MINUTE N° 26/119

Copie exécutoire à :

— M^e Nadine HEICHELBECH

Copie conforme à :

— - M^e Guillaume HARTER

— greffe du JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 09 Mars 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03760

N° Portalis DBVW-V-B7I-IMWG

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE :

Madame [E] [L]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [J] [I] [T]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 janvier 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 18 avril 2017, Madame [E] [L], représentée par sa mandataire le cabinet Ceti Gestion, a donné à bail à Monsieur [J] [I] [T] un logement situé [Adresse 3], moyennant versement d’un loyer mensuel initial de 340 euros et de 120 euros d’avance sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2020, Monsieur [J] [I] [T] a fait assigner Madame [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir ordonner à la bailleresse de mettre en l’état l’appartement et de procéder aux réparations qui s’imposent, de vider le garage, cela sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de la voir condamner à lui régler un montant de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et l’impossibilité d’utiliser le garage faisant partie du bail et de la voir condamner au paiement d’une somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions ultérieures, Monsieur [J] [I] [T], a demandé qu’il soit enjoint à la bailleresse de produire un décompte actualisé des loyers et charges, de la voir condamner à lui régler un montant de 8 773,18 euros (remboursement d’un trop-perçu de charges et de loyer) ainsi qu’un montant total de 9 500 euros pour trouble de jouissance, ainsi que la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [E] [L] a conclu au rejet de l’ensemble des demandes et à la compensation des frais. Elle a indiqué avoir entrepris de faire les travaux nécessaires aux fins de respecter les normes légales ; que les services communaux ont constaté la réalisation de l’ensemble des travaux dont il s’agit et que le demandeur s’est abstenu de procéder au paiement des loyers courants, restant redevable de la somme de 6 303,63 euros.

Par jugement avant-dire droit du 25 juillet 2023, le premier juge a ordonné la réouverture des débats et a invité Monsieur [J] [I] [T] à produire tout élément complémentaire justifiant du trouble de jouissance dont il se prévaut et susceptible, dans le même temps, de corroborer ses allégations s’agissant de la réalité d’un trop-perçu au bénéfice de la bailleresse, a enjoint à Madame [E] [L] de produire tout élément justifiant des charges mises en compte et notamment les régularisations et décomptes de charge depuis l’origine du bail et l’a invitée à produire un décompte de créance précis depuis l’origine du bail, expurgé des divers frais de procédure mis en compte.

Dans le dernier état de ses écritures, Monsieur [J] [I] [T] a demandé qu’il soit constaté que le trop-perçu par la bailleresse s’élève à 977,23 euros, a sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 9 500 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant du trouble de jouissance subi et aux entiers frais et dépens, y compris au paiement d’une somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a indiqué en outre être devenu propriétaire du bien loué depuis le 27 avril 2023.

Madame [E] [L] a conclu au rejet de toutes les demandes et a sollicité la compensation des frais.

Par jugement contradictoire rendu le 12 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection, du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— déclaré recevable la demande en paiement formée par Monsieur [J] [I] [T] ;

— condamné Madame [E] [L] à verser à Monsieur [J] [I] [T] la somme de 977,23 euros (décompte arrêté au 23 mars 2023, incluant l’échéance d’avril 2023 et le versement du 23 mars 2023), au titre du trop-perçu versé par le locataire dans le cadre des règlements des loyers et charges versés selon les conditions du bail du 18 avril 2017 ;

— condamné Madame [E] [L] à verser à Monsieur [J] [I] [T] la somme de 7 200 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice du trouble de jouissance subi ;

— débouté Madame [E] [L] de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamné Madame [E] [L] aux dépens ;

— condamné Madame [E] [L] à verser à Monsieur [J] [I] [T] une somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Madame [E] [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 10 octobre 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, elle demande à la cour de :

— juger l’appel formé à l’encontre du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse du 12 septembre 2024 recevable et bien fondé ;

Y faire droit,

En conséquence,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse du 12 septembre 2024 en ce qu’il a condamné Madame [L] au paiement d’un trop perçu, de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— débouter Monsieur [J] [I] [T] de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement, réduire le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [J] [I] [T] de toute demande formée au titre d’un appel incident ;

— condamner Monsieur [J] [I] [T] aux entiers frais et dépens des deux instances.

Elle fait valoir que la suspension de l’allocation de logement par la caisse d’allocations familiales est sans incidence sur l’obligation principale du preneur de s’acquitter du loyer, de sorte que le locataire reste débiteur de l’intégralité des loyers demeurés impayés ; que s’agissant de la demande indemnitaire formée par le locataire au titre d’un trouble de jouissance, elle avait confié la gestion locative de son bien à un mandataire, successivement le Cabinet Ceti Gestion puis la société Foncia ; qu’elle s’est constamment efforcée de satisfaire à ses obligations de bailleresse dès lors qu’elle était informée des difficultés par son mandataire ; que dès qu’elle a eu connaissance du constat de non-décence établi par la CAF, elle a entrepris sans délai les démarches nécessaires à la réalisation des travaux requis ; qu’elle a pu rencontrer certaines difficultés de communication avec les agences gestionnaires et qu’elle a dû procéder à plusieurs relances afin que les diligences nécessaires soient accomplies ; qu’il résulte d’un courrier de service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] en date du 9 avril 2021, faisant suite à une visite effectuée le 11 mars 2021, que les travaux prescrits avaient été réalisés ; que le premier juge a retenu, à bon droit que le trouble de jouissance avait cessé à cette date ; que si dans un courrier du 25 juillet 2017, le locataire s’est plaint de portes et fenêtres qui ne fermeraient pas correctement, l’état des lieux d’entrée établi le 29 avril 2017 ne mentionne aucun dysfonctionnement de cette nature ; que de même, les fuites d’eau alléguées (flexible de douche) et les dysfonctionnements électriques évoqués n’ont jamais été objectivement établis.

Elle reconnait que la télécommande du garage n’a pas pu être remise immédiatement au locataire, mais soutient qu’il ne saurait être sérieusement prétendu que le garage était introuvable ; qu’une simple demande auprès d’elle ou la consultation du règlement de copropriété auraient permis d’identifier le lot concerné ; que l’absence de télécommande n’empêchait nullement l’accès, les portes sectionnelles pouvant être ouvertes manuellement en cas de dysfonctionnement du système automatique ; que le locataire ne peut donc utilement soutenir avoir été privé d’accès au garage pour ce seul motif ; que s’agissant de la cave, elle admet que des biens laissés par l’ancien occupant ont pu subsister temporairement, mais conteste que cela ait privé le locataire de tout usage ou de tout accès à la cave ; que le montant du loyer fixé à 340 euros mensuel pour un logement de plus de 40 m² doit être pris en considération dans l’évaluation du préjudice allégué ; que les désagréments invoqués, difficultés liées à la télécommande du garage, encombrement partiel de la cave, ou dysfonctionnement ponctuel de certains équipements ne sauraient justifier une indemnisation d’un montant approchant la moitié du loyer.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 août 2025, Monsieur [J] [I] [T] demande à la cour de confirmer le jugement du 12 septembre 2024, de débouter Madame [L] de ses demandes et de la condamner à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que deux éléments ont conduit à un trop perçu en faveur de la propriétaire : d’une part la réclamation du loyer intégral, incluant la part d’APL alors même que celle-ci avait été suspendue par la CAF dans l’attente de la mise en conformité du logement, avant d’être ultérieurement versée à la bailleresse, et d’autre part, une surévaluation des charges locatives imputées au locataire ; qu’à compter de février 2019, il a dû régler l’intégralité du loyer alors même que par notification de la CAF en date de janvier 2019, il lui a été demandé de s’acquitter d’un loyer minoré ; qu’il en résulte un trop-perçu au profit de la bailleresse d’un montant total de 977,23 euros.

Sur le préjudice de jouissance, il fait valoir que dès la prise d’effet du bail en mai 2017, il s’est trouvé dans l’impossibilité de jouir paisiblement du logement loué ; que l’état des lieux d’entrée a révélé plusieurs désordres, notamment des difficultés de fermeture des portes et fenêtres de la chambre et du séjour, des fuites affectant la chasse d’eau ainsi que le flexible de douche, et l’encombrement de la cave ; que l’accès au parking n’était pas identifié ; que ce n’est qu’ultérieurement que la télécommande du garage commun, puis les clés du box privatif, lui ont été remises ; que toutefois, ce box était lui-même encombré d’objets divers ; qu’ainsi, il n’a pu jouir ni de la cave ni du garage, tout en demeurant redevable de charges afférentes à un espace dont il était privé de fait ; que ce n’est qu’en août 2021 que le garage a finalement été vidé ; qu’il a été privé de chauffage durant une période de trois ans, situation constatée par les services municipaux ; que le logement était également dépourvu de détecteur de fumée, lequel n’a été installé que peu avant la vente du bien en avril 2023 ; que malgré l’envoi de courriers recommandés à l’agence gestionnaire ainsi qu’une mise en demeure adressée à la propriétaire, les désordres n’ont pas été réparés ; que s’agissant de la non-décence du logement, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] a prescrit la réalisation de travaux de mise en conformité ; que malgré l’envoi de lettres recommandées à l’agence et d’une mise en demeure à la propriétaire, les problèmes n’ont pas été résolus.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la demande en paiement au titre d’un trop-perçu par la bailleresse

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, par lettre du 21 janvier 2019, la Caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin a informé le cabinet Ceti Gestion mandataire de la bailleresse, de ce qu’un diagnostic tendant à vérifier les critères de décence avaient été effectué dans le logement occupé par Monsieur [J] [I] [T] et a conclu à la non-conformité de l’appartement. Il a été précisé que des travaux de mise en conformité du logement devaient être effectués avant le 31 juillet 2020 et que pendant cette période, l’allocation logement sera conservée, le locataire continuant à payer le montant du loyer déduit du montant de l’allocation logement, soit actuellement de 269 €.

Pour autant, le décompte produit par la bailleresse, établi par la société Foncia, montre que le loyer complet a été mis en compte pour la période concernée.

Par ailleurs, l’intimé justifie qu’en avril 2019 un rappel d’allocation logement sur la période du 1er avril 2018 au 31 janvier 2019, d’un montant de 2 510 €, a été versé à la bailleresse ; que de même, une somme de 807 € a été versée en mai 2021 au titre d’un rappel d’allocations sur la période de février à avril 2019 ; qu’un autre montant de 1 345 € a été versé en juin 2021, toujours au mandataire de la bailleresse, au titre d’un rappel ; qu’une somme de 3 210 € a enfin été versée en septembre 2021 au titre d’un rappel de prestations.

Ces montants ne figurent pas en crédit sur le décompte établi par la société Foncia.

En revanche, Monsieur [I] [T] fait preuve, par la production de son relevé de compte bancaire, des versements qu’il a effectués au titre des loyers pour la durée du bail.

En appel, Madame [L] ne verse aux débats aucuns éléments permettant de remettre en cause le calcul opéré par le locataire après intégration des rappels d’allocation, ainsi que des comptes créditeurs de charges, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande tendant au remboursement d’un trop versé d’un montant de 977,23 € dont l’intimé fait la preuve.

Sur la demande en paiement au titre du trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 10 juillet 1989, applicable aux baux meublés, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…)

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…)

Par ailleurs, un logement décent doit répondre aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (') ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

(').

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 29 avril 2017 signé par les parties, que le logement présentait dès l’origine des dysfonctionnements affectant plusieurs pièces, consistant en la fermeture défectueuse des portes et fenêtres de la chambre et du salon, des fuites dans la chasse d’eau et le flexible de la douche, des désordres électriques avec une prise murale cassée dans la cuisine, une applique murale hors service, l’électricité étant notée comme à réparer dans la salle de bains, ainsi qu’en la présence d’objets encombrants dans la cave. Il a également été indiqué que la télécommande du garage n’avait pas encore été reçue et que l’accès du local n’avait pas été trouvé. Il a été précisé que le fonctionnement des radiateurs était à vérifier.

Postérieurement, et notamment par courriel du 8 mai 2017 et par lettre du 25 juillet 2017, le locataire a dénoncé auprès du mandataire de la bailleresse la persistance des désordres relatifs à la fermeture de la porte et des portes-fenêtres du logement, précisant que la porte-fenêtre de la chambre ne fermait plus, que plusieurs prises dans les différentes pièces ne fonctionnent pas, qu’il existait une fuite au niveau de la chasse d’eau et un trou dans le flexible de la douche. Il a indiqué que la cave n’avait pas été débarrassée des objets encombrants ; qu’il n’avait pas eu accès au parking pendant plus d’un mois faute d’une télécommande et qu’il lui manquait toujours la clé du box.

Madame [L] critique vainement les mentions figurant sur le constat d’état des lieux, dressé contradictoirement par sa mandataire avec le locataire, dans la mesure où elle ne verse aucun élément probant de nature à en établir l’inexactitude.

Par lettre du 18 novembre 2018, le locataire a fait part de ce que les travaux n’avaient pas été effectués et a précisé avoir constaté, après changement de la clé du garage, que ce local était encombré par divers objets et qu’il ne pouvait donc toujours pas en jouir.

Par lettre du 7 janvier 2019, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] a relevé, après visite effectuée, que les radiateurs ne fonctionnent pas, sauf dans la salle de bains/WC ; que certaines prises électriques ne fonctionnent pas ; qu’une prise est installée à proximité de la plaque électrique et que quand la plaque fonctionne, elle fond ; que la fenêtre de la chambre ne ferme pas si le temps est humide. Il a été indiqué que le gérant du logement a été invité à remédier aux désordres.

Par lettre du 17 décembre 2019, le même service a constaté la persistance des nuisances, ayant entraîné une mise en demeure du gérant du logement.

Si l’appelante fait valoir qu’elle a entrepris des démarches et sollicité l’intervention des gestionnaires et de prestataires, elle ne produit pour justifier les éventuelles difficultés qu’elle aurait rencontrées qu’un seul courriel en date du 2 février 2021 adressé à la société Foncia, sollicitant « d’être informée afin de pouvoir lancer les travaux au plus vite ».

Ce n’est que par courrier du même service communal d’hygiène et de santé en date du 9 avril 2021 qu’il a été indiqué qu’à la suite d’une visite effectuée le 11 mars 2021, il a été constaté que les travaux demandés avaient été réalisés.

Compte tenu à la fois des désordres affectant le logement, relatifs à l’absence de chauffage fonctionnel dans plusieurs pièces, aux dysfonctionnements électriques présentant un risque pour la sécurité, aux problèmes d’ouvrants, le rendant non décent et de la privation de jouissance du locataire du garage et de la cave, encombrés par des objets ne lui appartenant pas, c’est à juste titre que le premier juge a fixé la réparation du préjudice subi par le locataire à la somme de 150 € par mois à compter de l’entrée dans les lieux jusqu’au constat de réalisation des travaux, prenant en considération les alertes répétées du locataire et les mises en demeure des autorités administratives compétentes.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la bailleresse au paiement de la somme de 7 200 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des frais et dépens seront confirmées.

Succombant en ses prétentions en appel, Madame [E] [L] sera condamnée aux dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera condamnée à payer à l’intimé une somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à Monsieur [J] [I] [T] la somme de 1 200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [L] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente