République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/07/2025

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N° de MINUTE : 25/562

N° RG 24/02115 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VRDX

Jugement (N° 22/01186) rendu le 15 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 12]

APPELANTS

Madame [P] [G], en qualité d’ayant droit de [J] [G]

née le 06 Mai 1963 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [L] [G], en qualité d’ayant droit de [J] [G]

né le 20 Avril 1964 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 1]

Madame [K] [G], en qualité d’ayant droit de [J] [G]

née le 16 Juillet 1966 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [V] [G] épouse [R], en qualité d’ayant droit de [J] [G]

née le 26 Janvier 1970 à [Localité 17] (43 ru)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par M^e Clement Dormieu, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [I] [W]

né le 28 Mars 1981 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-59178/24/003915 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

Madame [X] [H]

née le 23 Juin 1973 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentés par M^e Frédérique Sedlak, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/003914 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

DÉBATS à l’audience publique du 20 mai 2025 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

[P] Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 avril 2025

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Par acte sous seing privé du 26 août 2003, M. [J], [C] [G] a donné à bail à M. [I] [W] et Mme [X] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 530 euros, 10 euros de charges locatives, ainsi qu’un dépôt de garantie de 1 060 euros.

M. [J], [C] [G] est décédé le 19 mai 2013.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 février 2018, Mme [P] [G], M. [L] [G], M. [J] [G], Mme [K] [G], Mme [V] [G] (ci-après les consorts [G]) ès qualité d’héritiers de M. [J], [C] [G] ont adressé à M. [W] et Mme [H] un congé pour vendre le bien pour le 31 août 2018.

M. [W] et Mme [H] ont, par courrier en date du 14 janvier 2019, informé Me [S] [D], notaire à [Localité 16], de leur volonté d’acquérir le bien, pour un prix de 95 000 euros sous réserve de l’acceptation d’un prêt.

Un compromis de vente notarié a été signé entre les parties le 26 mars 2021.

Par acte signifié le 22 juillet 2022, les consorts [G] ont fait assigner M. [W] et Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe aux fins de voir :

Juger valide le congé donné pour le 31 août 2018 ;

Ordonner l’expulsion de M. [W] et Mme [H] et de toute personne dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

Condamner M. [W] et Mme [H] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 530 euros à compter du jugement à venir jusqu’à libération effective des lieux ;

Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir ;

Condamner M. [W] et Mme [H] au paiement d’une somme de 19 080 euros au titre des arriérés de loyers à parfaire au jour de la décision à l’intervenir ;

Condamner M. [W] et Mme [H] à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [W] et Mme [H] aux dépens.

Suivant jugement en date du 15 avril 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré recevable la demande présentée par les consorts [G] ;

Débouté les consorts [G] de leur demande en expulsion à l’encontre de M. [W] et Mme [H] ;

Débouté les consorts [G] de leur demande en paiement des loyers et indemnité d’occupation à l’encontre de M. [W] et Mme [H] ;

Condamné les consorts [G] aux entiers dépens :

Débouté les consorts [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. [W] et Mme [H] de leur demande au titre de l’article 37 de la loi n°91-467 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Dit que chacune des parties assume la charge de ses propres frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs plus amples et contraires demandes ;

Dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Les consorts [G] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 1er mai 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. [W] et Mme [H] ont constitué avocat le 6 juin 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2024, les consorts [G] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe en date du 15 avril 2024 en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leurs demandes et qu’il les a condamnés aux dépens ;

Statuant à nouveau :

Juger que le bail liant les parties ne s’est pas renouvelé et a pris fin le 31 août 2018 ;

Ordonner par conséquent l’expulsion de M. [W] et de Mme [H] et de toute personne dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

Condamner M. [W] et Mme [H] à payer aux consorts [G] la somme de 40 133 euros au titre de leur occupation du logement depuis le mois de septembre 2018 ;

Condamner M. [W] et Mme [H] à payer aux consorts [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 530 euros par mois à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice de référence des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;

Condamner M. [W] et Mme [H] à payer aux consorts [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [W] et Mme [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2024, M. [W] et Mme [H] demandent à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe en date du 15 avril 2024 ;

En conséquence, débouter les consorts [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant :

Condamner les consorts [G] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-467 du 10 Juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Condamner les consorts [G] aux entiers dépens d’appel dont distraction est requise au profit de M^e Frédérique Sedlak, avocat aux offres de droit.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, en cas de congé délivré aux fins de vente du logement, le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est portée à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

L’article 1134 du code civil précise que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à celles qui les ont faites,

En l’espèce, le compromis de vente ayant été signé entre les parties le 26 mars 2021, soit plus de trois ans suite au congé délivré aux locataires le 31 aout 2018 par les consorts [G], c’est de manière fondée que le premier juge a énoncé que ce congé délivré aux fins de vente ne pouvait être validé en ce qu’il ne respectait manifestement pas les délais fixés par le texte précité et que les consorts [G] avaient sans ambiguïté manifesté leur souhait de vendre le logement aux locataires par la signature du compromis de vente.

Sur ce, le compromis de vente du 26 mars 2021 nommé « acte comportant vente conditionnelle », lequel est assorti d’une condition suspensive d’obtention du prêt, prévoit en page 7 un paragraphe intitulé « Réalisation de la condition suspensive » selon lequel « Faute pour l’acquéreur d’avoir informé le vendeur ou le notaire dans le délai, les présentes seront considérées comme caduques une semaine après la réception par l’acquéreur d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le vendeur d’avoir à justifier de l’obtention de ou des prêts ».

Le même compromis de vente prévoit en page 4 dans le paragraphe « Propriété et jouissance : Il est ici précisé que M. [I] [W] et Mme [X] [H] sont depuis hébergés à titre gratuit par le vendeur de l’immeuble, objet des présentes ».

Les consorts [G] font valoir que, contrairement à ce que prétendent les intimés, le notaire a bien mis en demeure M. [W] et Mme [H] de justifier de l’obtention du crédit par lettre recommandée électronique le 20 octobre 2021. Il précise avoir utilisé AR 24 qui est le prestataire utilisé par le notaire, lequel est une filiale de la Poste et répond aux exigences de l’article 100 du Code des Postes et des télécommunications. Ceux-ci en déduisent la nullité de ce compromis de vente, la résiliation du contrat de bail et le bien-fondé de leur demande d’expulsion.

En application du texte précité, si le destinataire n’est pas un professionnel, il est nécessaire de recueillir son accord avant de lui faire parvenir une lettre recommandée électronique telle qu’elle résulte du décret d’application du 9 mai 2018. Si le fait pour le destinataire d’une lettre recommandée électronique de la refuser ou de l’ignorer n’empêche pas de considérer que cette lettre lui a été régulièrement notifiée, encore faut-il qu’il soit justifié que cette question lui ait été préalablement posée afin de s’assurer de sa connaissance de cet envoi.

L’étude des pièces versées aux débats révèle que les consorts [G] justifient d’une preuve d’envoi d’un courrier recommandé pour chacun des deux intimés le 20 octobre 2021, qui ne comporte pas la mention de mise en demeure, ainsi que d’une « preuve de négligence du courrier recommandé » par ces derniers, signifiant qu’ils n’ont pas ouvert leur courrier.

Si cette preuve de négligence équivaut en principe au fait que le destinataire n’a pas été chercher son courrier recommandé papier, celle-ci ne vaut que si le destinataire, non professionnel, a été préalablement averti de l’envoi de ce recommandé en AR 24, c’est-à-dire de manière électronique.

Or, il est acquis aux débats que M. [W] et Mme [H] contestent avoir été destinataires d’un courrier recommandé leur demandant de justifier de l’obtention du crédit.

La lecture exhaustive des pièces produites par les appelants ne permet aucunement d’établir que l’information préalable de l’envoi du courrier recommandé par voie électronique ait été donnée préalablement à M. [W] et Mme [H], de sorte que cette mise en demeure, qui n’en porte par ailleurs pas le titre, ne respecte pas les conditions prévues contractuellement entre les parties dans le compromis de vente du 26 mars 2021.

Les parties ne s’expliquent pas dans leurs écritures sur les raisons pour lesquelles la vente n’a pas été finalisée au-delà de cette question de mise en demeure de justifier de l’obtention d’un prêt.

Comme énoncé ci-dessus, le congé délivré aux locataires le 31 août 2018 par les consorts [G] n’étant pas valide, ces derniers ne peuvent s’en prévaloir pour avancer la nullité de plein droit de l’acceptation postérieure de l’offre de prêt.

Dans ces conditions, faute de mise en demeure régulière aux fins de rendre caduque le compromis de vente précité pour le seul motif invoqué, M. [W] et Mme [H] sont fondés à se prévaloir de la poursuite de la validité de celui-ci, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail, de leur expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation.

Surabondamment, la cour constate que M. [W] et Mme [H] réitèrent par la voie de leurs conclusions leur souhait d’acquérir l’immeuble en cause en signant un avenant au compromis de vente et produisent un courrier de la BNP Paribas du 28 décembre 2022 énonçant que le projet d’acquisition est réaliste du point de vue de leur endettement et de leur situation familiale.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, les consorts [G] avancent que M. [W] et Mme [H] n’ont pas réglé leur loyer, d’une part de septembre 2018 à septembre 2024 pour un montant de 38 160 euros et, d’autre part, de 2013 à 2018 pour un montant de 1 973 euros.

La demande concernant la période de 2013 à 2018 ayant été formulée pour la première fois dans les premières conclusions au fond des appelants le 6 août 2024, celle-ci est prescrite en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixant le délai de prescription à 3 ans, les appelants étant mal fondés à opposer une interruption de la prescription par l’assignation devant le tribunal judiciaire alors même que ceux-ci limitaient leurs demandes d’arriéré locatif à compter du mois de juillet 2019.

Il ne sera dès lors étudiée que la période à compter de juillet 2019 correspondant à la demande formulée dans le cadre de la première instance et arrêtée devant la cour en septembre 2024.

Sur ce, les consorts [G] avancent qu’aucun loyer n’a été payé de juillet 2019 à septembre 2024, date à laquelle ils stoppent leurs demandes.

Il est constant qu’en cas d’offre de vente acceptée par les locataires, le bail est en principe prorogé jusqu’à la date de réalisation effective de la vente.

Cependant, comme énoncé ci-dessus, le compromis de vente du 26 mars 2021 mentionne le paragraphe suivant : « Propriété et jouissance : Il est ici précisé que M. [I] [W] et Mme [X] [H] sont depuis hébergés à titre gratuit par le vendeur de l’immeuble, objet des présentes ».

Il en résulte que les loyers sont dus par les locataires du 1er juillet 2019 à la date du compromis de vente du 26 mars 2021.

Le décompte produit par les consorts [G], lequel s’arrête au mois de juillet 2022, mentionne qu’aucun loyer n’a été versé durant cette période ; force est de constater que M. [W] et Mme [H] ne produisent aucune pièce en cause d’appel de nature à rapporter la preuve du paiement des loyers dont ils étaient redevables.

Par conséquent, l’arriéré locatif s’élève sur cette période du 1er juillet 2019 au 26 mars 2021 à la somme de 530 euros x 19 mois et 26 jours = 10 619 euros, M. [W] et Mme [H] devant être condamnés à payer cette somme aux consorts [G].

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’absence de condamnation au titre des indemnités de procédure.

Le sens du présent arrêt conduit à débouté les consorts [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et M. [W] et Mme [H] de leur demande au titre de l’article 37 de la loi n°91-467 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, chacune des parties supportant la charge de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris SAUF en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leur demande en paiement des loyers et indemnité d’occupation à l’encontre de M. [W] et Mme [H] ;

Statuant à nouveau de ce seul chef réformé,

Condamne solidairement M. [W] et Mme [H] à payer à Mme [P] [G], M. [L] [G], M. [J] [G], Mme [K] [G], Mme [V] [G] la somme de 10 619 euros au titre des loyers charges comprises dus pour la période du 1er juillet 2019 au 26 mars 2021, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 juillet 2022 ;

Déboute Mme [P] [G], M. [L] [G], M. [J] [G], Mme [K] [G], Mme [V] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [W] et Mme [H] de leur demande au titre de l’article 37 de la loi n°91-467 du 10 juillet 1991 ;

Dit que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN