[X] [Z]

C/

S.C.I. FAMILIALE [Y]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 27 MAI 2025

N° RG 23/00840 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GG4L

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 avril 2023,

rendu par le juge des contentieux de la protection de chalon sur saone – RG : 11-22-388

APPELANTE :

Madame [X] [Z]

née le 26 Novembre 1981 à [Localité 6] (74)

[Adresse 2]

[Localité 4]

assistée de M^e Jérôme DUQUENNOY, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE, plaidant, et représentée par M^e Véronique PARENTY-BAUT, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 38, tous deux membres de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES

INTIMÉE :

S.C.I. FAMILIALE [Y], représentée par sa gérante en exercice Mme [I] [Y]-[E], demeurant de droit au siège :

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte du 31 août 2020, la SCI Familiale [Y] a donné à bail à Mme [Z] un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel, hors charges, de 700 euros et un dépôt de garantie de 700 euros, avec effet au 1er septembre 2020.

Par actes des 1er décembre 2021 et 13 janvier 2022, la SCI Familiale [Y] a sommé Mme [Z] et sa curatrice, Mme [N], d’avoir à justifier de l’occupation des lieux loués.

Selon procès-verbal dressé par la SCP [F]-[L]-[H], huissiers de justice, du 22 février 2022, il a été constaté l’état d’abandon du logement dans lequel il ne restait que quelques meubles rustiques, une étagère dans le garage et quelques objets dans le grenier, le tout sans valeur.

Le 11 mars 2022, la SCI Familiale [Y] a déposé une requête aux fins de résiliation de bail pour abandon et reprise des lieux.

Par ordonnance du 28 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a :

constaté la résiliation du bail consenti le 31 août 2020 par la SCI Familiale [Y] à Mme [Z], portant sur le logement loué sis [Adresse 1], suite à l’abandon des lieux par la locataire,

ordonné la reprise du logement par la SCI Familiale [Y],

déclaré abandonnés les biens laissés sur place ne pouvant être vendus, à l’exception le cas échéant, des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice,

rappelé que l’ordonnance devait être signifiée au locataire, à sa curatrice et aux derniers occupants de son chef et qu’elle sera non avenue en toutes ses dispositions si elle n’a pas été signifiée dans les deux mois de sa date,

condamné Mme [Z] à verser à la SCI Familiale [Y] la somme de 6 371,75 euros, terme du mois de mars 2022 inclus, prorata de taxe d’ordures ménagères inclus, au titre de l’arriéré locatif, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de l’ordonnance,

rejeté la demande de la SCI Familiale [Y] au titre de l’indemnité d’occupation,

condamné Mme [Z] aux dépens, incluant le coût des sommations de justifier de l’occupation des lieux délivrées les 1er décembre et 13 janvier 2022 ainsi que celui du constat d’inoccupation des lieux en date du 22 février 2022 et du coût de la requête.

L’ordonnance a été signifiée le 4 avril 2022 à la personne de Mme [N], curatrice de Mme [Z], et signifiée selon procès-verbal de recherches infructueuses dressé le 12 avril 2022 à Mme [Z].

Mme [Z] a formé opposition à l’ordonnance par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 12 mai 2022.

Par jugement du 7 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a :

déclaré recevable l’opposition formée par Mme [Z],

En conséquence,

mis à néant l’ordonnance n° RG 11-22-000388 rendue le 28 mars 2022,

Et statuant à nouveau,

constaté la résiliation du bail conclu le 31 août 2020 entre la SCI Familiale [Y] d’une part et Mme [Z] d’autre part au 27 juillet 2021,

condamné Mme [Z] à payer à la SCI Familiale [Y] la somme de 5 375,83 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 22 février 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

débouté les parties de toutes demandes principales et reconventionnelles plus amples ou contraires,

débouté la SCI Familiale [Y] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté Mme [Z] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Familiale [Y] aux dépens de la présente instance, qui seront recouvrés selon les modalités prévues par les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle (article 43 de la loi du 10 juillet 1991),

dit que la SCI Familiale [Y] conservera à sa charge les dépens relatifs à la requête reçue au greffe le 11 mars 2022 aux fins de résiliation de bail et de reprise des lieux,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 30 juin 2023, Mme [X] [Z] a relevé appel de ce jugement dont elle ne critique expressément que les chefs l’ayant condamnée au paiement de l’arriéré locatif et rejeté sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

' Par conclusions notifiées le 26 février 2025, Mme [Z] demande à la cour de :

infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a :

— condamnée à payer à la SCI Familiale [Y] la somme de 5.375,81 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 22 février 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau en fait et en droit,

débouter la SCI Familiale [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et appel incident et demandes nouvelles,

condamner la SCI Familiale [Y] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI Familiale [Y], en tous les dépens, de première instance et d’appel en réservant pour ces derniers à la SELAS Adida et Associés le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

dire et juger que la restitution des lieux est intervenue le 9 septembre 2021 ce que la SCI [Y] savait au regard de l’attestation manuscrite de M. [V] du 9 septembre 2021,

dire et juger qu’elle ne saurait être condamnée au paiement d’un arriéré locatif postérieur au 9 septembre 2021 et pour un montant ne pouvant excéder la somme de 910 euros et débouter ainsi l’intimée de ses demandes contraires,

confirmer les dispositions du jugement dont appel ayant condamné la SCI [Y] aux entiers dépens de la première instance et aux dépens consécutifs à la requête reçue au greffe le 11 mars 2022,

débouter la SCI [Y] de toutes demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que pour la procédure d’appel.

' Par conclusions d’intimée notifiées le 13 février 2025, la SCI Familiale [Y] demande à la cour de :

confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail conclu le 31 août 2021 à effet au 27 juillet 2021,

Y ajouter,

juger que la restitution de la chose louée à Mme [Z] n’est établie qu’à compter du 22 février 2022,

confirmer le jugement en ce qu’il a condamné en conséquence Mme [Z] à lui payer l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté au 22 février 2022 inclus, sauf à majorer cette condamnation à hauteur de 5 519,01 euros arrêtée au 22 février 2022 incluant les taxes d’ordures ménagères et y ajouter la somme de 171,06 euros,

Y ajouter,

condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 788,13 euros au titre de sa consommation d’eau, ainsi que la somme de 276,96 euros au titre des frais de résiliation,

réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens de la première instance et les dépens consécutifs à la requête reçue au greffe le 11 mars 2022,

statuant de nouveau, condamner Mme [Z] aux entiers dépens de première instance ainsi que des dépens liés à la requête reçue au greffe le 11 mars 2022 outre 700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

y ajouter dans tous les cas : condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 2 200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 mars 2025.

A l’audience du 18 mars 2025, le conseil de Mme [Z] a, sur question de la cour, indiqué qu’elle n’était plus placée sous une mesure de protection juridique.

SUR CE LA COUR,

Pour obtenir la réformation du jugement déféré sur le montant de l’arriéré locatif, Mme [Z] soutient que les parties se sont accordées pour une rupture du bail à la date du 27 juillet 2021 de sorte que la bailleresse doit être déboutée de toute demande postérieure à cette date.

Il n’est pas contestable que Mme [Z] n’a pas donné congé dans les formes légales prévues à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, la bailleresse ne discute plus à hauteur de cour que la résiliation du bail liant les parties est intervenue le 27 juillet 2021.

Le débat porte exclusivement sur la date de remise des clés de la maison à la bailleresse.

Si les loyers sont dus, en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, jusqu’à la résiliation du bail, en l’absence de restitution des lieux par l’occupant, celui-ci est alors redevable d’une indemnité jusqu’à la libération effective des lieux qui se traduit par la remise des clés au bailleur ou par la reprise des lieux par ce dernier. Cette indemnité compense l’indisponibilité du bien pour le propriétaire.

En l’espèce, Mme [Z], à qui incombe la charge de la preuve de la remise des clés, indique les avoir placées dans la boîte aux lettres de la gérante de la SCI bailleresse sans pour autant en faire la démonstration alors au demeurant que comme le soutient la SCI intimée, Mme [Z] a varié sur la localisation de la boîte aux lettres dans laquelle elle aurait laissé les clés.

En effet, dans son acte d’opposition, elle indique avoir déposé les clés dans la boîte aux lettres à la [Adresse 8] à [Localité 7] fin août 2021 tandis que dans ses conclusions, elle évoque la boîte aux lettres de la gérante de la SCI, qui est distincte.

En l’absence de preuve de la remise des clés, le premier juge a considéré, à juste titre, que Mme [Z] était redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au 22 février 2022, date du procès verbal de constat dressé par Maître [H] matérialisant la reprise des lieux par la bailleresse.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Z] à verser la somme de 5 375,83 euros s’agissant du solde du loyer de décembre 2020 (que l’appelante ne justifie toujours pas avoir payé) et des indemnités dues du 27 juin 2021 au 22 février 2022.

La SCI Familiale [Y] forme des demandes nouvelles à hauteur de cour concernant les taxes d’ordures ménagères, la consommation d’eau et les frais de résiliation, demandes qui, au regard de l’article 564 du code de procédure civile, sont recevables à hauteur de cour comme portant sur des éléments survenus postérieurement à la première décision.

La taxe d’ordures ménagères est une charge fiscale afférente à la propriété du bien.

Elle ne peut constituer une charge récupérable sur le locataire que pour la période d’occupation effective des lieux, durant laquelle il bénéficie du service de collecte et de traitement de ses ordures.

Ainsi, Mme [Z] n’est redevable de cette taxe que jusqu’au 27 juillet 2021, date à laquelle elle a quitté les lieux.

C’est donc une somme de 71,75 euros qui peut lui être réclamée au titre de la taxe 2021 (sur un total de 123 euros), la demande au titre de la taxe 2022 devant être rejetée.

La SCI Familiale [Y] réclame encore une somme de 788,13 euros au titre de la consommation d’eau (compteur d’eau 14JA015758) jusqu’au 11 août 2021 et 276,96 euros au titre de la résiliation de l’abonnement, outre 171,60 euros au titre du changement de serrure.

Elle soutient qu’elle a découvert que Mme [Z] n’avait jamais souscrit, lors de son entrée dans les lieux, son abonnement aux services des eaux, de telle sorte qu’elle s’est trouvée « de plein droit » « abonnée » depuis le départ du locataire précédent.

La cour observe que la facture, constituant la pièce 21 du dossier de l’intimée, porte sur la consommation du 29/02/2020 au 07/03/2024 pour une consommation totale de 208 m2 pour un prix de 788,13 euros.

La consommation est détaillée comme suit :

Ancien index Nouvel index Consommation

482(manuelle 28/02/20) 586(manuelle 29/02/20) 104 m3

586(manuelle 29/02/20) 487(releveur 14/08/20) 5 m3

487(releveur 14/08/20) 586(releveur 11/08/21) 99 m3

586(releveur 11/08/21) 586(releveur 23/08/22) 0 m3

586(releveur 23/08/22) 586(releveur 11/09/23) 0 m3

586(releveur 11/09/23) 586(manuelle 07/03/24) 0 m3

Il est constant que Mme [Z] a occupé les lieux du 1er septembre 2020 au 27 juillet 2021 de sorte que seul le coût de la consommation sur cette période peut lui être réclamé.

Quand bien même, le précédent locataire aurait quitté le logement le 28 février 2020, les consommations relevées sur la période du 28 février au 14 août 2020 ne sauraient être imputées à l’appelante de sorte que la demande doit être réduite à la somme de 375,12 euros correspondant à une consommation de 99 m3 sur la période d’occupation.

Sur les frais de résiliation, il est observé que la facture analysée ci-dessus comporte d’ores et déjà des parts fixes sur la période considérée qui couvrent la même période que celles mentionnées et facturées au terme de la facture de résiliation du 1er octobre 2024.

Cette demande qui fait double emploi doit, en conséquence, être rejetée.

La facture d’ouverture de porte et de remplacement du verrou est justifiée à hauteur du montant réclamé et doit rester à la charge de l’appelante qui n’a pas fait la démonstration de la remise des clés.

Le jugement déféré, dont la cour s’approprie les motifs sur ce point, est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [Z] doit supporter les dépens d’appel.

Seule la SCI Familiale [Y] est fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et il convient de condamner l’appelante à lui verser une somme de 800 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme les dispositions critiquées du jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne Mme [X] [Z] à payer à la SCI Familiale [Y] les sommes suivantes :

—  71,75 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2021 au prorata,

—  375,12 euros au titre de la consommation d’eau,

—  171,60 euros au titre des frais d’ouverture de porte et remplacement du verrou,

Déboute la SCI Familiale [Y] du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [X] [Z] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [X] [Z] à payer à la SCI Familiale [Y] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier, Le président,