MINUTE N° 638/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 19/12/2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/04200 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INNJ

Décision déférée à la cour : 03 Octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE et INTIMEE sur appel incident :

La S.A.S. CONSEIL GESTION FINANCEMENT IMMOBILIER – COGEFIM

ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Loïc RENAUD, avocat à la cour.

INTIMÉE et APPELANTE sur appel incident :

La S.C.I. FOCH, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Octobre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 1er juin 2017, la SAS Cogefim a vendu à SCI [Adresse 5] les lots n°1, 101 et 108 dans l’immeuble en copropriété, [Adresse 3], inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, lequel devait faire l’objet d’une opération de restauration et de préservation dans le cadre de la loi sur les monuments historiques.

Dans cette attente, ni le règlement de division reprenant les lots précités ni le nouveau règlement de copropriété n’avaient encore été adoptés par l’assemblée des copropriétaires.

L’article 14 de l’acte notarié prévoyait en page 15 sous le paragraphe 'Impôts locaux', que 'la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année entière sont dues par le VENDEUR. Conventionnellement, l’ACQUÉREUR s’engage à rembourser au VENDEUR, à première demande de la part de ce dernier, la quote part de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères allant de ce jour au 31 décembre. Ce règlement sera forfaitaire et définitif'.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 septembre 2022, la SAS Cogefim a fait assigner la SCI [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg, sollicitant sa condamnation au paiement d’une provision, ainsi qu’une mesure d’expertise afin de déterminer plus précisément la base d’imposition au titre des lots 1, 101 et 108 acquis et le calcul de la taxe foncière due, outre une indemnité de procédure de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon ordonnance rendue le 3 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI [Adresse 5],

— condamné la SAS Cogefim aux dépens,

— condamné la SAS Cogefim à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de la SAS Cogefim sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le juge des référés a relevé que la créance de la SAS Cogefim se heurtait à une contestation sérieuse aux motifs que :

— il n’était pas établi que l’action engagée par la SAS Cogefim serait prescrite, la question relevant néanmoins de la seule compétence du juge du fond,

— aucune pièce ne permettait de justifier que la SAS Cogefim s’était effectivement acquittée de la somme dont elle demandait au juge des référés le remboursement à titre de provision,

— le relevé de propriété au dos de l’avis d’imposition 2018 faisait mention des lots n°1,9 et 10 et non pas des lots n° 101 et 108 appartenant à la défenderesse.

Pour les mêmes motifs, le juge des référés a considéré que la SAS Cogefim ne justifiait pas d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire.

Enfin, le juge des référés a retenu que la SCI [Adresse 5] ne rapportait pas la preuve d’une faute caractérisée faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice.

Le 22 novembre 2024, la SAS Cogefim a interjeté appel de cette ordonnance par voie électronique en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de la SCI [Adresse 5] en paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 2 septembre 2025, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 17 octobre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 juin 2025, la SAS Cogefim demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer l’ordonnance du 3 octobre 2024 du président du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI [Adresse 5] ;

— condamné la SAS Cogefim aux dépens ;

— condamné la SAS Cogefim à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de l 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la SAS Cogefim sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI Foch à lui payer une provision de 8 923,45 euros,

Subsidiairement,

— ordonner une expertise ;

— désigner tel expert-comptable qu’il plaira avec pour mission :

— de convoquer les parties et de se faire remettre tous documents qu’il estimera utiles à sa mission ;

— d’évaluer la quote-part de la taxe foncière sur les propriétés bâties à rembourser par la SCI Foch à la SAS Cogefim depuis la date à laquelle elle est devenue propriétaire des lots qui lui ont été vendus par cette dernière ;

— d’une façon générale, recueillir tous éléments et faire toutes constatations utiles relativement au calcul des impôts précités ;

— dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux articles 263 et suivant du code de procédure civile et dans le respect du principe du contradictoire, et qu’il déposera son rapport dans tel délai à impartir dans l’ordonnance à intervenir après dépôt préalable d’un pré-rapport ;

— fixer la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert ;

Sur l’appel incident,

— déclarer l’appel incident de la SCI [Adresse 5] mal fondé ;

— débouter la SCI Foch de son appel incident ;

En toute hypothèse,

— condamner la SCI Foch à lui payer une indemnité de procédure de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens ;

— rejeter toutes conclusions plus amples ou contraires.

La SAS Cogefim soutient que si le défendeur conteste l’étendue de l’obligation sans en remettre en cause le principe, le juge des référés ne peut rejeter la demande et que lorsque l’existence de l’obligation est établie avec certitude il doit fixer le montant de la provision ; que la clause de l’acte de vente relative à la taxe foncière engage la SCI [Adresse 5] au titre de la taxe mise en recouvrement pour l’année 2017 ; que le délai de prescription de l’action en paiement n’a pu commencer à courir qu’à compter du jour où elle a reçu l’avis d’imposition, précisant que l’adresse figurant sur cet avis était erronée dans la mesure où l’administration fiscale n’avait pas tenu compte de son changement d’adresse.

S’agissant des années 2018 à 2023, la SAS Cogefim invoque la subrogation légale dans les droits de l’administration fiscale à l’encontre de la SCI [Adresse 5], dès lors que cette dernière, propriétaire des lots litigieux, devait assumer la charge définitive de l’imposition, quand bien même l’ancienne propriétaire demeurait inscrite au cadastre en l’absence d’adoption du nouvel état de division et du nouveau règlement de copropriété . Elle soutient que le juge des référés était ainsi tenu de fixer le montant de la provision.

Subsidiairement, si la cour devait considérer être dans l’impossibilité de calculer le montant des impôts dus par la SCI [Adresse 5] au regard des millièmes acquis, elle considère être fondée à solliciter une mesure d’expertise judiciaire confiée à un expert comptable.

Enfin, sur l’appel incident, la SAS Cogefim soutient que la SCI [Adresse 5] ne caractérise pas une faute qui lui soit imputable dès lors qu’il est établi que la charge d’imposition lui incombe et ne justifie pas d’un quelconque préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 avril 2025, la SCI [Adresse 5] demande à la cour de :

— déclarer l’appel principal mal fondé et le rejeter,

— confirmer l’ordonnance entreprise dans la limite de l’appel incident,

— en toutes hypothèses, déclarer les demandes de la société Cogefim irrecevables, subsidiairement mal fondées et les rejeter,

— déclarer l’appel incident recevable et bien fondé,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau sur ce point,

— condamner la société Cogefim à lui verser une somme de 1 500 euros pour procédure abusive,

En tout état de cause,

— débouter la société Cogefim de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

— condamner la société Cogefim à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Cogefim aux frais et dépens d’appel.

La SCI [Adresse 5] soutient que la SAS Cogefim aurait dû agir avant le 1er juin 2022, l’acte notarié du 23 juin 2017 constituant le point de départ du délai de prescription de 5 ans, lequel est acquis.

Elle fait valoir que l’obligation dont se prévaut la SAS Cogefim est contestable et contestée ; que la SAS Cogefim met en compte un montant de 16 905,87 euros, désormais limité à 8 293,45 euros ; qu’aucun justificatif n’était joint à la mise en demeure ; qu’aucune réponse n’a été apportée à ses demandes ; que dans le cadre de la présente procédure, la SAS Cogefim a produit une facture du 4 octobre 2021 dans laquelle elle met en compte des quotes-parts de taxe foncière pour la période de 2017 à 2021, alors que l’acte de vente prévoit que seule la taxe foncière de l’année 2017 pourra être mis en compte.

Elle relève en outre que l’avis de taxe foncière pour 2017 n’a jamais été produit ; que la demande au titre de l’année 2017 est prescrite ; que les montants mis en compte par la SAS Cogefim sont incompréhensibles.

Elle ajoute que la SAS Cogefim ne peut invoquer la subrogation légale dès lors qu’elle ne justifie pas avoir réglé les montants mis en compte et que l’administration fiscale n’est titulaire d’aucune créance à son encontre.

En outre, la SCI [Adresse 5] s’oppose à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée dès lors qu’elle ne dispose d’aucune base contractuelle ou légale pour agir à son encontre.

Enfin, la SCI [Adresse 5] soutient que la demande de la SAS Cogefim apparaît fantaisiste et dilatoire, alors qu’une décision de justice a déjà été rendue.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Selon l’acte de vente en date du 1er juin 2017, la SCI [Adresse 5] a acquis de la SAS Cogefim les lots n°1, 101 et 108 dans l’immeuble en copropriété [Adresse 3].

Il résulte par ailleurs des termes de l’acte de vente, au paragraphe 'Impôts locaux', que 'la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année entière sont dues par le VENDEUR. Conventionnellement, l’ACQUÉREUR s’engage à rembourser au VENDEUR, à première demande de la part de ce dernier, la quote part de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères allant de ce jour au 31 décembre. Ce règlement sera forfaitaire et définitif'.

La SAS Cogefim sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 5] au paiement d’une provision de 815,35 euros au titre de la taxe foncière 2017 et de 8 108,10 euros au titre des taxes foncières pour les années ultérieurs, soit une provision d’un montant total de 8 923,45 euros.

S’agissant de la demande de provision au titre de la taxe foncière pour l’année 2017, il résulte de l’avis d’imposition produit qu’il a été établi le 11 août 2017, pour une date de mise en recouvrement fixée au 31 août 2017. La SAS Cogefim ne justifie pas en avoir eu connaissance uniquement en 2018 comme elle le soutient, ni seulement après le 27 septembre 2017, étant relevé que le fait que l’avis ait été libellé à son ancienne adresse ne suffit pas à établir qu’elle n’en ait pas eu connaissance cinq ans avant l’introduction de l’action. Au regard des dispositions de l’article 2224 du code civil, et alors que la présente procédure a été introduite par assignation délivrée le 27 septembre 2022, la demande de provision au titre de la taxe foncière pour l’année 2017 apparaît ainsi se heurter à une contestation sérieuse résultant de la prescription. Il n’est en outre pas justifié par la SA Cogefim de l’acquittement de la taxe foncière pour l’année 2017.

S’agissant des demandes de provision au titre des taxes foncières pour les années 2018 à 2023, la SAS Cogefim, produit les avis d’imposition de taxe foncière pour l’ensemble de la période. Le relevé de propriété figurant au verso de l’avis de taxe foncière 2018 de la SAS Cogefim mentionne les lots 1,9 et 10 situés [Adresse 1] et une base d’imposition pour le lot 1 de 12 480 sur une base d’imposition totale de 14 935 pour l’ensemble des lots propriétés de la SAS Cogefim. L’appelante produit en outre le modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété annexé à la cession de parties communes et acte modificatif à l’état descriptif de division – règlement de copropriété daté du 6 mai 2016 dont il résulte que le lot 1 n’a pas été modifié, les autres lots figurant sur le relevé de propriété (n°9 et 10) n’ayant pas été acquis par la SCI [Adresse 5].

Toutefois, la SAS Cogefim, qui invoque la subrogation légale, ne justifie nullement avoir procédé au règlement des sommes dont la charge finale incomberait à la SCI [Adresse 5] en sa qualité de propriétaire des lots n°1, 101 et 108.

Dans ces conditions, il apparaît que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la demande de provision de la SAS Cogefim se heurtait à une contestation sérieuse et a dit n’y avoir lieu à référé. L’ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée de ce chef.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En outre, il résulte de l’article 146 du même code qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

La SAS Cogefim sollicite une mesure d’expertise afin de déterminer la quote-part de la taxe foncière sur les propriétés bâties à rembourser par la SCI [Adresse 5] depuis la date à laquelle elle est devenue propriétaire des lots qui lui ont été vendus par cette dernière.

En l’espèce, en considération des contestations sérieuses auxquelles se heurte la demande de provision de la SAS Cogefim, celle-ci ne dispose pas d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire, laquelle n’est pas davantage justifiée par la remise en cause des modalités de calcul de la créance qu’elle invoque à l’encontre de la SCI Foch,

L’ordonnance entreprise sera par conséquent également confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI [Adresse 5]

En application de l’article 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne peut constituer un abus de droit susceptible de donner lieu à dommages-intérêts que dans des circonstances particulières le rendant fautif, et notamment lorsqu’est caractérisée une intention malveillante ou une volonté de nuire de la part de celui qui l’exerce.

La SCI [Adresse 5], qui invoque le caractère abusif la procédure introduite par la SAS Cogefim, ne rapporte pas la preuve d’une faute imputable à l’appelante dans l’exercice de son action en justice. En outre, le fait d’interjeter appel ne constitue que l’exercice d’une voie de recours et n’est en l’espèce pas fautif.

Au-delà du rejet des demandes formées par la SAS Cogefim, la SCI [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve d’une quelconque intention de nuire ou légèreté blâmable de la part de la partie adverse, et n’établit pas davantage l’existence d’un préjudice autre que celui subi du fait des frais de défense exposés et qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la SCI Foch de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et les frais de procédure

L’ordonnance entreprise étant principalement confirmée, elle le sera également s’agissant des dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Cogefim succombant en son appel, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME l’ordonnance rendue le 3 octobre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SAS Cogefim aux dépens de la procédure d’appel,

CONDAMNE la SAS Cogefim à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SAS Cogefim sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Président,