République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/11/2025

****

N° de MINUTE : 25/783

N° RG 24/02732 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VS4K

Jugement (N° 22/01753) rendu le 15 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6]

APPELANTE

Madame [Y] [X]

née le 8 juillet 1992 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Hugo Van Cauwenberge, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/004072 du 12/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SCI du Pave, immatriculée au rcs de Valenciennes sous le numéro D 387 686 595 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 septembre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 mai 2025

****

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2018, la SCI DU PAVE a donné à bail à Mme [Y] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 490 euros.

Un arrêté préfectoral en date du 13 juin 2022 a déclaré le logement insalubre.

Le 02 août 2022, la SCI DU PAVE a fait signifier à Mme [X] un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire.

Le 11 août 2022, la SCI DU PAVE a fait signifier à Mme [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 8177 euros en principal.

Par acte signifié le 27 octobre 2022, la SCI DU PAVE a fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe aux fins de :

Constater la résiliation du bail ;

A défaut voir prononcer la résiliation du bail ;

Ordonner l’expu1sion de Mme [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner Mme [X] à payer à la SCI DU PAVE les loyers ;

Ordonner à Mme [X] de laisser pénétrer La SCI DU PAVE et/ou les professionnels sollicités par ses soins à l’effet de préparer et exécuter les travaux préconisés par l’ARS dans un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à venir, passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Condamner Mme [X] à payer à la SCI DU PAVE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Suivant jugement contradictoire en date du 15 avril 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré recevable la demande présentée par la SCI DU PAVE ;

Condamné Mme [X] à payer à la SCI DU PAVE, au titre de l’arriéré des loyers et charges, la somme de 8 177 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Débouté Mme [X] de sa demande en indemnisation de son préjudice ;

Condamné Mme [X] aux entiers dépens ;

Dit que chacune des parties assume la charge de ses propres frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs plus amples et contraires demandes ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Mme [X] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 5 juin 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a dit que chacune des parties assume la charge de ses propres frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile, débouté les parties de leurs plus amples et contraires demandes et ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

La SCI DU PAVE a constitué avocat le 14 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, Mme [X] demande à la cour de :

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

'Déclaré recevables les demandes présentées par la SCI DU PAVE,

'Condamné Mme [X] à payer à la SCI DU PAVE au titre de l’arriéré des loyers et charges la somme de 8.177 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

'Débouté Mme [X] de sa demande d’indemnisation de son préjudice,

'Condamné Mme [X] aux entiers frais et dépens,

Au contraire, et statuant à nouveau :

Débouter la SCI DU PAVE de sa demande d’expulsion,

Dire que l’arriéré de loyers se trouve être dû d’une période du 27 octobre 2019 au 1er juillet 2022 pour une somme de 6 707 euros,

Condamner la SCI DU PAVE à une somme de 12 740 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [X],

Condamner la SCI DU PAVE à une somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi par Mme [X],

Ordonner la compensation des sommes dues,

Condamner la SCI DU PAVE à une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à l’intégralité des frais et dépens de la présente instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2024, la SCI DU PAVE demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le tribunal judiciaire de Avesnes-sur-Helpe le 15 avril 2024 sauf à voir ramener le montant des sommes dues au titre des loyers à la somme de 7 540 euros,

Y ajoutant,

Condamner Mme [X] au règlement d’une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Si elle sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevable la demande présentée par la SCI DU PAVE, l’appelante ne développe aucun moyen à cet égard. En l’absence d’appel incident, ce chef sera donc confirmé.

Par ailleurs, si l’appelante sollicite de débouter la SCI DU PAVE de sa demande d’expulsion, il y a lieu de constater que le jugement entrepris n’a pas statué sur ce point, du fait de la libération des lieux par la locataire au cours de la procédure, et qu’aucune demande d’expulsion n’est formulée à hauteur d’appel. La demande est donc sans objet.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 7-1 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le premier juge a retenu une dette locative de 8177 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du 1er août 2019 au 30 juin 2022, date à partir de laquelle les loyers ont cessé d’être dus par la locataire suite à la notification de l’arrêté d’insalubrité au bailleur.

Devant la cour, les parties s’accordent à juste titre pour dire que la période considérée doit en réalité débuter le 27 octobre 2019 compte tenu de la prescription triennale puisque l’assignation en paiement a été délivrée le 27 octobre 2022.

Dès lors, déduction faite des impayés relatifs aux échéances d’août, septembre et octobre 2019, la dette locative est établie pour un montant de 7540 euros, somme à laquelle Mme [X] sera condamnée au paiement.

Sur les demandes indemnitaires :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. (…)

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, énonce que le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

En l’espèce, dans son rapport du 10 mars 2022, établi à la suite d’une visite effectuée le 27 janvier 2022, l’Agence Régionale de Santé des Hauts de France (ci-après l’ARS) a constaté plusieurs désordres affectant le logement n°4 donné à bail à Mme [X].

Il est notamment relevé qu’une partie du plafond de la chambre 1 est tombé suite à des fuites d’eau provenant de l’appartement 3, l’éclairement naturel de la chambre est insuffisant, les bruits provenant des logements voisins sont perceptibles, les diagnostics de performances énergétiques, le constat de risque d’exposition au plomb et le diagnostic amiante des parties privatives ne sont pas annexés au bail, les menuiseries ne sont pas étanches à l’eau et à l’air, les pièces principales sont dépourvues de modules d’arrivée d’air, les phénomènes d’humidité sont importants dégradant fortement les murs, sols et plafonds et favorisant le développement de moisissures (fuites d’eau provenant du logement et de l’appartement n°3, infiltrations au niveau des fenêtres de toit, humidité tellurique), le revêtement plastifié posé au sol est abîmé, les radiateurs sont fortement rouillés, des fuites sont visibles sur le réseau d’alimentation en eau potable des installations sanitaires de la salle d’eau, l’évacuation des eaux usées provenant du lavabo n’est plus assurée (absence de siphon), le dispositif de coupure générale de l’installation électrique est situé dans les toilettes et des prises sont descellées, dans la cuisine le robinet et le siphon de l’évier présente des fuites et de nombreuses moisissures se développent, les murs sont imbibés d’eaux vannes dans les WC, la cabine de douche est détériorée et calée avec des morceaux de bois, des plinthes sont décollées. Il est également relevé la présence d’animaux nuisibles et le fait que le logement n’est pas correctement entretenu et que certaines pièces sont encombrées.

Le rapport souligne de manière plus générale que l’immeuble, propriété de la SCI DU PAVE, présente des problèmes de gros 'uvre (menuiseries non étanches, mauvaise évacuation de eaux pluviales') et des problèmes intérieurs comme la présence d’humidité avec développement de moisissures, un réseau électrique non sécurisé, des escaliers dangereux, des pièces non conformes.

Le 13 juin 2022 le préfet du Nord a pris un arrêté portant déclaration d’insalubrité du logement n° 4 loué à Mme [X], avec interdiction temporaire d’habiter, considérant que logement est susceptible d’engendrer les risques sanitaires suivants :

Risques de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes et allergies ;

Risques de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies infectieuses ou parasitaires ;

Risques d’atteintes à la santé mentale ;

Risque de survenue d’accidents.

L’arrêté a prescrit à la SCI DU PAVE de reloger la locataire et de réaliser les travaux suivants au plus tard le 1er février 2023 :

Recherche et suppression des causes d’humidité ;

Mise en sécurité des escaliers d’accès aux chambres des 1er et 2ème étages et notamment pose de garde-corps et de mains courantes réglementaire, mise aux normes de la hauteur d’échappée ;

Prise de toutes dispositions pour rendre habitables la chambre 1 et la pièce sans ouvrant (éclairement naturel, vue horizontale sur l’extérieur, ouvrant sur l’extérieur) ; à défaut ces pièces ne pourront pas être considérées comme des pièces principales ;

Réalisation d’une isolation thermique adaptée à la nature du bâtiment et ses caractéristiques ;

Assurer une isolation phonique suffisante du logement ;

Suppression des causes d’infiltrations, notamment au droit des fenêtres, au travers des planchers, 'et remise en état (étanchéité et stabilité) des revêtements de murs (intérieurs et extérieurs), des sols et des plafonds détériorés par l’humidité ou dégradés ;

Mise en place d’un système de ventilation général et permanent. Le système par balayage est fortement préconisé ;

Suppression des fuites intérieures au droit des appareils sanitaires ;

Pose de siphon au niveau des descentes d’eaux ménagères ;

Si l’immeuble a été construite avant 1949, suppression durable de l’accessibilité au plomb si sa présence est avérée par recouvrement des revêtements dégradés contenant du plomb et/ou remplacement de certains éléments de construction si nécessaire (').

Le logement donné à bail à Mme [X] ayant été déclaré insalubre par décision préfectorale, il est nécessairement indécent en application de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

La SCI DU PAVE entend néanmoins s’exonérer de sa responsabilité au motif que les désordres relevés ne sont pas de son fait mais résultent exclusivement d’un dégât des eaux provenant de l’appartement situé au 1er étage.

Cependant, seul un événement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail (Cass. 3ème Civ., 4 juin 2023, n°11-27.650), ce que ne constitue pas à l’évidence un dégât des eaux provenant du logement voisin.

Au demeurant, le contenu du rapport de l’ARS et la nature des travaux demandés par l’autorité préfectorale établissent suffisamment qu’il ne s’agit pas de la cause exclusive des désordres constatés dans le logement puisqu’il est fait de problèmes d’humidité ayant des origines multiples (défaut d’étanchéité des fenêtre de toit, fuites provenant du logement') et d’autres désordres tels qu’une ventilation insuffisante, un manque d’isolation phonique, une installation électrique dangereuse, des diagnostics non annexés au bail, des problèmes d’évacuation des eaux usées ou un manque d’éclairement naturel.

La SCI DU PAVE invoque par ailleurs le comportement fautif de la locataire pour s’exonérer de sa responsabilité pour les préjudices subis par celle-ci.

Elle se prévaut ainsi de l’opposition de Mme [X] à la réalisation des travaux de réparation. En effet, lors de la délivrance d’une sommation interpellative le 02 août 2022, Mme [X] a indiqué à l’huissier de justice qu’elle refusait la venue de M. [F] (gérant de la SCI DU PAVE) et d’un professionnel au motif qu’il devait la reloger avant. Les courriers adressés par la société bailleresse à sa locataire qui sont versés aux débats enseignent que Mme [X] a ensuite fait preuve d’une attitude ne permettant pas la bonne réalisation des travaux au cours de première quinzaine du mois de septembre 2022 (refus qu’un ouvrier débouche une canalisation, absence lors d’un nouveau passage, refus que la société chargée de faire les diagnostics entre dans toutes les pièces). Ce n’est finalement que dans un courrier du 20 mars 2023 que Mme [X] s’est engagée à permettre l’accès aux lieux pour réaliser les travaux, en précisant que son compagnon et elle étaient désormais hébergés chez sa mère.

Si le premier juge a pertinemment estimé que Mme [X] a fait preuve d’une attitude opposante aux travaux au vu de ces éléments, la cour ne saurait toutefois entériner la conséquence retenue en considérant que Mme [X] a contribué à la réalisation de son préjudice.

Il résulte en effet de la sommation interpellative du 02 août 2022 que Mme [X] a refusé l’accès au logement pour une raison légitime à savoir la sollicitation d’une solution de relogement de la part de son bailleur. Elle s’est d’ailleurs plainte que ce dernier n’avait toujours rien fait sur ce point dans une main-courante déposée le 13 septembre 2022.

Il est important de relever que l’arrêté préfectoral portant déclaration d’insalubrité comporte une interdiction temporaire d’habiter les lieux et une obligation pour la SCI DU PAVE de proposer à la locataire une offre de relogement au plus tard le 15 juillet 2022. Or, la SCI DU PAVE ne justifie d’aucune proposition de relogement.

Il s’ensuit qu’il ne peut être fait grief à Mme [X] de s’être opposée à la réalisation des travaux pour en tirer des conséquences sur son droit à indemnisation.

De même, le fait invoqué par la SCI DU PAVE selon lequel la locataire a souscrit une assurance locative après la survenance du dégât des eaux provenant de l’appartement 3 est sans lien avec le trouble de jouissance subi du fait de la non-décence des lieux loués et ne saurait pas davantage limiter le droit à indemnisation de Mme [X].

C’est encore à tort que la SCI DU PAVE soutient qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de sa locataire pour faire échec à la demande de dommages et intérêts alors qu’il est constant que l’indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable (Cass. 3ème Civ., 4 juin 2014, n°13-12-314).

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [X] est fondée à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance du fait de l’indécence des lieux loués.

Mme [X] fixe le début de la période d’indemnisation au 17 février 2021, date du premier constant d’indécence selon elle. Cependant, le rapport de l’ARS, s’il mentionne effectivement une visite le 17 janvier 2021, précise que ce sont les appartements n°1, 2 et 5 qui ont été visités à cette occasion. L’ARS ajoute avoir fait une seconde visite le 27 janvier 2022, visite qui a donné lieu au rapport évoquant la situation du logement n°4 loué à Mme [X]. Dans ces conditions, le point de départ du trouble de jouissance sera fixé au 27 janvier 2022.

Il n’est pas contesté que Mme [X] a quitté les lieux le 26 avril 2023.

L’indemnisation devant tenir compte de l’ampleur et de la nature des troubles constatés qui ont justifié de déclarer le logement inhabitable et des loyers qu’ils n’ont pas été réglés à compter du mois de juillet 2022 en raison de l’exonération résultant de l’arrêté préfectoral, le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 5250 euros sur la période allant du 27 janvier 2022 au 26 avril 2023.

Il sera en outre alloué à Mme [X] une somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral au vu du certificat médical du 07 avril 2022 faisant état d’un stress réactionnel consécutif aux difficultés liées à l’état de son logement.

La compensation des sommes dues entre les parties sera ordonnée.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner la SCI DU PAVE aux dépens d’appel et à laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’elles ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées sauf en ce qu’il a condamné Mme [X] à payer la somme de 8177 euros au titre de l’arriéré de loyers et rejeté sa demande en indemnisation de son préjudice ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Condamne Mme [X] à payer à la SCI DU PAVE la somme de 7540 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période du 27 octobre 2019 au 30 juin 2022 ;

Condamne la SCI DU PAVE à payer à Mme [X] la somme de 5250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;

Condamne la SCI DU PAVE à payer à Mme [X] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

Ordonne la compensation des sommes dues entre les parties ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI DU PAVE aux dépens d’appel ;

Déboute chacune des parties de leurs prétentions au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

F. Dufossé C. Mamelin