N° RG 24/03127 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MMHU

C6

N° Minute :

copie certifiée conforme délivrée

aux avocats le :

Copie Exécutoire délivrée

le :

aux parties (notifiée par LRAR)

aux avocats

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE DES AFFAIRES FAMILIALES

ARRET DU MERCREDI 18 FEVRIER 2026

APPEL

Jugement au fond, origine juge aux affaires familiales de [Localité 1], décision attaquée en date du 19 juillet 2024, enregistrée sous le n° 19/00074 suivant déclaration d’appel du 26 août 2024

APPELANTE :

Mme [V] [H] [U]

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE, postulant,

et représentée par M^e Julien MARGOTTON, avocat au barreau de LYON

INTIME :

M. [J], [I], [S] [T]

né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DELIBERE :

M^me Anne BARRUOL, Présidente,

M^me Christelle ROULIN, Conseillère,

M. Philippe GREINER, Conseiller honoraire,

DEBATS :

A l’audience publique du 12 novembre 2025,M. Philippe Greiner, conseiller, chargé du rapport, assisté de Abla Amari, greffière a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour, après prorogation du délibéré.

statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DULITIGE

Le 11/07/1987, M. [T] et Mme [U] se sont mariés sous le régime de la séparation de biens.

Le 10/12/1993, ils ont acquis à concurrence de moitié chacun un terrain sis [Localité 6] (38) sur lequel ils ont fait construire une maison d’habitation, puis le 03/02/1994, des parcelles contiguës.

Le 08/08/1996, M. [O] a donné à son épouse sa part sur quatre parcelles.

Suite à la requête en divorce de Mme [U], par ordonnance de non-conciliation du 21/11/2013, la jouissance du domicile conjugal a été attribuée à M. [T], à charge pour lui de régler les prêts immobiliers.

Le 10/01/2015, M. [T] a révoqué la donation.

Le 18/02/2015, le divorce a été prononcé.

Par jugement du 06/12/2017, le tribunal de grande instance de Vienne a notamment :

— constaté la révocation de la donation et dit qu’elle emportait son anéantissement rétroactif ;

— dit que les parties sont propriétaires indivises pour le tout et chacun pour moitié de la propriété des Côtes d’Arey ;

— ordonné son attribution préférentielle à M. [T] ;

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage et renvoyé chacune des parties devant leur notaire respectif, à savoir Me [C] pour Mme [U] et Me [F] pour M. [T] ;

— dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Suite à un procès-verbal de difficultés du 13/06/2018 et à un jugement du 17/03/2021, un expert a été désigné aux fins de rechercher la valeur de la propriété, de dire si elle est divisible et si certaines des parcelles sont constructibles.

Dans son rapport du 08/09/2022, l’expert, M. [L], aboutit aux conclusions suivantes :

— l’ensemble des parcelles a une superficie de près de 4.000 m² ;

— la maison de 202 m² sur deux niveaux présente une architecture recherchée, avec une configuration en 'Y', de vastes hauteurs sous plafond ;

— la propriété peut être divisée en trois, avec deux parcelles constructibles, évaluées à 330.000 euros , tandis que la maison et son terrain d’assiette peut être estimée à 425.000 euros ;

— le détachement des parcelles n’entraîne pas de préjudice pour l’habitation principale ;

— sa valeur locative est de 1.300 euros par mois ;

— compte tenu de l’occupation des lieux depuis 2013, aucun abattement pour précarité ne doit être appliqué.

Par jugement du 19/07/2024, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Vienne a principalement :

— débouté Mme [U] de sa demande d’homologation du rapport d’expertise et M. [T] de sa demande de complément d’expertise ;

— fixé à 755.000 euros la valeur du bien immobilier ;

— dit que l’actif de l’indivision est composé de la somme de 425.000 euros et de celle de 330.000 euros dont la fixation définitive à l’actif sera conditionnée à l’obtention d’une autorisation valant division du terrain purgée de tout recours ;

— débouté M. [T] de sa demande conditionnant le partage à l’autorisation de décaissement supplémentaire par les propriétaires de la parcelle voisine ;

— dit que la valeur locative retenue pour le calcul de l’indemnité d’occupation due par M. [T] est de 1.070 euros par mois ;

— dit que M. [T] est redevable à l’indivision d’une indemnité d’occupation de 125.840 euros au 31/12/2023, à parfaire au jour du partage ;

— dit que M. [T] est titulaire de créances sur l’indivision de 74.976 euros au titre du remboursement de l’emprunt, des assurances et de la taxe d’habitation ;

— dit que le notaire déterminera si ces dépenses ont entraîné un profit subsistant et retiendra soit la dépense effectivement faite, soit le profit subsistant ;

— dit que la valeur du bien immobilier retenue pour le calcul du profit subsistant sera de 425.000 euros ;

— renvoyé les parties devant leurs notaires respectifs pour l’établissement de l’acte de partage ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Par déclaration du 26/08/2024, Mme [U] a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions d’appelant en réponse, elle conclut à l’infirmation du jugement,sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [T], et demande de :

— déclarer que la valeur du bien indivis est de 755.000 euros, après déduction de 70.000 euros pour la viabilisation des terrains ;

— déclarer que les droits de Mme [U] s’élèvent à 377.500 euros ;

— déclarer que M. [T] est redevable d’une indemnité d’occupation de 1.300 euros par mois à compter du 21/11/2013 soit, au mois de mai 2025, la somme de 179.400 euros à satisfaire au jour du partage et condamner en tant que de besoin M. [T] au paiement de 89.700 euros à parfaire au jour du partage ;

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire ;

— débouter M. [T] de sa demande de fixation à 152.207 euros l’indemnité à percevoir de l’indivision et de son mode de calcul de la créance, soit dépense faite/valeur d’achat x valeur au jour du partage ;

— le débouter de sa demande de fixation au montant total de la dépense faite à la somme de 76.436 euros dont 1.520 euros de franchise d’assurance ;

— le débouter de sa demande de fixation à la somme résiduelle de 38.847 euros au titre de sa créance sur l’indivision et de toutes ses demandes ;

— condamner Mme [T] au paiement de sa quote-part au titre du remboursement de l’emprunt à compter de l’ ordonnance de non-conciliation et la fixer à 66.551,28 euros ;

— condamner M. [T], si celui-ci était attributaire des parcelles cadastrées section AZ n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] au paiement d’une soulte de 433.924,36 euros à parfaire au jour du partage ;

— débouter M. [T] de sa demande de voir conditionner le partage à l’obtention du permis de construire et à l’autorisation d’un décaissement supplémentaire ;

— le condamner au paiement de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

Elle fait valoir en substance que :

— un abattement pour précarité ne doit pas être appliqué sur l’indemnité d’occupation due par l’intimé, le bien ayant fait l’objet d’une attribution préférentielle ;

— l’assurance du prêt, la taxe d’habitation, la franchise d’assurance, sont des charges afférentes à l’occupation de la maison ;

— le terrain constitué par les parcelles cadastrées AZ [Cadastre 1] et [Cadastre 2] est constructible et divisible, et il doit en être tenu compte pour la valorisation du bien indivis ;

— le marché immobilier ne s’est pas effondré depuis l’expertise.

Dans ses conclusions d’intimé avec appel incident n° 2 du 20/05/2025, M. [T] conclut à la confirmation du jugement sur le montant de l’indemnité d’occupation, sur l’existence d’une créance sur l’indivision au titre du prêt, des assurances et des taxes d’habitation, sur la fixation d’une plus-value latente conditionnée à l’obtention d’une autorisation de division purgée de tout recours, et au rejet des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande en outre à la cour de :

— dire que la franchise d’assurance est une dépense de conservation ;

— fixer la valeur du bien indivis au jour du partage pour le calcul du profit subsistant en tenant compte des dépenses qu’il a effectuées ;

— ordonner la compensation entre les indemnités réciproques ;

— dire que l’actif à partager est constitué d’une unité foncière indivisible et que sa valeur est celle d’une propriété en un seul lot ;

— dire que doivent venir en déduction les frais de géomètre, viabilité, diminution de surface pour l’accès et en raison d’une source, le coût de l’aménagement pour la source, les stationnements, les études de sol et les fondations spéciales ;

— dire que le rapport d’expertise doit être complété ;

— dire que la fixation d’une plus-value latente de 330.000 euros est conditionnée à l’obtention d’une autorisation de décaissement des propriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5] ;

— débouter l’appelante de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Il expose que :

— un abattement pour précarité est dû en tout état de cause pour la période antérieure au jugement lui ayant attribué préférentiellement le bien ;

— la taxe d’habitation, l’assurance habitation et du prêt, constituent des dépenses de conservation de l’immeuble, de même que la franchise d’assurance de 1.520 euros;

— la règle du profit subsistant doit s’appliquer ;

— en raison des contraintes pesant sur le terrain, les plus-values ne sont que potentielles, la division de la propriété en trois lots n’étant pas possible ;

— en conséquence, la valeur totale de la propriété doit être fixée à 340.000 euros et un complément d’expertise doit être ordonné.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’occupation

Son principe n’est pas discuté par l’intimé, qui reconnaît la devoir, depuis l’ ordonnance de non-conciliation du 21/11/2013. Seul est en litige la prise en compte d’un abattement pour précarité. En l’espèce, M. [T] s’est vu attribuer le bien à titre préférentiel par jugement du 06/12/2017. Cette décision a été signifiée le 08/02/2018 et n’a pas été frappée d’appel comme le montre le certificat de non-appel délivré le 14/03/2018. Dès lors, ce jugement est définitif depuis le 08/03/2018. En conséquence, aucun abattement pour précarité ne peut être appliqué à compter de cette date.

En revanche, il doit l’être pour la période antérieure, les droits de M. [T] étant alors incertains.

Dès lors, M. [T] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.040 euros de novembre 2013 à février inclus 2018 et de 1.300 euros mensuels pour la période postérieure, et ce, jusqu’au partage définitif, le jugement étant réformé de ce chef.

Sur les dépenses de conservation de l’immeuble

Selon l’article 815-13 du code civil, il doit être tenu compte des dépenses necessaires faites par un indivisaire de ses deniers personnels pour la conservation des biens indivis.

Relèvent des dépenses de conservation le règlement des échéances d’emprunt, l’assurance habitation, la taxe d’habitation, le préjudice résultant de l’occupation privative étant compensé par l’indemnité d’occupation.

Enfin, en 2022, la maison a été affectée d’un sinistre, à savoir des fissurations du gros-oeuvre. Après une expertise diligentée par le cabinet [P] et des sondages géotechniques réalisés par la société [1], un accord est intervenu le 15/02/2023 entre M. [T] et la la compagnie [2] aux termes duquel une indemnité de 33.711,79 euros était versée, une indemnité différée de 63.016,16 euros étant prévue. Par ailleurs, une franchise légale sécheresse de 1.520 euros a été appliquée.

Toutefois, si M. [T] a versé aux débats deux devis d’entreprise relatifs aux travaux à effectuer, il ne produit aucune facture démontrant qu’il a, d’une part, fait réaliser les travaux confortatifs, et d’autre part et surtout, dû payer une somme supérieure de 1.520 euros à l’indemnisation reçue de l’assureur.

Dès lors, parce que les dépenses conservatoires, pour être prises en considération, doivent être réglées au moyen des deniers personnels de l’indivisaire, c’est exactement que le premier juge a rejeté la créance relative à la franchise.

En conséquence, les dépenses faites par M. [T] au profit de l’indivision s’élèvent à :

—  66.673 euros au titre du paiement des échéances du prêt (qui s’est terminé le 20/05/2019),

—  4.817 euros au titre de l’assurance multirisque habitation,

—  3.486 euros au titre de la taxe d’habitation de 2013 à 2022,

soit un total de 74.916 euros, outre charges postérieures au 31/01/2023, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.

Sur l’actif indivis

Il est composé d’un bien immobilier acquis par les époux, composé d’une villa et de plusieurs parcelles contiguës.

Pour voir fixer la valeur de la maison à 340.000 euros au maximum, l’intimé produit deux attestations de l’agence [3], des 23/06 et 16/09/2023, faisant état d’un marché immobilier en 2023 difficile, en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la baisse des crédits accordés.

Toutefois, il ne s’agit que d’un avis sur le marché immobilier en 2023, alors que depuis, celui-ci a repris, en raison d’une baisse des taux d’intérêt et d’une moindre frilosité des banques. Par ailleurs, il n’a pas été tenu compte des qualités intrinsèques du bien, mises en évidence par l’expertise, s’agissant d’une vaste maison récente à l’architecture recherchée, (hauts plafonds, construction en 'Y'), dotée de belles prestations (charpente à l’ancienne, chauffage au sol au rez-de-chaussée, menuiseries en bois massif, cheminée en pierre, descentes d’eaux pluviales en cuivre, carrelage en biais), en bon état d’entretien.

En outre, si des fissurations sont apparues, l’assurance habitation a pris en charge les réparations.

C’est donc exactement que l’expert a évalué la maison et son terrain d’assiette à 425.000 euros.

Concernant le reste du terrain, deux parcelles de 800 m² chacune, détachables sans dommage pour le reste de la propriété, sont constructibles.

L’une, au Sud, (terrain C dans le rapport d’expertise), donne sur l'[Adresse 3], qui est un chemin rural, et donc public, ce qui permet à un riverain de bénéficier d’un accès sur la voie publique. Du reste, un portail donnant sur l’impasse a été installé à l’extrémité Sud-Ouest. La mairie ne s’opposant pas à un aménagement du bout de l’impasse, il sera considéré que ce terrain est desservi. Par ailleurs, les eaux usées peuvent être raccordées, quitte à recourir au besoin à une pompe de relevage, pour une évacuation côté Est, s’il n’existe pas de réseau côté Ouest.

L’autre, à l’Est, (lot A dans le rapport d’expertise) peut être desservie côté Est suivant plan établi par le cabinet de géomètres-experts [Adresse 4] (pièce intimé 28.3.1) quitte à solliciter la création d’une servitude de passage .Concernant les eaux usées, le lot peut être raccordé au réseau existant côté Est.

Toutefois, la communauté de communes [Localité 7] a émis un avis défavorable en raison de l’impossibilité d’évacuer les eaux pluviales en dehors de la propriété, au motif que le terrain se situe dans une zone de glissement. L’administration exige que les eaux pluviales issues des surfaces nouvellement imperméabilisées (toitures, terrasses, accès..) soient infiltrées en dehors de la zone dans un milieu hydraulique superficiel pérenne, comme une mare, un cours d’eau ou un réseau public d’eaux pluviales.

Or, il résulte du courrier du cabinet [Adresse 4] du 12/02/2024 (pièce 28.4.5) qu’à l’heure actuelle, aucune solution technique n’a pu être trouvée.

Dans ces conditions, la constructibilité des terrains est soumise à la réalisation d’équipements, notamment publics, ce qui affecte la valeur des terrains. Aussi, parce que la propriété conserve un fort potentiel, sa valeur actuelle totale sera fixée à 425.000 euros pour la maison et son terrain d’assiette à la moitié de la valeur retenue par l’expert pour les parcelles détachables, soit (330.000 € : 2) soit 165.000 euros, représentant un total de 590.000 euros, le jugement attaqué étant réformé sur ce point.

La cour ayant trouvé dans le dossier les éléments suffisants pour fixer la valeur du bien indivis, il n’y pas lieu d’ordonner un complément d’expertise ni de subordonner l’évaluation à un évènement futur, qui ne ferait que reporter encore le partage, alors que celui-ci a été ordonné le 18/02/2015.

Sur la créance de M. [T] sur l’indivision

Aux termes de l’article 815-13 §1 du code civil, 'lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés'.

La créance de M. [T] doit être fixée en prenant la plus forte des sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant, ce dernier se déterminant d’après la proportion dans laquelle les deniers de l’indivisaire ont contribué à la conservation du bien .

Au vu des pièces produites, l’achat du terrain et de la construction a été financé ainsi qu’il suit:

— terrain acquis le 10/12/1993 au prix de 300.000 francs, financé par un prêt [4] remboursable en 180 mensualités suivant taux révisable, les premières échéances étant de 2.943,68 francs, soit un coût total du prêt de 529.862 francs soit 80.777 euros ;

— terrain acquis le 03/02/1994 au prix de 160.000 francs, financé par les époux avecleurs deniers personnels soit 24.392 euros;

— prêt [Adresse 5] de 118.691 euros du 20/10/2005, de 163 échéances, le coût total du crédit étant de 160.597 euros (25 échéances de 1.001,56 euros, une échéance de 981,48 euros et 137 échéances de 982,31 euros),

soit un total de 265.766 euros.

Les dépenses de conservation faites par l’intimé étant de 74.916 euros, celles-ci représentent 28% du coût de la propriété. Le profit subsistant est ainsi de (590.000 € x 28%) soit 165.200 euros. La créance de M. [T] sera ainsi fixée à ce montant.

Sur les autres demandes

Compte tenu du sort partagé du litige, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les dépens de première instance et d’appel seront employés en frais privilégiés de partage.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Réforme le jugement déféré, sauf sur les frais irrépétibles, les dépens et le renvoi aux notaires pour l’établissement de l’acte de partage ;

Statuant à nouveau,

Dit que M. [T] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.040 euros de novembre 2013 à février inclus 2018 et de 1.300 euros mensuels pour la période postérieure jusqu’au partage définitif ;

Dit que M. [T] a effectué des dépenses de conservation du bien indivis à hauteur de 74.916 euros ;

Fixe la valeur du bien indivis à 590.000 euros ;

Dit que M. [T] est titulaire d’une créance sur l’indivision de 165.200 euro ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront employés en frais privilégiés de partage;

PRONONCÉ par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ par la présidente Anne Barruol et par la greffière Abla Amari à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente

A. Amari A. Barruol