Arrêt N°

SP

N° RG 24/00253 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GAZR

[Y]

[L]

C/

[N]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 19 DÉCEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 11 MARS 2024 rg n° 22/01752

APPELANTS :

Monsieur [T] [P] [K] [Q] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Madame [R] [L] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

INTIMÉ :

Monsieur [J] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Samia SADAR-DITTOO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

CLÔTURE LE : 24 avril 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 17 Octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 19 décembre 2025 par mise à disposition au greffe. A cette date, le délibéré a été prorogé au 27 Février 2026.

Arrêt : prononcé publiquement et contradictoirement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.

Greffier présent lors des débats : Madame Malika STURM, Greffière placée.

Greffier présent lors de la mise a disposition : Madame Agnès CAMINADE Greffière placée

LA COUR

Les 12 et 13 novembre 1992, M. [T] [P] [K] [Q] [Y] et son épouse, Mme [R] [L], ont acquis une parcelle de terrain située à [Localité 3], cadastrée section AK n°[Cadastre 1], lieu-dit [Adresse 3].

Souhaitant faire réaliser le bornage de leur parcelle en 2020, ils ont fait appel à M. [D], géomètre, qui a établi un bornage contradictoire portant sur les parcelles cadastrées AK [Cadastre 1], AK [Cadastre 2] et AK [Cadastre 3]. En revanche, le bornage avec M. [J] [N], propriétaire de la parcelle contiguë cadastrée AK [Cadastre 4], a échoué, au motif que celui-ci se prévalait d’un constat d’accord passé le 11 mars 1993 prévoyant les limites séparatives des fonds AK [Cadastre 1] et AK [Cadastre 4].

Par acte du 13 juin 2022, M. et Mme [Y] ont fait assigner M. [N] devant le tribunal judiciaire de Saint Denis (Réunion) aux fins de désignation d’un expert géomètre pour établir la superficie et l’assiette des parcelles AK [Cadastre 1] et AK [Cadastre 4].

Dans leurs dernières écritures, ils ont également demandé au tribunal de :

— enjoindre M. [N] de communiquer à l’expert toutes les pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et en particulier son acte de propriété et celui du précédent propriétaire, M. [W] [H] [E]

— les déclarer propriétaires de la parcelle AK [Cadastre 1] dans les limites de la surface et de l’assiette définies dans l’acte de propriété publié aux hypothèques le 9 mars 1944

— faire interdiction à M. [N] d’occuper ou de disposer de la parcelle AK [Cadastre 1] de quelque que manière que ce soit et d’entraver de quelque manière que ce soit tout acte d’usage, de jouissance ou de disposition qu’ils pourraient accomplir sur la parcelle AK [Cadastre 1].

M. [N] a conclu au débouté des prétentions de M. et Mme [Y], un plan de bornage ayant déjà été réalisé par un géomètre expert.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis (Réunion) a statué en ces termes :

« REJETTE toutes les demandes des époux [Y] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] et Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [N] une indemnité de 1800 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] et Madame [R] [Y] aux dépens. »

Par déclaration au greffe en date du 11 mars 2024, M. et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 avril 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 novembre 2024, M. et Mme [Y] demandent à la cour, au visa de l’article 544 du code civil, de :

— Juger M. et Mme [Y] bien-fondés en leur appel ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes et condamnés à payer la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens ;

Statuant de nouveau

— Déclarer que M. et Mme [Y] sont les propriétaires de la parcelle AK [Cadastre 1] dans les limites de la surface et de l’assiette définie dans l’acte de propriété publié aux hypothèques le 9 mars 1944 repris par l’acte de propriété des 12 et 13 mai 1992 ;

— Faire interdiction à M. [N] d’occuper ou de disposer de la parcelle AK [Cadastre 1] de quelle que manière que ce soit ;

— Faire interdiction au même d’entraver de quelque manière que ce soit tout acte d’usage, de jouissance ou de disposition que pourraient accomplir M. et Mme [Y] sur la parcelle AK [Cadastre 1] ;

— Débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes, fins ou prétentions ;

Avant-dire-droit

— Désigner tel expert-géomètre qu’il plaira aux fins d’établir la superficie ainsi que l’assiette des parcelles AK [Cadastre 1] et AK [Cadastre 4] ;

— Enjoindre à M. [N] de communiquer à l’expert toutes les pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et en particulier son acte de propriété et celui du précédent propriétaire, Monsieur [W] [H] [E] ;

— Condamner M. [N] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le même aux dépens, qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat du 27 mai 2024 (434 euros).

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 8 août 2024, M. [N] demande à la cour de :

— Juger mal fondée l’appel interjeté par M. et Mme [Y] ;

— Déclarer qu’un constat d’accord a été signé le 11 mars 1993 concernant la ligne séparative des propriétés respectives des parties ;

— Déclarer qu’un plan de bornage a été établi en corrélation avec le constat d’accord des parties et qui a matérialisé la limite séparative entre les deux terrains ;

— Déclarer que le tribunal d’instance de Saint-Benoît a donné force exécutoire à l’accord du 11 mars 1993 en date du 5 mai 1993 ;

En conséquence :

— Juger qu’une délimitation des fonds est déjà intervenue sur les mêmes parcelles, objet du litige ;

— Juger qu’un plan bornage a déjà été réalisé par un géomètre expert ;

— Juger que l’expert M. [S] et l’expert, M. [C] ont fixé le point C avec le consentement recueilli de M. [Y] et ce, depuis 1993 ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— Débouter purement et simplement M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

— Condamner les mêmes à payer à M. [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la revendication de propriété de M. et Mme [Y]

Sur le fondement de l’article 544 du code civil et après avoir rappelé que selon une jurisprudence constante un bornage, qui n’est pas attributif de propriété et qui a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus, ne permet pas de constater un empiétement et que les modes de preuve de la propriété sont libres, les premiers juges ont jugé que l’accord passé le 11 mars 1993 réglait le litige qui opposait les parties et avait reçu force exécutoire le 5 mai 1993. Ils ont considéré que bien qu’il ne soit pas attributif de propriété, cet accord n’était pas combattu utilement par M. et Mme [Y] qui ne produisaient aucune pièce démontrant qu’ils étaient propriétaires de la partie de terrain qu’ils revendiquaient, se fondant uniquement sur le plan de M. [D] établi en 2020 qui n’attestait pas de leur propriété immobilière et ont relevé que M. et Mme [Y] n’invoquaient pas la prescription acquisitive de la parcelle de terrain dont ils se prétendaient propriétaires. En conséquence, ils ont débouté M. et Mme [Y] de l’intégralité de leurs demandes.

Pour rappel, M. et Mme [Y] demandent à la cour de déclarer qu’ils sont les propriétaires de la parcelle AK [Cadastre 1] dans les limites de la surface et de l’assiette définie dans l’acte de propriété publié aux hypothèques le 9 mars 1944 repris par l’acte de propriété des 12 et 13 mai 1992 et de faire interdiction à M. [N] d’occuper ou de disposer de la parcelle AK [Cadastre 1] de quelque manière que ce soit et d’entraver de quelque manière que ce soit tout acte d’usage, de jouissance ou de disposition qu’ils pourraient accomplir.

M. et Mme [Y] soutiennent que :

— sur le fondement de l’article 544 du code civil, tout propriétaire est en droit de mettre en 'uvre les moyens qu’il estime nécessaire à la protection de son bien notamment contre les risques d’atteintes par des tiers et dispose ainsi d’un droit de revendiquer sa propriété contre celui qui se prétendrait injustement titulaire du même droit

— leur action n’a pas pour objet de remettre en question l’existence du bornage établi en 1993 quand bien même ils restent toujours aussi perplexes sur les circonstances dans lesquelles il a pu être établi à leur insu, étant précisé que Mme [Y] n’a pas signé le procès-verbal d’accord

— un plan de bornage n’a pas pour effet de conférer un droit de propriété : il a pour objet uniquement de fixer les frontières physiques de deux propriétés contiguës et ne peut jamais constituer un acte translatif de propriété et faire obstacle à une action en revendication

— le bornage établi entre les parcelles AK [Cadastre 1] et AK [Cadastre 4] ne correspond pas à la surface et à l’assiette de la parcelle qui a été acquise par acte de vente des 12 et 13 mai 1992, lequel renvoie à l’acte de 1944 permettant de fixer les limites de propriété

— ce document permet de constater que, quand bien même le procès-verbal de 1993 a fixé la ligne divisoire entre les parcelles AK [Cadastre 1] et AK [Cadastre 4], la borne C qui est prétendue implantée est largement à l’intérieur de leur propriété et a pour conséquence de leur faire perdre une part importante de la superficie de leur parcelle

— l’acte de bornage de 1993 n’a pas pu avoir pour conséquence juridique de modifier l’assiette de la parcelle AK [Cadastre 1] telle qu’elle est décrite dans l’acte de propriété de 1944 et surtout elle n’a pas pour effet de transférer la propriété de la partie litigieuse, qui se situe bien sur la parcelle AK [Cadastre 1] à M. [E], puis à M. [N], quand bien même elle serait bien de leur côté de la ligne divisoire

— depuis l’acquisition de la parcelle AK [Cadastre 1] d’une superficie de 646 m² les 12 et 13 mai 1992, aucun détachement de la parcelle n’a été réalisé

— sur le plan de bornage établi par M. [D], il est clairement matérialisé la partie de terrain qu’ils revendiquent

— c’est à partir des actes de propriété et notamment des superficies qui y sont mentionnées, que les juge du fond doivent apprécier une action en revendication

— M. [N] ne rapporte pas plus la preuve qu’il serait propriétaire de la bande de terrain litigieuse ou qu’il l’occuperait depuis 1993 : il se borne à demander l’application de l’accord de 1993 sans justifier de démarches pour implanter la borne C ou de faire acter par acte notarié de la modification de la surface de son terrain

— la borne C n’a jamais été matérialisée ou implantée sur le terrain de sorte que la limite séparative demeure celle prévue par leur acte de propriété

— l’accord n’est pas opposable à Mme [Y] qui en est pourtant aussi propriétaire

— M. [N] ainsi que ses prédécesseurs n’ont accompli aucun acte de possession sur la partie de terrain revendiquée : aucune construction n’y a été édifiée et aucune clôture ne sépare les deux parcelles

— le constat d’huissier du 27 mai 2024 démontre que la bande de terrain est toujours rattachée à la parcelle leur appartenant et qu’ils ont continué à l’occuper même après 1993

— le principe « bornage sur bornage ne vaut » connaît un tempérament : une ligne divisoire devenue incertaine : en l’espèce, dès lors que les bornes n’ont pas été matérialisées, un acte en bornage ultérieur peut prospérer

— ils n’ont jamais renoncé à leur droit de propriété sur la parcelle litigieuse : aucun acte notarié n’a été rédigé et signé par les parties pour reprendre l’accord de 1993 en contrepartie de l’achat de cette bande de terrain par M. [N]

— ils ont continué d’entretenir la parcelle de terrain, notamment la partie litigieuse, sans aucune contestation de M. [N] et ils ont toujours acquitté des taxes foncières pour la parcelle AK [Cadastre 1] calculée sur la base d’un terrain d’une surface de 646 m²

— leur possession de la bande de terrain de 122 m² a toujours été continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque au sens des articles 2258 à 2275 du code civil : ils ont toujours agi comme les propriétaires pendant plus de 30 ans de sorte qu’ils peuvent prétendre faire reconnaître la prescription acquisitive de la parcelle de terrain dont ils sont propriétaires

En l’espèce, M. et Mme [Y] versent aux débats :

Pièce n°1 : Acte de vente de M. et Mme [Y] des 12 et 13 mai 1992 : selon lequel Mme [X] [Y], épouse de M. [K] [G] [O], M. [Z] [Y] époux de Mme [M] [F], Mme [I] [Y] et Mme [A] [Y] épouse de M. [U] [V] [B] ont vendu à M. [T] [P] [K] [Q] [Y] et Mme [R] [L] son épouse une parcelle de terrain cadastrée section AK n°[Cadastre 1] située lieudit [Localité 4] d’une contenance de 646 m², ensemble les constructions qui y sont édifiées, consistant en une maison en mauvais état, destinée à être démolie, au prix de 50.000 francs. Il est précisé que le bien appartenait à M. [QV] [Y] et Mme [NZ] [DI] son épouse pour l’avoir acquis par acte notarié du 16 février 1944 de M. [NP] [TJ] [WK] [RB] et Mme [UG] [VN], que M. et Mme [Y] sont décédés respectivement les 29 septembre 1959 et 23 juillet 1654 laissant pour leur succéder leurs quatre enfants.

Pièce n°2 : Acte de propriété du 16 février 1944 portant sur une portion de terrain situé à [Localité 3] lieudit [Localité 4] d’une superficie de 5 ares 92 centiares

Pièce n°3 : Attestation de M. [D] du 25 mai 2021 qui indique :

— avoir mesuré un terrain situé à [Localité 3] « [Adresse 4] cadastré AK [Cadastre 1] appartenant à M. et Mme [Y], propriétaire indivis,

— que le bornage contradictoire s’est très bien passé entre les propriétaires des parcelles AK [Cadastre 2] et AK [Cadastre 3]

— que le propriétaire de la parcelle AK [Cadastre 4], à savoir M. [N], a fourni un plan et une copie de constat d’accord passé le 11 mars 1993, que cet accord a été signé par M. Bouvier, juge au tribunal d’instance de Saint-Benoît le 5 mai 1993

— sur le plan présenté suivant l’accord du 11 mars 1993, la limite passe par les points ABCD, avec des bornes à chaque point ; le liseret violet sur le plan, représenterait la limite d’après le titre de 1944 ; la superficie donnée à M. [Y] serait de 524 m² et la superficie donnée à M. [N] serait de 562 m² suivant cet accord

— le titre d’origine du 19 janvier 1944 du terrain [Y] serait de 5 ares et 92 centiares (592 m²)

— le titre des 12 et 13 mai 1992 ne mentionne que la contenance cadastrale qui est de 646 m²

— suivant le plan établi par M. [C], il est mentionné pour M. [N] que la superficie d’après titre serait de 596 m² et cadastrée pour une contenance de 415 m²

— compte tenu des désaccords pour faire appliquer un nouveau bornage entre les parcelles cadastrées AK [Cadastre 1] et AK [Cadastre 4], et devant les documents présentés par M. [N], l’expert a matérialisé la limite de cet accord comme indiqué sur le plan, qui passe par les points ABCDE

— les documents suivants ont été remis à M. [Y] : 2 plans, un procès-verbal de bornage contradictoire, un croquis de bornage, un procès-verbal de carence et une copie de l’accord de 1993 et le plan de 1991

Pièce n°4 : Constat d’accord n°001 du 11 mars 1993 revêtu de la formule exécutoire sur décision de M. Pascal Bouvier, juge au tribunal d’instance de Saint-Benoît, en présence de M. [T] [Y], demeurant [Adresse 5] à Saint-André, M. [W] [H] [E] représenté par son petit-fils, M. [J] [N], et MM. [S] et [C], géomètre-experts, dont il ressort que M. [Y] a fait procéder au bornage de son terrain cadastré AK [Cadastre 1] par le cabinet de M. [S], que ce bornage, représenté sur le plan par les points ABCD ne convient pas à M. [E] qui demande à son tour au cabinet de M. [C] de borner sa parcelle cadastrée AK [Cadastre 4] située [Adresse 6], à Saint-André, que la proposition de bornage du cabinet [C] ne recueille pas l’assentiment de M. [Y] et qu’après échange d’explications, les parties se sont rapprochées et ont convenu ce qui suit :

« A notre initiative les deux géomètre-experts participent activement à la recherche d’une solution amiable pour les deux parties.

Après discussion et sous notre médiation, Monsieur [Y] [T] et Monsieur [E] [W] [H] représenté par son petit-fils Monsieur [N] [J] acceptent que la ligne séparative de leurs propriétés respectives passe par les points ABCDE. Les points ABDE existant déjà, les deux parties ainsi que Messieurs [S] et [C] se rendent aussitôt sur le terrain pour fixer le point C.

Le Conciliateur certifie et atteste que ledit point C a bien été installé, conformément au document de bornage que les parties et lui-même ont signé et dont une copie est jointe au présent constat d’accord. »

Le plan de bornage fait mention d’une surface de 524 m² pour la parcelle AK [Cadastre 1] « après délimitation » et d’une surface de 562 m² pour la parcelle K [Cadastre 4] « après délimitation »

Pièce n°5 : Relevé de propriété de M. [HJ] (deuxième prénom) [N] dont la parcelle AK [Cadastre 4] : propriété bâtie et non bâtie [Adresse 7]

Pièce n°6 : Procès-verbal de carence du 12 août 2020 dressé par M. [ER] [D], géomètre-expert qui expose :

« Avec les propriétaires riverains, convoqués par courrier simple et présents ce jour, nous avons procédé à la reconnaissance de limites, à la délimitation et au bornage de la propriété cadastrée section AK [Cadastre 1].

La limite ABCDE n’a pu être contradictoirement définie pour la raison suivante :

— Le propriétaire de la parcelle voisine AK [Cadastre 4] était présent et nous montre un constat d’accord en date du 11 mars 1993 signé par les parties ainsi que messieurs [C] et [S], Géomètre-experts et monsieur [MK], le Conciliateur, Médiateur Pénal, rétablissent ainsi une limite de bornage, dont copie complète nous a été remise.

Les signes de possession constatées sur les lieux sont :

*au point A un grillage

*au point C un arbuste

*aux points D et E : l’alignement d’un mur de clôture.

Notre client revendique une limite cadastrale passant entre le [Localité 5] au point J et le point K.

Le plan annexé reprend ces éléments qui, sans accord des parties n’ont aucune valeur juridique sans :

Soit l’accord des propriétaires concernés

Soit une décision judiciaire.

Pièce n°7 : Plan de bornage du 24 juin 2020 + croquis de bornage établis par M. [D]

Pièce n°8 : Convocation à une réunion (le 17 août 2020) de conciliation du 28 juillet 2020 de M. [Y]

Pièce n°9 : Constat d’huissier établi par Maître [PY] [TU] en date du 27 mai 2024 à la demande de M. et Mme [Y] qui exposent qu’ils sont propriétaires d’une parcelle cadastrée AK [Cadastre 1] située [Adresse 5] (Réunion) suivant acte de vente sous forme notariée dressée par Maître [CI] [RK], notaire associé à [Localité 3] (Réunion) en date des 12 et 13 mai 1992, que leur parcelle est mitoyenne avec la parcelle AK [Cadastre 4] appartenant à M. [N], qu’une limite de bornage a été dressée suivant un constat d’accord ayant force exécutoire en date du 11 mars 1993, qu’une contestation de propriété est soulevée pour une bande de terrain de 122 m² entre les deux parcelles, que M. [N] se dit propriétaire de cette bande de terrain litigieuse, que ce dernier n’a jamais occupé cette bande de terrain et qu’il n’a pas non plus clôturé sa parcelle en englobant ces 122 m².

Le commissaire de justice a fait les constatations suivantes :

« -deux constructions insalubres en état de ruine sont édifiées sur la parcelle AK [Cadastre 1] qui n’est pas clôturée

— la parcelle AK [Cadastre 4] est bâtie : une habitation est édifiée en amont de la parcelle côté [Adresse 4] ; elle est occupée ; deux autres bâtiments à l’abandon et inoccupés sont édifiées à l’arrière de la première habitation

— seule la partie en amont de la parcelle AK [Cadastre 4] est clôturée ; le long de la voie publique, la clôture est constituée d’un mur en parpaings et d’un portail métallique à deux battants ; côté parcelle AK [Cadastre 1], elle est clôturée par un mur en parpaings surmonté d’une grille métallique sur une distance d’environ douze mètres. La clôture s’arrête au niveau de la façade arrière de l’habitation occupée ; la clôture existante et matérialisée en rose sur le plan ci-après (croquis de M. [D] dressé en 2020)

— au-delà de la clôture existante, il n’y a aucune autre séparation entre les parcelles AK [Cadastre 1] et AK [Cadastre 4] et aucune borne visible ne permet de délimiter ces propriétés ; les deux parcelles forment un terrain uniforme en friche ; seules les constructions présentes sur la parcelle AK [Cadastre 4] permettent de localiser partiellement cette parcelle le reste du terrain non construit semble faire partie de la parcelle AK [Cadastre 1] ; en l’absence de borne visible et de clôture, je ne peux pas matérialiser la bande de terrain contestée, délimitée par les bornes BCDE comme indiqué que le plan de M. [D] ci-dessous »

Pièce n°10 : Facture de Maître [PY] [TU] du 4 juin 2024 : 434 euros TTC

Pièce n°11 : Bordereaux de situation fiscale en date des 16 et 23 février 2024

Pièce n°12 : Taxe foncière 2023 établie au nom de M. et Mme [Y] mentionnant une propriété bâtie [Adresse 5]

Pièce n°13 : Relevé de propriété datée de 2023 dont la parcelle AK [Cadastre 1] située [Adresse 5] (propriété bâtie et non bâtie)

M. [N] soutient que :

— M. et Mme [Y] ont mandaté M. [D], géomètre-expert, aux fins de bornage de leur propriété ; il a été convoqué par M. [D]

— M. [D] a établi un procès-verbal de carence le 12 août 2020 au vu des éléments qu’il a produit, à savoir : un constat d’accord du 11 mars 1993 intervenu devant le conciliateur et les parties concernant la ligne séparative de leurs propriétés respective, un plan de bornage établi en corrélation avec le constat d’accord des parties et qui a matérialisé la limite séparative entre les deux terrains et un jugement du 5 mai 1993 constatant l’accord du 11 mars 1993 intervenu entre les parties donnant force exécutoire au plan de bornage

— « bornage sur bornage ne vaut » : dès lors qu’une délimitation des fonds est déjà intervenue comme en l’espèce ; le point C a bien été installé par un plot de borne comme figurant sur le plan cadastral et ce, depuis plus de 29 ans : un simple nettoyage du terrain suffit amplement pour une meilleur visibilité de ladite borne qui a bien été implantée physiquement par les deux géomètre-experts et dont les appelants avaient donné leur accord

— M. [Y] a signé le plan de bornage et n’a jamais soulevé un quelconque « vice de consentement » ; il a même présenté ses observations

— M. [Y] était accompagné par M. [S], géomètre-expert et M. [N] était accompagné par M. [C], géomètre-expert lors du bornage de 1993 ; ils ont donné leur accord devant un professionnel, le conciliateur et devant deux géomètre-experts

— un plan de bornage est une opération de délimitation foncière légale et permanence qui permet la définition, la matérialisation puis la conservation d’une limite entre des terrains privatifs contigus

— les appelants n’apportent aucune pièce démontrant qu’ils sont propriétaires de la partie du terrain qu’ils tentent de revendiquer

— les appelants n’apportent pas non plus la preuve de la prescription acquisitive de la parcelle de terrain dont ils se prétendent propriétaires.

M. [N] verse aux débats :

— Pièce n° 1 : Titre de propriété de M. [N] par lequel suivant acte notarié des 15 et 20 novembre 1991, Mme [NW] [JK] [PR] [E] épouse de M. [YF] M. [N] (le donateur) a donné en avancement d’hoirie à son fils, M. [J] [HJ] M. [N], la nue-propriété d’une parcelle de terrain située lieudit [Localité 4] cadastrée AK [Cadastre 4] [Adresse 8] d’une contenance de 415 m², ensemble les constructions y édifiées consistant en une maison en bois sous tôles et une maison en très mauvais état

— Pièce n°2 : constat d’accord du 11 mars 1993 ; plan de bornage et jugement du 5.05.1993

Sur ce,

A titre liminaire, il convient de rappeler que le bornage, ou plan de bornage, matérialise physiquement les limites d’une propriété sur un terrain donné. Il donne les informations sur la limite bornée, les coordonnées des sommets, la superficie réelle d’un terrain. Associé au procès-verbal de bornage du géomètre-expert, il prévaut sur le cadastre qui n’est qu’un document administratif, informatif à caractère fiscal qui a vocation à définir l’assiette des impôts foncier.

Le bornage ayant uniquement pour objet la fixation d’une ligne divisoire entre des propriétés et la délimitation des fonds qui en résulte n’ayant qu’une valeur déclarative, le procès-verbal de bornage n’est pas un acte translatif de propriété permettant d’attribuer la propriété d’une portion de terrain et relève, à ce titre, de la gestion concurrente des époux prévue à l’article 1421 du code civil.

En conséquence, les procès-verbaux de bornage n’entraînant, sauf accord particulier des parties, ni aliénation, ni constitution de droits réels que sont le droit de propriété, l’usufruit ou la nue-propriété sur les parcelles concernées, ils peuvent valablement être signés par un seul époux.

Il est donc indifférent en l’espèce que Mme [Y] n’ait pas signé le constat d’accord du 11 mars 1993.

L’instance en bornage ne tranche pas une question de propriété : l’accord sur l’implantation des bornes n’implique pas un accord des parties sur la propriété de la parcelle litigieuse.

S’il est constant qu’une décision de bornage judiciaire ayant acquis l’autorité définitive de la chose jugée ne fait pas obstacle à une action postérieure en revendication de propriété opposant les mêmes parties, celles-ci ne peuvent ignorer l’appréciation définitive de faits qu’elles entendent soumettre à nouveau à l’appréciation du juge pour les besoins de l’action pétitoire.

Il s’ensuit que le litige concernant le bornage sollicité par M. et Mme [Y] n’interdit pas à ces derniers de revendiquer la propriété de la parcelle AK [Cadastre 1] mais que, toutefois, ils ne peuvent ignorer l’appréciation définitive des faits qu’ils entendent soumettre à nouveau à l’appréciation du juge pour les besoins de l’action pétitoire.

En l’espèce, le constat d’accord du 11 mars 1993 revêtu de la formule exécutoire et signé par MM. [Y] et [N] a autorité de chose jugée : il est donc établi définitivement qu’en 1993, d’une part, les points ABDE existaient déjà et que le point C a bien été installé « conformément au document de bornage » établi par MM. [S] et [C], géomètre-expert.

Pour rappel, la contenance cadastrale (ou surface cadastrale) correspond à la surface cadastrale de la parcelle concernée, exprimée en hectares, ares et centiares. Elle est déterminée graphiquement à partir du plan cadastral. Elle détaille la « consistance », la contenance d’une parcelle que l’on peut consulter dans le cadastre. Il s’agit d’un élément d’ordre administratif, sans portée juridique.

La contenance cadastrale correspond rarement à la superficie réelle mesurée sur le terrain. La fixation des limites précises de la propriété est le seul moyen de garantir la superficie réelle du bien cédé. Elle est calculée par le géomètre-expert à partir du bornage complet du périmètre de la propriété.

Par ailleurs, aux termes des articles 711 et 712 du code civil, la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations. La propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.

Selon les dispositions de l’article 2227 du même code, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La charge de la preuve de la propriété incombe à celui qui s’en prévaut. Mais la propriété d’un bien se prouve par tous moyens, la possession du bien comme les titres constituant des présomptions du droit de propriété, sans qu’il existe de hiérarchie entre ces modes de preuve, l’appréciation de la valeur respective de ces présomptions relevant du pouvoir souverain des juges du fond.

Par ailleurs, il ressort des articles 2258 et suivants du même code que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

La possession légale utile pour prescrire ne peut s’établir à l’origine que par des actes d’occupation réelle et se conserve tant que le cours n’en est pas interrompu ou suspendu.

La possession continue est celle exercée dans toutes les occasions comme à tous les moments où elle devait l’être d’après la nature de la chose possédée, sans intervalles anormaux assez prolongés, pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue.

La possession est paisible lorsqu’elle est exemple de violences matérielles ou morales dans son appréhension et durant son cours.

La possession ne cesse d’être publique pour devenir clandestine que lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu’il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître.

La possession est équivoque si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se conduire en propriétaire. Ce vice est sans relation avec la mauvaise foi, l’équivoque suppose le doute dans l’esprit des tiers mais non dans celui du possesseur.

Les actes de pure facilité et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En l’espèce, il est constant que :

— M. et Mme [Y] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 1] et M. [N] est propriétaire de la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 4].

— il existe bien un bornage antérieur à la présente instance concernant les deux parcelles, bornage issu d’un accord entre M. [Y] et M. [N], constaté par M. [MK], conciliateur, le 11 mars 1993 et revêtu de la formule exécutoire sur décision d’un juge d’instance.

La cour observe que :

S’agissant de la parcelle AK [Cadastre 1] :

— sa contenance cadastrale figurant sur l’acte d’acquisition des 12 et 13 mai 1992 est de 646 m²

— sa contenance cadastrale figurant sur l’acte notarié du 16 février 1944 est de 592 m²

— le plan de bornage issu du constat d’accord fait mention d’une surface de 524 m² après délimitation (surface réelle), d’où une différence de 122 m² (en moins) avec la contenance cadastrale figurant sur l’acte d’acquisition des 12 et 13 mai 1992 et une différence de 68 m² (en moins) avec la contenance cadastrale figurant sur l’acte de propriété du 16 février 1944

— la parcelle AK [Cadastre 1] n’est pas clôturée

— selon le commissaire de justice, au-delà de la clôture existante (de la parcelle AK [Cadastre 4]) il n’y a aucune autre séparation entre les deux parcelles et « le reste du terrain non construit semble faire partie de la parcelle AK [Cadastre 1] »

S’agissant de la parcelle AK [Cadastre 4] :

— sa contenance cadastrale figurant sur l’acte d’acquisition de ladite parcelle est de 415 m²

— le plan de bornage issu du constat d’accord fait mention d’une surface de 562 m² après délimitation (surface réelle) d’où une différence de 147 m² (en plus) avec la contenance cadastrale

— la parcelle est partiellement clôturée : le long de la voie publique par un mur en parpaings et d’un portail métallique à deux battants ; côté parcelle AK [Cadastre 1], elle est clôturée par un mur en parpaings surmonté d’une grille métallique sur une distance d’environ 12 mètres ; il n’y a aucune autre séparation entre les deux parcelles.

La cour rappelle qu’il importe peu que la surface ou contenance cadastrale ne correspondent pas à la surface réelle, ce qui est, au demeurant, assez fréquent.

Il s’ensuit que la différence qui existe entre les contenances cadastrales de la parcelle AK [Cadastre 1] figurant dans les actes notariés de 1944 et 1992 et la surface réelle mentionnée dans le constat d’accord du 11 mars 1993 n’entraîne aucune conséquence quant à l’action en revendication formée par M. et Mme [Y] : la contenance cadastrale ne prime pas sur la surface réelle calculée par un expert-géomètre.

La cour relève encore que :

— dans le constat d’accord du 11 mars 1993, MM. [Y] et [N] ont accepté que la ligne séparative de leur propriété respective passe par les points ABCDE ; les points ABDE existant déjà, ils se sont rendus, avec leur géomètre-expert respectif, sur les terrains pour fixer le point C et le conciliateur a attesté que ledit point C avait bien été installé

— M. [D], expert-géomètre mandaté par M. [Y] en 2020 a constaté sur les lieux au point A un grillage, au point C un arbuste et aux points D et E l’alignement d’un mur de clôture

— M. [Y] revendique une limite cadastrale passant entre le jaquier au point J, qui correspond au point A, et le point K, qui correspond au point E.

Il s’ensuit que M. et Mme [Y] échouent à établir qu’ils sont les propriétaires de la parcelle AK [Cadastre 1] « dans les limites de la surface et de l’assiette définie dans l’acte de propriété publié aux hypothèques le 9 mars 1944 repris par l’acte de propriété des 12 et 13 mai 1992 », les actes de propriété faisant mention de surface cadastrale tandis que le constat d’accord fait référence à la surface réelle, ce qui sont deux notions différentes.

S’agissant de la prescription acquisitive arguée par M. et Mme [Y], force est de constater que ces derniers ne rapportent pas la preuve de l’existence à leur profit d’une possession utile, continue et à titre de propriétaire.

En effet, M. et Mme [Y] n’ont jamais clôturé leur parcelle, pas plus qu’ils n’ont procédé à la démolition des constructions qui y sont édifiées, à savoir une maison en mauvais état, et ce, depuis 1992, date d’acquisition de la parcelle, comme le constate le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 27 mai 2024, qui fait état de « deux constructions insalubres en état de ruine ».

Il est manifeste ici que le terrain, qu’ils n’occupent pas, au demeurant, est en friche, à tel point que le commissaire de justice n’a pas pu matérialiser la bande de terrain contestée et a constaté qu’aucune borne visible ne permet de délimiter les parcelles.

Or, il convient de rappeler qu’en tant que demandeur à l’action, il leur appartient d’établir la preuve de la propriété de la bande de terrain de 122 m² qu’ils revendiquent et non à M. [N] d’établir la réalité de sa propre propriété.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté les demandes de M. et Mme [Y] de ce chef, y compris, par conséquent, les interdictions sollicitées à l’encontre de M. [N].

Sur le bornage

Pour rappel, M. et Mme [Y] demandent à la cour de désigner avant dire-droit un expert-géomètre aux fins d’établir la superficie ainsi que l’assiette des parcelles AK [Cadastre 1] et AK [Cadastre 4] et d’enjoindre à M. [N] de communiquer à l’expert toutes les pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et en particulier son acte de propriété et celui du précédent propriétaire, Monsieur [W] [H] [E].

M. et Mme [Y] soutiennent que :

— ils n’ont aucun doute sur le fait que M. [N] va contester le plan de bornage établi par M. [D] sur les limites de leur propriété

— il convient d’éviter tout risque d’entrave de la part de M. [N]

— M. [N] ne pourra pas soulever de façon pertinente la règle selon laquelle « bornage sur bornage ne vaut » dès lors que la juridiction est bien saisie d’une demande en revendication de propriété et non en bornage judiciaire bien qu’il ait été précédemment précisé qu’une action en bornage pourrait aussi être recevable.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais commun.

Outre l’existence de deux propriétaires privés ou titre de droit réel, la présence de deux fonds contigus, l’existence de deux propriétés privées, l’action en bornage nécessite l’absence de bornage antérieur définitif (non contesté) en vertu de l’adage « bornage sur bornage en vaut »

Cependant, le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-16.473)

En l’espèce, il est certain que les deux parcelles sont bornées aux points ABDE, que le point C a bien été installé le 11 mars 1993 et constaté par le conciliateur.

La cour relève que le procès-verbal de carence du 12 août 2020 établi par M. [D], géomètre-expert mandaté par M. et Mme [Y], fait mention des signes de possession constatés sur les lieux », des points A (un grillage), C (un arbuste), D et E (alignement d’un mur de clôture).

Une bonne partie des terrains étant manifestement en friche et/ou recouvert de bâtiment en ruine, l’absence de constatation par le commissaire de justice de bornes visibles et de clôture en mai 2024 ne rend pas pour autant le bornage constaté dans l’accord du 11 mai incertain, étant précisé que le point B se trouve sur la ligne A E (ou J K) revendiquée par M. et Mme [Y] et que seul le point C pose problème, en ce qu’il se trouve, selon ces derniers, à l’intérieur de leur propriété.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté les demandes de M. et Mme [Y] de ce chef, y compris, par conséquent, l’injonction sollicitée à l’encontre de M. [N], au vu du constat d’accord du 11 mars 1993.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. et Mme [Y] succombant, il convient de :

— les condamner aux dépens d’appel ;

— les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel ;

— confirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance ;

— confirmer le jugement en ce qu’il les déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [N], il convient de lui accorder de ce chef la somme de 3.000 euros pour la procédure d’appel et de confirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué à ce titre la somme de 1.800 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement en matière civile et en dernier ressort par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis (Réunion) ;

Y ajoutant

Condamne in solidum M. [T] [P] [K] [Q] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] à payer à M. [J] [N] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [T] [P] [K] [Q] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Agnès CAMINADE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT