ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 12 Décembre 2024

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 23/05129 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NQEY

S.C.I. ERIC

c/

EPA [Localité 15] EURATLANTIQUE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 12 Décembre 2024

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. ERIC

[Adresse 9]

représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 18 octobre 2023,

à :

EPA [Localité 15] EURATLANTIQUE,

[Adresse 4]

représenté par Maître Damien, DELLA LIBERA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant Direction Générale des Finances Publiques – Pôle d’évaluation domaniale – [Adresse 11]

Comparant en la personne de Monsieur [T] [S], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 16 octobre 2024 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [T] [S], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

***

La société civile immobilière Eric était propriétaire d’une parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 1], située [Adresse 13] à [Localité 15].

Cette parcelle, d’une contenance de 540 m², est comprise dans la Zone d’aménagement concerté dénommée '[Adresse 16]' créée par arrêté préfectoral du 29 janvier 2013.

Un arrêté préfectoral du 31 mars 2014 a déclaré d’utilité publique les travaux de réalisation de cette ZAC et a autorisé l’Etablissement public d’aménagement (ci-après EPA) [Localité 15] Euratlantique à acquérir par voie d’expropriation les parcelles et immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération dans un délai de cinq années, qui a été prolongé d’une nouvelle durée de cinq années par arrêté du 13 février 2019.

Une ordonnance d’expropriation de la parcelle litigieuse a été rendue le 19 juin 2020.

Par courrier du 28 janvier 2021, l’EPA [Localité 15] Euratlantique a notifié à la société Eric une offre d’indemnisation pour la dépossession du bien pour un montant total de 1.681.360 euros, qui a été refusée par courrier du 12 février suivant.

L’EPA [Localité 15]-Euratlantique a, par mémoire enregistré le 25 mars 2021, saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde aux fins de fixation des indemnités de dépossession.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 7 février 2022 puis, par jugement prononcé le 27 avril 2023, a statué ainsi qu’il suit :

— fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière Eric pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section BS [Cadastre 3] [en réalité BS [Cadastre 1]] située 48-49 [en réalité 46-47] [Adresse 19] à [Localité 15] aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 2.010.800 euros,

— indemnité de remploi : 202.080 euros,

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 74.107 euros ;

— condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 15] Euratlantique à payer à la société Eric la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les parties pour le surplus ;

— condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 15] Euratlantique aux dépens.

La société Eric a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 18 octobre 2023.

L’EPA [Localité 15] Euratlantique a constitué avocat le 28 novembre 2023.

***

La société Eric a déposé son mémoire d’appel le 14 novembre 2023. Le commissaire du gouvernement en a reçu notification le 6 décembre 2023 et le conseil de l’EPA [Localité 15] Euratlantique le 22 mars 2024.

L’appelante y demande à la cour de :

— réformer partiellement le jugement du 27 avril 2023 ;

— fixer le montant des indemnités d’expropriation devant revenir à la société Eric en contrepartie de la dépossession de son immeuble, sis [Adresse 13] à [Localité 15], parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 1], à la somme de 4.472.500 euros ;

— confirmer le montant des indemnités dues à la société Eric au titre de la perte de revenus locatifs à la somme de 74.107 euros ;

— condamner l’EPA [Localité 15] Euratlantique à verser à la société Eric la somme globale de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

L’EPA [Localité 15] Euratlantique a déposé son mémoire d’intimée, comportant appel incident, le 31 mai 2024.

Il a été notifié le 14 juin suivant au conseil de l’appelante et au commissaire du gouvernement.

L’intimé y demande à la cour, au visa des articles L. 321-1, L. 322-1 et suivants, et R. 311-9 du code de l’expropriation, de :

— confirmer le jugement de la juridiction de l’expropriation de la Gironde en date du 27 avril 2023 en ce qu’il fixe l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 74 107 euros ;

— réformer le jugement du 27 avril 2023 en ce qu’il :

— fixe les indemnités de dépossession revenant à la société Eric à :

°indemnité principale 2.010.800 euros,

°indemnité de remploi 202.080 euros,

— condamne l’Etablissement public d’aménagement de [Localité 15]-Euratlantique à payer à la société Eric la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute les parties pour le surplus,

— condamne L’Etablissement public d’aménagement de [Localité 15]-Euratlantique aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— débouter la société Eric de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— fixer les indemnités totales de dépossession du bien immobilier situé [Adresse 13], sur la parcelle cadastrée section BS n° [Cadastre 1], dues à la société Eric, comme suit :

' indemnité principale : 1.272.396 euros

' indemnités accessoires :

indemnité de remploi : 128.239,60 euros

—  20% sur 0 à 5.000 euros : 1.000,00 euros

—  15% de 5.001 à 15.000 euros : 1.500,00 euros

—  10% au-delà de 15.001 euros : 125.739,60 euros

indemnité pour perte de revenus locatifs : 74.107 euros

soit une indemnité totale de dépossession de 1.474.742,60 euros ;

En tout état de cause,

— débouter la société Eric du surplus de ses demandes formulées à l’encontre de l’EPA [Localité 15] Euratlantique ;

— condamner la société Eric à payer à l’EPA [Localité 15] Euratlantique la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

***

Par mémoire déposé le 13 septembre 2024 et notifié le 18 septembre suivant, la société Eric maintient ses demandes et tend, de plus, à l’irrecevabilité des conclusions et pièces de l’intimé du 31 mai 2024 sur le fondement des dispositions de l’article R311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle y joint une nouvelle pièce, qui est le relevé détaillé des événements RPVA du dossier.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur l’irrecevabilité des conclusions de l’intimée

1. L’article R.311-26 du code de l’expropriation dispose :

« A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et les documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.»

2. Au visa de ce texte, la société Eric tend à l’irrecevabilité de l’appel incident de l’EPA [Localité 15] Euratlantique.

La société Eric fait valoir qu’elle a déposé ses conclusions d’appelante le 14 novembre 2023, lesquelles ont été notifiées à l’EPA [Localité 15] Euratlantique par le greffe le 29 novembre 2023, ainsi qu’il résulte des mentions du RPVA ; que l’intimée n’a déposé ses conclusions d’intimée que le 31 mai 2024, soit hors le délai prévu au deuxième alinéa de l’article R;311-26 du code de l’expropriation.

3. L’EPA [Localité 15] Euratlantique n’a pas répondu à cette fin de non recevoir.

Sur ce,

4. Les mentions du RPVA indiquent que le greffe a en effet notifié le mémoire de l’appelante le 29 novembre 2023 ; il a alors été expressément indiqué dans le cartouche prévu à cet effet que cette notification était adressée directement à l’EPA [Localité 15] Euratlantique, faute de constitution de son conseil.

5. Toutefois, Maître Mélissa Rivière, membre de l’A.A.R.P.I. Rivière Avocats Associés s’était constituée la veille, 28 novembre 2023, pour représenter les intérêts de l’EPA [Localité 15] Euratlantique.

6. Or, en vertu des dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, les parties sont tenues de constituer avocat. Dès lors, à compter du 28 novembre 2023, les notifications devaient être faites au conseil de l’intimée, de sorte qu’il doit être retenu que la notification du 29 novembre 2023 n’a pas fait courir le délai prévu au deuxième alinéa de l’article R.311-26 du même code.

Ce délai a couru à compter de la notification du mémoire de l’appelant faite par le greffe au conseil de l’EPA [Localité 15] Euratlantique et reçue par celui-ci le 22 mars 2024.

7. En conséquence, le mémoire et les pièces déposés le 31 mai 2024 seront déclarés recevables.

2. Sur la date de référence et l’usage effectif du bien

8. L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose :

« Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique (') »

En vertu des dispositions de l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

9. Il est constant que la parcelle expropriée est située dans une zone d’aménagement concerté de 144 hectares, elle-même insérée dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé de 738 hectares créée par décret du 3 mai 2012 et comprenant des parties des territoires des communes de [Localité 15], [Localité 14] et [Localité 17], de part et d’autre de la Garonne.

Cette ZAD a été renouvelée par arrêtés préfectoraux du 26 mai 2016 et du 3 mai 2022.

En conséquence, par application de l’article L. 213-4 a)iii) du code de l’urbanisme, la date de référence pour l’estimation de la valeur du bien est la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé, soit le 3 mai 2022.

Cette date, retenue par le premier juge, recueille l’accord des parties.

10. Au 3 mai 2022, le bien exproprié est classé en zone UP-27 du Plan local d’urbanisme de [Localité 15] Métropole, soit en zone urbaine de projet, d’aménagement et de renouvellement urbain « OIN Belcier ».

11. Le juge de l’expropriation le décrit ainsi :

« L’immeuble exproprié constitue actuellement, avec les immeubles situés sur les parcelles

voisines BS [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], les murs de la discothèque « [18] ». Le bien est situé à proximité de la gare de [Localité 15].

Sur sa façade extérieure, légèrement en retrait des autres, l’immeuble en pierre de taille de deux étages sur rez-de-chaussée [Adresse 19] comporte plusieurs ouvertures dont trois entrées

type garage avec volets roulants métalliques distinctes, et des spots lumineux. La pierre est plus abîmée sur la [Adresse 22] avec des rajouts de ciment. A l’intérieur, un sas d’entrée sous verrière mène à un ascenseur et à des WC, puis à une salle climatisée, un cabinet de DJ et un bar en acier, puis à un local de stockage et à un couloir au plafond en plaques abîmées.

Un grand escalier mène au premier étage où se trouvent une entrée, un grand vestiaire au sol en plancher, un bar avec comptoir en parpaings et bois derrière lequel se situe un grand local de réserves avec une hauteur sous plafond de 3m donnant sur la rue avec deux fenêtres et un cagibi, puis une terrasse extérieure en sol béton avec un mur végétalisé, des annexes couvertes composées d’un petit salon, d’un fumoir avec extracteur d’air et des sanitaires carrelés en bon état, ainsi qu’un palier.

Au second étage se trouve un appartement type 3 avec compteurs et chauffage central, composé d’une entrée carrelée aux murs peints, un séjour-salle à manger climatisé avec trois fenêtres ayant vue sur la Garonne et le MECA, une cuisine carrelée avec fenêtre et VMC et équipée à neuf, une salle de bains carrelée avec deux fenêtres, VMC et chaudière, un WC et une grande chambre avec parquet flottant, climatisation réversible, radiateurs, deux fenêtres avec vue Garonne, en très bon état et silencieuse. Toujours à cet étage, à l’opposé, se trouvent un palier et une petite terrasse bâchée, puis une surface annexe assez humide, couverte, au sol abîmé par endroit.

Le tout est globalement en bon état général et d’entretien.»

12. Le bien exproprié est donc constitué d’une parcelle bâtie sur la totalité de sa surface ; la construction, sur trois niveaux, comporte un local commercial à usage de discothèque et un logement. Le fonds de commerce de discothèque est exploité au sein de l’immeuble litigieux mais également d’immeubles contigus faisant aussi l’objet d’une procédure d’expropriation.

3. Sur l’indemnité principale

13. L’appelante fait grief au jugement déféré d’avoir retenu une méthode par comparaison globale pour la fixation de l’indemnité principale de dépossession mais approuve le choix du juge de l’expropriation de distinguer entre les surfaces à usage de logement et les surfaces commerciales.

La société Eric explique que, compte tenu de la consistance du bien, il faut en fixer la valeur par la méthode de comparaison mais également en considération des droits à construire ; que, en effet, le projet de l’EPA [Localité 15] Euratlantique est de démolir le bâtiment pour faire place à la réalisation d’un projet urbanistique de grande ampleur ; que la méthode de la récupération foncière doit être mise en 'uvre, la situation privilégiée du bien immobilier dans une zone UP27 correspondant à un secteur de grand site de projet, ce qui lui confère un fort potentiel de constructibilité ; qu’il s’agit d’éléments actuels et objectifs de valorisation du bien exproprié à la date de référence et non de critères fondés sur les potentialités futures de ce bien.

14. L’intimé répond que seuls les préjudices certains sont indemnisables, motif pour lequel l’indemnisation due au titre de la dépossession d’un bien par voie d’expropriation doit être valorisée par comparaison avec des biens similaires et non suivant une méthode d’évaluation en fonction du potentiel de constructibilité de la parcelle ; que la méthode d’évaluation du bien exproprié par récupération foncière est réservée aux constructions ayant une valeur inférieure au terrain, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur ce,

15. La société Eric ne peut demander que l’indemnité de dépossession prenne en compte le potentiel de constructibilité de la parcelle expropriée. En effet, le bien dont il s’agit doit être évalué -à la date du jugement- selon sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et son usage effectif à la date de référence ; l’indemnité de dépossession a par ailleurs pour objet d’indemniser un préjudice certain.

Dès lors, les événements survenus postérieurement à l’ordonnance d’expropriation et les événements annoncés en exécution d’un programme d’aménagement doivent être écartés ; il est ainsi constant en droit qu’un exproprié ne peut bénéficier de la plus-value susceptible d’être apportée à son bien par les opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante ou, ainsi que le rappelle l’intimé, par référence aux potentialités futures que le bien pourrait offrir, dans le cadre d’une opération projetée.

16. C’est donc par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le juge de l’expropriation, après avoir observé que le bien se situait dans un secteur en grande mutation dans lequel les transactions immobilières et acquisitions pour les besoins du projet Euratlantique étaient nombreuses, a écarté la méthode de récupération foncière dans la mesure où elle correspond à un projet potentiel et non à une consistance actuelle du bien qui est parfaitement déterminée comme un bien bâti et occupé à usage commercial et dont la valeur peut être définie de manière fiable et contradictoire.

17. Il doit être souligné que le bien exproprié est scindé en deux usages : en rez-de-chaussée et au premier niveau, un usage commercial de bar et discothèque, au deuxième niveau un usage d’habitation.

18. La société Eric produit aux débats un rapport d’expertise amiable établi par M. [K] dont les références ne sont pas vérifiables et qui présente la particularité, in fine, de proposer dans sa première version une indemnisation de la perte de revenus locatifs d’une société civile immobilière qui n’est pas l’appelante.

19. En ce qui concerne l’appartement situé au deuxième étage de l’immeuble exproprié, le juge de l’expropriation a en particulier pris en considération des termes de comparaison présentés par le commissaire du gouvernement, qui n’étaient par ailleurs pas critiqués par les parties, sauf à tenir compte, comme le demande à juste titre l’expropriée, de la vue exceptionnelle sur la Garonne dont jouit ce logement, mais également des nuisances provoquées par le voisinage d’un bar/discothèque.

En ce qui concerne la partie commerciale du bien ici examiné, il faut observer que le juge de l’expropriation a relevé, à l’occasion de son transport sur les lieux, que le deuxième niveau du bâtiment comportait un plateau d’une surface de 171 m² non aménagée ni exploitée, couvert, assez humide et au sol abîmé par endroits. La description de ce plateau ne permet pas de le rattacher à la partie habitation du bâtiment mais bien à la partie night-club, d’autant que l’accès au deuxième étage se fait par le night-club. Il y a donc lieu de retenir, comme le premier juge, un coefficient de pondération de 0,5 pour cette surface, à rattacher à la partie commerciale.

La surface du bien examiné est donc de 108,34 m² pour l’habitation et de 1052,64 m² pour le local commercial.

20. L’EPA [Localité 15] Euratlantique fait grief au juge de l’expropriation de retenir un terme de comparaison portant sur la vente, le 16 décembre 2021, d’un immeuble situé [Adresse 12], soit à quelques mètres du bien exproprié, et au sein duquel était exploité une partie de '[18]', ce au prix de 3.672.862,47 euros.

L’EPA [Localité 15] Euratlantique soutient que ce terme de comparaison devrait être écarté en ce qu’il concernerait une mutation de convenance réalisée entre deux sociétés directement liées et que le prix de vente comprendrait, entre autres, l’éviction de la discothèque '[18]' pour sa partie exploitée dans les lieux objet de la vente.

A cet égard, il apparaît en effet que l’immeuble situé [Adresse 12] avait été précédemment acquis, le 29 septembre 2017, au prix de 1.500.800 euros et que la société [18] bénéficiait alors de la propriété commerciale sur la totalité du bâtiment à la suite de la prise à bail successive des différents étages et absorption d’une autre société qui y était locataire.

Or, à la revente de l’immeuble le 16 décembre 2021, la société [18] n’était plus titulaire que d’une convention d’occupation précaire pour une durée de trois années, ainsi qu’il résulte des mentions figurant à l’article 9 de l’acte authentique de vente.

Il en résulte que la cession réalisée le 16 décembre 2021 à une société de construction vente -dont la société cédante est gérante et associée- a pris en compte le prix de l’éviction du locataire commercial.

Il faut observer que la société Eric affirme dans ses conclusions que son propre local commercial est donné à bail à la discothèque '[18]', tandis que son expert, M. [K], mentionne une société Mamie Suzanne titulaire d’un bail conclu le 21 août 2009 pour une durée de 9 années.

M. [K] ne semble pas avoir été en possession de la totalité des éléments nécessaires puisque l’EPA [Localité 15] Euratlantique précise, sans être démenti, que la société Mamie Suzanne est radiée du Registre du commerce en suite de son absorption par la société [18] ; l’intimé ajoute que la société Eric peut prétendre à une indemnité pour perte de revenus locatifs, dont le montant n’est d’ailleurs pas contesté par l’EPA [Localité 15] Euratlantique.

Toutefois, le bail dont il s’agit n’est pas produit par l’appelante, de sorte que la nature juridique du lien contractuel actuel ne peut être déterminée, non plus que l’obligation pour la société Eric de verser une indemnité d’éviction à l’occupant de son local commercial.

Ainsi, le prix de la vente du [Adresse 12] en 2021 ne peut être retenu à titre de terme de comparaison.

21. Néanmoins, la société Eric produit l’acte authentique reçu le 1er mars 2022 par Maître [D], de l’adhésion de la société civile immobilière dénommée '[Adresse 20]' à l’expropriation de son bien cadastré parcelles BS [Cadastre 2], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] et situé [Adresse 10], en contrepartie notamment d’une indemnité principale de dépossession de 3.409.508 euros.

Il apparaît que la procédure d’expropriation de ce bien avait initialement donné lieu à la saisine du juge de l’expropriation pour fixation des indemnités revenant à l’exproprié. L’appelante produit à son dossier les conclusions alors déposées par le commissaire du gouvernement.

La proposition de celui-ci, le 10 octobre 2021, était précisément le montant retenu dans le traité d’adhésion du 1er mars 2022, soit 3.409.508 euros, somme ventilée en page 16 de son mémoire entre les différentes parties du bien : bureau et entrepôt de stationnement et entrepôt libre en état médiocre.

Il s’agit d’un bien loué à la société Hertz pour l’exploitation d’un fonds de commerce de location de véhicules.

Cet immeuble est géographiquement proche du bien ici examiné et il y a lieu de le prendre en considération puisque son usage est mixte : vaste local (ici un entrepôt) et bureaux ; en particulier, il est intéressant de relever que ce bien et le bien exproprié offrent des plateaux de grande surface pour une exploitation commerciale, le second ayant de plus vocation à recevoir un public nombreux et étant donc aménagé en ce sens, y compris en matière d’équipements de sécurité. De surcroît, il apparaît que le bien situé [Adresse 21] est dans un état plus dégradé que l’immeuble de l’appelante, de sorte que sa valeur ne peut que constituer un prix minimum à prendre en compte pour l’évaluation du bien litigieux.

Or, pour la partie bureau/entrepôt, le prix consenti par l’EPA [Localité 15] Euratlantique a été de 2.363 euros le m² en 2022, date proche de la décision de première instance.

22. Dès lors, la cour, infirmant le jugement déféré en ce qui concerne la partie commerciale de l’immeuble exproprié, retiendra une valeur de 2.700 euros par m².

Par ailleurs, en considération des termes retenus avec pertinence par le premier juge, dont les motifs ne sont pas utilement remis en cause par les débats en appel, il apparaît que la valeur de la partie habitation du bien doit être fixée à 3.500 euros par m².

23. Il y a donc lieu de fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de [2.842.128 + 379.190 =] 3.221.318 euros, l’indemnité de remploi à celle de 323.131,80 euros étant rappelé que l’indemnité pour perte de revenus locatifs a été arrêtée à la somme de 74.107 euros compte tenu de l’accord des parties.

Il sera également confirmé en ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Y ajoutant, la cour condamnera l’EPA [Localité 15] Euratlantique à payer les dépens de l’appel et à verser à la société Eric une somme de 4.000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Rejette la fin de non recevoir soutenue par la société civile immobilière Eric.

Infirme le jugement prononcé le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde en ce qu’il a fixé à la somme de 2.010.800 euros l’indemnité principale et à la somme de 202.080 euros l’indemnité de remploi revenant à la société civile immobilière Eric pour la dépossession de la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 1], située [Adresse 13] à [Localité 15].

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Fixe à la somme de 3.221.318 euros l’indemnité principale et à la somme de 323.131,80 euros l’indemnité de remploi revenant à la société civile immobilière Eric pour la dépossession de la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 1], située [Adresse 13] à [Localité 15].

Confirme pour le surplus le jugement prononcé le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde.

Y ajoutant,

Condamne l’EPA [Localité 15] Euratlantique à payer à la société civile immobilière Eric la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne l’EPA [Localité 15] Euratlantique à payer les dépens de l’appel.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,