3.397,87) en réparation du préjudice de jouissance subi par le propriétaire du bien, Monsieur [R] [O], consécutif à la légèreté et aux négligences fautives de [11]

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de [11] au titre de la réalisation des travaux sans l’accord du propriétaire

Condamner [11] à payer à Monsieur [O] la somme de 15.000 euros en réparation de la faute délictuelle résultant de la réalisation des travaux

Et,

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de [11] et de Madame [G]

Condamner [11] à verser à Monsieur [O] la somme de 3.000 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

L’intimé réplique qu’il est divorcé de Madame [X] [G] depuis près de dix années; son courriel du 10 mars 2022 est postérieur à la découverte du mandat illégal et ne vise aucunement à le régulariser. La théorie du mandat apparent ne peut trouver application à l’égard d’une agence immobilière pour justifier la validité d’un mandat donné par une personne qui n’est pas propriétaire du bien. Cela constituerait la porte ouverte à tous les abus. Seul le propriétaire avait qualité pour donner mandat d’administrer son bien.

L’intimé souligne que l’agence n’a pas effectué la diligence la plus élémentaire que requiert son activité, à savoir, vérifier que son mandant est bien propriétaire du bien qu’il lui confie en gestion. Le mandat indique que Madame [X] [G] habite à [Localité 8] (83) et non dans la maison qu’elle a donné en gestion.

L’intimé rétorque qu’il a subi un préjudice de jouissance dans la mesure où il ne pouvait plus habiter dans son bien, plus y résider pendant ses congés, plus le louer et le vendre. Ce préjudice court à compter de la signature fautive du mandat. L’agence a décidé unilatéralement d’engager une entreprise pour qu’elle réalise des travaux dans la maison, sans l’accord du propriétaire.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

1) Sur la validité du mandat de gestion

L’article 219, alinéa 2, du code civil dispose qu’à défaut de pouvoir légal, de mandat ou d’habilitation par justice, les actes faits par un époux en représentation de l’autre ont effet, à l’égard de celui-ci, suivant les règles de la gestion d’affaires.

Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables en l’espèce, dès lors que lorsque Madame [X] [G] a donné mandat de gestion à l’agence immobilière, elle n’était plus l’épouse de Monsieur [R] [O] et ce, depuis près de huit années.

La gestion d’affaires régi par les articles 1301 et suivants du code civil suppose que l’acte accompli à l’insu ou sans opposition du maître de l’affaire, présente une utilité pour ce dernier.

En l’occurrence, la mise en location du bien immobilier de Monsieur [R] [O] n’a été faite que dans l’intérêt exclusif de Madame [X] [G] qui a perçu seule les loyers jusqu’à ce que Monsieur [R] [O] s’étonne auprès de l’agence immobilière, dans un courrier du 25 janvier 2021, que sa maison soit donnée à bail à un tiers.

La SARL [11], en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, a commis immanquablement une faute en ne vérifiant pas le titre de propriété de son mandant et sa qualité à agir. La théorie de l’apparence ne saurait être invoquée alors que l’agence immobilière avait le devoir professionnel de s’assurer de la réalité des pouvoirs de Madame [X] [G] avec laquelle elle contractait.

Madame [X] [G] n’était plus l’épouse de Monsieur [R] [O] depuis de nombreuses années et elle n’avait pas capacité pour consentir un bail sur le bien propre de ce dernier.

Dans son courrier électronique du 10 mars 2021, Monsieur [R] [O] a manifesté sa désapprobation face aux agissements de son épouse et lui a indiqué que la maison serait vendue, à l’issue du bail. De plus, l’agence immobilière précise elle-même, dans ses écritures, que le mandat de gestion donné par Madame [X] [G] a été résilié par Monsieur [R] [O], dans son assignation du 22 avril 2021. Il s’en suit que Monsieur [R] [O] n’a pas ratifié le mandat donné par Madame [X] [G] à l’agence immobilière mais a, au contraire, fait part de sa volonté d’y mettre fin au cours de son exécution, après qu’il ait été avisé de son existence.

Il convient, par conséquent, de prononcer la nullité du mandat de gérance du 9 janvier 2020 conclu par Madame [X] [G] avec la SARL [11] et de tout mandat antérieur ou postérieur.

L’agence immobilière n’est pas restée en possession des loyers versés par les locataires qui ont été transmis soit à Madame [X] [G] pour ceux de septembre 2020 à janvier 2021, soit à Monsieur [R] [O] pour ceux de février et mars 2021. Il résulte de l’extrait de compte produit que les honoraires de gestion que l’agence a perçus, en vertu du mandat annulé, ont été prélevés sur les loyers reversés à Madame [X] [G] qui en a donc seule supporté la charge. Les loyers postérieurs au mois de mars 2021 ont été payés directement par les locataires, sans l’intermédiaire de l’agence.

Pas plus en première instance qu’en appel, Monsieur [R] [O] n’a sollicité la condamnation de Madame [G] [X] à lui rembourser les loyers perçus de septembre 2020 à janvier 2021. Monsieur [R] [O] ne fonde ses prétentions que sur la responsabilité civile délictuelle de l’agence immobilière et ne forme pas de demande en restitution découlant de la nullité du mandat.

Le jugement critiqué sera, par conséquent, infirmé en ce qu’il a condamné solidairement la SARL [11] et Madame [G] [X] à payer à Monsieur [R] [O], la somme de 12.600 euros en remboursement des loyers perçus du 1er septembre 2020 au 30 août 2021 (déduction faite des frais de gestion de l’agence SARL [11]).

2) Sur la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière

La négligence fautive de l’agence immobilière qui n’a pas vérifié le titre de propriété de son mandant et sa capacité à agir est caractérisée.

A aucun moment, Monsieur [R] [O] n’a manifesté la volonté d’occuper son bien immobilier, y compris de manière temporaire, pendant ses congés, alors qu’il en avait laissé la jouissance gratuite et exclusive à Madame [X] [G]-[O], depuis l’année 2008, ainsi qu’il en résulte de son message électronique du 10 mars 2021. Ce n’est que la découverte de la mise en location du bien par Madame [X] [G] qui l’a amené à prendre la décision de le vendre. Il a d’ailleurs indiqué à Madame [X] [G] qu’il ne lui demandait pas de restituer les loyers perçus provenant du bien immobilier.

Par conséquent, le préjudice de jouissance découlant de la faute de l’agence immobilière n’est pas avéré.

En appel, Monsieur [R] [O] n’invoque pas de préjudice d’expulsion.

Monsieur [R] [O] n’allègue pas avoir financé les travaux commandés par l’agence immobilière qui ont été engagés en vue de la conservation de son bien immobilier. C’est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que la réalisation de ces travaux n’entraînait pas de préjudice pour lui. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [R] [O] de ses demandes d’indemnisation.

3) Sur les frais du procès

Monsieur [R] [O] qui succombe dans l’essentiel de ses prétentions sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [R] [O] de ses demandes d’indemnisation,

Statuant à nouveau,

Prononce la nullité du mandat de gérance n° 1239 du 9 janvier 2020 conclu par Madame [G] et [11] et de tout mandat antérieur ou postérieur,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [R] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ceux d’appel au profit de M^e Puech, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ,

Déboute les parties de leurs demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,