[P] [E]

[R] [E] née [W]

C/

[F] [K]

S.E.L.A.R.L. [F] [K] NOTAIRE ET CONSEILS

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 03 JUIN 2025

N° RG 22/01573 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GCWQ

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 novembre 2022,

rendu par le tribunal judiciaire de dijon – RG : 20/00342

APPELANTS :

Monsieur [P] [E]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 17] (ROYAUME-UNI)

[Adresse 21]

[Localité 4]

Madame [R] [E] née [W]

née le [Date naissance 5] 1957 à [Localité 24] (IRLANDE)

[Adresse 21]

[Localité 4]

Représentés par M^e Stéphane CREUSVAUX de la SCP BEZIZ-CLEON – CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17

INTIMÉS :

Maître [F] [K]

[Adresse 6]

[Localité 20]

S.E.L.A.R.L. [F] [K] [18] prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 6]

[Localité 20]

Assistés de M^e Thibaud NEVERS, membre de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représentés par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juin 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte reçu le 30 janvier 2015 par Maître [F] [K], notaire à [Localité 20], M. [P] [E] et Mme [R] [W], épouse [E], ont acquis auprès des époux [S] une grange à rénover avec jardin située [Adresse 21] à [Localité 4], moyennant un prix total de 24 000 euros.

L’ensemble immobilier est cadastré sur le territoire de cette commune Section B n°[Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 12] d’une contenance totale de 6 ares 54 ca.

La parcelle section B n°[Cadastre 10] provient de la division de la parcelle section B [Cadastre 3] et la parcelle section B n°[Cadastre 12] provient de la division de la parcelle section B [Cadastre 7] à la suite d’un échange de parcelle en mars 2011.

A l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation du bien immobilier, M. [P] [E] et Mme [R] [W] ont été informés de l’existence d’une servitude de tréfonds portant sur le passage de trois canalisations sous terre (eau, électricité et téléphone).

Cette servitude avait été constituée sur le fonds servant, soit la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 7], au profit des parcelles section ZI [Cadastre 13] et [Cadastre 14], par acte reçu le 11 avril 2006, par Maître [J], notaire à [Localité 23] et publiée au service de la publicité foncière de [Localité 22] le 12 juin 2006 (volume 2006 P n°1100).

Par acte du 16 janvier 2020, M. [P] [E] et Mme [R] [W] ont fait assigner Maître [F] [K] et la Selarl [F] [K] [18] devant le tribunal judiciaire de Dijon afin d’engager la responsabilité civile de ceux-ci.

Par jugement du 07 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— débouté M. [P] [E] et Mme [R] [W] épouse [E] de Ieurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [P] [E] et Mme [R] [W] épouse [E] aux dépens;

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 20 décembre 2022, M. [P] [E] et Mme [R] [W] épouse [E] ont interjeté appel de ce jugement.

' Selon conclusions d’appelants notifiées le 04 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, M. [P] [E] et Mme [R] [W] épouse [E] demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— les juger recevables et bien fondés en leur appel ;

— réformer le jugement en date du 7 novembre 2022, en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes, a dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés in solidum aux dépens.

et statuant à nouveau,

— condamner in solidum la Selarl [F] [K] [18] et Maître [F] [K], ou qui d’entre eux mieux le devra, à leur payer les sommes suivantes :

27 928,87 euros au titre du coût afférent au déplacement de la canalisation, laquelle sera indexée sur l’indice BT01 de la construction valeur août 2023 jusqu’à complet paiement des sommes, les travaux supplémentaires étant portés ici pour mémoire,

18 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi depuis l’été 2015 jusqu’à l’été 2023, soit 2 000 euros par an, le préjudice subi après cette période étant porté ici pour mémoire.

— débouter la Selarl [F] [K] [18] et Maître [F] [K] de leurs demandes ;

— condamner in solidum la Selarl [F] [K] [18] et Maître [F] [K], ou qui d’entre eux mieux le devra, à payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Stéphane Creusvaux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

subsidiairement,

avant dire droit sur les demandes indemnitaires,

— ordonner une expertise judiciaire et nommer pour ce faire tel expert qu’il plaira 'au tribunal’ de céans, lequel aura notamment pour mission de :

se rendre sur les lieux, à leur domicile sur la commune de [Localité 4], en présence des parties dûment convoquées,

donner son avis sur les travaux nécessaires pour mettre fin à la servitude de tréfonds.

' Selon conclusions d’intimés notifiées le 20 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la Selarl [F] [K] Notaire et Conseils et Maître [F] [K] demandent à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, ainsi que de l’article 146 du code de procédure civile, de :

— confirmer en l’ensemble de ses dispositions le jugement déféré, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en leur faveur,

statuant à nouveau de ce chef :

— condamner in solidum les époux [E] à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance,

Subsidiairement,

— réduire à de plus justes proportions les prétentions indemnitaires des époux [E].

Y ajoutant,

— condamner in solidum les époux [E] à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les époux [E] aux entiers dépens de la procédure d’appel, que Maître Claire Gerbay pourra faire recouvrer conformément aux dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 13 mars 2025.

SUR CE LA COUR,

En application de l’article 1240 du code civil, il appartient à celui qui invoque un comportement fautif du professionnel d’en faire la démonstration mais encore de justifier d’un préjudice certain en découlant directement.

1/ Sur la faute du notaire

Se ralliant à la motivation des premiers juges sur ce point, M. [P] [E] et Mme [R] [W] épouse [E] reprochent au notaire, sur le fondement de l’article 1240 du code de procédure civile, de ne pas avoir mentionné dans l’acte que l’une des parcelles acquises auprès des époux [S] était grevée d’une servitude de tréfonds au profit du fonds voisin, faisant observer que celle-ci avait fait l’objet d’une publication le 12 juin 2006, de sorte qu’il était aisé pour le notaire d’effectuer les vérifications utiles.

Maître [K], suivi par la SCP notariale, conteste avoir commis une faute aux motifs que:

— le jour de la vente, les vendeurs ont déclaré que l’ensemble immobilier n’était grevé d’aucune servitude, ce qui a été repris en page 9 de l’acte,

— il n’était pas tenu de se rendre sur place pour se livrer à des vérifications matérielles des faits rapportés par l’une des parties,

— il ne disposait d’aucun élément en sa possession qui aurait pu lui permettre de douter de la véracité des dires des vendeurs,

— il a sollicité auprès des services de la publicité foncière la délivrance d’un état hypothécaire concernant l’ensemble immobilier qui ne mentionne pas l’existence de la servitude de tréfonds constituée le 11 avril 2006.

La responsabilité d’un notaire, envisagée sous l’angle civil, est par principe délictuelle. Elle découle de sa qualité d’officier public et peut être engagée pour les préjudices consécutifs à des défaillances lors de l’exécution des fonctions qui s’y attachent.

Le notaire doit, avant de dresser son acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de son acte.

L’établissement de l’origine de propriété du bien immobilier, objet de l’acte, est indispensable pour garantir l’acquéreur contre tout trouble et éviction. Son premier objectif est de vérifier le droit de propriété du vendeur ou de donateur.

Il permet aussi de faire état de servitudes parfois anciennes.

Le notaire est tenu de cette obligation essentielle. Il est responsable des conséquences de sa négligence.

En principe, il est d’usage d’établir une origine de propriété remontant à un acte translatif de propriété ayant plus de 30 ans de date, délai maximum de prescription extinctive, et de prescription acquisitive.

Il est constant en l’espèce que Maître [K] a sollicité du service de la publicité foncière la transmission d’un état hypothécaire concernant l’ensemble immobilier, état qui lui a été délivré le 13 octobre 2014 et qui ne fait pas mention de la servitude de tréfonds alléguée.

En revanche, les appelants produisent un état hypothécaire de la 'parcelle mère’ B519, demandé en juillet 2021, qui fait mention de la constitution de la servitude de tréfonds litigieuse.

Alors que le relevé hypothécaire, obtenu par le notaire, précise que les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 12] acquises par les consorts [E] provenaient en tout ou partie d’une division de parcelles (dont la parcelle B[Cadastre 7]), tel que cela résulte expressément du relevé mais encore des mentions 'Immeuble Mère’ et 'Immeuble Fille', les premiers juges ont considéré, à juste titre, que ces indications auraient dû conduire le notaire à interroger le service de la publicité foncière sur le statut juridique des parcelles mères.

Comme l’ont relevé les premiers juges, le notaire ne peut à ce propos se décharger de sa responsabilité au motif que les vendeurs auraient menti dès lors qu’il lui appartenait de vérifier l’existence de servitudes attachées aux parcelles acquises et qu’il était en mesure de les découvrir au moyen d’une simple consultation des publications légales.

C’est donc par de justes motifs, que la cour s’approprie, que les premiers juges ayant constaté que le notaire, en abstenant de procéder à une recherche trentenaire de l’origine de propriété des parcelles cédées, n’a pas permis d’assurer l’efficacité juridique de l’acte de vente du 30 janvier 2015, engageant ainsi sa responsabilité.

2/ Sur les préjudices

Les époux [E] soutiennent qu’en raison de cette servitude de tréfonds, ils ne peuvent pas mettre en oeuvre leur projet d’implantation de l’installation d’assainissement et de création d’une piscine et demandent le prix des travaux de déplacement de la canalisation ainsi que des dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Le notaire répond que les appelants ne démontrent pas qu’en raison de l’existence de la servitude de tréfonds grevant leur terrain ils n’auraient d’autre choix, pour réaliser leur projet initial, que de faire réaliser des travaux pour un coût particulièrement important afin de mettre un terme à la servitude.

Les premiers juges ont débouté les consorts [E] de leur demande, faute de preuve du positionnement exact de la servitude et donc de démonstration d’un préjudice.

Il ressort de l’acte de vente du 30 janvier 2015 que la surface totale de terrain comprenant la construction acquise par les consorts [E] est de 654 m2, dont 190 m2 de surface construite, laissant ainsi au nord un terrain nu de 464 m2.

La cour observe que l’acte de constitution de la servitude daté du 11 avril 2006 précise en page 2 qu’il est convenu d’une 'servitude réelle et perpétuelle de passage de trois canalisations sous terre (une pour l’eau, une pour l’électricité et une pour le téléphone) dans la même tranchée, dont tracé indicatif résulte du plan qui demeurera ci-joint annexé après mention'.

Il ne saurait être tiré du terme utilisé 'indicatif’ que l’implantation de la servitude de tréfonds serait incertaine alors que les parties à l’acte ont apposé leur signature sur le plan cadastral matérialisant la servitude.

Sans que l’échelle utilisée permette de situer avec une précision extrême la canalisation en sous sol, ledit plan indique que la servitude de tréfonds passe d’abord au milieu et sur les deux tiers de la parcelle [Cadastre 7], devenue peu ou prou la parcelle [Cadastre 12] s’agissant de la partie au nord non construite, puis dévie avant la construction pour partir en diagonale et termine sa course en longeant la grange jusqu’à la rue, étant précisé que sur cette dernière partie la servitude grève la parcelle devenue [Cadastre 11].

Les consorts [E] justifient avoir fait réaliser courant 2015 dans la grange acquise des travaux de réparation des maçonneries, de rénovation de la charpente, de mise en place d’une couverture neuve et avoir été contraints de résilier le marché de travaux confié à la SARL [15] qui avait été notamment chargée des travaux de création d’une terrasse devant la maison ainsi que de construction d’une piscine et ce au motif que 'les travaux ne sont pas réalisables en l’état, au regard de servitudes’ non connues lors de l’achat du bien, selon lettre remise en main propre contre décharge en date du 2 juin 2016.

Ils justifient également de leur projet de mise en place d’un dispositif d’assainissement non collectif par la production d’une demande d’autorisation en ce sens auprès du syndicat intercommunal d’adduction d’eau potable et d’assainissement et par la production d’une étude de mai 2015 et de devis.

Le projet de transformation de la grange en maison d’habitation ressort clairement de l’acte de vente du 30 janvier 2015 en page 6, l’acquéreur ayant déclaré son intention de réaliser un projet de construction sur l’immeuble, un certificat d’urbanisme ayant été demandé et délivré le 14 janvier 2015.

Il est, en outre, précisé que les branchements aux réseaux publics seront à la charge du demandeur et que le dispositif d’assainissement sera conforme à la réglementation en vigueur.

Comme le font observer les appelants, la mise en perspective du plan annexé à l’acte de constitution de la servitude et de celui établi par la société [16] (étude d’assainissement non collectif du 6 mai 2015) montre que le dispositif d’assainissement qui répond à des règles d’implantation strictes (5 mètres de l’immeuble et 3 mètres par rapport aux limites de propriété) se trouve nécessairement sur le passage de la servitude.

Si par courriel du 15 juin 2016, [16] a pu répondre au notaire qu’une autre solution, plus compacte, pourrait être facilement implantée sur le terrain ou encore qu’au vu du plan de la canalisation (dont la cour ignore la nature), l’épandage pourrait être sur celle-ci ou être déplacé au Nord-Est en restant à une distance de 3m minimum des bâtiments des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 2], il indique au conditionnel qu’ 'on pourrait être après cette canalisation, son tracé n’étant, je pense, pas très précis, c’est difficile à dire.'

Il résulte de ce qui précède que la surface utile de terrain, soit 464 m², avec la contrainte de la servitude de tréfonds qui traverse la parcelle, rend extrêment complexe la mission de positionner à la fois le dispositif d’assainissement non collectif, qui doit rester d’une taille raisonnable s’agissant d’une maison d’habitation, et la piscine.

Le préjudice des époux [E], qui pensaient avoir acquis un terrain libre de toutes contraintes, doit s’analyser, tel qu’ils le reconnaissent à titre subsidiaire, en une perte de chance de pouvoir aménager leur parcelle nue comme ils l’entendent.

Cette perte de chance doit être justement évaluée à 80 %.

Le devis actualisé de l’entreprise [19] du 24 août 2023 d’un montant de 27 928,87 euros TTC portant sur le remplacement des réseaux AEP, électrique et téléphone, produit en pièce 17 des appelants, n’est pas critiqué sur le plan technique ni sur le métré linéaire.

Il convient donc de condamner solidairement les intimés à payer aux consorts [E] la somme de 22 400 euros.

La demande d’indexation est rejetée, s’agissant d’une perte de chance et non du coût afférent à des travaux.

Les époux [E] soutiennent que depuis l’acquisition de cet ensemble immobilier, ils subissent un trouble de jouissance en lien avec l’existence de cette servitude, puisqu’ils se trouvent privés notamment de la piscine qui aurait dû être réalisée pour l’été 2015.

Ils sollicitent en réparation l’octroi d’une somme totale de 18 000 euros correspondant à une somme de 2 000 euros par an, depuis l’été 2015 jusqu’à l’été 2023.

La cour constate que les appelants résident principalement en Irlande et subséquemment n’occupent pas le bien acquis auprès des époux [S] de manière permanente s’agissant d’une résidence secondaire dont partie des travaux ont été accomplis durant l’année 2015, rendant celle-ci inhabitable durant cette période.

Il est observé également que les époux [E], compte tenu des restrictions de circulation, n’ont pu profiter de leur bien durant les périodes de confinement imposées par la pandémie de Covid.

En outre, s’ils ne disposent toujours pas de piscine ni de dispositif d’assainissement, ils peuvent néanmoins profiter partiellement de leur bien.

En conséquence, il convient de leur allouer une somme totale de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Le jugement déféré est donc infirmé en toutes ses dispositions.

3/ Sur les demandes accessoires

Maître [K] et la SCP notariale, succombants, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Creusvaux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils sont condamnés in solidum au paiement d’une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Condamne solidairement Maître [F] [K] et la Selarl [F] [K] [18] à payer à M. [P] [E] et Mme [R] [W] épouse [E] :

— la somme de 22 400 euros au titre de la perte de chance de pouvoir aménager leur terrain comme ils l’entendent,

— la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Déboute les consorts [E] du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement Maître [F] [K] et la Selarl [F] [K] [18] aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Creusvaux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Maître [F] [K] et la Selarl [F] [K] [18] à payer à M. [P] [E] et Mme [R] [W] épouse [E] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président