République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 20/11/2025

N° de MINUTE : 25/855

N° RG 23/02074 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U4GK

Jugement (N° 22-0000007) rendu le 10 Février 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Hazebrouck

APPELANT

Monsieur [O] [B] [A]

né le 06 Avril 1962 à [Localité 9] – de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par M^e Adisack Fanovan, avocat au barreau de Lille,

INTIMÉ

Monsieur [S] [R] [A]

né le 30 Octobre 1968 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté par M^e Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l’audience publique du 18 septembre 2025

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président, et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

M. [S] [A] est titulaire d’un bail à ferme que lui avaient consenti ses parents M. [P] [A] et Mme [H] [M], épouse [A], par acte sous seing privé en date du 2 Janvier 1993 avec effet au ler décembre 1992, pour une durée de neuf ans, portant sur des parcelles situées à [Localité 7] et à [Localité 9], d’une contenance totale de 17 ha 96 a et 90 ca, dont les parcelles situées à [Localité 7], désormais cadastrées section ZD [Cadastre 1] d’une superficie de l ha, 91 3 20 ca, ZD [Cadastre 2], pour 1 h 50 a 40 ca, ZD [Cadastre 3],pour14 a 30 ca et ZD [Cadastre 4] pour 2 ha, 56 21 90 Ca.

Les parties font état d’une donation-partage faite par acte notarié en date du 9 octobre 1997, aux termes de laquelle les parents ont fait donation à leurs trois enfants de la nue-propriété de divers biens, M. [O] [A] ayant reçu les parcelles susvisées situées à [Localité 7].

Les donateurs sont respectivement décédés le 21 janvier 2008 et le 15 octobre 2019.

Un litige oppose les parties quant au règlement de la succession.

Par lettre recommandée datée du 12 mai 2021, Maître [V] [Y], en charge de la succession de Mme [H] [M], épouse [A], indiquait à Maître [X] [Z], notaire choisi par M. [O] [A], que les fermages dus par M. [S] [A] étaient versés en sa comptabilité dans l’attente de la position de M. [O] [A] s’agissant de la signature de l’acte de notoriété et de l’acceptation de la succession, ainsi que des modalités du partage des sommes revenant aux héritiers.

Par deux lettres recommandées datées du 28 décembre 2021, M. [O] [A] rappelait à son frère que la location avait été consentie moyennant un fermage à l’époque de 90 q de blé pour la contenance totale de 17 ha 96 a 90 ca, et lui réclamant le fermage dû pour la période 15 octobre 2019 au ler octobre 2020 pour un montant de 693,68 euros, puis du ler octobre 2020 au 30 septembre 2021, pour un montant de 731,38 euros, à régler au plus tard dans un délai de trois mois, lettre reproduisant les dispositions des articles L 411-31 et L 411-53 du code rural et de la pêche maritime.

Alléguant le caractère infructueux des mises en demeure, M. [O] [A] a sollicité, par requête enregistrée au greffe le 19 avril 2022, la convocation de M. [S] [A] devant le tribunal paritaire des baux ruraux d’Hazebrouck.

Par jugement du 30 mars 2023, le tribunal a débouté M. [O] [A] de l’ensemble de ses demandes, l’a condamné aux dépens et n’a pas fait droit aux demandes d’indemnité de procédure.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 avril 2023, le conseil de M. [O] [A] a relevé appel de cette décision.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience de la cour du 16 novembre 2023.

Après plusieurs renvois contradictoires à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 18 septembre 2025.

M. [O] [A], représenté par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffier par lesquelles il demande l’infirmation du jugement, afin que la cour statue de la façon suivante :

— prononcer la résiliation du bail, conclu en date 19 mai 1998 entre M. et Mme [P] [A] [M] et M. [S] [A] portant sur l’allotissement de M. [O] [A], nouveau propriétaire, bailleur cadastrées :

[Localité 7] section ZD [Cadastre 1] [Localité 8] 1 ha 93 a 20 ca

[Localité 7] section ZD [Cadastre 2] [Localité 8] 1 ha 50 a 40 ca

[Localité 7] section ZD [Cadastre 3] [Localité 8] 14 a 30 ca

[Localité 7] section ZD [Cadastre 4] [Localité 8] 2 ha 56 a 90 ca

— ordonner la libération des lieux dans le mois de la signification du jugement à intervenir sous astreinte provisoire de 100 euros par jour avec le concours de la force publique si besoin est

— dire que le tribunal paritaire liquidera l’astreinte définitive au besoin

— condamner M. [S] [A] à payer à M. [O] [A] les arrérages de fermages impayés objet des mises en demeure soit la somme de 1425.06 euros outre l’intérêt légal depuis l’échéance impayée

— condamner M. [S] [A] à régler les arrérages de fermages échus impayés et la quote-part d’impôt foncier depuis lors outre l’intérêt légal depuis l’échéance

— condamner M. [S] [A] à libérer les parcelles en cause avec le concours de la force publique au besoin et astreinte provisoire de 150 euros par jour dans les 2 mois de la signification de l’arrêt à intervenir durant 6 mois renouvelable

— condamner M. [S] [A] à payer à Mr [O] [A] au paiement de 1500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article L 411-31 du Code Rural et de la Pêche Maritime

— condamner M. [S] [A] à payer à Mr [O] [A] aux frais irrépétibles à hauteur de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— condamner M. [S] [A] aux entiers frais et dépens d’appel

Au soutien de ses prétentions, il soutient que l’étude chargée de la succession n’avait pas reçu de sa part mandat pour recevoir le paiement des fermages, de sorte que le paiement entre les mains du notaire n’était pas libératoire. Il estime que M. [S] [A], de concert avec le notaire en charge de la succession, a retenu les fermages lui revenant depuis le décès de sa mère pour faire pression sur lui dans le cadre du litige sur le règlement de la succession de leurs parents.

Il allègue que les causes de la mise en demeure de payer les deux fermages échus n’ayant pas été réglées dans le délai légal de trois mois, pas plus qu’avant la saisine du tribunal, la résiliation du bail est encourue, les parcelles devront être libérées, une indemnité d’occupation sera due et le preneur devra être condamné au paiement des fermages avec intérêt au taux légal à compter de leurs échéances.

M. [S] [A], représenté par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffier par lesquelles il demande la confirmation du jugement, ainsi que la condamnation de son frère, M. [O] [A], aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, il expose avoir toujours payé les fermages à ses parents, puis au décès de sa mère, il a procédé au versement entre les mains du notaire chargé de la succession, compte-tenu de l’indivisibilité du bail. Il rappelle qu’aucun bail distinct n’a été signé, contrairement à ce que le notaire du bailleur lui avait fait savoir et une discussion courrait sur le montant du fermage, s’agissant du montant du remboursement de la taxe foncière.

Il expose être de bonne foi et présenter des raisons sérieuses et légitimes s’opposant à la résiliation du bail, puisqu’il avait payé ses fermages entre les mains du notaire chargé de la succession, que les notaires échangeaient à ce sujet et que le paiement a finalement été refusé par le notaire du bailleur puis par le bailleur lui-même. Il produit, enfin, la réponse de la chambre régionale des notaires à la saisine du bailleur qui constate que le notaire du bailleur n’a pas répondu à la demande du notaire chargé de la succession demandant confirmation du calcul des fermages pour procéder au paiement.

Il est référé aux conclusions des parties pour un exposé exhaustif de leurs moyens et arguments, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement de deux fermages

Aux termes de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Le défaut de paiement s’apprécie au jour de la demande en justice (3ème civ 9 décembre 1975 pourvoi n° 74-13489 ; 3ème civ 12 juin 2012 pourvoi n° 10-26616). La créance doit être certaine à la date de saisine du tribunal (3ème civ 17 novembre 2016 pourvoi n° 15-25425).

L’acceptation par le bailleur du paiement au delà du délai de 3 mois, sans excuses pour des raisons sérieuses et légitimes, ne constitue pas une renonciation au droit d’invoquer la résiliation du bail. (3ème civ 10 juillet 1972 pourvoi n° 71-11760 B n 448, 26 mai 2009 pourvoi n° 08-17413)

Les juges du fond apprécient souverainement si les faits invoqués par le preneur pour justifier le non paiement du loyer – et dont la preuve lui incombe – constituent ou non une raison sérieuse et légitime de nature à exclure la résiliation du bail (3ème civ 10 novembre 1982 pourvoi n° 81-14519 B n° 220, 26 mai 2016 pourvoi n° 14-26917)

En l’espèce, Mme [H] [M], épouse [A], dernière usufruitière vivante, est décédée le 15 octobre 2019 et le bail consenti à M. [S] [A] arrivait à l’échéance de neuf années le 30 novembre 2019, de sorte que l’indivisibilité du bail initial du 2 janvier 1993 a cessé à compter du 1er décembre 2019.

Pour autant, à compter du 16 octobre 2019, les nus-propriétaires ont accédé à la pleine propriété et le fermage leur était dû, chacun à proportion de ses droits résultant de la donation partage du 9 octobre 1997, le bail prévoyant le versement d’un fermage annuel, payable le 1er octobre de chaque année.

M [O] [A], bailleur des parcelles en cause a mis en demeure son frère, preneur, par deux lettres recommandées avec accusés de réception signés le 7 janvier 2022, au contenu régulier, de s’acquitter des fermages dus pour les parcelles louées du 15 octobre 2019 au 1er octobre 2020, pour un montant de 693,68 euros et du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, pour un montant de 731,38 euros, soit une somme totale de 1425,06 euros.

Les fermages n’ont pas été réglés entre les mains du bailleur ou du notaire chargé de l’encaissement des loyers, comme indiqué selon courrier au preneur du 13 octobre 2021, dans les trois mois de la mise en demeure, soit au plus tard le 7 avril 2022, ni même au jour de la saisine du tribunal le 19 avril 2022.

Le preneur expose présenter des raisons sérieuses et légitimes expliquant l’absence de paiement libératoire dans les délais impartis.

Le notaire chargé de la succession de sa mère atteste que M. [S] [A], le preneur, a versé en ses comptes des sommes correspondant aux fermages dus tant à la succession, qu’à son frère et à sa soeur, à savoir :

—  3148,10 euros le 22 novembre 2019

—  2895,09 euros le 8 décembre 2022

Il produit le courrier recommandé adressé par le notaire chargé de la succession à celui du bailleur le 10 janvier 2022 qui, au delà du litige sur la succession en cours et de la qualification par son frère de donations déguisées à rapporter à la succession, fait état des points suivants :

— le preneur avait versé par erreur une somme comprenant le remboursement des taxes foncières, non prévues au bail

— une demande au bailleur de confirmer son accord sur les calculs des fermages dus par M. [S] [A] afin qu’il puisse verser les fonds au notaire du bailleur, une note reprenant les sommes dues à la succession, à [J] [A] et à [O] [A] était jointe et concluait qu’étaient dues à ce dernier les sommes de 693,98 euros pour les fermages du 16 octobre 2019 au 30 septembre 2020 et de 731,68 euros du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, soit un total de 1425,66 euros.

Il produit le courrier recommandé du notaire chargé de la succession du 26 avril 2020, en réponse à celui du notaire du bailleur du 9 février 2022 réclamant le paiement des fermages mais s’opposant à l’analyse sur les accessoires au montant du fermage, s’agissant du remboursement des impôts fonciers. Le notaire chargé de la succession y indique qu’en attendant l’accord des parties sur la répartition des impôts fonciers, il propose à nouveau de procéder au virement de la somme de 1425,66 euros en l’étude du notaire du bailleur.

Il justifie que par écriture du 4 mai 2022, la somme de 1425,66 euros a été viré sur le compte du notaire du bailleur, lequel en a fait retour le jour même.

Il justifie enfin que le notaire chargé de la succession a adressé au bailleur un chèque de 1425,66 euros au bailleur le 21 septembre 2022, que ce dernier a retourné au motif de la procédure de justice en cours.

Il apparaît, dès lors, que dans le contexte d’une succession litigieuse avec son frère devenu bailleur de certaines des parcelles qu’il louait à ses parents, le preneur justifie avoir versé entre les mains du notaire chargé de la succession les fonds nécessaires au paiement des fermages dus à la succession, à son frère et à sa soeur.

Alors même que le notaire du bailleur l’avait enjoint de verser les fermages entre ses mains par courrier du 13 octobre 2021 et lui avait indiqué que la rédaction d’un nouveau bail était nécessaire, qui n’a d’ailleurs pas été réalisée, le preneur justifie de ce qu’il comptait sur un règlement entre notaires.

Il apparaît que trois jours après la mise en demeure, le notaire chargé de la succession sollicitait l’accord du notaire du bailleur sur les sommes dues afin de procéder au versement sur ses comptes, étant précisé que les calculs présentaient une légère différence sur les montants dus.

Or, dans sa missive du 9 février 2022, le notaire du bailleur ne répondait nullement sur le montant des fermages que le notaire chargé de la succession proposait de verser, s’attachant au litige successoral en cours.

En conséquence, dans le contexte rappelé d’une succession litigieuse avec son frère bailleur, en ayant versé les fermages dûs entre les mains du notaire chargé de la succession, alors que le bail se renouvelait au 1er décembre 2019, et ce notaire ayant dans les trois jours de la mise en demeure sollicité vainement l’accord du notaire du bailleur, qui s’était présenté à lui comme mandataire du bailleur pour percevoir les loyers, quant au montant des fermages à verser, étant précisé que la proposition portait sur un montant légèrement supérieur à celui réclamé, il en résulte que le preneur justifie de raisons légitimes et sérieuses excluant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

En outre, le paiement des fermages litigieux par le notaire chargé de la succession ayant été refusé par deux fois, d’abord par le notaire du bailleur le 4 mai 2022 puis par le bailleur lui-même le 26 septembre 2022, la demande de condamnation du preneur au paiement de la somme de 1425,06 euros sera rejetée.

C’est ainsi que par une motivation exacte et circonstanciée que la cour adopte, le tribunal a jugé que le preneur présentant des raisons légitimes et sérieuses justifiant le défaut de paiement libératoire dans les trois mois de la mise en demeure, le bailleur serait débouté de sa demande de résiliation du bail et de toutes ses demandes subséquentes.

Le jugement sera confirmé.

Sur les frais du procès

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [A], partie perdante sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, il sera condamné à payer à M. [S] [A] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour sa défense en cause d’appel, tandis que le jugement sera confirmé, en ce qu’il a retenu qu’en première instance, l’équité commandait de laisser à la charge du défendeur ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [A] aux dépens d’appel,

Condamne M. [O] [A] à payer à M. [S] [A] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour sa défense en cause d’appel.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Cécile MAMELIN