Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du

3 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/337

N° Portalis DBVE-V-B7G-CD7O GD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 19 mars 2020, enregistrée sous le n° 18/1017

[T]

[O]

C/

[E]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTRAIRES DE LA RÉSIDENCE CADASTRÉE D [Cadastre 1]

à [Localité 1]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

TROIS SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTS :

Mme [Z], [N] [T], épouse [O]

née le 11 février 1973 à [Localité 2] (Espagne)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA

M. [V], [R] [O]

né le 9 juin 1954 à [Localité 3] (Corse)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉES :

Mme [Q], [I] [E], épouse [B]

née le 26 septembre 1966 à [Localité 1] (Corse)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CADASTRÉE D [Cadastre 1] à [Localité 1]

représenté par son administrateur provisoire M. [Y] [K] [A], domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 7 mai 2025, devant Guillaume DESGENS, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [S] [U], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2025

ARRÊT :

Rendu par défaut.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte d’huissier du 10 septembre 2018, Mme [Q] [B] a fait assigner Mme [Z] [T] et M. [V] [O], son époux, aux fins de :

« – Condamner les requis à démolir les ouvrages réalisés sur les parties communes de l’immeuble (façades et cour commune) ;

— Les condamner à remettre les lieux dans leur état primitif, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner les requis à restituer la cour, partie commune de l’immeuble, sous les mêmes conditions d’astreinte ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution ;

— Condamner les mêmes au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance ».

Par jugement du 19 mars 2020, le tribunal judiciaire de Bastia a statué dans les termes suivants :

« – Déclare l’action de Mme [Q] [B] recevable,

— Déboute M et Mme [O] de l’intégralité de leurs demandes,

— Condamne M. [V] [O] et Mme [Z] [T] épouse [O] à démolir les ouvrages réalisés par eux sur les parties communes (façades et cour commune) de l’immeuble sis parcelle D[Cadastre 1] à [Localité 1] et à remettre les lieux dans leur état primitif dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 20 euros par jour de retard,

— Condamne M. [V] [O] et Mme [Z] [T] épouse [O] à restituer l’accès aux autres copropriétaires de la cour, partie non bâtie de la parcelle D[Cadastre 1] à [Localité 1], partie commune de l’immeuble, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 20 euros par jour de retard,

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamne M. [V] [O] et Mme [Z] [T] épouse [O] au paiement de la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. et Mme [O] aux entiers dépens d’instance ».

Par déclaration du 6 avril 2020, Mme [Z] [T] et M. [V] [O] ont interjeté appel de la décision précitée dans les termes suivants : « Réformer le jugement en ce qu’il a : Déclare l’action de Mme [Q] [B] recevable, Déboute M et Mme [O] de l’intégralité de leurs demandes, CONDAMNE M [V] [O] et Mme [Z] [T] épouse [O] à démolir les ouvrages réalisés par eux sur les parties communes (façades et cour commune) de l’immeuble sis parcelle D[Cadastre 1] à [Localité 1] et à remettre les lieux dans leur état primitif dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 20 euros par jour de retard, CONDAMNE M [V] [O] et Mme [Z] [T] épouse

[O] à restituer l’accès aux autres copropriétaires de la cour, partie non batie de la parcelle D[Cadastre 1] à [Localité 1], partie commune de l’immeuble, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 20 euros par jour de retard, ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision, CONDAMNE M [V] [O] et Mme [Z] [T] épouse [O] au paiement de la somme de 2 500,00 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE M et Mme [O] aux entiers dépens d’instance ».

Par ordonnance du 13 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a radié l’affaire pour défaut d’exécution de la décision dont appel.

Par ordonnance du 18 décembre 2024, le conseiller de la mise en état a constaté l’exécution suffisante de la décision dont appel, réinscrit la procédure sur le rôle de la cour, différé la clôture de l’affaire au 10 avril 2025 et fixé l’audience de plaidoiries au 7 mai 2025.

Par conclusions du 11 mars 2025, Mme [Q] [E] a demandé à la cour de :

« CONFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement dont appel.

Y ajoutant,

CONDAMNER les consorts [O] au paiement de la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Sous Toutes Réserves ».

Par conclusions du 31 mars 2025, Mme [Z] [T] et M. [V] [O] sollicitent de la cour de :

« – Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par Madame [Z] [O] et son époux [V] [O] à l’encontre du jugement rendu le 19/03/2020 ;

Y faisant droit,

— Réformer la décision entreprise et, statuant à nouveau ;

— Déclarer Mme [B] irrecevable en ses demandes relatives à la Cour de l’immeuble formant le lot 6 dit « des inconnus » ;

— Subsidiairement, déclarer les concluants propriétaires du lot 6 par usucapion (articles 2258 et suivants du code civil) et débouter en conséquence l’intimée de l’ensemble de ses prétentions ;

— La débouter du surplus de ses demandes, notamment celles relatives au conduit de cheminée, aux ouvertures, à la dalle, et à la cuve de gaz, au visa de l’article 1221 du code civil et 8 de la convention européenne des droits de l’homme ;

— La condamner aux dépens ainsi qu’à la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ».

Par conclusions du 6 mai 2025, Mme [Q] [B] sollicite de la cour de :

« – CONFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire le 19 mars 2020 inscrit sous le numéro RG 18/01017 ;

Y ajoutant,

— CONDAMNER les consorts [O] au paiement de la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel ».

Le syndicat de copropriété de la résidence cadastrée D [Cadastre 1] à [Localité 1], régulièrement dans la cause, n’a pas constitué avocat.

Le 7 mai 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2025.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE,

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge relève que Mme [E] a un intérêt agir au titre de sa qualité de copropriétaire ; que les époux [O]/[T] ont fait construire une cheminée et fait percer une fenêtre sur la façade de l’immeuble, partie commune, ce sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ; que le lot n°6 de l’état de division est relatif aux surplus de l’immeuble (par retranchement des autres lots affectés aux époux [B]/[E] ou [O]/[T]) et n’est pas affecté ; qu’il s’agit donc d’une partie commune ; que les époux [O]/[T] échouent à démontrer en quoi la partie non bâtie de l’immeuble serait rattachée aux lots de copropriété dont ils sont titulaires ; que les attestations produites par les époux [B]/[E] démontrent l’absence de possession paisible des époux [O]/[T] sur la cour litigieuse ; que ces derniers échouent à démontrer l’usage privatif de la cour à titre de propriétaire depuis plus de 30 ans.

Mme [Q] [E] a déposé au greffe le 6 mai 2025 des écritures, ce postérieurement à la clôture de la procédure différée au 10 avril 2025 par l’ordonnance du 18 décembre 2024, non révoquée.

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu'« Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47» ; qu’en conséquence, il y a lieu de déclarer d’office irrecevables les dites conclusions.

Au soutien de leur appel, M. et Mme [O]/[T] soutiennent que la cour litigieuse ne constitue pas une partie commune mais un lot privatif, identifié comme lot n°6 dans l’état descriptif de division (EDD), appartenant à des propriétaires inconnus ; que Mme [E] est irrecevable à agir au sujet du lot n°6 puisqu’elle n’en est pas propriétaire ni copropriétaire ; que, subsidiairement, ils ont jouit paisiblement et exclusivement du lot litigieux depuis plus de trente ans, avec accord tacite des anciens propriétaires ; que s’agissant des travaux litigieux (ouvertures, cheminée), l’intimée ne rapporterait pas la preuve qu’ils sont à l’origine des ouvrages.

Mme [E] soutient quant à elle que l’état descriptif de division (EDD) annexé au règlement de copropriété identifie clairement la cour litigieuse comme une partie commune non comprise dans les lots privatifs ; que les époux [O]/[T] n’ont jamais manifesté publiquement et sans contestation leur volonté de se comporter en propriétaires exclusifs ; que la remise en état ordonnée par le premier juge est justifiée et proportionnée.

Aux termes des articles 1er à 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, cette loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. En cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot. Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Et aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de

non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Dans ce cadre, la cour relève que Mme [Q] [E] est copropriétaire dans un immeuble situé à [Localité 1] (Haute-Corse) sur la parcelle cadastrée D [Cadastre 1] des lots 1 et 2 de l’état descriptif de division du 28/03/2001 et que Mme [Z] [T] et M. [V] [O] sont copropriétaires dans ce même immeuble des lots 3, 4 et 5 selon l’état descriptif de division du 31/07/2001 ; que les deux états descriptifs de division produits aux débats (pièce n°2 appelants et n°2 intimée) visent un lot n°6 décrit comme « tout le surplus de l’immeuble dont les propriétaires sont indéterminés » et dont il n’est pas discuté que ce lot porte notamment sur la cour litigieuse ; qu’il n’est pas plus discuté qu’aucuns des documents produits ne mentionnent la cour litigieuse comme une partie commune ; que par le truchement des articles 1 et 3 précités de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de considérer que la cour litigieuse étant visée dans le lot n°6 de l’état de division, ce lot caractérise l’existence d’une partie privative dont les propriétaires sont inconnus, et non d’une partie commune ; que dès lors Mme [E] est irrecevable en l’ensemble de ses demandes relative à la cour litigieuse dès lors qu’il n’est pas discuté qu’elle n’est ni propriétaire ni copropriétaire du lot n°6 et qu’elle n’a donc pas d’intérêt à agir ; que la décision dont appel sera donc infirmée de ce chef.

S’agissant par ailleurs des travaux que les époux [O]/[T] auraient réalisés sans autorisation de la copropriété (pose d’une cheminée et réalisation d’une ouverture dans un mur), la cour relève tout d’abord que s’agissant du conduit de cheminée litigieux, dont la présence le long de la façade dans l’angle Sud-Est de la maison n’est pas discuté, Mme [E] ne produit aucun moyen ou pièce, à l’exception d’une pièce n°99 non datée, de nature à démontrer que ce conduit de cheminée, qui court tout le long de la façade sur l’ensemble des lots, serait le résultat de travaux engagés par les époux [O]/[T] ; que par ailleurs s’agissant de l’ouverture litigieuse en façade extérieure côté Nord au niveau du rez-de-chaussée, Mme [E] ne produit aucun moyen ou pièce de nature à démontrer que cette ouverture serait le résultat de travaux engagés par les époux [O]/[T] ; que ces derniers indiquent que les travaux litigieux existaient préalablement à leur acquisition d’une partie de la maison litigieuse en juillet 2001 (pièce 4) ; qu’au visa de l’article 9 du code de procédure civile, celui qui demande la remise en état doit démontrer que les travaux litigieux ont été effectués par le copropriétaire mis en cause à une date postérieure à l’acquisition du bien ; qu’en l’espèce et en l’absence d’éléments démontrant que les travaux litigieux ont été réalisés postérieurement à juillet 2001, tout comme d’ailleurs en l’absence d’éléments démontrant le caractère irrégulier de ces travaux, il n’y a pas lieu d’ordonner la remise en état des parties communes ; que la décision dont appel sera donc également réformée de ce chef.

Mme [E], partie perdante, sera déboutée de l’intégralité de ses demandes, condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer aux époux [O]/[T] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DÉCLARE irrecevables les conclusions déposées par Mme [Q] [E] le 6 mai 2025, postérieurement à la clôture de la procédure,

DÉCLARE Mme [Q] [E] irrecevable en ses demandes relatives à une cour, incluse dans un lot privatif de copropriété dont elle n’est pas propriétaire, faute de qualité à agir

INFIRME le jugement déféré dans l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

DÉBOUTE Mme [Q] [E] de l’ensemble de ses demandes,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [Q] [E] aux dépens de première instance et d’appel,

CONDAMNE Mme [Q] [E] à payer à Mme [Z] [T] et M. [V] [O] la somme globale de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT