République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 12/06/2025

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N° de MINUTE : 25/476

N° RG 23/05241 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VG3J

Jugement (N° 23/00420) rendu le 26 Octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

APPELANTE

Madame [L] [C] épouse [W]

née le 16 Juin 1963 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Valérie Devos-Courtois, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [A] [T] Sous curatelle de l’Association Tutélaire du Pas de [Localité 9]

née le 11 Juillet 1960 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Association ATPC en qualité de curateur de Mme [A] [T]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentées par M^e Romain Bodelle, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 01 avril 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025 après prorogation du délibéré en date du 05 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mars 2025

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Par acte authentique dressé le 10 janvier 2008 par Maître [K] [Z], notaire à [Localité 9], prenant effet à compter du 1er janvier 2018 et s’achevant le 31 décembre 2010, tacitement reconductible par périodes de trois ans, Mme [L] [C] épouse [W] a donné à bail à Mme [A] [T], des locaux situés [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 490 euros, outre une provision pour charges de 10 euros.

Par actes d’huissier en date des 30 juin 2021 et 2 juillet 2021, Mme [C] a fait délivrer un congé à Mme [T] et à l’Association tutélaire du Pas-de-[Localité 9], es qualité de curateur de cette dernière, sur le fondement de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, d’avoir à quitter les lieux le 31 décembre 2022 afin de reprendre les lieux loués au profit de sa fille.

Puis, par actes d’huissier de justice du 15 mai 2023 et du 23 mai 2023, Mme [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais afin de faire constater la validité du congé délivré le 30 juin 2021, d’être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] et d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

700 euros à titre de dommages et intérêts,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Suivant jugement en date du 26 octobre 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Prononcé la nullité des congés délivrés les 30 juin 2021 et 2 juillet 2021 par Mme [C] à Mme [T] et à sa curatrice, l’Association tutélaire du Pas-de-[Localité 9], concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 7],

Débouté en conséquence Mme [C] de l’ensemble de ses demandes,

Débouté Mme [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [C] à payer à Mme [T] la somme de 1 360,80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [W] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 24 novembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [T] et l’Association tutélaire du Pas-de-[Localité 9] ont constitué avocat le 6 décembre 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, Mme [C] demande à la cour de :

Ecarter des débats la pièce n°1 de Mme [T] et de l’association ATPC

Recevoir Mme [C] en son appel et la dire bien fondée

Réformer et infirmer le jugement du 26 octobre 2023 en ce qu’il a

Prononcé la nullité des congés délivrés les 30 juin 2021 et 2 juillet 2021

Débouté Mme [C] de l’ensemble de ses demandes

Débouté Mme [C] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile

Condamné Mme [C] à payer à Mme [T] la somme de 1 360,80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné Mme [C] aux dépens

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

En conséquence, et statuant à nouveau

Valider les congés pour reprise délivrés à Mme [T] et à l’ATPC, les 30 juin 2021 et 2 juillet 2021 par Mme [C] et portant sur les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6]

Constater que Mme [T] est occupante sans droit ni titre du logement susvisé depuis le 1er janvier 2023

Fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [T] à 566,72 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux

Dire qu’à défaut pour Mme [T] d’avoir spontanément libéré les lieux, Mme [C] sera autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

Rappeler que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Débouter Mme [T] et l’Association tutélaire du Pas-de-[Localité 9] de leurs demandes de condamnation formulées, en première instance, sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens

Condamner Mme [T] et l’Association tutélaire du Pas-de-[Localité 9] aux entiers frais et dépens de première instance

Débouter Mme [T] et l’Association tutélaire du Pas-de-[Localité 9] de l’ensemble de leurs demandes

Condamner Mme [T] et l’Association tutélaire du Pas-de-[Localité 9] à payer à Mme [C] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant l’instance d’appel

Condamner Mme [T] et l’Association tutélaire du Pas-de-[Localité 9] aux entiers frais et dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Devos-Courtois.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, Mme [T] et l’Association tutélaire du Pas-de-[Localité 9] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

Prononcé la nullité du congé délivré le 30 juin 2021 comme étant dépourvu de caractère réel et sérieux

Débouté Mme [C] de l’ensemble de ses demandes

Condamné Mme [C] au paiement de la somme de 1 360,80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens

En tout état de cause,

Condamner Mme [C] aux entiers frais et dépens outre la somme de 1 555,20 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la demande d’écarter le pièce numéro 1 de l’intimée

La bailleresse appelante demande que soit écartée des débats la pièce numéro 1 de la locataire intimée, intitulée 'assignation délivrée le 24 janvier 2023, non enrôlée', en ce qu’elle n’aurait pas été régulièrement communiquée, en dépit de la communication par voie électronique le 13 septembre 2024 du bordereau de pièces.

Mme [C] ne conclut pas sur ce point et surtout ne justifie pas de la régularité de la communication de cette pièce, laquelle sera écartée des débats.

Sur le fond

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent congé, dispose notamment que :

'I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.'

'IV. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à

30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.'

Le législateur a ainsi établi un mécanisme de contrôle de la validité du congé pour reprise en deux temps :

— un contrôle a priori – avant la reprise effective du bien loué – dans le cadre duquel la preuve du caractère réel et sérieux de la décision de reprise incombe au bailleur

— un contrôle a posteriori – après la reprise effective du bien loué – en cas de fraude aux droits du locataire, auquel il appartient de démontrer le caractère frauduleux du congé pour reprise, sauf procès pénal.

En l’espèce, la locataire n’ayant pas quitté les lieux à l’issue du délai de préavis, la bailleresse demande au juge d’apprécier, dans le cadre d’un contrôle a priori, qu’elle apporte la preuve du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise du bien loué au bénéfice de sa fille.

La Cour de cassation a jugé que pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention. (3ème civ 12 octobre 2023, n° 22-18.580)

Le congé notifié à la locataire le 30 juin 2021, ainsi qu’à son curateur le 2 juillet 2021, pour une fin de bail au 31 décembre 2022 supportait le motif suivant : 'Madame [C], épouse [W] [L], [J], [F], [D] héberge actuellement sa fille Madame [H] [S] [C] [W] qui recherche un nouveau logement. Elle souhaite que celle-ci quitte le domicile familial et prenne son autonomie, afin notamment d’éviter les conflits familiaux.'

Pour justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, au moment de la délivrance du congé, la bailleresse produit différentes attestations pour établir la situation de sa fille étudiante :

— de septembre 2021 à septembre 2024, [H] [W], née le 1er mars 2000, a suivi les cours des trois années de licence d’anglais de l’université de Lorraine basée à [Localité 13], les attestations ou relevés de notes spécifiant que les enseignements étaient suivis à distance

— de septembre 2023 à septembre 2024, selon certificat de scolarité, [H] [W] était inscrite en première année de Master Sciences du langage FLE et, selon avis d’échéance du 1er octobre 2023 au 31 janvier 2024, elle s’est établie dans un appartement T2 à [Localité 14]

— [H] [W] a été admise pour la rentrée universitaire de septembre 2024, via la plateforme Mon Master, en première année du Master Français Langue Etrangère (FLE) de l’université d’Artois, basée à [Localité 8] et a, selon attestation d’admission, accepté définitivement cette proposition

La bailleresse justifie ainsi qu’au jour de la délivrance du congé, 18 mois avant l’échéance suivante du bail, sa fille de 21 ans, dont il n’est pas contesté qu’elle vivait au domicile maternel situé à [Localité 15], venait de s’inscrire à une formation universitaire à distance en trois années. L’examen des éléments postérieurs produits montre qu’à la date de l’échéance du bail, le 31 décembre 2022, [H] [W] se trouvait en 2ème année de licence d’anglais à distance et devait encore poursuivre cette formation 18 mois de plus.

Il en résulte que la bailleresse établit le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lors de la délivrance du congé, peu important que sa fille ait été amenée, aux termes du processus d’orientation en Master, diplôme universitaire faisant suite à l’obtention d’une licence, à aller vivre une année à [Localité 14] pour suivre une première année de Master, à compter du mois de septembre 2023.

En retenant qu’à l’audience du 5 septembre 2023, soit plus de deux ans après la délivrance du congé, la bailleresse a indiqué que sa fille poursuivait ses études à [Localité 14], sans autre analyse relative à l’époque du congé, pour en prononcer la nullité, le premier juge a fait une appréciation inexacte du caractère réel et sérieux du motif de reprise à la date de la délivrance du congé.

Le jugement sera infirmé et il sera ajouté au jugement quant aux demandes subséquentes de Mme [C].

En conséquence, le congé pour reprise a été valablement délivré à Mme [T] et le bail a pris fin à son échéance du 31 décembre 2022, date au lendemain de laquelle la locataire est devenue occupante sans droit, ni titre.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des provision pour charges, soit la somme de 566.72 euros.

Mme [T] devra libérer spontanément le logement à compter de la notification du présent arrêt, à défaut, Mme [C] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, telle que prévue au dispositif et conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T], partie perdante, sera condamnée au dépens du procès, en première instance et en cause d’appel, avec distraction au profit de l’avocat de Mme [C], conformément à sa demande.

Le jugement sera infirmé sur les dépens, ainsi que sur l’indemnité de procédure qui en découle.

Sans élément sur la situation économique de Mme [T], il est équitable de la condamner à payer à Mme [C] la somme de 1500 euros au titre de ses frais de procédure de première instance et d’appel, non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Ecarte des débats en cause d’appel la pièce numéro 1, intitulée 'assignation délivrée le 24 janvier 2023, non enrôlée', jointe aux conclusions de Mme [A] [T],

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Juge que le caractère réel et sérieux du congé pour reprise délivré par Mme [L] [C], épouse [W] le 30 juin 2021 à Mme [A] [T] et le 2 juillet 2021 à son curateur est justifié,

Dit qu’en conséquence, le bail portant sur le logement situé [Adresse 7] a pris fin à son échéance du 31 décembre 2022,

Ordonne à Mme [A] [T] de libérer les lieux loués et d’en restituer les clés dès la signification du présent arrêt,

Dit qu’à défaut pour Mme [A] [T] de libérer les lieux spontanément, Mme [L] [C], épouse [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 566.72 euros, due à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

Déboute Mme [A] [T] de ses demandes,

Condamne Mme [A] [T] aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Devos-Courtois,

Condamne Mme [A] [T] à payer à Mme [L] [C], épouse [W] la somme de 1500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN