Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 a, 14 mai 2025, n° 24/02446

TGI Strasbourg 22 mai 2024

CA Colmar
Confirmation 14 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Existence d'une obligation de communication
La cour a estimé qu'il n'existait pas d'obligation contractuelle de communication des documents demandés, la promesse de vente n'étant pas susceptible de lier la S.N.C. COGEDIM EST.
Rejeté
Droit à l'information sur la non-acquisition
La cour a jugé que la demande de justification était également fondée sur une obligation non contractuelle et qu'il n'y avait pas de droit à obtenir ces informations.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné la S.A.S. HESM aux dépens de l'appel, considérant qu'elle avait succombé dans ses demandes.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Colmar, la SAS HESM a interjeté appel d'une ordonnance du juge des référés du Tribunal judiciaire de Strasbourg, qui avait refusé sa demande de communication de documents et constaté l'existence d'une contestation sérieuse sur ses obligations. La cour de première instance a jugé que la SAS HESM ne justifiait pas d'un motif légitime pour obtenir ces documents. La Cour d'appel, après avoir examiné les arguments, a confirmé l'ordonnance de première instance, considérant qu'il existait effectivement une contestation sérieuse sur l'obligation de communication, et que la SAS HESM ne pouvait pas revendiquer de droits sur la promesse de vente. La position de la Cour d'appel est donc celle d'une confirmation de la décision de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 1 a, 14 mai 2025, n° 24/02446
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	24/02446
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Strasbourg, 22 mai 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie SPIESERSophie BEN AISSA-ELCHINGER
Cabinet(s) :	ARTHUS
Parties :	S.A.S. HESM c/ S.N.C. COGEDIM EST

Texte intégral

MINUTE N° 228/25

Copie exécutoire à

— la SELARL V² AVOCATS

— la SELARL ARTHUS

Le 14.05.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 14 Mai 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/02446 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IKTH

Décision déférée à la Cour : 22 Mai 2024 par le Juge des référés commerciaux du Tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

S.A.S. HESM

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la Cour

INTIMEE :

S.N.C. COGEDIM EST

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l’assignation remise au greffe le 12'octobre 2023, par laquelle la SAS HESM a fait citer la SNC COGEDIM Est devant le président de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, aux fins de condamnation à faire sous astreinte,

Vu l’ordonnance rendue le 22'mai 2024, à laquelle il sera renvoyé pour le surplus de l’exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance et par laquelle le juge des référés commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg’a statué comme suit':

'Constatons que les obligations dont se prévaut la société HESM se heurte [sic] à une contestation sérieuse';

Constatons que la société HESM ne justifie pas d’un motif légitime à obtenir la communication des actes qu’elle réclame';

En conséquence, disons n’y avoir à référé';

Condamnons la société HESM aux dépens ;

Condamnons la société HESM à payer à la société COGEDIM EST une indemnité de 2 000 ' (deux mille euros) en couverture de ses frais non compris dans les dépens'

aux motifs, notamment, de':

— l’existence d’une contestation sérieuse de l’obligation invoquée par la société HESM, alors qu’aucun compromis de vente n’a été signé et qu’aucune obligation de communication de la promesse de vente n’était prévue dans le protocole d’accord, outre que cette communication ne permettrait à la demanderesse ni d’agir sur le fondement de l’article 1200, alinéa 2, du code civil, ni de rapporter la preuve du caractère fautif de la non-levée de l’option, sauf à interpréter le contrat,

— l’absence de motif légitime pour obtenir la communication des documents (article 145 du CPC), la promesse unilatérale de vente étant sans emport sur l’engagement de la responsabilité de la société COGEDIM Est.

Vu la déclaration d’appel formée par la SAS HESM contre cette ordonnance et déposée le 28'juin 2024,

Vu la constitution d’intimée de la SNC COGEDIM Est en date du 16'juillet 2024,

Vu les dernières conclusions en date du 23'octobre 2024, transmises par voie électronique le 24 octobre 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SAS HESM demande à la cour de':

'Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu l’article 873 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1104 du Code civil,

JUGER l’appel de la Société HESM recevable et bien fondée.

En conséquence :

INFIRMER l’ordonnance du 22 mai 2024 en ce que le juge des référés a :

— constaté que les obligations dont se prévaut la Société HESM se heurte à une contestation sérieuse

— constaté que la Société HESM ne justifie pas d’un motif légitime à obtenir communication des actes qu’elle réclame

— dit n’y avoir lieu à référé

— condamné la Société HESM aux dépens

— condamné la Société HESM à payer à la Société COGEDIM EST une indemnité de 2.000 ' en couverture de ses frais non compris dans les dépens

STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNER la Société COGEDIM EST :

' à communiquer la copie intégrale de la promesse de vente signée avec ses annexes ;

' à justifier de la ou des raisons pour lesquelles elle n’a finalement pas fait l’acquisition de ce terrain en communiquant le courrier de notification de sa rétractation.

le tout sous astreinte de 500 ' par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

CONDAMNER la Société COGEDIM EST à payer à la Société HESM la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la Société COGEDIM EST à payer à la Société HESM la somme de 153,20 ' en remboursement des frais de Commissaire de justice (sommation interpellative du 25 mars 2024 ; pièce 25).

CONDAMNER la Société COGEDIM EST aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

DEBOUTER la Société COGEDIM EST de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens'

et ce, en invoquant, notamment':

— l’absence de contestation sérieuse, justifiant l’opposition de l’intimée à la transmission de la promesse de vente signée avec ses annexes et aux explications sur son désistement, alors même qu’elle a bénéficié de la mise en relation ayant conduit à la conclusion de cette promesse,

— son intérêt légitime à obtenir ces documents avant tout procès au fond (article 145 du code de procédure civile), car ils seraient nécessaires pour évaluer la possibilité d’une action indemnitaire, au titre de la perte de la commission d’apporteur d’affaires à laquelle elle pouvait prétendre, contre la société COGEDIM Est, tenue d’une obligation d’exécution de bonne foi des contrats (article 1104 du code civil), qui lui impose de collaborer loyalement à la mise en 'uvre du protocole d’accord signé et de ne pas priver la concluante, apporteur d’affaires ayant signé le protocole d’accord prévoyant une commission, des informations lui permettant d’exercer ses droits contractuels et alors que l’opportunité d’une éventuelle procédure au fond, qui ne saurait être d’emblée vouée à l’échec, ne peut s’analyser qu’au regard des termes de la promesse et de ou des raisons qui ont conduit la Société COGEDIM Est, qui a reconnu, sur sommation interpellative, la signature d’une promesse de vente, à finalement ne pas acheter,

— l’absence de caractère contractuel de l’ajout de la mention manuscrite, qui prévoit que 'le présent protocole est limité au périmètre de COGEDIM EST et à une durée de deux ans', dont la validité et l’opposabilité relèvent à tout le moins de l’appréciation du juge du fond, outre qu’en tout état de cause le droit au versement de la commission d’apporteur d’affaires serait acquis, à partir du moment où il est démontré que l’entremise, c’est-à-dire la mise en relation, qui a permis de conduire à la vente, s’est faite pendant la durée de validité du protocole,

— l’application de la jurisprudence rendue en matière de commission d’agent immobilier est au cas d’espèce, par analogie et selon le critère de l’intervention, déterminante,

— l’absence d’extinction, en tout état de cause, du droit à commission de la concluante dans le délai de deux ans, l’entremise s’étant faite dans ce délai et le droit à commission n’étant pas conditionné à la signature de l’acte authentique dans le délai de deux ans,

— son droit à obtenir indemnisation, si elle démontrait le refus délibérer d’achat du terrain par la partie adverse, alors que les conditions suspensives du compromis ou d’une promesse de vente auraient été réunies,

— l’inapplicabilité de la loi Hoguet au cas d’espèce, car la concluante n’exercerait pas l’activité d’agent immobilier ou d’apporteur d’affaires de manière habituelle, mais celle de marchand de biens, ce qui exclurait l’exigence d’un mandat écrit pour prétendre à la rémunération convenue, ce débat relevant, en tout état de cause, de la compétence du juge du fond.

Vu les dernières conclusions en date du 22'août 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SNC COGEDIM Est demande à la cour de':

'Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu l’article 873 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu la loi du n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet),

DECLARER la SAS HESM mal fondée en son appel,

L’en DEBOUTER ainsi que de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

CONFIRMER intégralement l’ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG en date du 22 mai 2024,

CONDAMNER la SAS HESM aux entiers frais et dépens et à payer à la SNC COGEDIM EST une somme de 3.000,00' au titre de l’article 700 du CPC'

et ce, en invoquant, notamment,'l’existence d’une contestation sérieuse sur l’obligation invoquée par l’appelante qui ne disposerait, en outre, d’aucun motif légitime d’obtenir communication des documents qu’elle demande, dès lors que le protocole d’accord signé entre les parties ne prévoirait aucune obligation de réaliser la promesse unilatérale de vente seule signée, à l’exclusion de tout compromis ou acte de vente, sa liberté de renoncer à la vente n’étant nullement restreinte, outre que le protocole d’accord serait arrivé à expiration, celui-ci étant expressément limité à une durée de deux ans, soit jusqu’au 21 septembre 2023, ce qui exclut toute possibilité pour l’appelante de se prévaloir de ses stipulations après cette date et sachant encore que la société HESM ne disposerait d’aucun droit à rémunération, dont

elle pourrait invoquer l’indemnisation de la perte, faute de mandat écrit, comme prévu par les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet à laquelle elle serait assujettie, comme exerçant une activité de transaction immobilière, ainsi qu’en atteste son Kbis, confirmé par les circonstances de la cause et notamment les termes du protocole d’accord, l’appelante ne pouvant, par ailleurs, revendiquer le bénéfice d’une jurisprudence ne concernant que les agents immobiliers et le droit à rémunération n’étant fondé ni sur aucune entremise, seule une information ayant été donnée à la concluante, ni sur la signature de l’acte définitif comme prévu par le protocole d’accord.

Vu les débats à l’audience du 10'mars 2024,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Sur la demande principale :

L’article 872 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d’urgence, le président peut ordonner en référé, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 873 du même code dispose que le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient, lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond, qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant, non sérieusement contestable, de la créance alléguée.

Par ailleurs, en vertu de l’article 145 du code précité, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la société HESM et la société COGEDIM Est ont signé un protocole d’accord le 17'septembre 2021. Ce protocole stipule que la société HESM, en contrepartie d’avoir informé la société COGEDIM Est d’un projet de vente d’un terrain, situé [Adresse 5] à [Localité 6], aurait droit à une commission d’apporteur d’affaires de 4'% HT du prix de vente HT [sic] net vendeur, sous certaines conditions, dont la signature de l’acte authentique de vente du terrain et la présentation d’une facture par la société HESM, dans les quinze jours suivant la signature de l’acte.

Ce protocole, dans sa seule version produite aux débats, comporte en bas de page, à la suite de la signature des parties, la mention suivante, manuscrite': 'Il est précisé que le présent protocole est limité au périmètre de COGEDIM EST et à une durée de deux ans'.

Par ailleurs, à l’issue d’un échange de correspondances entre le propriétaire du terrain, la SAS Louis Schroll et la société COGEDIM Est, cette dernière acceptait les conditions posées par le propriétaire, tenant à un certain nombre de garanties portant sur le prix, le versement d’une indemnité d’immobilisation sur un compte séquestre à la signature de l’avant-contrat, avec possibilité de déblocage, sous conditions, si l’option n’était pas levée, ou encore une caducité de la promesse et l’application d’une clause pénale en cas d’absence de régularisation de l’acte notarié, malgré la levée de l’option. La société COGEDIM Est indiquait ainsi, dans son courrier du 24'juin 2021 à la SAS Louis Schroll, prendre attache avec les notaires en charge de la rédaction de la promesse de vente, en vue d’une préparation de l’avant-contrat sous quinzaine en vue d’une signature semaine 28.

Toutefois, la vente du terrain n’a pas eu lieu et la société COGEDIM Est n’a pas versé de commission à la société HESM, laquelle entend, ainsi que cela a été rappelé, obtenir la communication de la promesse de vente (ou du compromis) signée, ainsi que la justification, par la partie adverse, des raisons de la non-acquisition du terrain.

Cela étant, s’il est exposé, en préambule du protocole, qu’après plusieurs mois de négociation, accompagné par M.'Arti, gérant de la société HESM, la société COGEDIM Est va signer une promesse unilatérale de vente, sous conditions suspensives, avec les propriétaires, le protocole lui-même ne fait obligation à la société COGEDIM Est que de verser une commission à la société HESM, consécutivement à la signature de l’acte authentique de vente, sans référence aucune à la promesse de vente mentionnée dans le protocole, qui n’était pas susceptible de lier la société HESM qui ne devait pas y être partie, ni aucune obligation, en tout cas explicite, impartie à la société COGEDIM Est, quant à la réalisation de la vente.

Du reste, si la société COGEDIM Est n’a pas contesté, en particulier dans le courrier de son conseil en réponse au courrier de mise en demeure de l’avocat de la partie adverse, la conclusion de cette promesse de vente, celle-ci n’impliquait, comme l’a justement rappelé le premier juge, aucun engagement de l’acheteur quant à la finalisation de l’opération et, en particulier, à la levée de l’option, de surcroît s’il s’agissait d’une promesse faite sous conditions suspensives, susceptibles d’amener le vendeur à y renoncer.

Dans ces conditions, c’est à bon droit et sans qu’il ne soit besoin, pour le surplus, d’examiner la durée de validité du protocole, dont l’appréciation de la portée ne saurait en tout cas relever de la juridiction des référés, ou l’application de la loi Hoguet, que le juge des référés a retenu que, sauf à se livrer à une interprétation du contrat qui excède sa compétence et ce pour y trouver des obligations qui ne sont pas explicitement édictées, l’obligation de communication se heurte à une contestation sérieuse, commandant de dire n’y avoir lieu à référé.

Pour les mêmes motifs et dès lors, en outre, que rien ne permet d’établir, ni même de présumer de la survenance, formellement contestée par l’intimée, d’un compromis de vente, l’ordonnance entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a écarté, par des motifs que la cour approuve, le surplus des demandes de la société HESM, en particulier quant à l’obtention de justificatifs des raisons de la non-acquisition du terrain.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société HESM, succombant pour l’essentiel, sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation de l’ordonnance déférée sur cette question.

L’équité commande, en outre, de mettre à la charge de l’appelante une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2'500 euros au profit de l’intimée, tout en disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions de la décision déférée de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 22'mai 2024 par le juge des référés commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg,

Y ajoutant,

Condamne la SAS HESM aux dépens de l’appel,

Condamne la SAS HESM à payer à la SNC COGEDIM Est la somme de 2'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SAS HESM.

La Greffière : le Président :