RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01909 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2EE

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 Décembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00097

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉ

Monsieur [K] [H]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876, assisté à l’audience par M^e Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Madame [F] [Z], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Monsieur [K] [H] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8], d’une superficie de 315m². Il s’agit d’une maison d’habitation ainsi que d’un studio indépendant.

Le bien est soumis au droit de préemption urbain en vertu de la convention d’intervention foncière conclue le 05 janvier 2018 entre l’EPT Est Ensemble, la commune de [Localité 9] et l’EPFIF.

M. [H] a adressé une DIA pour son bien au prix de 700.000 euros, en valeur occupée par le propriétaire, outre une commission d’agence d’un montant de 20.000 euros TTC à la charge de l’acquéreur, à la mairie de [Localité 9], qui l’a réceptionnée le 23 novembre 2022

Suivant décision du 14 février 2023, l’EPT Est Ensemble, bénéficiaire du droit de préemption, a délégué ce droit sur le bien de l’espèce au profit de l’EPFIF. L’EPFIF a exercé son droit de préemption au prix de 470.000 euros commission d’agence comprise par décision du 15 février 2023.

M. [H] a refusé cette offre par courrier du 10 mars 2023, maintenant le prix mentionné dans la DIA.

Faute d’accord entre les parties et par mémoire de saisine du 29 mars 2023, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation de [Localité 9] en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L’EPFIF justifie avoir consigné une somme correspondant à 15% du montant de l’évaluation du prix par les services fiscaux, et avoir notifié cette consignation à la juridiction et au préempté.

Le transport sur les lieux est intervenu le 20 juin 2023.

Par jugement contradictoire du 05 décembre 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 20 juin 2023 ;

FIXÉ à 656.514 euros, en valeur libre, le prix de vente du bien de M. [K] [H] situé [Adresse 2] (93), sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8], dans le cadre de la préemption dudit bien par l’EPFIF ;

ÉCARTÉ l’exécution provisoire du jugement ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à M. [K] [H] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ l’EPFIF au paiement des dépens de la procédure.

Par déclaration du 22 janvier 2024, l’EPFIF a interjeté appel du jugement sur le prix d’alénation, en retenant une surface de 217,93 m² et une valeur unitaire de 3012,50 euros/m², ainsi que sur la condamnation de l’EPFIF à payer une somme de 3.000 euros à M. [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 22 avril 2024 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 17 juin 2024 (AR préempté le 19/06/2024, AR CG le 20/06/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Fixé la date de référence au 15 décembre 2022 ;

Retenu un état d’entretien général de l’immeuble de moyen à bon ;

Ecarté l’exécution provisoire ;

INFIRMER le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

RETENIR une surface habitable de 193,98m² ;

FIXER le prix d’aliénation de l’immeuble d’habitation situé [Adresse 4], parcelle cadastrée [Cadastre 8] d’une superficie totale de 315m², propriété de M. [K] [H], comme suit :

Méthode d’évaluation : globale ' terrain intégré ;

SHAB totale retenue : 193,98m²

Situation : libre

Valeur retenue : 2.150 euros/m² libre

Soit (193,98m² x 2.150 euros) = 417.057 euros

REJETER les prétentions de M. [K] [H] et les propositions du commissaire du Gouvernement ;

CONDAMNER M. [K] [H] à payer à l’EPFIF une indemnité de procédure de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [K] [H] aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître Miguel BARATA, avocat au barreau de Paris.

2/ Adressées au greffe le 03 septembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 05 septembre 2024 (AR EPFIF le 06/09/2024 et AR préempté le 09/09/2024), et aux termes desquelles, il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

INFIRMER le jugement de première instance ;

FIXER le prix d’aliénation à 582.000 euros ( 193,98m² x 3.000 euros) pour une juste indemnisation.

3/ Déposées le 13 septembre 2024 par M. [H], intimé, notifiées le 15 octobre 2024 (AR EPFIF le 16/10/2024 et AR CG le 17/10/2024) aux termes de ces conclusions, il est demandé à la cour de :

Le DÉCLARER recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

REJETER la requête d’appel de l’EPFIF,

REJETER tout appel incident éventuellement formé par le commissaire du Gouvernement,

CONFIRMER intégralement le jugement du juge de l’expropriation de la Seine-[Localité 10] du 05 décembre 2023 (RG 23/00097).

En outre,

CONDAMNER l’EPFIF à verser à M. [K] [H] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile).

CONDAMNER l’EPFIF aux entiers dépens d’appel.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF fait valoir que :

Sur la surface habitable, si la DIA mentionnait une surface de 194m², le préempté avait ensuite produit une attestation de surface comprenant celle du studio et c’est ainsi une surface de 217,93m² qui a été retenue par le premier juge. L’EPFIF a depuis découvert que le studio avait été construit en toute illégalité. Le studio semble avoir été construit en 2008 ou 2009, et le préempté ne rapporte pas la preuve d’une autorisation d’urbanisme. Il ressort de la jurisprudence que la surface du studio ne peut donc être prise en compte dans la surface habitable à retenir.

Sur les termes de comparaison de l’EPFIF, le tribunal avait retenu les 3 termes produits mais a commis une erreur d’appréciation en ne sachant pas relever que la surface habitable du bien préempté est plus élevée que celle des termes, et que le terme le plus proche du bien à évaluer est celui à la valeur la plus faible, soit 2.050 euros/m². L’EPFIF demande à la cour de retenir une valeur métrique de 2.150 euros/m².

Sur le rejet des termes du commissaire du Gouvernement retenus par le premier juge, ce dernier a retenu l’ensemble des 13 références produites par le Commissaire du couvernement. Il n’a pour ce faire pas tenu compte ni répondu aux observations de l’EPFIF concernant la surface bien moins importante de ces termes. Il a ainsi retenu une valeur unitaire de 3.012,50 euros/m², soit une majoration de 47% par rapport à la valeur du terme à la surface la plus similaire au bien préempté.

M. [K] [H] rétorque que :

Sur les règles d’urbanisme, il ressort du PLU que la parcelle préemptée est intégralement constructible.

Sur l’environnement du pavillon préempté, l’immeuble est très bien desservi par le tramway, les autoroutes et surtout la ligne 5 du métro accessible à pied. Il bénéficie de toutes les commodités à proximité.

Sur les caractéristiques du pavillon préempté, le premier juge a retenu un état moyen à bon. L’EPFIF produit en appel un montage des défauts du pavillon, qui grossit artificiellement certains aspects mineurs du bien.

Sur la surface à retenir, la jurisprudence citée par le préempteur concernant la prise en compte des surfaces bâties illégalement ne s’applique pas en l’espèce, puisqu’il s’agit d’une affaire de préemption et non d’expropriation. L’un des arrêts cités concerne en outre une construction irrégulière sur terrain inconstructible, ce qui n’est pas le cas ici. La construction du studio, sur terrain constructible, était autorisée. Une action en démolition serait de toute manière prescrite. Subsidiairement, dans l’hypothèse où l’illicéité de la construction du studio serait retenue, il conviendrait d’appliquer un abattement de 50% du prix/m² du studio.

Sur les termes de référence retenus par le juge de l’expropriation,

M. [H] les considère comme pertinents. La moyenne de ces ventes a été retenue pour déterminer la valeur du bien préempté, le juge ayant justement pris en compte les éléments de plus-value tirés de la proximité du métro et de la présence d’un studio indépendant. L’EPFIF sollicite à tort d’écarter tous les termes hormis les trois références qu’il produit. Ces trois références sont éloignées du pavillon et ne peuvent suffire à représenter un marché dynamique comme celui des pavillons à [Localité 9]. Une recherche sur la base PATRIM, représentant exhaustivement le marché des grands pavillons, rend compte de l’extrême faiblesse de l’offre de l’EPFIF. Les trois termes de l’EPFIF sont beaucoup plus éloignés du métro. Enfin, l’un des trois termes a été vendu hors marché.

Subsidiairement, sur les ventes de studios à [Localité 9], le marché récent fait ressortir une valeur métrique moyenne de 6.628 euros/m². Pour tenir compte des quelques finitions à réaliser sur le bien de l’espèce, il conviendrait s’il fallait évaluer séparément le studio de fixer sa valeur à 6.025 euros/m². Si la cour devait y appliquer un abattement de 50% pour illicéité, on obtiendrait alors une valeur métrique similaire à celle du pavillon.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la surface à retenir, et en l’absence de connaissance de la date précise d’édification du studio, il est impossible d’étudier les droits à construire issus notamment du PLU à cette date. Dans ces circonstances, une date servant de point de départ à la prescription pénale ou administrative ne saurait être déterminée, et il ne peut être établi que le studio a été construit conformément à un droit juridiquement protégé. La surface sans le studio de 193,98m² sera donc retenue.

Sur les termes de comparaison, le commissaire du Gouvernement ne partage pas l’analyse de l’EPFIF sur l’influence de la superficie sur la valeur métrique d’un bien dans le secteur de l’espèce. Il verse un nouveau terme en cause d’appel, lequel amène à une valeur métrique moyenne de 2.826,12 euros sur l’ensemble des termes, dont l’un particulièrement faible qui tire la moyenne vers le bas. Tenant compte des éléments de plus-value tirés du bon emplacement du bien et de son état, il sera proposé de fixer une valeur métrique de 3.000 euros/m².

L’affaire a été plaidée le 6 février 2025.

Cependant, l’EPFIF avait déposé un mémoire récapitulatif et en réplique le 2 janvier 2025 non notifié par le greffe.

Il convient en conséquence de notifier ce mémoire récapitulatif et en réplique de l’EPFIF, de réouvrir les débats, et de renvoyer l’examen de l’affaire à l’audience de plaidoirie du :

27 Mars 2025 à 9H00 à la Salle d’audience Portalis.

Il sera sursis sur les prétentions et moyens des parties.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et contradictoirement ;

Dit que le greffe va notifier à M. [H] et au commissaire du Gouvernement le mémoire récapitulatif et en réplique de l’EPFIF déposé au greffe le 2 janvier 2025 ;

Par décision avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats ;

Surseoit à statuer sur les prétentions et moyens des parties ;

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 27 Mars 2025 à 9H00 ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT