[F] [C]

C/

E.A.R.L. DU CHATELOT

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

N° RG 22/01611 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GC3H

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 18 novembre 2022,

rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Le Creusot – RG : 51-22-07

APPELANT :

Monsieur [F] [C]

né le 09 Mai 1952 à [Localité 19]

[Adresse 13]

[Adresse 13]

non comparant,

Représenté par M^e Vincent BARDET de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau d’AIN

INTIMÉE :

E.A.R.L. DU CHATELOT

[Adresse 14]

[Adresse 14]

non représenté,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2025 pour être prorogée au au 18 Septembre 2025 puis au 02 Octobre 2025,

ARRÊT : réputé contradictoire,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par lettres recommandées avec accusé de réception reçues les 3 mars, 28 juin et 28 septembre 2021, M. [F] [C] a mis en demeure 'M. [K] [O]/EARL du Chatelot', en sa qualité de preneur à bail rural, de lui payer la somme de 2 612,87 euros au titre du fermage échu le 11 novembre 2020 et du solde du fermage 2019, en visant les articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime.

Par courrier du 16 novembre 2021, M. [F] [C] a également réclamé à 'M. [K] [O]/EARL du Chatelot’ le paiement de l’échéance du 11 novembre 2021 pour la somme de 2 337,96 euros.

Par requête reçue le 9 mai 2022, M. [F] [C] a sollicité la convocation de l’EARL du Chatelot devant le tribunal paritaire des baux ruraux du Creusot pour obtenir le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion de la défenderesse, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 4 950,83 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation, et d’une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de conciliation, l’affaire a été renvoyée à l’audience de jugement du 19 septembre 2022, à laquelle M. [F] [C] a maintenu l’intégralité de ses demandes, l’EARL du Chatelot n’ayant pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 18 novembre 2022, le président du tribunal paritaire des baux ruraux du Creusot, statuant seul après avoir pris l’avis des assesseurs présents, a débouté M. [F] [C] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de l’EARL du Chatelot, et l’a condamné aux dépens, au motif que M. [C] ne rapportait pas la preuve de l’existence d’un bail le liant à l’EARL du Chatelot.

M. [C] a relevé appel de cette décision le 23 décembre 2022.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 juillet 2023, M. [F] [C] demande à la cour, au visa des articles L. 411-1 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, de :

— infirmer le jugement rendu le 18 novembre 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux du Creusot en ce qu’il :

l’a débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de l’EARL du Chatelot, en ce compris celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamné aux dépens,

Et en ce qu’il a rejeté ses demandes de :

le dire recevable et bien fondé à solliciter la résiliation du bail à ferme consenti à l’EARL du Chatelot, pour défauts réitérés de paiement du fermage,

prononcer la résiliation du bail,

dire que la résiliation produira ses effets à compter du prononcé du jugement à intervenir,

dire que l’EARL du Chatelot se trouvera débitrice d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux, sur la base du dernier fermage échu,

ordonner l’expulsion de l’EARL du Chatelot, et celle de tous occupants de son chef (y compris tous biens, objets et animaux), et ce sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et si cela s’avère nécessaire, avec le concours de la force publique,

condamner l’EARL du Chatelot à lui verser une somme globale 4 950,83 euros, au titre des fermages échus depuis le 11 novembre 2019,

dire que le tribunal de céans se réservera, expressément, la faculté de liquider ladite astreinte,

condamner l’EARL du Chatelot à lui verser une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

condamner le défendeur aux entiers frais et dépens de l’instance,

dire que la décision à intervenir sera exécutoire,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Statuant à nouveau,

— juger que l’EARL du Chatelot et lui-même sont liés par un bail rural à ferme verbal portant sur les parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 21] en section [Cadastre 17], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 15] et [Cadastre 16], et sur la commune de [Localité 22] en section [Cadastre 23], [Cadastre 11] [Cadastre 12], ainsi que sur la commune de [Localité 20] en section [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8], et [Cadastre 10],

— le déclarer recevable et bien fondé à solliciter la résiliation du bail à ferme consenti à l’EARL du Chatelot, pour défauts réitérés de paiement du fermage,

— prononcer la résiliation du bail de l’EARL du Chatelot,

— juger que la résiliation produira ses effets à compter du prononcé de l’arrêt à

intervenir,

— ordonner l’expulsion de l’EARL du Chatelot, et celle de tous occupants de son chef (y compris tous biens, objets et animaux), et ce sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et si cela s’avère nécessaire, avec le concours de la force publique,

— condamner l’EARL du Chatelot à lui verser une somme globale 4 950,83 euros, au titre des fermages échus au 11 novembre 2019, au 11 novembre 2020 et au 11 novembre 2021,

— condamner l’EARL du Chatelot à lui verser une somme correspondant au fermage dû pour la période du 11 novembre 2022 jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, et ce, prorata temporis,

— condamner l’EARL du Chatelot à verser une indemnité d’occupation, sur la base du fermage, qui prendra effet du jour de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner l’EARL du Chatelot à lui verser une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’EARL du Chatelot aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Par une note en délibéré du 17 juin 2025, M. [F] [C] a apporté des précisions, ainsi que sollicité par la cour, sur sa qualité de propriétaire des parcelles litigieuses et sur le montant des fermages antérieurement payés par son locataire.

L’EARL du Chatelot, à qui M. [F] [C] a signifié ses conclusions par acte du 4 septembre 2023, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience.

MOTIVATION

Sur l’existence d’un bail rural verbal liant les parties

Aux termes de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur du 31 décembre 1988 au 10 juillet 1999, 'à la condition d’en aviser au préalable le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts (…)'.

L’article L. 411-38 du même code dipose que 'le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier. Les présentes dispositions sont d’ordre public.'

M. [F] [C] allègue que, depuis 1981, M. [E] [C] exploitait suivant bail verbal les parcelles d’une superficie totale de 15ha 08a 68ca, appartenant aux époux [D] [C] et cadastrées sur la commune de [Localité 21] en section [Cadastre 17], [Cadastre 1], [Cadastre 2],[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 15] et [Cadastre 16], sur la commune de [Localité 22] en section [Cadastre 23], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], ainsi que sur la commune de [Localité 20] en section [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8], et [Cadastre 10].

Il déclare que les époux [D] [C], ses parents, sont depuis décédés, respectivement en 1988 et 2007, et qu’il vient aux droits de ceux-ci.

Il indique qu’au départ de M. [E] [C] en 1995, les terres ont été exploitées par M. [T] [C] qui, par un courrier daté du 10 décembre 1996, l’a informé qu’il les mettait à disposition de l’EARL [C] [T].

Il expose que, par courrier du 5 décembre 2015, et en vertu de l’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime, M. [T] [C] lui a demandé le droit d’apporter le bail à l’EARL [C] [T]. Il précise qu’il ne s’y est pas opposé, qu’il a donné son accord à cet apport du droit au bail et soutient que l’EARL [C] [T] est devenue titulaire d’un bail verbal.

Il précise que M. [T] [C] a depuis fait valoir ses droits à retraite et que l’EARL [C] [T] a été transformée en EARL du Chatelot dans le courant de l’année 2017, en suite d’une cession de parts au profit de M. [K] [O].

M. [D] [C] et Mme [J] [R] épouse [C], parents de M. [F] [C], sont respectivement décédés les 07 mars 1988 et 04 septembre 2007.

Il ressort de la déclaration de succession de M. [D] [C] et de l’attestation de propriété immobilière du 29 janvier 2008 établie après le décès de Mme [J] [R], qu’à la succession de ses parents, M. [F] [C], seul héritier, est devenu plein propriétaire des parcelles cadastrées :

— sur la commune de [Localité 21], section [Cadastre 17], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 15] et [Cadastre 16],

— sur la commune de [Localité 22], section [Cadastre 23], [Cadastre 11] et [Cadastre 12],

— sur la commune de [Localité 20], section [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8], et [Cadastre 10].

Aux termes du courrier circonstancié du 05 décembre 2015 adressé à M. [F] [C] par M. [T] [C], celui-ci se reconnaît locataire des parcelles dont il mentionne précisément les références cadastrales et qui correspondent à celles dont M. [F] [C] a la pleine propriété depuis le décès de ses parents.

Il ressort également du document du 10 décembre 1996, intitulé 'Lettre pour information à conserver', ainsi que des déclarations concordantes de M. [F] [C], propriétaire bailleur, que M. [T] [C] avait dans un premier temps mis ces parcelles à disposition de l’EARL [C] [T], au sein de laquelle il était seul associé.

Dans son courrier du 05 décembre 2015, M. [T] [C] sollicite l’agrément de M. [F] [C] pour l’apport de son droit au bail à l’EARL [C] [T] à la date du 11 novembre 2015, conformément aux dispositions de l’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime.

M. [F] [C], propriétaire bailleur, confirme dans ses écritures et à l’audience devant la cour qu’il a donné son accord pour que le droit au bail de M. [T] [C] soit apporté à l’EARL [C] [T], d’où il résulte que l’EARL [C] [T] est devenue preneur à bail rural des parcelles susvisées.

Il ressort du procès-verbal des décisions d’associé unique de l’EARL [C] [T] du 15 mars 2017 que M. [T] [C] s’est retiré de la société, démissionnant de ses fonctions de gérant et agréant M. [K] [O] en qualité de nouvel associé de la société. A cette occasion, M. [K] [O] a été nommé aux fonctions de gérant de la société et l’EARL [C] [T] a changé de dénomination sociale pour devenir l’EARL du Chatelot à compter du 1er février 2017, ce qui n’a pas eu pour effet de modifier sa qualité de preneur à bail rural.

Dans ces conditions, depuis l’apport du droit au bail par M. [T] [C] à l’EARL [C] [T], devenue EARL du Chatelot, le bail rural verbal lie M. [F] [C], propriétaire bailleur, et l’EARL du Chatelot, locataire, sur les parcelles cadastrées :

— sur la commune de [Localité 21], section [Cadastre 17], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 15] et [Cadastre 16],

— sur la commune de [Localité 22], section [Cadastre 23], [Cadastre 11] et [Cadastre 12],

— sur la commune de [Localité 20], section [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8], et [Cadastre 10].

Sur la résiliation du bail rural verbal

Aux termes de l’article L. 411-31 I. du code rural et de la pêche maritime, 'sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition (…)'.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, la charge de la preuve du paiement des fermages pèse sur le preneur.

M. [F] [C] soutient qu’il est fondé à demander la résiliation judiciaire du bail rural verbal, au motif que l’EARL du Chatelot n’a pas réglé les fermages échus depuis le 11 novembre 2019 (300,11 euros au titre du solde du fermage 2019 et 2 312,76 euros pour le fermage 2020, soit un total de 2 612,87 euros).

Il déclare qu’une mise en demeure a été adressée au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2021 mais qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai de trois mois suivant la réception de la mise en demeure.

Il indique qu’une seconde lettre a été notifiée le 25 juin 2021, sans succès, puis qu’une troisième mise en demeure a en vain été notifiée au preneur le 25 septembre 2021.

Il précise qu’il convient d’ajouter l’échéance du 11 novembre 2021, demeurant à ce jour elle aussi impayée, soit la somme de 2 337,96 euros.

M. [F] [C] produit aux débats les lettres de mise en demeure des 26 février 2021, 25 juin 2021 et 25 septembre 2021, reçues les 03 mars 2021, 28 juin 2021 et 28 septembre 2021 par 'M. [K] [O]/EARL du Chatelot'.

Ces sommations ont pour objet le paiement du fermage échu le 11 novembre 2020 et du solde du fermage 2019.

Ces trois mises en demeure, qui rappellent chacune les termes de l’article L. 411-31 I. du code rural et de la pêche maritime, sont restées infructueuses à l’expiration du délai fixé de trois mois.

Un quatrième courrier du 16 novembre 2021 a été adressé par M. [F] [C] à 'l’EARL du Chatelot/M. [K] [O]', réclamant le paiement de l’échéance du 11 novembre 2021 pour la somme de 2 337,96 euros, soit le paiement de la somme totale de 4950,83 euros.

Aussi, M. [F] [C] justifie-t-il de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, et postérieurement à la date d’introduction de l’instance, selon les modalités prévues par l’article L. 411-31 I. 1° du code rural et de la pêche maritime tel qu’interprété par la jurisprudence.

M. [F] [C] produit les factures et justificatifs du paiement des fermages 2017, 2018 et 2019 fait par l’EARL du Chatelot.

Il ressort des pièces versées aux débats que le fermage 2017 a été réglé par l’EARL du Chatelot pour un montant de 2 333,49 euros et que le fermage 2018 l’a été pour un montant de 2 262,56 euros. L’EARL du Chatelot n’a en revanche réglé que 2000 euros sur le fermage 2019 de 2 300,11 euros.

Les montants réclamés par M. [F] [C] au titre des fermages non réglés de 2020 et 2021, pour des montants de respectivement de 2 312,76 euros et 2 337,96 euros, cohérents avec ceux des fermages échus des années précédentes, sont ainsi justifiés.

M. [F] [C] est par conséquent fondé à demander le paiement de la somme totale de 4 950,83 euros.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. [F] [C] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de l’EARL du Chatelot, de condamner cette dernière à verser au bailleur ladite somme de 4 950,83 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les fermages échus à ce jour, et de prononcer la résiliation du bail rural verbal liant les deux parties sur les parcelles cadastrées :

— sur la commune de [Localité 21], section [Cadastre 17], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 15] et [Cadastre 16],

— sur la commune de [Localité 22], section [Cadastre 23], [Cadastre 11] et [Cadastre 12],

— sur la commune de [Localité 20], section [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8], et [Cadastre 10].

Sur les frais de procès

Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [F] [C] aux dépens.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d’appel doivent être supportés par l’EARL du Chatelot.

L’EARL du Chatelot sera en outre condamnée à payer à M. [F] [C] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux du Creusot le 18 novembre 2022 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Dit qu’un bail rural verbal lie l’EARL du Chatelot et M. [F] [C] sur les parcelles cadastrées :

— sur la commune de [Localité 21], section [Cadastre 17], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 15] et [Cadastre 16],

— sur la commune de [Localité 22], section [Cadastre 23], [Cadastre 11] et [Cadastre 12],

— sur la commune de [Localité 20], section [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8], et [Cadastre 10],

Prononce la résiliation du bail rural verbal existant entre l’EARL du Chatelot et M. [F] [C] sur lesdites parcelles,

Ordonne à l’EARL du Chatelot, ainsi qu’à tous occupants de son chef, de libérer lesdites parcelles dans le mois suivant la notification du présent arrêt,

Autorise son expulsion, à défaut de départ volontaire dans ce délai, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte,

Condamne l’EARL du Chatelot à verser à M. [F] [C] la somme de 4 950,83 euros, au titre du solde du fermage échu au 11 novembre 2019 et au titre des fermages échus au 11 novembre 2020 et au 11 novembre 2021,

Condamne l’EARL du Chatelot à verser à M. [F] [C] une somme correspondant aux fermage échus au 11 novembre 2022, 11 novembre 2023 et 11 novembre 2024, puis au fermage dû à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à ce jour, prorata temporis,

Dit qu’à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, leur occupation par l’EARL du Chatelot donnera lieu au versement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des fermages qui auraient été exigibles de la date de la présente décision jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne l’EARL du Chatelot aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne l’EARL du Chatelot à verser à M. [F] [C] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,