Cour d'appel de Dijon, 2e chambre civile, 21 novembre 2024, n° 24/00631

TGI Dijon 3 avril 2024

CA Dijon
Infirmation partielle 21 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Constatation de la résiliation du bail
La cour a confirmé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Demande de suspension des effets de la clause résolutoire
La cour a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire sous certaines conditions, permettant ainsi à l'appelant de se libérer des sommes dues.
Accepté
Créance de loyers impayés
La cour a constaté que le locataire n'avait pas réglé les loyers dus, confirmant ainsi la créance de la bailleur.
Accepté
Non-respect des obligations locatives
La cour a jugé que le non-paiement des loyers justifiait l'expulsion du locataire.

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Sur la décision

Référence :	CA Dijon, 2e ch. civ., 21 nov. 2024, n° 24/00631
Juridiction :	Cour d'appel de Dijon
Numéro(s) :	24/00631
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Dijon, 3 avril 2024, N° 23/00643
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie CHAGUE-GERBAYJean-François MERIENNE
Cabinet(s) :	MERIENNE ET ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. ATOUTS FLAM c/ S.C.I. BVN INVEST, son gérant en exercice domicilié de droit au siège social sis :

Texte intégral

S.A.R.L. ATOUTS FLAM

S.C.I. BVN INVEST

S.E.L.A.R.L. ASTEREN

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00631 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GNV2

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 03 avril 2024,

par le président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 23/00643

APPELANTE :

S.A.R.L. ATOUTS FLAM agissant poursuites et diligences de son repréentant légal en exercice domicilié de droit en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie CHAGUE-GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24

INTIMÉES :

S.C.I. BVN INVEST prise en la personne de son gérant en exercice domicilié de droit au siège social sis :

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-François MERIENNE, membre de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 83

S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Maître [C] [B], ès-qualité de « Commissaire à l’exécution du plan » de la SARL « ATOUTS FLAM », désigné à ces fonctions par jugement de plan de redressement du Tribunal de commerce de DIJON du 12 décembre 2023.

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024,

ARRÊT : réputé contradictoire,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du 9 août 2013, la SCI Zagui à donné à bail commercial à l’EURL Atouts Flam un local situé [Adresse 6] à Montbard (21) pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12 000 euros HT, local devant servir à la vente au détail de matériel de chauffage et de granulé de chauffage.

Par acte du 5 avril 2018, la SCI Zagui a vendu ce local à la SCI BVN Invest.

Par jugement du tribunal de commerce de Dijon du 14 juin 2022, l’EURL Atouts Flam a été placée en redressement judiciaire.

La SCI BVN Invest a déclaré une créance de 9 896,76 euros TTC correspondant aux loyers impayés sur la période de janvier 2021 à juin 2022 inclus.

La SCI BVN Invest a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juillet 2023 lequel fait état d’une créance en principal de 14 201,76 euros portant sur les loyers de juillet 2022 à juin 2023 inclus.

Par actes des 30 novembre et 12 décembre 2023, la société BVN Invest a assigné l’EURL Atouts Flam et la SELARL Asteren, en sa qualité de mandataire judiciaire de l’EURL Atouts Flam, en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial à compter du 26 août 2023, ordonner son expulsion sous astreinte, et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré de loyers, outre la fixation d’une indemnité d’occupation et le règlement d’une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 12 décembre 2023, le tribunal de commerce de Dijon a homologué le plan de redressement de l’EURL Atouts Flam et a désigné en qualité de commissaire à l’exécution du plan la Selarl Asteren.

A l’audience du 28 février 2024, la SCI BVN Invest a maintenu l’ensemble de ses demandes.

L’EURL Atouts Flam et la SELARL Asteren n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance du 3 avril 2024, le président du tribunal judiciaire de Dijon a :

o constaté la résiliation de plein droit du bail ayant lié la SCI Zagui, aux droits de laquelle vient la SCI BVN Invest et l’EURL Atouts FLam, à compter du 27 août 2013 ;

o ordonné à l’EURL Atouts Flam et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail situés [Adresse 6] à [Localité 8] dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

o à défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonné l’expulsion de l’EURL Atouts Flam et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

o dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

o condamné l’EURL Atouts Flam à payer à titre provisionnel à la SCI BVN Invest :

— la somme de 15 385,24 euros au titre des arriérés de loyers et charges ;

— la somme de 1 183,48 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

o condamné l’EURL Atouts Flam à payer à la SCI BVN Invest la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamné l’EURL Atouts Flam aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 juillet 2023.

Par acte du 14 mai 2024, la SARL Atouts Flam a relevé appel de cette décision.

Selon conclusions d’appelante notifiées le 24 juin 2024, la SARL Atouts Flam demande à la cour de :

o la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

en conséquence,

o infirmer l’ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Dijon du 3 avril 2024, dans l’instance RG 23/00643, en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail ayant lié la SCI Zagui aux droits de laquelle vient la SCI BVN Invest et l’EURL Atouts Flam à compter du 27 août 2023 ;

— ordonné à l’EURL Atouts Flam et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail situés [Adresse 6] à [Localité 8] dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— à défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonné l’expulsion de l’EURL Atouts Flam et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

— condamné l’EURL Atouts Flam à payer à titre provisionnel à la SCI BVN Invest :

* la somme de 15 385,24 euros au titre des arriérés de loyers et charges ;

* la somme de 1 183,48 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamné l’EURL Atouts Flam à payer à la SCI BVN Invest la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’EURL Atouts Flam aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 juillet 2023.

Statuant à nouveau,

o constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 9 août 2013 étaient réunies au 27 août 2023,

o l’autoriser à s’acquitter de l’arriéré de loyers et charges, arrêté à la date d’acquisition de la clause résolutoire à la somme provisionnelle de 15 385,24 euros, sur 24 mois, en l’occurrence par 23 versements mensuels d’au moins 700 euros en plus du loyer courant, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et les versements suivants le 15 de chaque mois, et par une 24ème et dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

o suspendre pendant le cours de ces délais les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

o débouter la SCI BVN Invest de sa demande de frais irrépétibles ;

o condamner la SCI BVN Invest aux entiers dépens.

Selon conclusions d’intimée notifiées le 22 juillet 2024, la société BVN Invest demande à la cour de :

o confirmer le « jugement » attaqué en ce qu’il a :

— condamné la SARL Atouts Flam à titre provisionnel à la SCI BVN Invest les sommes suivantes :

* 15 385,24 euros au titre des arriérés de loyer et de charges,

* 1 183,48 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

o constater à compter du 27 août 2013, l’acquisition au profit de la société BVN Invest de la clause résolutoire insérée au bail du 9 août 2013 ;

o autoriser la SARL Atouts Flam à se libérer des sommes dues en application de l l’ordonnance de référé du 3 avril 2024 en ce compris les dépens incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 juillet 2023 en 24 mensualités, en l’occurrence par 23 versements mensuels d’au moins 700 euros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et les versements suivants le 15 de chaque mois et par une 24ème et dernière mensualité soldant la dette en principal intérêts et frais, le tout en sus des loyer et charges en cours ;

o juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, dans un délai de 8 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité, et la clause résolutoire prendra son plein effet ;

o juger que dans ce cas, il pourra être procédé à l’expulsion de la SARL Atouts Flam et de tout occupant de son chef si besoin est, avec le concours de la force publique ;

o condamner la SARL Atouts Flam à payer à la SCI BVN Invest la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

o condamner la SARL Atouts Flam aux entiers dépens de première instance et d’appel incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 juillet 2023, le coût du commandement de quitter les lieux du 30 avril 2024 et le coût du commandement aux fins de saisie-vente du 30 avril 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

L’EURL Atouts Flam a fait signifier sa déclaration d’appel et l’avis de fixation à la Selarl Asteren, représentée par Me [C] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de ladite société, par acte du 31 mai 2024 remis à personne morale.

Elle a fait signifier ses conclusions à la Selarl Asteren, représentée par Me [C] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de ladite société, par acte du 10 juillet 2024 remis à personne morale.

La SCI BVN Invest a fait signifier ses conclusions à la Selarl Asteren, représentée par Me [C] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de ladite société, par acte du 25 juillet 2024 remis à personne morale.

Sur ce la cour

Selon l’article L622-14 du code de commerce, "sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.

Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail."

En application de l’article L145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge."

Selon l’article 1343-5 du code civil, "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier."

En l’espèce, les loyers que le preneur ne conteste pas avoir laissés impayés sont postérieurs au jugement d’ouverture.

Depuis l’homologation d’un plan de redressement le 12 décembre 2023, dont il n’est pas soutenu qu’il aurait été résolu, l’EURL Atouts Flam, est à nouveau in boni.

Il est acquis que la société Atouts Flam n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat dans le délai d’un mois.

Il en résulte que l’ordonnance déférée ne peut être que confirmée en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 27 août 2023,

— condamné, à titre provisionnel, le preneur au paiement de l’arriéré de loyers.

Elle est également confirmée sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties sont d’accord pour suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement que la bailleresse accepte de consentir à l’EURL Atouts Flam, celle-là sollicitant toutefois une clause de déchéance en cas de non respect des termes convenus.

Il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire dans les conditions prévues au dispositif, l’ordonnance déférée étant infirmée pour le surplus de ses chefs.

Chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d’appel.

Les considérations économiques conduisent à écarter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 27 août 2023, en ce qu’elle a condamné la société Atouts Flam à payer à titre provisionnel à la SCI BVN Invest la somme de 15 385,24 euros au titre des arriérés de loyers et charges et relativement aux dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Autorise la SARL Atouts Flam à se libérer des sommes dues en application de l’ordonnance de référé du 3 avril 2024 en ce compris les dépens incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 juillet 2023 en 24 mensualités, en l’occurrence par 23 versements mensuels d’au moins 700 euros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et les versements suivants le 15 de chaque mois et par une 24ème et dernière mensualité soldant la dette en principal intérêts et frais, le tout en sus des loyers et charges en cours,

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai et dit qu’en cas de respect de celui-ci, cette clause sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, dans un délai de 8 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité, et la clause résolutoire prendra son plein effet,

Dit que dans ce cas, il pourra être procédé à l’expulsion de la SARL Atouts Flam et de tout occupant de son chef si besoin est, avec le concours de la force publique, et condamne l’EURL Atouts Flam à payer à compter du premier impayé jusqu’à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges, soit 1 183,48 euros,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile envers quiconque,

Dit que les parties supporteront chacune leurs propres dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,