République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/02947 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U7AM

Jugement (N° 22/00350)

rendu le 09 mai 2023 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SCI ILYMO

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Fatma-Zohra Abdellatif, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Le [Adresse 9]

pris en la personne de son syndic la SAS Sergic

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 juin 2024, après réouverture des débats par mention au dossier, tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Véronique Galliot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 après prorogation du délibéré en date du 26 septembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 février 2024

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Ilymo (la SCI) est propriétaire des lots de copropriété n° 292 et 296 au sein de la résidence Europe située [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires a pour syndic la société Sergic.

Reprochant à la SCI de ne pas s’acquitter des appels de provisions de charges, le syndicat des copropriétaires a, par acte d’huissier de justice du 16 mars 2022 fait assigner la SCI devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond sollicitant sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges dû au 1er février 2022 soit  :

3 063,49 euros pour le lot n°292 avec intérêts à compter de l’assignation

3 662,09 euros pour le lot n°296 avec intérêts à compter de l’assignation,

1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1500 euros à titre d’indemnité de procédure.

Par jugement du 09 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Lille a :

Condamné la SCI Ilymo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Residence Europe situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic,

— la somme de 823,79 euros (huit cent vingt trois euros et soixante dix neuf centimes) pour le lot n°292 au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte au 15 septembre 2022, appel du quatrième trimestre 2022 ·inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation, valant sommation d’avoir à payer conformément aux dispositions de l’article 30 du décret du 17 mars 1967,

— la somme de 3 964,60 euros (trois mille neuf cent soixante quatre euros et soixante centimes) pour le lot n° 296 au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte au 15 septembre 2022, appel du quatrième trimestre 2022 inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation valant sommation d’avoir à payer conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ;

— Rejeté la demande de délais de paiement de la SCI Ilymo ;

— Condamné la Sci Ilymo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Residence Europe, pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic , la somme de 1 000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts;

— Condamné la Sci Ilymo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Residence Europe pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic, la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI Ilymo au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 27 juin 2023, la SCI a interjeté appel du jugement.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 05 février 2024, la SCI demande à la cour, de :

— REFORMER le jugement rendu le 09 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de Lille (RG 22/00350) en ce qu’il :

« Condamne la SCI Ilymo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Residence Europe situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic,

* la somme de 823,79 euros pour le lot n°292 au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte au 15 septembre 2022, appel du quatrième trimestre 2022 inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation valant sommation d’avoir à payer conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ;

* la somme de 3 964,60 euros pour le lot n° 296 au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte au 15 septembre 2022, appel du quatrième trimestre 2022 inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation valant sommation d’avoir à payer conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. »

Rejette la demande de délai de paiement de la SCI Ilymo»

Condamne la SCI Ilymo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [7], pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic, la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts

Condamne la SCI Ilymo à payer au [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

Condamne la SCI Ilymo au paiement des entiers dépens de l’instance »

STATUANT A NOUVEAU :

Vu les articles 1343-5 du Code civil,

A titre principal

Débouter le [Adresse 9] de paiement de 420,25 euros sa demande au titre du lot n° 292 ;

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Europe de sa demande de dommage et intérêts pour résistance abusive ;

Débouter le [Adresse 9] au titre de sa demande sur l’article 700 du CPC.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, de :

— CONFIRMER le Jugement rendu par le Président du Tribunal Judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond le 9 mai 2023 en toutes ses dispositions, sauf à tenir compte de ce que l’intégralité de la dette selon décompte arrêté au 12 octobre 2023 a été soldée à la suite de la vente du lot n° 292 ;

— DEBOUTER la SCI Ilymo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SCI Ilymo à payer au [Adresse 9] pris en la personne de son syndic la SAS Sergic la somme de 2 000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens exposés en appel sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la SCI Ilymo aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions ci-dessus visées.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 février 2024.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement

La SCI Ilymo affirme avoir soldé sa dette au titre des charges de copropriété et notamment s’être acquittée des charges réclamées dans le cadre de la présente instance à l’occasion de la vente du lot n° 292. Elle limite ses prétentions et sollicite néanmoins l’infirmation du jugement en ce qu’il a accordé la somme de 823,79 euros au titre des provisions de charges appelées pour le lot 292 sollicitant que soit déduite de l’appel de charges, la somme de 420,25 euros correspondant aux charges de chauffage alors que le lot n’est pas raccordé au chauffage collectif ce dont elle justifie selon elle.

Le syndicat des copropriétaires constate que la dette a été réglée et qu’il n’est plus sollicité de délais de paiement, il sollicite la confirmation du jugement exposant que la circonstance que la SCI justifie de l’absence de consommation de chauffage ne suffit pas à la dispenser de l’entretien du système de chauffage collectif et ajoutant que ni les photographies produites en première instance ni le constat de commissaire de justice communiqué en appel ne justifient de ce que le lot 292 ne bénéficie pas du système de chauffage collectif.

***

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, définit les charges que doivent supporter les copropriétaires, à savoir les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commune et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Cet article détermine les modalités de répartition des charges entre les différents lots de copropriété.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 détermine l’objet et le contenu du budget prévisionnel qui est destiné à " faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Le budget prévisionnel est limité aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration, ce sont les dépenses pérennes, celles qui se renouvellent d’une année sur l’autre. Le budget prévisionnel est voté chaque année par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale.

Enfin, l’article 19-2 de la loi de 1965 prévoit que le copropriétaire qui ne paye pas, à sa date d’exigibilité, une des provisions du budget prévisionnel voté pourra, après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet pendant un délai de 30 jours, être attrait devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond et condamné au paiement des provisions ou sommes exigibles mais également des trimestres restant à échoir.

En l’espèce, devant la cour le litige ne porte plus que sur les sommes réclamées au titre du lot n° 292, pour lequel le syndicat des copropriétaires a sollicité et obtenu la condamnation de la SCI à lui verser la somme de 823,79 euros au titre des appels de charges arrêté au 15 septembre 2022.

Pour contester le montant de charges réclamé, la SCI indique que le lot n° 292 n’est plus raccordé au système de chauffage collectif.

Or, alors que la répartition des charges résulte du règlement de copropriété et de l’état de division des lots, il apparaît que la SCI ne justifie d’aucune contestation de ces documents pas plus qu’elle ne justifie avoir contesté les budgets votés par l’assemblée générale de copropriété.

Bien plus, ainsi que l’a relevé le premier juge, les charges réclamées au titre du système de chauffage consistent en frais d’entretien et de réfection collective et il n’est pas rapporté la preuve que le lot n° 292 ne puisse bénéficier du système de chauffage collectif quand bien même il est en mesure de justifier d’une absence de consommation.

Les photographies produites en première instance attestent de l’absence de consommation et le constat établi le 26 mai 2023, confirme l’absence de consommation d’eau chaude, quant à l’absence d’alimentation, les photographies produites ne permettent pas de déterminer que le lot n’est pas ou ne peut être raccordé au système de chauffage collectif, le commissaire de justice commentant les photographies prises des systèmes d’alimentation ne faisant que reprendre les déclarations du représentant de la SCI, sans que soit démontrée l’absence de raccordement du lot n° 292 par les photographies jointes, aucun élément ne permettant d’affirmer que les deux canalisations visibles sont celles qui devaient desservir ce lot.

Il ressort des motifs pertinents du jugement que la cour adopte que le syndicat des copropriétaires a justifié de sa créance par la production des procès-verbaux d’assemblée générale et la communication du relevé de compte du lot, ainsi que de la mise en demeure adressée à la SCI.

Le jugement sera en conséquence confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI conteste la condamnation prononcée au titre de la résistance abusive faisant valoir qu’elle justifie avoir été en difficultés financières et avoir néanmoins essayé de s’acquitter de ses obligations, ce qu’elle a fait lorsqu’elle a vendu le lot n° 292.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement exposant que la SCI était constamment débitrice des charges et qu’elle n’a sollicité de délais de paiement qu’après la délivrance de l’assignation.

***

Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit de se défendre à une action en justice ne dégénère en abus que lorsque le défendeur a commis une faute dans l’exercice de son droit ayant causé un préjudice au demandeur.

En l’espèce, la production par le syndicat des copropriétaires de l’extrait de compte du lot 292, montre que la SCI, même si elle ne réglait pas ses charges à chaque appel, adressait régulièrement des paiements.

La SCI produit des extraits de son livre comptable attestant que la SCI rencontrait des difficultés financières, enfin, il est établi qu’elle s’est acquittée de la totalité de sa dette à la vente du lot, de sorte que n’est pas démontré l’abus invoqué par le syndicat des copropriétaires, ce dernier ne justifiant pas de son côté d’un préjudice distinct de celui réparé par l’allocation d’indemnités de procédure, le jugement sera en conséquence infirmé et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes d’indemnité de procédure en appel et de dire qu’elles seront condamnées chacune à la moitié des dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— Condamné la SCI Ilymo à payer :

— la somme de 823,79 euros (huit cent vingt trois euros et soixante dix neuf centimes) pour le lot n° 292 au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte au 15 septembre 2022, appel du quatrième trimestre 2022 ·inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation, valant sommation d’avoir à payer conformément aux dispositions de l’article 30 du décret du 17 mars 1967,

— la somme de 3 964,60 euros (trois mille neuf cent soixante quatre euros et soixante centimes) pour le lot n° 296 au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte au 15 septembre 2022, appel du quatrième trimestre 2022 inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation valant sommation d’avoir à payer conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ;

— Rejeté la demande de délais de paiement de la SCI Ilymo ;

— Condamné la SCI Ilymo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [7], pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

— Condamné la SCI Ilymo au paiement des entiers dépens de l’instance

Infirme le jugement pour le surplus

Statuant à nouveau

Déboute le [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

Y ajoutant

Condamne chacune des parties à payer la moitié des dépens de la procédure d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes d’indemnité de procédure en appel

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille