MINUTE N° 26/134

Copie exécutoire à :

— M^e Katja MAKOWSKI

Copie conforme à :

— M^e Nadine HEICHELBECH

— greffe JCP TJ, [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 30 Mars 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02108

N° Portalis DBVW-V-B7J-IRMO

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 07 mars 2025 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS :

Madame, [U], [W] épouse, [E]

,

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1655 du 27/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 2])

Représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur, [X], [E]

,

[Adresse 1]

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur, [A], [E]

,

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1654 du 27/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 2])

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

Madame, [C], [E]

,

[Adresse 1]

Représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur, [L], [E]

,

[Adresse 1]

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.C.I. CST prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés es qualité audit siège,

,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Katja MAKOWSKI, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 janvier 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, la présidente de la 3ème chambre civile étant légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 10 janvier 2020, la société civile immobilière (Sci) Cst a donné en location à M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [L], [E], M., [X], [E] et Mme, [C], [E] une maison à usage d’habitation située, [Adresse 3] à Eschentzwiller moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 1 400 euros, outre une provision sur charges de 150 euros.

Le 7 février 2024, la Sci Cst a fait délivrer aux consorts, [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 7 750 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 29 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, la Sci Cst a fait assigner les consorts, [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, sollicitant en dernier lieu de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement de payer en application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion des consorts, [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les consorts, [E] au paiement à titre provisionnel de la somme de 9 877,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 13 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec les intérêts de droit, outre une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant des loyers et charges avec intérêts de droit,

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 17 janvier 2025, le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Les consorts, [E] ont conclu au rejet des demandes du bailleur, à la suspension de l’application de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Les défendeurs ont fait valoir que l’entreprise de M., [A], [E] avait fait l’objet d’une liquidation judiciaire et qu’ils avaient rencontré des difficultés financières mais qu’ils étaient désormais en capacité de régler le loyer et les arriérés. Ils ont indiqué que la moitié de l’arriéré locatif avait été réglée en moins de 6 mois.

Par ordonnance du 7 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré la Sci Cst recevable en son action tendant à la résiliation du bail,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2020 sont réunies à la date du 7 avril 2024 à minuit et que ce contrat est résilié de plein droit depuis cette date,

— ordonné en conséquence à M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [L], [E], M., [X], [E] et Mme, [C], [E] de libérer les lieux et de restituer les clefs au bailleur ou à son mandataire dès la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [L], [E], M., [X], [E] et Mme, [C], [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Sci Cst pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— débouté M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [L], [E], M., [X], [E] et Mme, [C], [E] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— condamné M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [L], [E], M., [X], [E] et Mme, [C], [E] à payer solidairement à la Sci Cst à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamné M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [L], [E], M., [X], [E] et Mme, [C], [E] solidairement à verser à la Sci Cst à titre provisionnel la somme de 9 877,95 euros due au 13 janvier 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de janvier 2025 incluse et paiement du 10 décembre 2024 déduit, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [L], [E], M., [X], [E] et Mme, [C], [E] solidairement aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa signification à la Ccapex, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— condamné M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [L], [E], M., [X], [E] et Mme, [C], [E] solidairement à payer à la Sci Cst une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que l’arriéré locatif d’un montant de 7 750 euros n’avait été que partiellement réglé dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer dans la mesure où les consorts, [E] ne justifiaient que d’un seul paiement à hauteur de 1 000 euros, de sorte que la résiliation du bail était acquise de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à compter du 7 avril 2024 à minuit.

Pour rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, le juge a relevé que les consorts, [E] ne rapportaient pas la preuve du paiement du loyer courant pour le mois de janvier 2025, que les versements des mois de novembre et décembre 2024 avaient été faits avec retard et que l’arriéré locatif demeurait important en dépit des paiements effectués puisqu’il représentait près de 6 mois de loyers.

Les consorts, [E] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 22 mai 2025.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 23 juillet 2025, les consorts, [E] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 7 mars 2025 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— débouter la société Cst de l’ensemble de ses demandes,

— suspendre l’application de la clause résolutoire du bail,

— accorder à la partie défenderesse des délais de paiement et l’autoriser à régler la dette locative en 17 mensualités de 476 euros,

— juger que la société Cst conservera la charge de ses frais et dépens.

Les appelants font valoir qu’ils ont rencontré des difficultés financières à la suite de la liquidation judiciaire de l’entreprise de M., [A], [E]. Ils indiquent qu’en dépit de leurs difficultés, ils ont réussi à payer près de la moitié de l’arriéré locatif en moins de 6 mois.

Ils se déclarent en mesure de régler l’arriéré locatif en quelques mois, précisant que M., [L], [E] a trouvé un emploi en Suisse pour un salaire mensuel de 5 200 francs suisses et que son père a également trouvé un emploi rémunéré à hauteur de 2 500 euros par mois.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 17 septembre 2025, la Sci Cst demande à la cour de :

— déclarer l’appel des consorts, [E] mal fondé,

— débouter M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [X], [E], Mme, [C], [E], M., [L], [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 7 mars 2025 en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner in solidum M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [X], [E], Mme, [C], [E], M., [L], [E] à payer à la Sci Cst la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

L’intimée fait valoir que la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025 s’élève à la somme de 11 030 euros et qu’elle s’est donc accrue depuis le jour où le premier juge a statué.

La Sci Cst soutient que les consorts, [E] ne justifient pas de perspectives sérieuses d’apurement de leur dette locative puisqu’ils n’ont même pas commencé à l’apurer, comme ils le proposent, par fractions de 476 euros en sus du loyer courant.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 5 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande du bailleur tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bail du 10 janvier 2020 comprend une clause résolutoire en page 5.

Le 7 février 2024, la Sci Cst a fait délivrer aux consorts, [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 7 750 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 29 janvier 2024.

Le premier juge a retenu que les consorts, [E] n’avait effectué qu’un seul règlement d’un montant de 1 000 euros dans les deux mois du commandement, ce qui est conforme au décompte produit par le bailleur qui fait état d’un règlement de 1 000 euros le 30 mars 2024.

Les appelants ne justifient d’aucun autre règlement effectué dans le délai de deux mois du commandement, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 7 avril 2024 à minuit.

L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis force de chose jugée.

En l’espèce, les appelants ne justifient pas avoir repris le paiement régulier du loyer courant, ni entrepris l’apurement de leur dette locative qui s’est aggravée depuis la délivrance du commandement de payer du 7 février 2024, passant de 7 750 euros à 11 030 euros à la date du 30 septembre 2025.

Les déclarations faites devant le premier juge, concernant leur retour à meilleure fortune et leur capacité à apurer leur dette locative, n’ont pas été suivies d’effet.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais, ni d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, l’ordonnance déférée étant confirmée sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions de l’ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront confirmées.

Parties perdantes, les consorts, [E] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [L], [E], M., [X], [E] et Mme, [C], [E] aux dépens de l’instance d’appel,

CONDAMNE in solidum M., [A], [E], Mme, [U], [W] épouse, [E], M., [L], [E], M., [X], [E] et Mme, [C], [E] à payer à la société civile immobilière Cst la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La conseillère