[M] [O]

C/

[G] [P]

[N] [P]

[F] [P]

[X] [P]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

N° RG 22/00835 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F7ON

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 27 avril 2021,

rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Le Creusot – RG : 51 2000002

APPELANT :

Monsieur [M] [O]

né le 22 Août 1973 à [Localité 28]

[Adresse 27]

[Localité 23]

non comparant,

Représenté par M^e Caroline ANDRIEU-ORDNER, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉS :

Monsieur [G] [P]

né le 20 Décembre 1940 à [Localité 24]

décédé le 4 août 2024

Madame [N] [P]

née le 26 Mai 1967 à [Localité 28]

[Adresse 21]

[Localité 24]

Monsieur [F] [P]

né le 11 Février 1970 à [Localité 42] (71)

[Adresse 33]

[Localité 25]

Monsieur [X] [P]

né le 17 Juin 1976 à [Localité 28]

[Adresse 22]

[Localité 24]

non comparants,

Représentés par M^e Rachel DUBERSTEN, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2025 pour être prorogée au 24 Avril 2025, au 3 Juillet 2025, au 25 Septembre 2025 puis au 02 Octobre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 26 décembre 2007, M. [G] [P], avec l’accord de ses enfants [N], [F] et [X], nus propriétaires indivis, a donné à bail à M. [M] [O] à compter du 11 novembre 2007, diverses parcelles (21) en nature de prés, de terres, de landes ou de pâtures cadastrées sur la commune de [Localité 24] :

— A n°[Cadastre 3], sise à lieudit [Adresse 26],

— A n°[Cadastre 4], sise lieudit [Adresse 38],

— A n°[Cadastre 16], sise lieudit [Adresse 32],

— A n°[Cadastre 17], sise lieudit [Adresse 32],

— A n°[Cadastre 18], sise lieudit [Adresse 34],

— A n°[Cadastre 19], sise lieudit [Adresse 43],

— A n°[Cadastre 20], sise lieudit [Adresse 37],

— A n°[Cadastre 5], sise lieudit [Adresse 30],

— A n°159 sise lieudit [Adresse 37],

— A n°[Cadastre 6], sise lieudit [Adresse 36],

— A n°[Cadastre 7], sise lieudit [Adresse 36],

— A n°[Cadastre 8], sise lieudit [Adresse 36],

— A n°[Cadastre 9], sise lieudit [Adresse 36],

— A n°[Cadastre 10], sise lieudit [Adresse 36],

— A n°[Cadastre 11], sise lieudit [Adresse 36],

— A n°[Cadastre 12], sise lieudit [Adresse 40],

— A n°[Cadastre 13], sise lieudit [Adresse 41],

— A n°[Cadastre 14], sise lieudit [Adresse 35],

— A n°[Cadastre 15], sise lieudit [Adresse 39],

— A n°[Cadastre 1], sise lieudit [Adresse 31],

— A n°[Cadastre 2], sise lieudit [Adresse 29],

moyennant un fermage de 6.657,05 euros payable à terme échu le 11 novembre de chaque année et indexé sur la variation du prix des fermages.

Le bail s’est renouvelé le 11 novembre 2016.

Le preneur ayant cessé le paiement des fermages, le bailleur lui a fait délivrer le 2 avril 2019 un commandement de payer la somme de 14.350, 36 euros, qui a été suivi d’un règlement de 7000 euros le 16 avril suivant.

Un second, puis un troisième commandement de payer ont été signifiés les 19 octobre 2019 et 23 mai 2020 à M. [O] qui a procédé à un nouveau paiement partiel de 7000 euros le 28 mai 2020.

Par requête du 22 juin 2020, les consorts [P] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux du Creusot aux fins de résiliation du bail et expulsion du preneur.

Par jugement du 27 avril 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux du Creusot a :

— prononcé la résiliation du bail rural en date du 26 décembre 2007 à compter du 27 avril 2021 ;

— ordonné l’expulsion de M. [O], de ses bêtes, et de tout occupant de son chef des parcelles faisant l’objet du bail rural à compter du 11 novembre 2021 en raison de l’année culturale en cours, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— condamné M. [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage qui serait dû en cas de maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail après le 27 avril 2021 ;

— constaté que la demande en paiement est devenue sans objet ;

— condamné M. [M] [O] au paiement des dépens;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Suivant déclaration du 3 juin 2021, M. [O] a relevé appel de cette décision.

Prétentions de M. [O] :

Au terme de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 29 mai 2024 qu’il a soutenues à l’audience, M. [O] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux du Creusot le 27 avril 2021 ;

— juger que le paiement des fermages avant la saisine du tribunal paritaire a libéré le preneur ;

— juger que le bail du 26 décembre 2007 continue de produire ses effets ;

— débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum les consorts [P] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [P] aux dépens.

Prétentions des consorts [P] :

Selon leurs dernières écritures remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024 qu’ils ont soutenues à l’audience, les consorts [P] demandent à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Le

Creusot en date du 27 avril 2021 en toutes ses dispositions ;

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail compte tenu des deux sous locations non autorisées par les consorts [P] ;

en conséquence,

— débouter M. [O] de l’intégralité de ses demandes ;

— le condamner à payer aux consorts [P] la somme de 3.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur la recevabilité des dernières conclusions des intimés:

A l’audience, l’appelant a soulevé l’irrecevabilité des conclusions des intimés déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, veille de l’audience et accompagnées de quatre nouvelles pièces.

La procédure devant la cour d’appel en matière de baux ruraux est orale ce qui impose aux parties de présenter oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien et les autorisent également à se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit.

Il en résulte que la remise et la notification de conclusions, la veille de l’audience, ne peut conduire à les écarter au seul motif de leur tardiveté lorsque la partie les soutient oralement à l’audience et que son contradicteur peut y répondre selon les mêmes modalités.

Les consorts [P] et M. [O] ont comparu représentés à l’audience et ont pu y soutenir leurs écritures et répliques de sorte qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats les dernières écritures des premiers.

Concernant les quatre nouvelles pièces, leur production la veille de l’audience ne permet pas au contradicteur de les discuter utilement et le prive de la possibilité d’en fournir lui-aussi de nouvelles pour rapporter la preuve contraire.

La tardiveté de cette production porte une atteinte aux droits de la défense que les seules observations orales ne permettent pas de réparer et il y aura donc lieu d’écarter les pièces numérotées 19 à 22 produites par les consorts [P].

1°) sur la régularité des commandements de payer :

Selon l’article L.411-31-I-1° du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail à raison de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur, ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

M. [O] soulève l’irrégularité des mises en demeure qui lui ont été adressées les 2 avril et 19 octobre 2019 aux motifs d’une part qu’elles ne reproduisent pas les termes de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime ; d’autre part que les montants des loyers réclamés ne correspondent pas à ceux figurant au bail et qu’aucun terme de fermage n’est précisé.

Les consorts [P] soutiennent que ces mises en demeure visent expressément les termes de l’article L 411-31 et que le preneur ne peut présenter sa demande de nullité des mises en demeure pour la première fois en appel alors que comparant en première instance, il a fait valoir sa défense sur le fond, couvrant ainsi la nullité.

Conformément à l’article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non recevoir, sans soulever la nullité.

Ainsi qu’il ressort des notes de l’audience tenue le 22 mars 2021 devant le tribunal paritaire des baux ruraux du Creusot, M. [O] a comparu et a présenté sa défense au fond sur le défaut de paiement des fermages sans invoquer l’irrégularité des commandements de payer délivrés par les bailleurs.

Ainsi, la nullité de ces commandements de payer des 2 avril et 19 octobre 2019 a été couverte et M. [O] est irrecevable à s’en prévaloir devant la cour.

2°) sur le défaut de paiement des loyers :

En application de l’article L.411-31-I du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail rural est encourue à raison de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, ce motif ne pouvant cependant être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

M. [O] soutient qu’à la date de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, il avait règlé l’intégralité des causes des commandements ce qui fait obstacle à la résiliation.

Les consorts [P] considèrent qu’à la même date, le 22 juin 2020, l’arriéré des fermages n’était pas soldé, le paiement intégral n’étant intervenu que le 7 janvier 2021.

— - – - – -

Les bailleurs ont fait délivrer à M. [O], le 2 avril 2019, un premier commandement de payer une somme de 14.350,36 euros en indiquant qu’il s’agissait des fermages dus pour les années 2017 et 2018.

S’il est constant qu’un règlement de 7000 euros est intervenu dès le 16 avril 2019, un second commandement du 19 octobre 2019 a été délivré pour le solde de ces fermages à concurrence de 7350, 36 euros.

Un troisième commandement de payer a en outre été signifié le 23 mai 2020 au titre du fermage 2019 pour une somme de 6.551,21 euros.

M. [O] a effectué un second règlement de 7000 euros le 28 mai 2020.

Ainsi, contrairement à ce qu’il soutient, le paiement d’avril 2019 n’a permis de solder aucun des deux termes de sa dette locative qui a persisté pendant plus de trois mois après délivrance du commandement de payer et dont le solde n’était pas apuré à la date de délivrance du troisième commandement au titre d’un nouveau terme de fermage, ni même à la date de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux le 22 juin 2020, puisque restait due une somme de 350,36 euros.

Si un dégrèvement pour sécheresse de 672 euros a été appliqué, les bailleurs indiquent, sans être contredits, que c’est sur le fermage de l’année 2019. Il en résulte qu’il ne peut être pris en compte deux fois pour éteindre la dette locative due au titre des années antérieures.

De plus, le troisième terme de fermage de l’année 2019 est demeuré impayé pendant plus de trois mois après délivrance du commandement de payer, la dette locative n’ayant été soldée, de l’aveu des bailleurs que le 7 janvier 2021. Si cet impayé ne pouvait servir de fondement à l’action en résiliation du bail intentée moins de trois mois après mise en demeure, il permet de constater le maintien sur plusieurs années de l’inexécution des obligations du preneur.

M. [O] invoque des raisons sérieuses et légitimes en faisant valoir que les défauts de paiement du fermage étaient liés aux difficultés financières dans lesquelles l’a plongé sa condamnation à payer plus de 17.000 euros à une SARL Dornier.

Cette condamnation est en date du 6 décembre 2018 et a donné lieu à paiement le 17 janvier 2019, de sorte que pour leur être postérieure, elle ne permet pas de justifier les défauts de paiement des fermages des années 2017 et 2018, exigibles contractuellement au 11 novembre et ne peut constituer un motif sérieux et légitime au sens de l’article L.411-31-I du code rural et de la pêche maritime privant les bailleurs d’invoquer le défaut de paiement des fermages.

Dans ces conditions, la résiliation du bail est encourue et la décision du tribunal paritaire des baux ruraux mérite confirmation.

PAR CES MOTIFS :

Déclare recevables les conclusions remises au greffe et notifiées le 17 novembre 2024 par Mmes [N] [P], [X] [P] épouse [R] et M. [F] [P] ;

Ecarte des débats les pièces numérotées 19 à 22 produites par Mmes [N] [P], [X] [P] épouse [R] et M. [F] [P] ;

Déclare M. [M] [O] irrecevable en son exception de nullité des commandements de payer en date des 2 avril et 19 octobre 2019 ;

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du Creusot en date du 27 avril 2021 en toutes ses dispositions soumises à la cour;

Condamne M.[M] [O] aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne M.[M] [O] à payer à Mmes [N] [P], [X] [P] épouse [R] et M. [F] [P] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,