RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— -----------------------------------

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 06 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01866 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FNTF

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/01028, en date du 02 septembre 2024,

APPELANT :

Monsieur [F] [J]

né le 20 Avril 1984 à [Localité 3] (54), domiciliée [Adresse 2]

Représenté par M^e Caroline FRIOT, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/6877 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉE :

La S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA BATIGERE,

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 645 520 164 dont le siège est situé [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marie-laurence FOLMER, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 février 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Fabienne GIRARDOT, conseiller, chargée d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère

Madame Marie HIRIBARREN, conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d’appel de NANCY en date du 03 février 2025, en remplacement de Madame Nathalie ABEL, conseillère, régulièrement empêchée

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 06 Mars 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

— ------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

— ------------------------------------------------------------------------------------------------------------

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2020, la SA BATIGERE GRAND EST devenue la SA BATIGERE HABITAT a consenti à M. [F] [J] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation sis à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 289,72 euros, augmenté d’une provision sur charges de 164,13 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à M. [F] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré de loyers et charges impayés de 1 152,76 euros, outre des frais d’acte (87,24 euros).

— o0o-

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er septembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy afin de voir constater la résiliation du contrat de bail et ordonner son expulsion, ainsi que de le voir condamné à lui payer la somme de 4 599,15 euros au titre de la dette locative et une indemnité mensuelle d’occupation de 517,41 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

A l’audience du 18 juin 2024, la SA BATIGERE HABITAT a actualisé le montant de la dette locative au 6 juin 2024 à hauteur de 5 169,62 euros.

M. [F] [J] n’a pas contesté la dette locative, mais a fait état de sa situation personnelle et financière difficile, ayant subi une dépression à la suite du suicide de sa compagne. Il a ajouté être dans l’attente d’une aide du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). Il a fait part de sa volonté de déménager dans quelques temps, mais a manifesté son intention en l’état de rester dans les lieux loués avec l’octroi de délais de paiement.

Par jugement du 2 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a :

— constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 11 juin 2020 entre la SA d’HLM BATIGERE [Localité 3], devenue désormais la SA BATIGERE HABITAT, et M. [F] [J], relatif au local d’habitation situé [Adresse 4], à compter du 9 avril 2023,

— rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [F] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 4], deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

— condamné M. [F] [J] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 4 906,17 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 6 juin 2024,

— rejeté la demande d’octroi de délais de paiement,

— condamné M. [F] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 403,32 euros à compter du 7 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— dit que l’indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-l du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement et à chaque fois que la législation l’autorisera,

— mis les dépens de l’instance à la charge de M. [F] [J] en ce compris les frais du commandement de payer rappelant la clause résolutoire et de l’assignation,

— condamné M. [F] [J] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 220 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail étaient réunies à la date du 9 avril 2023, et que M. [F] [J] n’avait effectué aucun paiement entre novembre 2022 et novembre 2023, date à laquelle il avait repris le paiement des loyers et charges courants. Il a toutefois jugé que la régularisation de la dette dans un délai de 36 mois impliquerait de fixer des mensualités d’un montant minimal de 136 euros, alors que M. [F] [J] proposait de s’acquitter de la dette locative par mensualités de 50 euros, en sus des loyers et charges en cours.

— o0o-

Le 20 septembre 2024, M. [F] [J] a formé appel du jugement tendant à son infirmation en tous ses chefs critiqués.

Dans ses dernières conclusions transmises le 12 décembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [F] [J], appelant, demande à la cour :

— de déclarer son appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement entrepris en tous ses chefs critiqués,

Statuant à nouveau,

— d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire en date du 9 février 2023,

— de constater que l’arriéré de loyers et charges impayés d’un montant de 4 906,17 euros a été intégralement réglé,

— de débouter la SA BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel,

— de laisser les dépens de première instance et d’appel à la charge de la SA BATIGERE HABITAT.

Au soutien de ses demandes, M. [F] [J] fait valoir en substance :

— qu’il a connu des difficultés financières à compter de février 2022, suite au suicide de sa compagne, résultant d’une longue période de dépression sévère ayant conduit à son hospitalisation, puis en post-cure en raison d’un choc post-traumatique ;

— qu’il remplit parfaitement les conditions pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire ; qu’il a repris le paiement du loyer à compter de novembre 2023 et a saisi le FSL qui lui a accordé une aide de 3 623,23 euros, laissant subsister un arriéré de 734,57 euros, qui a été pris en charge par la MSA dont il dépend ; qu’il reste devoir la somme de 203,34 euros correspondant aux frais de procédure ; qu’il produit ses avis d’imposition 2023 et 2024 ; qu’il ne perçoit que l’allocation spécifique solidarité (ASS) représentant 580 euros par mois, et bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Dans ses dernières conclusions transmises le 27 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SA BATIGERE HABITAT, intimée, demande à la cour :

— de débouter M. [F] [J] de ses demandes,

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Au titre de l’actualisation des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

— de condamner M. [F] [J] à lui payer la somme de 707,91 euros selon décompte arrêté au 26 novembre 2024,

— de condamner M. [F] [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

Au soutien de ses demandes, la SA BATIGERE HABITAT fait valoir en substance :

— que le montant de la dette locative s’élève à 707,91, euros au 26 novembre 2024 ;

— que les impayés sont réguliers depuis deux ans et que M. [F] [J] n’a rien réglé lui-

même, ayant bénéficié de l’aide du FSL ; qu’il ne justifie pas de sa situation et ne démontre pas sa bonne foi.

— o0o-

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de constater au préalable que M. [F] [J] ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire au 9 avril 2023, ni le montant de la dette locative tel qu’arrêté au 6 juin 2024 à hauteur de 4 906,17 euros et retenu au jugement déféré.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que ' le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.'

En outre, l’alinéa VII de ladite loi précise que ' lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

M. [F] [J] fait valoir qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis novembre 2023, et qu’il remplissait les conditions pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire au jour de l’audience du 18 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte locatif que d’octobre 2023 au 31 mai 2024 (date d’arrêté de compte du jugement, ne comprenant pas le versement du locataire du dernier mois appelé), le montant du solde impayé de loyers et charges est passé de 4 987,41 euros à

4 906,17 euros, déduction faite des frais de procédure de 263,45 euros facturés le 3 octobre 2023, tel que retenu au jugement déféré.

Aussi, il en résulte que M. [F] [J] s’est acquitté du loyer résiduel sur cette période.

De même, il y a lieu de constater que postérieurement au 31 mai 2024 et jusqu’au 14 novembre 2024, date du dernier arrêté de compte produit par le bailleur, M. [F] [J] a payé le loyer résiduel courant, à l’exception du quittancement de mai 2024 qui a été réglé partiellement à hauteur de 310,45 euros sur 403,32 euros appelés.

Il en résulte que M. [F] [J] a repris le paiement du loyer résiduel courant depuis octobre 2023 jusqu’au 14 novembre 2024, à l’exception d’une somme de 92,87 euros (étant précisé que le solde de l’arriéré locatif a diminué de 81,24 euros d’octobre 2023 au 31 mai 2024).

En outre, M. [F] [J] justifie de ce qu’au jour de l’audience devant le juge des contentieux de la protection, il était en mesure de bénéficier de l’aide du FSL afin de diminuer le montant de sa dette locative évaluée à 4 906,17 euros au 6 juin 2024 (subordonnée à la reprise du paiement du loyer résiduel courant), tout en s’acquittant du loyer résiduel augmenté de 50 euros, conformément à sa demande.

Dans ces conditions, M. [F] [J] pouvait bénéficier de délais de paiement des arriérés locatifs sur la durée de 36 mois dans le cadre d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’apurement de la dette locative et les effets de la clause résolutoire

M. [F] [J] fait valoir qu’il a bénéficié d’une aide du FSL d’un montant de 3 623,23 euros le 28 juin 2024, laissant subsister un arriéré de 734,57 euros, qui a été pris en charge par la MSA le 26 novembre 2024, de sorte qu’il reste devoir la somme de 203,34 euros correspondant à des frais de procédure.

En effet, il ressort des pièces versées en procédure que le locataire a bénéficié d’une aide du FSL à hauteur de 3 623,23 euros le 28 juin 2024, ainsi que d’une régularisation de charges créditrice de 543,73 euros le 9 août 2024, puis d’une aide financière de la MSA accordée à hauteur de 734,57 euros le 26 novembre 2024, ne figurant pas au dernier relevé de compte du bailleur arrêté au 14 novembre 2024 qui fait état d’un solde débiteur de 927,91 euros.

Il en résulte qu’il ne subsiste aucun arriéré locatif à la date du 26 novembre 2024, après déduction des frais de procédure et d’huissier ainsi que de l’aide de la MSA, dans la mesure où le compte de M. [F] [J] est créditeur de 290,11 euros à cette date (927,91€ – 263,45€ – 220€ -734,57€).

Dans ces conditions, dans la mesure où la cour constate que M. [F] [J] s’est

acquitté des arriérés locatifs dans le délai imparti, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

En outre, la SA BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande en paiement de loyers et charges échus et impayés dirigée à l’encontre de M. [F] [J].

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La SA BATIGERE HABITAT qui succombe à hauteur de cour conservera la charge des dépens d’appel, et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

AUTORISE M. [F] [J] à se libérer de l’arriéré locatif évalué à 4 906,17 euros au 6 juin 2024 par des versements mensuels de 50 euros pendant 35 mois, et ce jusqu’à parfait paiement du solde à la 36ème mensualité,

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement accordées à M. [F] [J],

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et le bail se trouvera résilié,

AUTORISE, dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [F] [J] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est avec l’assistance de la force publique, et dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être contraint à l’expulsion par tous

moyens de droit à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE M. [F] [J] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes habituelles, en cas de résiliation du bail,

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-l du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement et à chaque fois que la législation l’autorisera,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 avril 2023, et condamné M. [F] [J] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 4 906,17 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 6 juin 2024, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles,

Y ajoutant,

CONSTATE que la dette locative a été apurée au 26 novembre 2024,

DIT que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,

DEBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande de condamnation de M. [F] [J] au paiement de loyers et charges échus et impayés au 14 novembre 2024,

DEBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA BATIGERE HABITAT aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.