[K] [R]

[M] [R]

C/

[Y] [Z]

[X] [Z]

[V] [T] épouse [Z]

[W] [Z]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

N° RG 23/00239 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GECI

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 30 janvier 2023,

rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Chalon sur saône – RG : 51-20/22

APPELANTS :

Monsieur [K] [R]

né le 16 Janvier 1974 à [Localité 27] (71)

[Adresse 12]

[Localité 13]

Monsieur [M] [R]

né le 02 Septembre 1980 à [Localité 27] (71)

[Adresse 11]

[Localité 14]

non comparants,

représentés par M^e Jean-michel BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24, subsituté par M^e Paul BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON

INTIMÉS :

Monsieur [Y] [Z]

né le 19 Octobre 1956 à [Localité 19]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Monsieur [X] [Z]

né le 12 Août 1958 à [Localité 28]

[Adresse 7]

[Localité 16]

Madame [V] [T] épouse [Z]

née le 11 Juin 1932 à [Localité 24]

[Adresse 17]

[Localité 13]

Monsieur [W] [Z]

né le 18 Juin 1954 à [Localité 28]

[Adresse 22]

[Adresse 18]

[Localité 15]

non comparants,

représentés par M^e Vincent BARDET de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau d’AIN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2025 pour être prorogée au 18 Septembre 2025, au 06 Novembre 2025, au 04 Décembre 2025 puis au 15 Janvier 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Par deux actes sous seing privé en date du 10 novembre 2017, Mme [V] [T] épouse [Z], MM. [Y] [Z], [X] [Z] et [W] [Z] ont donné à bail à ferme à MM. [K] et [M] [R] pour une durée de neuf années à compter du 11 novembre 2017 et pour se terminer le 10 novembre 2026 :

— deux parcelles cadastrées à [Localité 24] ZC n° [Cadastre 3] et ZD n° [Cadastre 1] pour 87 a 55 ca, plantées dans l’aire d’appellation [Localité 23] [Localité 26], moyennant un fermage annuel de 7,87 hl,

— six parcelles d’une superficie totale de 2ha 22a 33ca également cadastrées sur la commune de [Localité 24] section ZC n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], plantées dans l’appellation Bourgogne [Localité 26], et ZC n°[Cadastre 2] plantée dans l’aire d’appellation [Localité 23] [Localité 26] moyennant un fermage annuel de 2,38 hl pour les [Localité 23] [Localité 26] et de 19,58 hl pour les Bourgogne [Localité 26] au prix préfectoral.

Conformément aux stipulations des baux, ces parcelles ont été mises à disposition de la SCEA [Adresse 21].

Par courrier recommandé du 12 avril 2020, les bailleurs ont mis en demeure MM. [R] de leur régler les sommes de 4.734,93 euros et de 4.825,91 euros au titre du solde des fermages 2018 et 2019.

Se prévalant de l’absence de règlement, les consorts [Z] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Chalon-sur-Saône par requête enregistrée au greffe le 5 octobre 2020, en résiliation des deux baux et expulsion.

Par jugement du 30 janvier 2023, cette juridiction a :

— prononcé la résiliation aux torts de M. [R] [K] et M. [R] [M] des baux à ferme qui leur ont été consentis le 10 novembre 2017, à effet au 11 novembre 2017, sur les parcelles cadastrées en section ZC n°[Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], sur la commune de [Localité 25], d’une superficie totale de 2ha 17a 80ca, s’agissant du premier bail, et sur les parcelles cadastrées en section ZC n° [Cadastre 3] et section ZD n°[Cadastre 1] sur la commune de [Localité 25] d’une superficie totale de 87a 10ca s’agissant du second bail,

— ordonné à M. [R] [K] et M. [R] [M] de restituer les parcelles susvisées libres de tout bien, matériel et animal, et de tout occupant de leur chef dans le mois de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [R] [K] et M. [R] [M] d’avoir libéré les lieux dans le mois de la signification du présent jugement, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef (y compris tous les biens, objets et animaux), avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation du bail jusqu’à la restitution effective des lieux au montant du fermage qui aurait été versé si les baux avaient continué,

— condamné M. [R] [K] et M. [R] [M] à verser à M. [Z] [Y], M. [Z] [X], Madame [Z] [V] née [T] et M. [Z] [W] ladite indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la restitution effective des parcelles aux bailleurs, prorata temporis,

— condamné M. [R] [K] et M. [R] [M] à verser à M. [Z] [Y], M. [Z] [X], Madame [Z] [V] née [T] et M. [Z] [W] la somme de 4.444,26 euros au titre du solde du fermage dû au 11 novembre 2021 relativement à la récolte 2020 et la somme de 11.062,88 euros au titre du fermage dû au 11 novembre 2022 relativement à la récolte 2021, outre les indemnités d’occupation dues postérieurement,

— condamné M. [R] [K] et M. [R] [M] à verser à M. [Z] [Y], M. [Z] [X], Madame [Z] [V] née [T] et M. [Z] [W] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [R] [K] et M. [R] [M] aux dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 24 janvier 2023, MM.[R] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Prétentions de MM. [R] :

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, et reprises oralement à l’audience, MM. [R] demandent à la cour de :

— réformer le jugement dont appel ;

— débouter les consorts [Z], bailleurs, de l’ensemble de leurs demandes ;

— juger qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail ;

— condamner in solidum les consorts [Z] à rembourser le trop versé au titre des échéances 2019, 2020 et 2021 d’un montant de 5.046,47 euros ;

— condamner, in solidum, les consorts [Z] à rembourser la somme de 19.012,24 euros qu’ils ont indûment prélevée au titre de l’exécution forcée ;

— les condamner dans la même solidarité à verser une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Prétentions des consorts [Z] :

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024 et reprises oralement à l’audience, les consorts [Z] entendent voir :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— débouter les consorts [R] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires formées à hauteur d’appel ;

— condamner Messieurs [R] [K] et [M] à verser aux consorts [Z], une somme de 3000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel ;

— condamner Messieurs [R] [K] et [M] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur la résiliation des baux :

Selon l’article L.411-31 du code rural: « I.- Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ».

MM. [R] soutiennent que le fermage réclamé au titre de l’année 2018 n’était pas exigible ce qui rend la mise en demeure erronée et ne permet pas de constater les deux défauts de paiement autorisant la résiliation.

Ils font valoir que s’agissant de baux viticoles, ils sont soumis au contrat type départemental qui prévoit que le règlement de l’échéance de l’année culturale intervient en année n+1 ; que n’ayant effectué leur première récolte qu’en septembre 2018, le premier fermage exigible était celui du 11 novembre 2019 ; que les baux écrits sont incomplets en ce qu’ils ne déterminent pas la date de règlement du fermage et ne permettent donc pas d’écarter le contrat type ; qu’en vertu de ce dernier et des arrêtés préfectoraux, le prix du bail est fixé par un arrêté intervenant l’année suivant la récolte.

Ils contestent la qualification d’aveu judiciaire de leurs conclusions de première instance aux motifs d’une part que le fait d’y indiquer qu’ils n’ont pas voulu payer la totalité du fermage et qu’ils n’étaient pas à jour de son paiement ne vaut pas reconnaissance de son montant, ni de son exigibilité, ce qui est contesté dans le dispositif de ces conclusions ; d’autre part, qu’elles portent sur une question de droit alors qu’un aveu judiciaire ne peut porter que sur un fait.

Ils considèrent que compte tenu des comptes erronés présentés par leurs bailleurs, ils avaient des raisons sérieuses et légitimes de ne pas s’acquitter du paiement et soutiennent qu’au jour de la mise en demeure, il n’y avait pas de retard de paiement.

Les bailleurs considèrent qu’en présence de baux écrits complets, le contrat type départemental doit être écarté ; que les baux prévoyaient un règlement au 11 novembre de chaque année sans aucun différé et que les preneurs ont spontanément réglé le premier fermage le 11 novembre 2018 ; que dans leurs conclusions de première instance, les preneurs ont expressément reconnu ne pas être à jour du paiement des fermages 2018 et 2019, ce qui constitue un aveu judiciaire.

— - – - – -

Il résulte des termes des contrats de bail signés entre les parties que celles-ci ont fixé la date de prise d’effet au 11 novembre 2017 et l’échéance du fermage au « 11 de chaque année » ; qu’elles ont également stipulé que le fermage annuel serait d’une certaine quantité de récolte exprimée en hectolitres « au prix préfectoral ».

Si le contrat-type départemental prévoit que : « le paiement à l’échéance de l’année culturale (N+1) interviendra normalement à l’échéance de l’année suivante (N+2) et sera calculé d’après les cours fixés par l’arrêté préfectoral du département où sont localisées les vignes, pour les vins et les millésimes concernés », les baux n’ont pas repris ces dispositions particulières et le fait qu’ils soient imprécis sur la date exacte de règlement et l’année du premier fermage est insuffisant à les considérer comme incomplets puisque les preneurs eux -même ont procédé à un paiement partiel dès l’échéance du 11 novembre 2018 révélant ainsi que l’intention commune des parties portait bien sur un règlement à la date anniversaire des baux dès le terme de la première année et reconnaissant les droits des bailleurs sur les fermages dès 2018.

Les preneurs ne peuvent en conséquence se prévaloir du contrat type, ni du fait que le cours des vins n’est fixé par arrêté préfectoral que l’année suivant la récolte, alors en outre que les courriers versés aux débats démontrent que la société d’exploitation des preneurs vendangeait les vignes des consorts [Z] avant la signature des baux et que les preneurs ont entendu déduire les factures de ces prestations antérieures des fermages exigibles en 2018 et 2019.

La mise en demeure du 12 avril 2020 portait donc bien sur deux échéances de fermage exigibles.

Dans leurs conclusions n°2 du 29 août 2022, les preneurs ont expressément indiqué : « les défendeurs reconnaissent qu’ils n’étaient pas à jour du paiement des fermages 2018 et 2019 ». Si dans le dispositif de leurs écritures, MM. [R] ont contesté que le montant de ces fermages puisse constituer une créance liquide et exigible aux motifs de l’existence de créances réciproques et de l’inexactitude de la contenance des parcelles données à bail, l’absence de paiement est un simple fait dont la reconnaissance constitue un aveu judiciaire.

Au demeurant, les termes de leurs propres courriers des mois d’avril et décembre 2020 contiennent la reconnaissance des paiements partiels des fermages 2018 et 2019, dont il n’est pas discuté que les règlements complets sont intervenus après l’expiration du délai de trois mois prévu par l’article L.411-31 du code rural.

Si MM. [R] invoquent des raisons sérieuses et légitimes de ne pas avoir procédé au paiement des fermages en invoquant des décomptes inexacts, les courriers précédemment évoqués démontrent que ces raisons tiennent en réalité au défaut de paiement de factures de la SCEA [Adresse 20], tiers aux contrats de bail, avec lesquelles ils ne pouvaient légitimement opérer compensation.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation des baux et ordonné la restitution des parcelles.

2°) sur le montant de l’arriéré locatif :

Les preneurs reconnaissent devoir le fermage tel que calculé par les bailleurs pour l’année 2019, mais contestent les suivants pour lesquels ils revendiquent l’application des prix fixés par arrêté préfectoral, pour un total de 30.581,75 euros dont ils entendent déduire 1825,50 euros au titre des frais de rebrochage au motif que les baux écrits, comme le contrat type départemental, les mettent à la charge des propriétaires.

Ils soutiennent avoir réglé une somme totale de 33.802,72 euros au titre des fermages 2019, 2020, 2021 et font valoir qu’ils se sont acquittés du fermage 2022 qui devait être diminué de 38 % à proportion du constat d’un grand nombre de pieds manquants sur la parcelle [Cadastre 29] ; qu’ils ont intégralement payé le fermage 2023 et que par voie de saisie-attribution, les bailleurs ont obtenu paiement de 18.012,24 euros.

Les consorts [Z] adoptent les calculs de fermage proposés par MM. [R] pour 2018, 2019 et 2020, mais contestent avoir reçu paiement de ce dernier.

Ils soutiennent que postérieurement à la mise en demeure, ils n’ont perçu que trois règlements pour une somme totale de 25.126,58 euros (3.856 ,80+10.417,80+ 10.851,98) et que les preneurs restent leur devoir la somme de 15.507,14 euros au titre des fermages 2018 à 2022, le fermage 2023 ayant été intégralement payé.

— - – - – -

Dans un premier temps, la cour relève que si les calculs des fermages présentés par les preneurs sont conformes tant aux stipulations des baux relatives aux quantités de vins, qu’au cours de ces derniers fixés par arrêtés préfectoraux successifs auxquels renvoient expressément les baux, ceux des bailleurs se fondent sur des quantités erronées (19,128 et 10,22 hl) et conduisent à des montants qui bien qu’inférieurs, constituent la limite de leurs prétentions.

Il en résulte que selon les bailleurs, leur étaient dus les fermages suivants :

—  2018 : 9856,72 euros

—  2019 : 9646,20 euros

—  2020 : 9960,76 euros

—  2021 : 10.411,02 euros

—  2022 : 11.062, 88 euros,

soit la somme totale de 50. 937, 58 euros.

Si MM. [R] invoquent les stipulations des baux prévoyant que : « si la récolte autorisée venait à être réduite par faute d’un grand nombre de pieds manquants, la location serait diminuée du même pourcentage » et des constatations réalisées par l’organisme Sicocert sur la parcelle [Cadastre 29], pour prétendre à une réduction de 38 % du montant du fermage 2022, ils ne justifient pas de ces constatations, ni de la réduction de la récolte alléguée.

Ils ne rapportent pas non plus la preuve du règlement de 9.224, 26 euros qu’ils affirment avoir fait le 22 décembre 2020 et que les bailleurs contestent avoir reçu.

Les écritures des parties et les pièces produites aux débats permettent de retenir les paiements des sommes suivantes :

—  5303,86 euros le 2 décembre 2018,

—  5000 euros le 28 novembre 2019,

—  3856, 80 euros le 5 mai 2021,

—  10.417, 80 euros le 6 février 2022,

—  12.111, 87 euros le 22 novembre 2023.

En outre, le 6 juin 2023, les bailleurs ont fait procéder à une saisie-attribution à l’encontre de M. [K] [R] qui s’est révélée fructueuse à concurrence de 14.053,13 euros.

En l’absence de décompte du commissaire de justice instrumentaire permettant de déterminer le montant reversé aux créanciers, il convient d’en retrancher les frais d’exécution annoncés dans l’acte pour 826,54 euros, soit un solde à déduire de la créance de 13.226,59 euros.

Les règlements intervenus s’élevant donc à 49.916, 92 euros, les preneurs restent débiteurs d’un solde de 1020,66 euros au titre des fermages dus sur la période 2018 à 2022.

Par infirmation du jugement de première instance, la cour condamnera MM. [R] au paiement de ce solde.

Si les baux prévoient expressément que la fourniture des greffes de remplacement sera à la charge des propriétaires, MM. [R] ne justifient que d’une facture du 6 juin 2019 de sorte que leur réclamation ne sera retenue qu’au titre de cette seule année pour le montant de 789 euros, somme que les bailleurs seront condamnés à leur rembourser. La cour ordonnera la compensation des créances réciproques.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Chalon-sur-Saône sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [R] [K] et M. [R] [M] à verser à M. [Z] [Y], M. [Z] [X], Madame [Z] [V] née [T] et M. [Z] [W] la somme de 4.444,26 euros au titre du solde du fermage dû au 11 novembre 2021 relativement à la récolte 2020 et la somme de 11.062,88 euros au titre du fermage dû au 11 novembre 2022 relativement à la récolte 2021 ;

statuant à nouveau,

Condamne MM. [K] et [M] [R] à payer à Mme [V] [T] épouse [Z], MM. [Y], [X] et [W] [Z] la somme de 1020,66 euros au titre du solde des fermages des années 2018 à 2022 ;

Condamne Mme [V] [T] épouse [Z], MM. [Y], [X] et [W] [Z] à payer à MM. [K] et [M] [R] la somme de 789 euros au titre des frais de rebrochage de l’année 2019 ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques ;

Y ajoutant,

Condamne MM. [K] et [M] [R] aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne MM. [K] et [M] [R] à payer à Mme [V] [T] épouse [Z], MM. [Y], [X] et [W] [Z] la somme complémentaire de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,