MINUTE N° 25/229

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

— M^e Katja MAKOWSKI

Copie à :

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 12 Mai 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00897 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIBC

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [P] [X] divorcée [R], sous régime de sauvegarde de justice, représentée par l’UDAF HAUT-RHIN, en qualité de mandataire spécial

[Adresse 3]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE EN INTERVENTION VOLONTAIRE :

L’UDAF HAUT-RHIN, prise en la personne de son représentant légal, es qualité de mandataire spécial de Madame [P] [X] divorcée [R], placée sous sauvegarde de justice

[Adresse 2]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [H] [R]

Chez M. [R] [O],

[Adresse 1]

Représenté par M^e Katja MAKOWSKI, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. [H] [R] a pris à bail un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5]) sur la base d’un contrat du 1er novembre 2018 prévoyant un loyer mensuel fixé à la somme de 500 ', outre le paiement de charges sur présentation de factures.

Le bien immobilier donné en location est un appartement de 66,70 m2 appartenant à ses parents, M. [O] [R] et Mme [P] [X] divorcée [R].

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2021, M. [H] [R] a fait assigner Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir :

— constater la validité du contrat de bail du 1er novembre 2018,

— constater que Mme [P] [X] occupe illégalement le logement situé [Adresse 4] (68) et qu’elle en a pris possession en usant d’une voie de fait,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [P] [X],

— dire qu’à défaut pour elle de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la suppression des délais prévus par l’article L 412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que ceux prévus par l’article L 412-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la réintégration de M. [H] [R] dans les lieux situés [Adresse 4], sous astreinte à la charge de Mme [P] [X] de 150 ' par jour de retard,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [P] [X] à la somme de 765,61 ' (500 ' au titre du loyer et 265,61 ' au titre des charges mensuelles) à compter du 7 juillet 2021 jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés à M. [H] [R],

— la condamner à payer cette indemnité d’occupation à compter du 7 juillet 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés à M. [H] [R],

— la condamner à lui payer la somme de 5 000 ' au titre du préjudice moral,

— la condamner au paiement de la somme de 1 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens de la procédure,

— ordonner l’exécution provisoire.

M. [R] a fait valoir que sa mère avait quitté le domicile conjugal pour s’installer provisoirement chez lui et qu’elle avait fait changer les serrures du logement, l’empêchant ainsi d’accéder à son logement. Il a soutenu que le courrier en « résiliation de bail » rédigé par Mme [X] ne respectait ni le délai légal ni les formes obligatoires pour la validité d’un congé pour reprise. M. [R] a indiqué que le contrat de bail signé le 1er novembre 2018 n’était pas nul en dépit de l’absence de signature de sa mère dans la mesure où il portait sur un bien de la communauté et qu’un seul des deux époux pouvait valablement le signer.

Mme [P] [X] a demandé au juge d’écarter des débats la pièce n° 4 du demandeur, dire et juger que le contrat de bail est nul, déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de M. [R], le débouter de toutes ses demandes et le condamner au paiement d’une somme de 1 500 ' à titre de dommages et intérêts.

Elle a fait valoir que son fils n’occupait pas le logement et que c’était au propriétaire de procéder à l’expulsion d’une personne occupant indûment un logement et non au locataire.

Elle a soutenu que le contrat de bail avait été signé en fraude de ses droits puisqu’il n’était pas justifié du paiement par M. [H] [R] du loyer sur le compte de Mme [X] épouse [R] ou sur le compte joint des époux [R].

Par jugement contradictoire du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— écarté des débats la pièce n° 4 des annexes produites par M. [H] [R],

— rejeté le motif de nullité du contrat de bail consenti le 1er novembre 2018 à M. [H] [R] s’agissant d’un logement situé [Adresse 5]),

— déclaré M. [H] [R] irrecevable en ses demandes de voir constater l’occupation illégitime par la défenderesse du bien dont il est locataire, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation formulées à l’égard de Mme [P] [X],

— dit n’y avoir lieu à prononcer la réintégration de M. [H] [R] dans les lieux situés [Adresse 4] (68),

— condamné Mme [P] [X] à payer à M. [H] [R] la somme de 4 000 ' en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— débouté Mme [P] [X] de sa demande indemnitaire,

— condamné Mme [P] [X] aux entiers dépens en ceux compris les frais de constat d’huissier du 28 octobre 2021,

— condamné Mme [P] [X] à payer à M. [H] [R] la somme de 700 ' au titre des frais non compris dans les dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le contrat de bail du 1er novembre 2018 portait sur un bien immobilier constituant un bien commun des époux et que M. [O] [R] était en capacité de passer seul ce contrat de bail, sauf pour Mme [X] à prouver la fraude ou à démontrer que le bail était en réalité une mise à disposition du bien à titre gratuit. Le juge a considéré que Mme [X] échouait à démontrer l’existence d’une fraude et à établir qu’il avait été passé à titre gratuit dès lors qu’il était justifié par M. [R] du virement mensuel depuis l’origine du bail d’une somme de 500 ' au bénéfice d’un compte bancaire libellé « M. ou Mme [O] [R] ».

Le premier juge a relevé que les demandes de voir constater une occupation illégale de la défenderesse, prononcer son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation relevaient exclusivement des prérogatives du propriétaire bailleur, de sorte que M. [R], locataire, était dépourvu de qualité à agir.

Il a également indiqué que Mme [X] avait soudainement changé les serrures de l’appartement pour empêcher M. [R] d’accéder à son domicile alors qu’il versait un loyer depuis plusieurs années, ce qui caractérisait un comportement fautif ayant généré un préjudice moral certain.

Mme [P] [X] divorcée [R] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par une déclaration transmise par voie électronique le 21 février 2024.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, Mme [X] divorcée [R] a été placée sous le régime de la sauvegarde de justice par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et l’UDAF du Haut-Rhin a été désignée en qualité de mandataire spécial.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 14 mars 2025, Mme [X] divorcée [R] et l’UDAF du Haut-Rhin demandent à la cour de :

— déclarer la concluante recevable et fondée en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— annuler le contrat de location consenti par M. [R] seul à son fils [H] [R] avec toutes conséquences de droit,

— débouter M. [R] de l’intégralité de ses fins et conclusions,

— déclarer M. [R] mal fondé en son appel incident,

— le rejeter,

— le débouter de l’intégralité de ses fins et conclusions,

— condamner M. [R] à payer à la concluante un montant de 1 500 ' à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. [R] aux entiers frais et dépens des deux instances et à payer à la concluante la somme de 2 000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants font valoir que Mme [X] a fait l’objet d’une procédure d’hospitalisation d’office le 28 avril 2021 à la demande de son mari alors qu’elle venait de subir des violences conjugales, qu’elle n’a pu rejoindre le domicile conjugal à sa sortie d’hôpital et qu’elle a d’abord été hébergée par sa s’ur avant d’aller habiter dans un des deux appartements dépendant de la communauté à [Localité 9] puis d’introduire une procédure en divorce.

Ils indiquent que l’attribution de la jouissance du bien immobilier, objet de la présente procédure, lui a été refusé par le juge du divorce au motif que [H] [R] louerait cet appartement alors qu’il vit en réalité avec sa compagne et ses enfants à [Localité 7]. Ils ajoutent que M. [R] a été condamné pour des violences sur sa mère car cette dernière souhaitait rester dans cet appartement.

Sur la nullité du contrat de bail, les appelants soutiennent que si un époux peut signer seul un contrat de location portant sur un bien commun, encore faut-il que cet acte ne soit pas frauduleux ou signé en fraude des droits de son conjoint, comme en l’espèce. Ils exposent

qu’il n’est pas justifié du paiement mensuel du loyer par M. [H] [R] depuis 2018

au profit de Mme [R] ou sur le compte joint de M. et Mme [R] et qu’il existe une connivence entre le père et son fils qui souhaitent que Mme [X] se retrouve à la rue alors que le patrimoine du couple comporte une maison, deux appartements et que les époux sont mariés sous le régime de la communauté universelle.

Les appelants affirment que Mme [X] est entrée légalement dans le logement, que sa situation financière est précaire et que son fils s’est vu notifier un rappel à la loi pour des violences commises sur l’appelante, de sorte qu’aucune faute n’est caractérisée à l’égard de Mme [X] et que M. [R] n’a subi aucun préjudice financier, ni moral.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 11 mars 2025, M. [H] [R] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel de Mme [X] mal fondé,

— débouter Mme [X] de toutes ses fins et conclusions,

Sur appel incident,

— déclarer l’appel incident de M. [H] [R] recevable et bien fondé,

— infirmer la décision s’agissant des dommages-intérêts,

— condamner Mme [X] à payer une somme de 5 000 ' à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— condamner Mme [X] à payer une somme de 20 000 ' à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel et financier,

— confirmer la décision entreprise pour le surplus,

— condamner Mme [X] aux entiers frais et dépens, outre 2 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé fait valoir qu’il a pris en location un appartement de ses parents situé à [Localité 9] après s’être séparé de la mère de ses deux enfants. Il précise avoir toujours réglé le loyer mensuel de 500 ' par virement sur le compte joint de ses parents. Il indique que Mme [X], qui souffre de troubles psychiques depuis 1996, a été hospitalisée sous contrainte le 28 avril 2021 et qu’il a accepté de l’héberger provisoirement après son hospitalisation le temps qu’elle trouve un autre logement mais qu’elle a finalement fait changer les serrures de l’appartement et de la boîte aux lettres, l’empêchant ainsi d’accéder à son logement. M. [R] précise que Mme [X] lui a adressé un courrier manuscrit le 20 août 2021 en lui indiquant qu’elle désirait loger dans l’appartement, qu’elle résiliait le bail à compter du 16 septembre 2021 et que les loyers de 1500 ' perçus par le couple (juin, juillet, août) lui seront remboursés. Il ajoute que le juge aux affaires familiales a débouté Mme [X] de sa demande tendant à se voir attribuer la jouissance de l’appartement litigieux dans le cadre des mesures provisoires en constatant qu’il était loué à M. [R] et que la résiliation notifiée au locataire était nulle.

Sur la demande de nullité du contrat de bail, l’intimé soutient que le bail signé par M. [O] [R] est parfaitement régulier et que le loyer a toujours été versé sur le compte joint des époux [R] ouvert auprès du [Adresse 6]. Il ajoute qu’aucune fraude n’est démontrée, le contrat ayant été signé dans le cadre des pouvoirs d’administration du conjoint, l’occupation étant effective et le loyer régulièrement payé.

Sur la demande de dommages et intérêts, M. [R] fait valoir que Mme [X] occupe illégalement le logement depuis le 7 juillet 2021 après avoir fait changer les serrures de l’appartement pour la seconde fois. Il précise qu’à son retour du travail, poussé à bout, il a saisi sa mère par les poignets pour récupérer les clefs mais qu’aucune poursuite n’a été engagée malgré la plainte de Mme [X] contre son fils.

L’intimé affirme que son préjudice matériel et financier est constitué par les versements, à hauteur de 5000 ', effectués de juillet 2021 à décembre 2022 au titre des charges du logement (appels de fonds du syndic, assurance, électricité, taxe d’habitation) ainsi que par les investissements (mobilier, équipements, cuisine) réalisés dans l’appartement pour un montant total de 15 000 '.

Il invoque également l’existence d’un préjudice moral, précisant que sa mère s’est accaparée son logement par ruse, au mépris des droits de son fils qui y habitait et y recevait ses enfants. L’intimé ajoute que Mme [X] n’est nullement dans la situation de précarité qu’elle décrit avec des revenus de l’ordre de 1 300 ' et aucun frais, hormis l’électricité, et un patrimoine immobilier commun avec son ex-époux d’un million d’euros, outre des assurances vie.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 17 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mars 2025.

L’intimé a été autorisé à produire en cours de délibéré la copie de la pièce d’identité de Mme [N] [M], en complément de l’attestation qu’elle a délivrée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité du contrat de bail :

Aux termes de l’article 1425 du code civil, les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal dépendant de la communauté. Les autres baux sur les biens communs peuvent être passés par un seul conjoint et sont soumis aux règles prévues pour les baux passés par l’usufruitier.

Selon l’article 1427 du même code, « si l’un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs, l’autre, à moins qu’il n’ait ratifié l’acte, peut en demander l’annulation. L’action en nullité est ouverte au conjoint pendant deux années à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus de deux ans après la dissolution de la communauté. »

En l’espèce, il est constant que le contrat de location conclu le 1er novembre 2018 entre M. [O] [R], bailleur, et M. [H] [R], locataire, porte sur un bien immobilier relevant de la communauté des ex-époux [S]-[T].

Il résulte des dispositions précitées que M. [O] [R] pouvait conclure seul ce contrat de location, ce qui n’est pas contesté par l’appelante.

Mme [X] ne démontre pas que son ex-conjoint aurait outrepassé ses pouvoirs en portant atteinte à leurs biens communs en signant seul pour les deux époux ce contrat de location au bénéfice de leur fils [H].

Elle ne démontre pas non plus que le contrat aurait été conclu en fraude de ses droits.

Il résulte des pièces produites que M. [H] [R] a régulièrement réglé le loyer mensuel de 500 ' par virement bancaire au bénéfice d’un compte libellé « M. ou Mme [O] [R] ».

La cour relève que le courrier manuscrit de résiliation du bail que Mme [X] a adressé à son fils [H] mentionne expressément que « les loyers perçus par le couple (juin, juillet, août) seront remboursés à M. [H] [R] soit 1 500 ' », ce qui tend à confirmer que les loyers versés l’ont bien été au bénéfice des ex-époux [R], contrairement à ce que prétend l’appelante dans ses conclusions d’appel.

L’intimé démontre également par la production de plusieurs pièces (attestation d’assurance, factures d’électricité, taxe d’habitation, attestation de Mme [N] [M]) qu’il occupait effectivement l’appartement pris en location.

Aucune connivence entre le père et son fils, dans le but de porter préjudice aux droits de Mme [X], n’apparaît caractérisée.

Il résulte au contraire de la déclaration de main courante effectuée le 7 juillet 2021 par l’intimé à la gendarmerie de [Localité 8] et du procès-verbal de constat dressé le 28 octobre 2021 par Maître [G] [C], commissaire de justice, que M. [H] [R] a été privé de la jouissance de son appartement suite au changement de serrures réalisé à l’initiative de l’appelante.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’appelante sera déboutée de sa demande de nullité du contrat de location, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [R] au titre du préjudice moral :

Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Mme [X] a commis une faute en changeant les serrures de l’appartement régulièrement donné en location à son fils M. [H] [R] et en faisant obstacle à son retour dans les lieux.

Cette faute a causé un préjudice moral à l’intimé qui a été subitement et durablement privé de la jouissance de l’appartement qu’il occupait depuis plus de trois ans et ce, quelques jours seulement après la naissance de son enfant.

Le préjudice moral subi par M. [H] [R] sera réparé par l’allocation d’une somme de 4 000 ', le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [R] au titre du préjudice matériel et financier :

Cette demande n’avait pas été formulée devant le premier juge.

M. [R] fait tout d’abord état d’un préjudice financier d’un montant total de 5 000 ' correspondant aux charges de l’appartement qu’il a continué à régler de juillet à décembre 2022 en pensant qu’il allait pouvoir réintégrer les lieux.

Ce préjudice, en lien avec les agissements fautifs de Mme [X], est démontré en ce qui concerne la taxe d’habitation de l’année 2021 à hauteur d’un montant de 243 ' dans la mesure où cette taxe était liée à l’occupation du logement et que le locataire en a été privé à compter du mois de juillet 2021.

Il est également établi que l’intimé a assumé la charge de frais d’électricité (1 390,90 ') pour la période de juillet 2021 à décembre 2022.

En ce qui concerne les charges de copropriété, les appels de fonds produits sont adressés à M. [O] [R] et Mme [P] [R] et il n’est pas justifié d’une facturation des charges récupérables de la part du propriétaire alors que le contrat de location prévoit un paiement périodique des charges sans provision.

S’agissant de l’assurance habitation, si l’attestation produite démontre qu’un contrat a été souscrit par le locataire auprès de la Macif du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, le paiement effectif des cotisations d’assurance n’est pas démontré, pas plus que leur montant. En outre, le locataire reste tenu de s’assurer contre les risques locatifs, indépendamment de l’occupation du logement.

M. [R] fait également état d’un préjudice matériel lié au mobilier acheté pour garnir l’appartement, qu’il chiffre à la somme de 15 000 '.

Cependant, il n’est pas démontré que les factures produites correspondent aux meubles et à la cuisine garnissant l’appartement désormais occupé par Mme [X].

A cet égard, la cour relève que si le contrat de location porte sur un logement non meublé, il fait néanmoins mention d’une cuisine équipée.

En outre, M. [R] ne justifie pas être dans l’impossibilité de reprendre possession du mobilier dont il serait propriétaire.

Il résulte de ce qui précède que le préjudice matériel et financier est établi en ce qui concerne la taxe d’habitation dans la limite de 243 ' et des frais d’électricité à hauteur de 1 390,90 '.

Par conséquent, Mme [X] sera condamnée au paiement de la somme de 1 633,90 ' au titre du préjudice matériel et financier subi par M. [R].

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [X] :

Mme [X] formule une demande de dommages et intérêts à hauteur de 1 500 ' en réparation du préjudice moral qu’elle déclaré avoir subi en lien avec les agissements de son fils qui a été violent à son encontre le 7 juillet 2021.

Il résulte des pièces produites qu’une altercation est survenue entre les parties le 7 juillet 2021 lorsque M. [R] a découvert que sa mère avait changé les serrures de son appartement.

Il a indiqué lors de sa déclaration de main courante que sa mère avait refusé de lui donner un double des clefs et qu’il avait alors essayé de les lui prendre de force dans le gilet qu’elle portait. Face à sa résistance, il a précisé qu’il avait renoncé et quitté les lieux.

Il est constant qu’une enquête a été ouverte pour des faits de violence sur un ascendant ayant abouti à un classement sans suite et un rappel à la loi de M. [R].

La cour relève, à la lecture de l’avis de classement adressé à Mme [X] par le procureur de la République, qu’il ne s’agit pas d’un classement sans suite pour absence d’infraction ou pour infraction insuffisamment caractérisée et qu’une telle décision alternative aux poursuites, dès lors qu’elle est accompagnée d’un rappel à la loi, consacre la responsabilité délictuelle de l’auteur de l’infraction.

A cet égard, il est expressément mentionné dans l’avis de classement qu’il a été solennellement rappelé à l’auteur des faits que son comportement constitue une infraction punie par la loi.

Par conséquent, la faute de M. [H] [R] est démontrée et le préjudice moral subi par Mme [X] sera intégralement indemnisé par l’allocation d’une somme de 500 ' à titre de dommages et intérêts.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Les prétentions de l’appelante prospérant au moins partiellement en appel, il convient de condamner chacune des parties à payer la moitié des dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté Mme [P] [X] de sa demande indemnitaire,

Statuant à nouveau du chef de demande infirmé,

CONDAMNE M. [H] [R] à payer à Mme [P] [X] la somme de 500 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [P] [X] à payer à M. [H] [R] la somme de 1 633,90 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et financier,

FAIT masse des dépens d’appel,

CONDAMNE chaque partie à les payer à concurrence de la moitié,

DEBOUTE M. [H] [R] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [P] [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente