S.A. SAFER

C/

[B] [D]

[Z] [W] épouse [D]

[V] [G]

[C] [I]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 20 JANVIER 2026

N° RG 25/00689 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GVU4

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 octobre 2022

rendu par le tribunal judiciaire de Nevers – RG : 21/00109

après cassation de l’arrêt du 21 décembre 2023 rendu par la cour d’appel de Bourges – RG : 22/001177

par un arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2025 – Pourvoi n° C 24-12.150

APPELANTE :

S.A. SAFER – société d’aménagement foncier et d’établissement rural, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Assistée de M^e Thibaud NEVERS, membre de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126

INTIMÉS :

Monsieur [B] [D]

[Adresse 31]

[Localité 25]

Madame [Z] [W] épouse [D]

[Adresse 31]

[Localité 25]

Représentés par M^e Céline BOUILLERET, membre de la SCP BERGERET ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 14

Monsieur [V] [G]

né le 08 Août 1954 à [Localité 33] (58)

[Adresse 32]

[Localité 24]

Monsieur [C] [I]

né le 22 Mai 1971 à [Localité 30] (63)

[Adresse 2]

[Localité 26]

Représentés par M^e Paul BROCHERIEUX substitué à l’audience par M^e Jean-Michel BOCHERIEUX, avocats au barreau de DIJON, vestiaire : 24

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Exposé du litige :

Mme et M. [D] (les époux [D]) ont acquis, le 25 juin 2020, un ensemble immobilier sis à [Localité 29] et [Localité 34] (Nièvre).

Le notaire a notifié, le 30 juillet 2020, la déclaration d’aliéner à la

société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Bourgogne Franche-Comté (SAFER).

La SAFER a notifié au notaire sa décision d’exercer son droit de préemption, de façon partielle, sur une superficie de 41 ha 6 a et 80 ca.

Puis la SAFER a informé le notaire, le 10 novembre 2020, de sa décision d’acquérir la totalité des parcelles pour le prix de 200 000 euros.

L’ensemble immobilier a été rétrocédé à MM [G] et [I].

Estimant que la SAFER aurait tardé à exercer son droit de préemption, les époux [D] ont saisi le tribunal judiciaire lequel, par décision du 26 octobre 2022, a annulé la décision de préemption et les décisions de rétrocession à MM [G] et [I].

Par arrêt du 21 décembre 2023, la cour d’appel de Bourges a infirmé ce jugement.

Par arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n°24-12.150), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt en toutes ses dispositions.

La cour d’appel de céans, cour d’appel de renvoi, a été saisie le 28 mai 2025.

La SAFER demande l’infirmation du jugement, de juger qu’elle a valablement exercé son droit de préemption sur les parcelles sises commune de [Localité 29] cadastrées section B n°[Cadastre 27] et [Cadastre 28], commune de [Localité 34] cadastrées section A n°[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 22], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 15], [Cadastre 7], [Cadastre 17], [Cadastre 6], [Cadastre 16], [Cadastre 9], [Cadastre 19], [Cadastre 8], [Cadastre 18], [Cadastre 21], [Cadastre 20], [Cadastre 10] et [Cadastre 23] et de condamner les époux [D], in solidum, à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle soutient l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite le rejet des demandes dirigées à son encontre.

MM. [G] et [I] concluent à l’infirmation du jugement, au rejet des demandes et sollicite, chacun, le paiement 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre des époux [D] tenus in solidum.

A titre subsidiaire, si les décisions de rétrocession sont annulées, il est demandé de condamner la SAFER à payer :

— à M. [G], les sommes de 1 200 euros, prix de vente par lui versé, ainsi que les frais et droits d’acquisitions, la SAFER supportant les frais d’annulation de l’acte de vente,

— à M. [I], les sommes de 278 400 euros, prix de vente par lui versé, 32 000 euros au titre de la commission perçue par la SAFER et 4 003,30 euros de frais d’acte notarié ainsi que les frais d’annulation de l’acte de vente.

M. [I] demande à être indemnisé des conséquences de l’annulation de la vente et, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’expertise pour évaluer son préjudice en cas d’annulation de l’acte de vente du 17 mars 2021.

Mme et M. [D] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu dans le délai imparti.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties remises au greffe, par RPVA, les 29 octobre et 27 novembre 2025.

MOTIFS :

La cour rappelle que les intimés qui n’ont pas conclu sont réputés adopter les motifs du jugement en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la préemption par la SAFER :

Le jugement du 26 octobre 2022 retient que la SAFER n’est pas forclose dans l’exercice du droit de préemption le 7 octobre 2020 mais que la notification aux acquéreurs de la décision d’acquérir l’ensemble des biens objets de la cession n’a pas été effectuée de sorte que l’annulation serait encourue.

1°) L’article R. 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version applicable, dispose que : 'Pour l’application du I de l’article L. 141-1-1, le notaire chargé d’instrumenter ou, dans le cas d’une cession de parts ou actions de société sans intervention d’un notaire, le cédant fait connaître, à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural territorialement compétente, deux mois avant la date envisagée pour la cession, la nature et la consistance du bien ou du droit mobilier ou immobilier cédé, l’existence de l’un des obstacles à la préemption prévus aux articles L. 143-4 et L. 143-6, le prix ou la valeur et les conditions demandées ainsi que les modalités de l’aliénation projetée. Il indique la désignation cadastrale des parcelles cédées ou de celles dont la société dont les parts sont cédées est propriétaire ou qu’elle exploite, leur localisation, le cas échéant la mention de leur classification dans un document d’urbanisme ou l’existence d’un mode de production biologique. Le notaire, ou le cédant, fait également connaître à la société les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l’acte de cession. Cette obligation n’est pas applicable aux cessions d’actions mentionnées au 3° du II de l’article L. 141-1 lorsque la société dont les titres sont cédés est admise aux négociations sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation.'

Il en résulte qu’à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner communiquée par le notaire, la SAFER dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption et notifier sa décision au notaire instrumentaire et à l’acquéreur ainsi évincé.

Il est jugé que ce délai ne court qu’à compter du jour où la SAFER a reçu du notaire chargé d’instrumenter la vente une information complète et loyale sur les conditions de la vente projetée.

Par ailleurs, l’article L. 412-9 du même code dispose que : 'Dans le cas où, au cours du délai de deux mois prévu à l’article précédent, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, il doit, par l’intermédiaire du notaire chargé d’instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption. Le délai de deux mois dont profite celui-ci pour faire valoir son droit de préemption aux nouvelles conditions est alors augmenté de quinze jours.

Dans le cas où, après l’expiration du délai de deux mois mentionné à l’article précédent, le propriétaire entend modifier ses prétentions, ou lorsqu’un an après l’envoi de la dernière notification, la vente n’étant pas réalisée, il persiste dans son intention de vendre, il est tenu de renouveler la procédure prévue à l’article précédent.

En tout état de cause, toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption.'

En l’espèce, tant la SAFER que MM [G] et [I] concluent à l’absence de forclusion.

Il en va de même pour les époux [D] qui sont réputés adopter les motifs du jugement qui ne retient pas la forclusion.

Au surplus, il convient de relever que ce n’est qu’après information demandée par la SAFER que le notaire a délivré une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner le 2 septembre 2020, date faisant courir le délai accordé à la SAFER pour exercer son droit de préemption, ce qu’elle a fait le 7 octobre 2020, en adressant une lettre recommandée avec avis de réception au notaire.

2°) En application des dispositions de l’article L. 143-1-1 du code précité, la SAFER peut exercer un droit de préemption partielle.

L’article R. 143-4 du même code dispose que : 'Lorsqu’une société d’aménagement foncier et d’établissement rural entend exercer le droit de préemption partielle prévu à l’article L. 143-1-1, elle fait connaître son intention au notaire selon les mêmes modalités que celles prévues à l’article R. 143-6, si la notification adressée par le notaire du vendeur à la société en application des articles R. 141-2-1 ou R. 141-2-2 comporte des valeurs distinctes pour chaque catégorie de biens.

Si la notification adressée par le notaire du vendeur à la société ne comporte qu’un montant global pour les biens relevant des trois catégories mentionnées à l’article L. 143-1-1, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural présente une offre de prix pour les terrains à usage agricole ou à vocation agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés, ou sur ces terrains et l’une des catégories de biens mentionnées aux 1° et 2° de cet article ou sur ces deux catégories. Cette offre de prix doit avoir au préalable fait l’objet d’un accord exprès des commissaires du Gouvernement. Elle rappelle les possibilités d’action offertes au vendeur par les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 143-1-1 et de l’article L. 143-1-2.

La décision du vendeur est portée à la connaissance de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural par le notaire chargé d’instrumenter. Si elle n’est pas parvenue à cette société dans un délai de deux mois à compter du jour de la réception par le vendeur de la notification de l’offre d’achat, le vendeur est réputé avoir accepté celle-ci.

Si le vendeur accepte l’offre d’achat sous réserve d’être indemnisé de la perte de valeur des biens non compris dans cette offre, la société dispose d’un délai d’un mois pour faire connaître au notaire sa décision d’acceptation, de refus ou de renonciation à l’achat, en indiquant l’avis des commissaires du Gouvernement. Si le vendeur n’accepte pas l’offre d’achat, ou si la société n’accepte pas l’indemnisation demandée, cette décision de refus manifeste le désaccord des parties sur le montant de l’indemnisation et ouvre à la partie la plus diligente un délai de quinze jours pour saisir le tribunal judiciaire compétent afin qu’il en fixe le montant.

Si le vendeur n’accepte pas une préemption partielle et exige que la société d’aménagement foncier et d’établissement rural se porte acquéreur de l’ensemble des biens aliénés, cette société peut soit accepter cette acquisition aux prix et conditions d’aliénation, soit renoncer à préempter. La décision de la société doit être parvenue au notaire dans le délai d’un mois à compter de la date de réception de la décision du vendeur. Le silence de la société à l’expiration de ce délai vaut renonciation et rétractation.

Dans tous les cas, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural notifie sa décision au notaire chargé d’instrumenter et au vendeur, dans les conditions prévues à l’article R. 143-6.'

L’article R. 143-6 énonce que : 'La société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d’instrumenter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1366 et 1367 du code civil sa décision signée par le président de son conseil d’administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. La décision de préemption indique l’identification cadastrale des biens concernés et leur prix d’acquisition. Elle précise en outre en quoi la préemption répond à l’un ou à plusieurs des objectifs prévus par les dispositions de l’article L. 143-2.

Cette décision ainsi motivée est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire.

Une analyse de cette décision est adressée dans le même délai au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant quinze jours. L’accomplissement de cette formalité est certifié par le maire qui adresse à cette fin un certificat d’affichage à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural.'

Les articles R. 143-4 et R. 143-6 figurent à la sous-section 1 'conditions générales', l’article R. 143-4 ne visant que le cas de la préemption partielle, alors que l’article R. 143-6 a une portée générale.

La notification de la décision de la SAFER, en cas de préemption partielle, doit être adressée au notaire chargé d’instrumenter et au vendeur, seules parties directement intéressées par le choix de la SAFER.

La notification prévue, de façon générale, à l’acquéreur évincé par l’article R. 143-6 n’a pas vocation à s’appliquer dans l’hypothèse d’une préemption partielle, l’article R. 143-4 déterminant les seules personnes à informer et renvoyant à l’article R. 143-6 uniquement sur les modalités et les délais.

En l’espèce, après notification du droit de préemption, la notaire a fait parvenir à la SAFER une proposition de la venderesse qui s’opposait à la préemption partielle, soit une acquisition de la totalité des biens au prix de 200 000 euros, soit une renonciation au droit de préemption.

La SAFER a indiqué au notaire, le 10 novembre 2020, qu’elle acceptait d’acquérir l’ensemble des biens vendus au prix demandé. Il est établi que la décision de préemption partielle a été notifiée aux époux [D] le 7 octobre 2020, mais que la décision d’extension sur la totalité des biens, objets de la vente, a été notifiée au notaire, le 10 novembre 2020, et au vendeur mais non aux acquéreurs évincés.

La SAFER soutient que la lettre adressée le 10 novembre ne s’analyse pas en une nouvelle décision de préemption mais vaut réponse à l’offre proposée par la venderesse et ne devait pas être notifiée aux acquéreurs évincés.

Dès lors, que la décision de la SAFER porte sur une préemption partielle puis, après refus du vendeur, sur une préemption totale cette décision résultant de l’application des dispositions de l’article R. 143-4 précité n’avait pas à être notifiée au vendeur évincé.

En conséquence, la nullité de la décision de préemption n’est pas encourue et le jugement doit être infirmé sur ce point.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires formées dans l’hypothèse d’une annulation de la décision de préemption.

3°) Le jugement dont appel ne motive pas sa décision sur la compétence du signataire de la décision de préemption ni sur la motivation de cette décision ni sur la régularité des décisions de rétrocession.

Il en résulte que ces moyens ne peuvent être présumés adoptés par les époux [D] et que le cour d’appel n’a pas à statuer sur ces points.

Sur les autres demandes :

Les demandes formées au visa de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Les époux [D] supporteront les dépens tels que visés à l’article 639 du code de procédure civile avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour M^e Gerbay.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par décision contradictoire :

— Infirme le jugement du 26 octobre 2022 ;

Statuant à nouveau :

— Dit que le droit de préemption exercé par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Bourgogne Franche-Comté sur les parcelles sises commune de [Localité 29] (Nièvre) cadastrées section B n°[Cadastre 27] et [Cadastre 28] et commune de [Localité 34] (Nièvre) cadastrées section A n°[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 22], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 15], [Cadastre 7], [Cadastre 17], [Cadastre 6], [Cadastre 16], [Cadastre 9], [Cadastre 19], [Cadastre 8], [Cadastre 18], [Cadastre 21], [Cadastre 20], [Cadastre 10] et [Cadastre 23] est valable ;

— Rejette toutes les demandes de Mme et M. [D] ;

Y ajoutant :

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

— Condamne Mme et M. [D] aux dépens tels que visés à l’article 639 du code de procédure civile et avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du même code pour M^e Gerbay ;

Le greffier Le président