République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE : 59/25

N° RG 23/02533 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U5VN

Jugement (N° 11-22-845) rendu le 25 Avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes

APPELANTE

Madame [M] [L]

née le 21 Mai 1979 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne Macchia, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/004908 du 30/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

EPIC Opac du Nord – Partenord Habitat

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Vincent Dusart Havet, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 19 novembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Colliere, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Colliere, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 octobre 2024

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Par acte sous seing privé du 25 avril 2023, prenant effet au 15 juillet 2014, l’OPAC Partenord Habitat a donné à bail à Mme [M] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 9], [Adresse 1], [Localité 4], moyennent un loyer mensuel de 508,90 euros.

Le 14 novembre 2016, Mme [L], invoquant l’existence de désordres affectant le logement, a fait assigner sa bailleresse en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 14 novembre 2016, le président du tribunal de Valenciennes a ordonné une expertise judiciaire du logement ; le rapport de M. [K] [R] a été déposé le 8 août 2018.

Des travaux ont été réalisés postérieurement au dépôt du rapport d’expertise.

Le 12 septembre 2019, une ordonnance de référé a ordonné à Mme [L] de laisser les entreprises mandatées par la bailleresse pénétrer dans son logement aux fins de réaliser les travaux de mise aux normes de l’installation électrique.

Par acte du 25 juillet 2022, Mme [L] a de nouveau fait assigner l’OPAC Partenord Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Valenciennes en vue d’obtenir sa condamnation à effectuer des travaux sous astreinte, à titre subsidiaire une expertise judiciaire du logement, outre sa condamnation à lui payer une somme de 1 000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 en sus des dépens.

Suivant jugement en date du 25 avril 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré l’action de Mme [L] recevable ;

Condamné l’OPAC Partenord Habitat à effectuer les travaux suivants :

Réfection des peintures de la cuisine des chambres et du hall,

Rebouchage des trous de l’ancienne fixation de la chaudière et reprise des peintures,

Reprise de la fissure autour du châssis de toit dans la salle de bain,

Mise en sécurité de la salle d’eau soit par le déplacement du point électrique présent dans le volume de protection soit par l’installation d’une baignoire en lieu et place de la douche,

Et ce passé un délai de 4 mois à compter de la date de signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 80 euros par jours de retard ;

Dit que l’astreinte provisoire court pendant u délai maximum de 3 mois, à charge, pour Mme [L], de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

Débouté Mme [L] de ses autres demandes portant sur la remise en état du logement ;

Débouté Mme [L] de sa demande de remise en état d’une cuisine fonctionnelle ;

Débouté Mme [L] de sa demande de remise en état des radiateurs ;

Condamné l’OPAC Partenord Habitat à payer à Mme [L] la somme de 3 127,95 euros au titre du remboursement des loyers du garage ;

Condamné l’OPAC Partenord Habitat à payer à Mme [L] la somme 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Condamné l’OPAC Partenord Habitat à payer à Mme [L], avec distraction au profit de Me [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamné l’OPAC Partenord Habitat aux dépens ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Mme [L]a interjeté appel de cette décision par déclaration du 2 juin 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant la décision entreprise en ce qu’elle a omis de statuer sur sa demande de restitution de loyers indûment perçus en raison de l’indécence du logement, débouté celle-ci de ses autres demandes portant sur la remise en état du logement, de remise en état de la cuisine et de remise en état des radiateurs, condamné l’OPAC Partenord Habitat à lui payer la somme de 3 127,95 euros au titre du remboursement des loyers du garage, condamné l’OPAC Partenord Habitat à lui payer la somme 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance, condamné l’OPAC Partenord Habitat à payer à Mme [L], avec distraction au profit de Me [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, Mme [L] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Omis de statuer sur sa demande de restitution de loyers indûment perçus en raison de l’indécence du logement,

L’a déboutée de ses autres demandes portant sur la remise en état du logement,

L’a déboutée de sa demande de remise en état de la cuisine,

L’a déboutée de sa demande de remise en état des radiateurs,

Condamné l’OPAC Partenord Habitat à lui payer la somme de 3 127,95 euros au titre du remboursement des loyers du garage,

Condamné l’OPAC Partenord Habitat à lui payer la somme 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

Confirmer le jugement pour le surplus,

En conséquence, statuant à nouveau,

L’OPAC Partenord Habitat à réaliser les travaux suivants sous astreinte de 200 euros par jour de retard :

Remettre en état le logement : peinture sur l’ensemble des murs, réfection de la peinture du plafond de la cuisine, rebouchage des trous d’anciennes fixations de chaudière et reprise des peintures, reprise de la peinture des WC, reprise de la fissure autour du châssis de toit en salle de bains, reprise de la peinture de la salle de bains, réglage des portes du placard, reprise de la bande calicot et peinture de la chambre sur rue, joint acrylique et peinture au pourtour de la fenêtre de toit.

Remplacement de la douche par une baignoire afin d’assurer la sécurité de la locataire

Remise en état d’une cuisine fonctionnelle par l’installation d’une VMC fonctionnelle, la remise en état et la sécurisation de l’installation électrique, rebouchage des trous dans les murs, reprise du plafond

Remise en état des radiateurs et de l’installation électrique,

Condamner l’OPAC Partenord Habitat à restituer les loyers indûment perçus à hauteur de 50% des loyers perçus en raison de l’indécence du logement depuis la remise des lieux à la locataire à savoir 23 560,24 euros,

Condamner l’OPAC Partenord Habitat à verser une indemnité de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance,

Condamner l’OPAC Partenord Habitat à restituer l’ensemble des loyers et taxes afférentes du garage indûment perçus à hauteur de 3517,44 euros,

Condamner la société l’OPAC Partenord Habitat à lui verser une indemnité de 440 euros au titre des deux constats d’huissier établis les 3 et 5 octobre 2023 ;

Condamner l’OPAC Partenord Habitat à lui verser une indemnité de 288 euros au titre du constat établi le 31 mai 2023 ;

Condamner l’OPAC Partenord Habitat à verser à Me [I] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique

Condamner l’OPAC Partenord Habitat aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, l’OPAC Partenord Habitat demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Débouter Mme [L] de ses demandes ;

Condamner Mme [L] aux dépens et à lui payer la somme 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, suite au rapport d’expertise de M. [K] [R] déposé le 8 août 2018, il est acquis que des travaux ont été réalisés au domicile de Mme [L] par l’OPAC Partenord Habitat.

L’absence de nouvelle décision judiciaire après le dépôt du rapport d’expertise n’a pas permis de lister avec précisions les travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres décrits dans ce rapport.

En page 39 de son rapport, l’expert énumère les solutions possibles pour remédier aux désordres constatés dans le logement litigieux, c’est-à-dire :

« Renouvellement d’air insuffisant,

Installation électrique défectueuse en partie,

Toiture : étanchéité à la poudreuse et à l’air.

Cela suppose une dépose de la couverture et repose avec F+P d’un écran de sous-toiture, contre lattage, lattage et repose de la couverture.

Fixation des radiateurs et des doublages,

Réglage de la fermeture de la PF de la chambre sur rue,

Remise en état initial de la SDB par le bailleur. »

Ce rapport relevait notamment que l’absence de sous-toiture contribuait à dégrader le patrimoine, que les désordres liés à une vétusté normale auraient pu être solutionnés par le bailleur lors du changement de locataire, notamment en ce qui concerne l’isolation et les passages d’air parasite. Ont été relevées des interventions inadaptées et sans respect des règles de l’art des précédents locataires, lesquelles interventions ont été entérinées par le bailleur lors du départ de ceux-ci, sans que celui-ci ne réclame une remise en conformité avant de le louer de nouveau à Mme [L].

Aucun dire n’a été remis à l’expert après le dépôt de son pré-rapport du 4 juin 2018.

Un constat d’huissier de justice du 31 mai 2023, soit postérieurement au jugement entrepris, relève, dans la cuisine, la présence de fissures, des traces noirâtres en partie basse du mur, une VMC et une prise électrique qui ne fonctionnent pas.

S’agissant de l’installation électrique, l’huissier de justice a relevé, sur la partie basse de la chaudière, la présence d’un lot de cache-fils dont les fils ressortent pour s’engager dans les prises. La locataire a indiqué que l’ancienne installation électrique aurait été laissée en place lors de l’installation de la nouvelle.

Dans les chambres, l’huissier de justice a constaté la présence de trous au niveau des jonctions de la fenêtre et des fissures sur les murs et sur la porte, un problème de réglage des portes de placard qui le rend inutilisable. Sur les radiateurs de l’appartement, des traces de brûlé sont constatées ainsi que des traces d’humidité sous la partie basse des tuyaux.

Deux constats d’huissier de justice des 3 et 5 octobre 2023 font état de travaux réalisés par des entreprises missionnées par la bailleresse pour la réfection des embellissements de la cuisine, des deux chambres et de la salle de bain. L’huissier de justice relève que « le résultat n’est pas digne d’un professionnel et le résultat est réellement consternant ». Ces constatations ainsi que les photographies jointes au procès-verbal de constat mettent en évidence à tout le moins des travaux de peinture inadéquats, un problème de ventilation et un jour près d’une fenêtre. De nombreuses traces et éclats de peinture sont en outre visibles en l’absence de bâchage préalable pendant les travaux

Selon un ouvrier entendu sur place, la cuisine n’a pas été terminée en raison d’une infiltration selon et l’entreprise n’était chargée que de faire les travaux dans les deux chambres mais non dans la salle de bains.

La réalisation de ces travaux en octobre 2023 montre que Mme [L] n’est pas systématiquement opposée à l’intervention d’entreprises à son domicile comme l’allègue la bailleresse. Par ailleurs, cette dernière ne rapporte pas la preuve de nouveaux rendez-vous fixés contradictoirement avec elle postérieurement au jugement qui n’auraient pas été honorés, les deux pièces produites dans ce sens n’étant pas probantes et le déroulé des travaux en octobre 2023 décrit ci-dessus pouvant expliquer dans une certaine mesure la réticence de la locataire.

Dans ces conditions, ces constatations établies par huissier de justice suffisent à démontrer la nécessité de mettre en 'uvre une nouvelle expertise judiciaire contradictoire selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, et cet avant-dire-droit sur l’ensemble des demandes des parties, y compris sur l’omission de statuer alléguée par Mme [L] sur sa demande de restitution de loyers indûment perçus en raison de l’indécence du logement, l’expertise à venir permettant de davantage établir ses conditions de vie au sein de son logement.

Mme [L] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, il n’y aura pas lieu au versement d’une consignation.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Avant-dire droit sur l’ensemble des demandes des parties,

Ordonne une expertise et désigne à cet effet M. [K] [R], [Adresse 2], [Localité 3] avec la mission suivante :

1° convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations d’expertise ;

2° se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et, le cas échéant, entendre tous les sachants ;

3° se rendre sur les lieux, déterminer l’état de l’immeuble loué et vérifier les désordres invoqués par la locataire, à savoir les problèmes d’humidité et de moisissures, l’absence de ventilation, le défaut de chauffage dans la salle de bain, une cuisine non fonctionnelle, une installation électrique défectueuse, d’importantes malfaçons dans les travaux de peinture, des fissures et trous dans les murs, des radiateurs et un système de chauffage défectueux ;

4° décrire les éventuels désordres constatés ;

5° donner un avis motivé sur leur origine, leur cause et leur date d’apparition ;

6 ° dire si le logement laisse apparaître des risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement indécent ;

7° décrire les travaux et les mesures à prendre pour y remédier et en chiffrer le coût ;

8° donner des éléments permettant d’imputer ces travaux éventuels au bailleur ou au locataire ;

9 ° donner des éléments de nature à apprécier le préjudice de jouissance subi par la locataire en raison de ces désordres ;

9° donner toute appréciation qui serait utile à la solution du litige ;

Dit que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer à charge pour lui de préciser l’identité de celles-ci ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre en cas de nécessité un sapiteur de son choix ;

Dit que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse sauf exception (tenue d’une réunion de synthèse ou communication de son projet de rapport), inviter les parties à produire leurs observations selon un calendrier qu’il fixera avant le dépôt de son rapport définitif et répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour en double exemplaire dans les quatre mois, sauf prorogation dûment sollicitée auprès du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise, et en adresser une copie aux conseils des parties ;

Dit que les frais d’expertise seront avancés par le Trésor public ;

Désigne la présidente de la 8 chambre section 4 de la cour d’appel et, à défaut, l’un des conseillers, pour suivre les opérations d’expertise ;

Dit que faute par l’expert d’accepter ou de remplir sa mission dans le délai prévu, il sera remplacé sur simple requête de la partie la plus diligente, ou d’office par ordonnance de la présidente de la 8ème chambre section 4 de la cour d’appel ;

Renvoie la cause, les débats et les parties à l’audience de mise en état du 6 juin 2024 ;

Réserve les dépens de l’instance.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Sylvie COLLIERE