MINUTE N° 135/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 28 mars 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03993 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H6H3

Décision déférée à la cour : 27 Septembre 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

Madame [G] [V]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 3]

représentée par M^e Dominique Serge BERGMANN, avocat à la cour.

INTIMÉ :

Le syndicat de copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 1] À [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SARL B&H IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal ayant siège [Adresse 2] [Localité 4],

sis [Adresse 1] à [Localité 3]

représenté par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.

avocat plaidant : M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de Strasbourg

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Novembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Nathalie HERY, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [G] [V] est propriétaire des lots n°2 et n°6 d’un immeuble en copropriété, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (67).

Le 4 juin 2020, la SARL ITA Immobilier, syndic alors en exercice, a informé les copropriétaires de sa démission avec effet à la prochaine assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 28 décembre 2020, suite à convocation du 4 décembre 2020.

Le 23 avril 2021, le nouveau syndic de l’immeuble, la SARL B&H Immobilier, a notifié le procès-verbal de cette assemblée générale aux copropriétaires.

Par exploit du 18 juin 2021, Mme [V] a fait citer le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, pris en la personne de son syndic, la SARL B&H Immobilier prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins notamment de voir prononcer la nullité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 par pli du 23 avril 2021 ainsi que la résolution n°8 votée lors de cette assemblée.

Par jugement du 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

débouté Mme [V] de l’ensemble de ses prétentions ;

condamné Mme [V] :

à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

aux dépens de la procédure.

Pour rejeter la demande de Mme [V] tendant à obtenir la nullité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 par pli du 23 avril 2021, le tribunal a considéré que :

l’appelante procédait par simple voie d’affirmation sans se référer à un texte, imposant à la société B&H Immobilier une obligation d’indiquer et de préciser que le pli valait notification du procès-verbal et que la notification devait être l''uvre du syndic ayant convoqué,

le non-respect du délai de notification d’un mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas sanctionné par la nullité de la notification,

les exigences de l’article 18 du décret du 17 mars 1967 relatives à l’indication du délai de recours en contestation des décisions des assemblées générales, prévu à l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, avaient été satisfaites dès lors que cet alinéa avait été reproduit intégralement à la fin du procès-verbal de l’assemblée générale notifié.

S’agissant de la demande de nullité de la résolution n°8 adoptée lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, le tribunal a considéré que :

la résolution figurant à l’ordre du jour et la résolution sur laquelle avaient voté les copropriétaires étaient strictement identiques,

la désignation de M. [W] n’avait fait l’objet d’aucun vote, de sorte qu’il n’y avait aucune décision de l’assemblée générale sur ce point, étant relevé que le procès-verbal d’assemblée générale précisait que « Suite à l’opposition de Mme [V] [G], M. [W] [S] est nommé membre du conseil syndical ».

Le 27 octobre 2022, Mme [V], a interjeté appel du jugement entrepris par voie électronique.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 7 mai 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 22 novembre 2024 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

Le 17 décembre 2024, Mme [V] a transmis par voie électronique une note en délibéré à la cour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 17 avril 2024, Mme [V] demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

infirmer en tous points le jugement entrepris ;

et statuant à nouveau,

déclarer nulle et de nul effet la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 par pli du 23 avril 2021 ;

déclarer que le pli du 23 avril 2021 ne saurait valoir notification régulière du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 ;

déclarer nul et de nul effet le point numéroté 8 du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 en tant que M. [S] [W] a été nommé membre du conseil syndical ;

en conséquence de quoi,

annuler purement et simplement la « nomination de M. [S] [W] » en tant qu’elle produit des effets juridiques et est donc attaquable ;

dans tous les cas,

débouter l’intimé de toutes ses fins et conclusions ;

l’exonérer de tous frais et honoraires et condamnations incombant au syndicat intimé pour les deux instances ;

condamner l’intimé aux entiers dépens des deux instances, ainsi qu’au versement d’une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la nullité de la notification et sur l’absence de notification valable du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, Mme [V] fait valoir que :

le pli adressé par le syndic n’indique pas qu’il s’agit d’un courrier de notification du procès-verbal de la dernière assemblée alors qu’il appartenait à la société B&H Immobilier d’indiquer et de préciser que le pli valait notification dudit procès-verbal ;

ni le pli du 23 avril 2021, ni le procès-verbal d’assemblée générale du 28 décembre 2020 ne mentionnent ou indiquent le délai de recours de deux mois, comme l’impose l’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

la notification doit être l''uvre du syndic qui a convoqué, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

en application de l’article 42 nouveau et applicable, issu de la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le délai de notification du procès-verbal d’assemblée générale doit être réalisée dans le délai d’un mois à compter de l’assemblée générale ; or l’assemblée générale s’est déroulée, en l’espèce, le 28 décembre 2020, soit plus de quatre mois avant la notification du procès-verbal.

Sur la nullité de la résolution n°8 adoptée lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 aux termes de laquelle M. [W] a été nommé membre du conseiller syndical, Mme [V] soutient que :

le premier juge n’a pas reproduit intégralement dans ses motifs cette résolution, le libellé suivant ayant été omis : « Suite à l’opposition de Mme [V] [G], M. [W] [S] est nommé membre du conseil syndical » ;

en contradiction avec les articles 9 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette nomination n’a pas été inscrite à l’ordre du jour de cette assemblée ;

la nomination de M. [W] n’a fait l’objet d’aucun vote par l’assemblée générale des copropriétaires ; elle constitue un abus de droit émanant du syndic et de M. [W] lesquels ont contourné l’office du juge, d’une part, en s’abstenant de saisir le juge aux fins de désigner un conseiller syndical s’ils estimaient indispensable la désignation de cet organe comme le prévoit l’article 48 de la loi du 10 juillet 1965, et, d’autre part, en écartant également l’office de l’assemblée générale dont la compétence est exclusive pour désigner un conseiller syndical ; la nomination de M. [W] en qualité de conseiller syndical résultant de la résolution contestée est donc nulle et abusive ;

cette nomination n’est pas justifiée puisque le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] n’est composé que de trois lots à usage d’habitation et doté d’un budget sur les trois années précédant l’assemblée générale du 28 décembre 2020 inférieur à 15 000 euros, de sorte qu’il s’agit d’une petite copropriété au sens de l’article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965 pour laquelle la désignation d’un conseiller syndical demeure facultative,

une jurisprudence établie rappelle qu’est attaquable toute décision, toute résolution produisant des effets juridiques.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 5 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], demande à la cour, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 27 septembre 2022 ;

— débouter Mme [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions d’appel ;

— condamner Mme [V] à lui verser, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [V] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

Sur la validité du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

selon l’article 18 du décret du 17 mars 1967, il n’existe aucune obligation pour le syndic de préciser sur son courrier de notification d’un procès-verbal d’assemblée qu’il s’agit d’un courrier de notification ni de reproduire l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur un courrier distinct du procès-verbal de l’assemblée,

contrairement à ce qu’indique l’appelante dans ses écrits, le courrier du 23 avril 2021 précise en ces termes : « Vous trouverez ci-joint le PV de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 » ;

en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la notification du procès-verbal de l’assemblée générale est réalisée par le syndic de l’immeuble ;

aucune sanction n’est attachée au non-respect du délai de notification d’un mois prévu par l’article 42 de loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’une notification tardive ne saurait entraîner l’annulation d’une assemblée générale.

Sur la demande en annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires expose que :

il approuve la motivation du premier juge qui a retenu que la résolution n°8 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 n’encourait aucune nullité puisque celle adoptée était identique à celle inscrite à l’ordre du jour annexé à la convocation à l’assemblée et que la désignation de M. [W] à la place de Mme [V] en qualité de membre du conseil syndical ne pouvait prospérer, une telle décision ne pouvant être votée et adoptée dès lors qu’aucune résolution en ce sens ne figurait à l’ordre du jour,

la résolution n°8 est valide en ce qu’elle désigne Mme [V] en qualité de conseiller syndical, cette résolution portant sur la désignation des membres du conseil syndical et la convocation à l’assemblée générale du 28 décembre 2020 visant une résolution n°8 intitulée « Désignation du Conseil Syndical » ;

le moyen de l’appelante tenant au fait que le présent litige a trait à une copropriété non soumise à l’obligation de constituer un conseil syndical est sans emport, dès lors que, si en vertu de l’article 41-9 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical, il en a cependant la faculté.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est indiqué que :

aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. La note produite en délibéré par Mme [V] ne rentrant pas dans ce cadre, il y a lieu de l’écarter des débats,

aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à «déclarer», en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour ne doit y répondre qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de l’arrêt mais dans ses motifs.

1) Sur la demande de nullité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 par pli du 23 avril 2021

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Selon l’alinéa 1er de l’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

Selon les termes de l’alinéa 2 de l’article précité, la notification doit, d’une part, mentionner le résultat du vote de chaque résolution et, d’autre part, reproduire le texte de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

A l’appui de sa demande de nullité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 par pli du 23 avril 2021, l’appelante affirme qu’il appartenait à la société B&H immobilier d’indiquer et de préciser que le pli valait notification dudit procès-verbal et que la notification doit être l''uvre du syndic qui a convoqué.

Force est cependant de constater que, dans le courrier du 23 avril 2021 adressé en recommandée avec demande d’avis de réception à Mme [V], le syndic indique « vous trouverez ci-joint le PV de l’assemblé générale du 28 décembre 2020 ».

En outre, le fait que l’auteur de cette notification soit le nouveau syndic alors en exercice n’affecte pas la validité de la notification du procès-verbal de l’assemblée du 28 décembre 2020.

Par ailleurs, la notification du procès-verbal de l’assemblée générale mentionne le délai de recours de deux mois, l’alinéa 2 de l’article 42 loi n°65-557 du 10 juillet 1965 étant reproduit intégralement à la fin du procès-verbal de l’assemblée générale notifié le 23 avril 2021, de sorte que les exigences de l’alinéa 1er de l’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 sont respectées.

Enfin, l’appelante ne saurait invoquer comme autre motif de nullité, l’absence de notification du procès-verbal de l’assemblée générale dans le délai d’un mois prévu par l’alinéa de 2 de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, puisqu’aucune sanction n’est attachée à une notification tardive du procès-verbal d’assemblée générale à un copropriétaire.

Par voie de conséquence, la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 par pli du 23 avril 2021 est valable. Sont donc rejetées la demande de Mme [V] tendant à déclarer nulle et de nul effet la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 par pli du 23 avril 2021 et celle tendant également à déclarer que le pli du 23 avril 2021 ne vaut pas notification régulière du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ces chefs.

2) Sur la demande de nullité de la résolution n°8 adoptée lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 en tant que M. [W] a été nommé membre du conseil syndical

Il convient de constater que le projet d’ordre du jour, annexée à la convocation à l’assemblée générale du 28 décembre 2020, comporte une résolution n°8 intitulée « Désignation du conseil syndical (article 25) », rédigée ainsi :

« Désignation du conseil syndical (article 25)

L’assemblée générale désigne en qualité de membres du conseil syndical et de vérificateurs aux comptes, conformément aux dispositions du règlement de copropriété et/ou aux dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 22 du décret du 17 mars 1967, modifiés et ce pour une durée qui commence le jour de l’assemblée pour se terminer le 30 juin 2021 :

— Mme [V] ».

La résolution n°8, adoptée lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, portant également sur la désignation du conseil syndical, est ainsi rédigée :

« Désignation du conseil syndical (article 25)

L’assemblée générale désigne en qualité de membres du conseil syndical et de vérificateurs aux comptes, conformément aux dispositions du règlement de copropriété et/ou aux dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 22 du décret du 17 mars 1967, modifiés et ce pour une durée qui commence le jour de l’assemblée pour se terminer le 30 juin 2021 :

— Mme [V]

*Ont voté POUR : 645/1000

*Ont voté CONTRE : 355/1000

*Se sont abstenus : Néant

*Se sont opposés à la décision : [V] [G] (355/1000)

N’ont pas pris part au vote : Néant

En vertu de quoi, cette résolution est ACCEPTEE dans les conditions de majorité de l’article 25.

Suite à l’opposition de Mme [V] [G], M. [W] [S] est nommé membre du conseil syndical ».

Il apparaît donc que c’est à l’issue d’un vote portant sur la résolution n°8 que M. [W] a été nommé comme membre du conseil syndical, et que cette nomination caractérise une décision.

Pour n’avoir pas respecté les articles 9 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette décision apparaît irrégulière puisque le projet de résolution n°8 inscrit à l’ordre du jour visait Mme [V] et non M. [W], les conditions du vote de la nomination de M. [W] comme membre du conseil syndical tel que le nombre de voix exprimées n’étant, au demeurant, pas indiquées, de sorte qu’il y a lieu de déclarer nulle la nomination de M. [S] [W] comme membre du conseil syndical.

3) Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés tant en premier ressort qu’à hauteur d’appel et les demandes d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

Au terme de ces développements, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté Mme [V] de sa demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 en tant que M. [W] a été nommé membre du conseil syndical ;

condamné Mme [V] :

à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

aux dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré :

ECARTE des débats la note transmise en délibéré par Mme [G] [V] le 17 décembre 2024 par voie électronique ;

INFIRME le jugement du tribunal de judiciaire de Strasbourg en date du 27 septembre 2022 en ce qu’il a :

débouté Mme [V] de sa demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 en tant que M. [W] a été nommé membre du conseil syndical de l’ensemble de ses prétentions ;

condamné Mme [V] :

à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

aux dépens de la procédure ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus dans les limites de l’appel ;

Statuant de nouveau et y ajoutant :

ANNULE la nomination de M. [S] [W] en qualité de membre du conseil syndical ;

DIT que chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés en premier ressort et en appel ;

REJETTE les demandes d’indemnité des parties formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés en premier ressort et à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente,