République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 20/11/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 22/05633 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UUBQ

Jugement (N° 20/01000)

rendu le 19 octobre 2022 par le tribunal judiciaire d’Arras

APPELANTE

L’EPIC Pas-de- [Localité 7] Habitat

pris en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurent Pouilly, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

La SARL Oxial

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e David-Franck Pawletta, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 15 septembre 2025, tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Hélène Billières, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 août 2025

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Par acte authentique du 26 décembre 2018, la société Oxial a vendu en l’état futur d’achèvement à l’office public de l’habitat Pas-de-[Localité 7] Habitat un ensemble immobilier situé à [Localité 6] [Adresse 1], composé de locaux commerciaux, de locaux administratifs et d’emplacements de stationnement moyennant un prix de 14 488 880,07 euros.

La réception, intervenue avec réserves, a été faite au 31 janvier 2020 par procès-verbal signé le 3 février 2020.

Par courrier recommandé du 19 février 2020, l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat a signalé l’absence de vide sanitaire et de galerie technique sous plancher. Il a, par ailleurs, sollicité la communication des procès-verbaux de livraison signés avec les locateurs d’ouvrage et a indiqué procéder à la consignation du solde du prix de vente soit la somme de 724 444,04 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Par courrier recommandé du 21 février 2020, la société Oxial a contesté cette réclamation.

Par acte d’huissier du 25 juin 2020, dénoncé le 30 juin 2020, la société Oxial a pratiqué entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations une saisie-attribution à hauteur de 766 803,36 euros sur les sommes détenues par cet établissement. L’office public Pas-de-[Localité 7] Habitat a procédé au règlement du solde du prix tout en précisant ne pas renoncer à ses réclamations et la société Oxial a donné mainlevée de la saisie-attribution le 8 juillet 2020.

Par acte d’huissier du 4 août 2020, l’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat a fait assigner la société Oxial devant le tribunal judiciaire d’Arras pour obtenir l’indemnisation du défaut de conformité de l’immeuble livré et la communication de divers documents.

Par jugement du 19 octobre 2022, le tribunal judiciaire d’Arras a :

— débouté l’établissement industriel et commercial Pas-de-[Localité 7] Habitat de ses demandes indemnitaires fondées sur un défaut de conformité de l’immeuble livré,

— condamné la société Oxial à communiquer à l’établissement public industriel et commercial Pas-de-[Localité 7] Habitat les pièces suivantes :

— la demande de permis de construire datée du 31 mai 2017,

— l’attestation de l’assureur DO confirmant que la prime actualisée définitive après la fin de chantier a été intégralement acquittée et que le contrat d’assurance a un caractère définitif,

— l’attestation de la mairie et de la préfecture de non-contestation de conformité, sous peine d’une astreinte journalière de 300 euros par document non remis et par jour de retard une fois passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, le tout dans la limite d’une durée d’un mois,

— débouté la société Oxial de ses demandes d’intérêts de retard, de paiement des frais d’huissier et de dommages et intérêts,

— condamné l’établissement public industriel et commercial Pas-de-[Localité 7] Habitat à payer à la société Oxial la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit par provision,

— condamné l’établissement public industriel et commercial Pas-de-[Localité 7] Habitat aux dépens.

L’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat a interjeté appel de cette décision le 8 décembre 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2025.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2023, l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a :

* débouté de ses demandes indemnitaires fondées sur les défauts de conformité de l’immeuble livré,

* condamné à payer à la société Oxial la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— dire et juger que la société Oxial a manqué à son obligation de vendeur en état futur d’achèvement de délivrer un bien conforme aux dispositions contractuelles,

— la condamner à lui payer les sommes suivantes pour mise en conformité par création du vide sanitaire et de la galerie technique :

* travaux de démolition/création : 222 453 euros valeur juin 2020 avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT 01 à la date de la décision judiciaire définitive à intervenir,

* travaux de reprise des réseaux [Localité 8]/EV : 67 232,55 euros valeur juillet 2020 avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT 01 à la date de la décision judiciaire définitive à intervenir,

* frais de maîtrise d''uvre : 8 % TTC valeur des travaux,

* frais de bureau de contrôle : 5 % TTC valeur des travaux,

* prime d’assurance dommages ouvrage : 3 % TTC valeur des travaux,

* préjudices immatériels et suggestions annexes : 1 000 euros à titre provisionnel

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation valant mis en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins,

— condamner la société Oxial à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

L’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat explique qu’il exerce une fonction de bailleur social et qu’il a souhaité acquérir un nouvel immeuble pour y regrouper ses services et y installer son siège social ; qu’il a donc contracté avec la société Oxial et conclu, par acte authentique du 26 décembre 2018, un contrat de vente en l’état futur d’achèvement pour la construction de locaux commerciaux, de locaux administratifs et d’emplacements de parking ; que les plans de l’architecte ont été joints à l’acte de vente et prévoyaient un vide sanitaire avec galerie technique en partie centrale.

Il indique qu’après la signature du procès-verbal de réception et la prise de possession des lieux le 4 février 2020, il s’est aperçu de l’absence de vide sanitaire et de galerie technique ; que cette non-conformité a été dénoncée et que, dans l’attente des travaux de reprise tels que prévus par l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, il a consigné le solde du prix ; que compte tenu de l’attitude procédurale de la société Oxial et de la saisie-attribution, il a réglé le solde du prix le 7 juillet 2020 maintenant ses réclamations.

Il invoque les dispositions de l’article 1642-1 du code civil et affirme que la non-conformité de l’immeuble par rapport aux plans contractuels pour absence de vide sanitaire est incontestable ; qu’il a bien dénoncé cette non-conformité dans le délai d’un mois suivant la livraison ; qu’il est en droit d’exiger une mise en conformité, travaux chiffrés à 222 453 euros TTC en juin 2020, somme à laquelle il faut ajouter les coûts des travaux de reprise des réseaux [Localité 8]/EV et des frais annexes (coût de l’assistance d’un maître d’oeuvre, d’un bureau de contrôle, d’une assurance dommages ouvrage). Il invoque également un préjudice immatériel de jouissance à subir pendant les travaux.

Il conteste que les plans annexés à l’acte de vente puissent être de simples plans de géomètre indicatifs ; qu’un vide sanitaire ne peut être qualifié d’élément d’aménagement intérieur ; que le vide sanitaire était également prévu par le plan de l’architecte dont rien n’établit qu’il s’agisse d’un simple document de travail ; qu’un plan du vide sanitaire a également été établi par l’architecte ; que l’attestation de l’architecte est démentie par les plans qu’il a lui-même établis notamment en phase de consultation des entreprises ; qu’il ne peut être contesté que les plans, annexés à l’acte de vente, comportant des dispositions claires et précises, ont valeur contractuelle ; que s’agissant d’éléments enterrés, il n’a pas pu signaler leur absence en cours de chantier, ce d’autant qu’il n’a eu accès au chantier qu’une seule fois durant les opérations de construction.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 août 2023, la société Oxial demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 19 octobre 2022 en ce qu’il a :

* débouté l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat de ses demandes indemnitaires fondées sur un défaut de conformité de l’immeuble livré,

* condamné l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance,

— l’infirmer pour le surplus et en conséquence :

— dire n’y avoir lieu à communication par elle de pièces sous astreinte journalière, cette demande étant désormais sans objet,

— condamner l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat à lui payer les sommes suivantes :

* 25 703,27 euros au titre des intérêts de retard courant entre le 1er février et le 25 juin 2020,

* 4 125,19 euros au titre des frais d’huissier,

— en tout état de cause, débouter l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles générés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Oxial rappelle que l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat est un professionnel de la construction ; que la construction est intervenue en étroite collaboration avec le cabinet d’architectes Avant propos ; que les visites sur site ont été régulières et que l’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat a même exigé que soit posée une caméra timlaps pour suivre l’évolution des travaux.

Elle relève qu’au mépris des règles de la VEFA, l’établissement public, dans le but de renégocier le prix de l’immeuble, a retenu 5% du prix alors qu’il avait pris possession de l’immeuble ; que c’est pour cette raison qu’elle a fait effectuer une saisie-attribution qui n’a jamais été contestée.

Elle fait valoir que :

— les annexes au contrat de vente incluent un document dénommé 'descriptif sommaire’ lequel est un document substantiel décrivant le bien vendu ; ce document a été rédigé par le maître d’oeuvre, la société Avant propos ; les annexes comportent également les plans du géomètre expert, le cabinet Lejeail ; ces plans comportent une indication VS (vide sanitaire) sous la dalle du rez-de-chaussée ; cependant, il existe également une mention selon laquelle 'la représentation des éléments d’aménagement intérieur des différents volumes est purement indicative. Ces éléments sont dessinés pour la compréhension du plan’ ; c’est donc un plan indicatif du géomètre expert qui n’est pas le constructeur de l’immeuble ; ce document ne peut donc pas être assimilé à un plan de construction contenant un engagement contractuel,

— aucune remarque n’a été faite au sujet de l’absence du vide sanitaire pendant toutes les opérations de construction alors que le chantier a été suivi avec attention par l’établissement public et que des travaux complémentaires ont été demandés ; elle produit une attestation de l’architecte et du géomètre pour conforter sa position ; ces documents n’ont fait l’objet d’aucun dépôt de plainte pour faux ; pendant les travaux, les plans du rez-de-chaussée, ne comportant aucune mention d’un vide sanitaire, ont été communiqués à l’établissement public, sans que celui-ci ne demande aucune modification à ce sujet, notamment le 7 novembre 2018 ; qu’il a, par ailleurs, donné son accord sur les plans adressés,

— le contrat de vente précise que les caractéristiques techniques du bien vendu se trouvent dans la notice descriptive qui ne comporte pas de mention d’un vide sanitaire,

— le plan préparatoire de mai 2018 établi par l’architecte n’a pas été retenu et n’a pas été intégré à l’acte de vente.

Elle indique que les pièces ont été communiquées, sont accessibles à tous ou doivent être demandées au notaire, rédacteur de l’acte de vente. Elle estime donc que la demande est devenue sans objet.

Elle invoque les dispositions de l’article 36 du contrat prévoyant des pénalités de retard, soulignant que la problématique de la consignation du solde du prix est distincte du problème du paiement qui est intervenu avec retard. Elle sollicite également le remboursement des frais d’huissier exposés pour obtenir le paiement du prix (frais de saisie-attribution).

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires de l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat :

Selon l’article 1601-3 du code civil, 'la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.'

L’article 1642-1 du code civil prévoit que 'le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.'

L’article L. 261-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que 'ainsi qu’il est dit à l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction.

Enfin, l’article R. 261-13 du même code prévoit que pour l’application de l’article L. 261-11, la consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.

Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux.

Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d’une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.

Ces documents s’appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s’y rapportent.

Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.'

L’office public invoque un défaut de conformité qui s’analyse comme la livraison d’une chose différente de celle promise, à savoir en l’espèce, un immeuble ne répondant pas aux spécifications du contrat. S’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement, la conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles s’apprécie uniquement au regard des documents annexés à l’acte (dont la notice descriptive). Ces documents peuvent être la notice descriptive (ou le devis descriptif général) annexée au contrat, les normes légales et réglementaires qui entrent dans le champ contractuel du fait de l’article 1135 du code civil. En revanche les promesses contenues au contrat préliminaire ne sont pas prises en considération pour apprécier la conformité de l’ouvrage (Cass. 3e civ. 17 nov. 1999) dans la mesure où le contrat de réservation obéit à un régime autonome.

En l’espèce, le contrat de VEFA régularisé par les parties le 26 décembre 2018 prévoit que 'la consistance et les caractéristiques techniques des biens vendus sont définies dans leur état futur d’achèvement par les documents suivants, demeurés ci-annexés après visa de l’acquéreur :

— le plan cadastral

— le plan de masse

— le plan RDCB

— le plan de niveau RDC

— le plan de niveau R+1

— le plan de niveau R+2

— le plan de niveau R+3

— le plan périmétrique et parcellaire avec localisation des coupes (plan numéro 1)

— le plan du tréfonds et rez-de-chaussée (plan numéro 2)

— le plan des étages et espaces aériens (plan numéro 3)

— le plan de coupe E-E'

— le plan de coupe F-F'

— le plan de coupe O-O'

— le plan de coupe N-N'

— le plan de coupe M-M'

— le plan de coupe L-L'

— le plan de coupe K-K'

— le plan de coupe J-J'

— le plan de coupe I-I'

— le plan de coupe H-H'

— le plan de coupe G-G'

— la notice descriptive des biens vendus en date du 14 décembre 2018. Etant ici précisé que cette notice est composée de deux documents indissociables intitulés 'descriptif sommaire coque’ et 'descriptif sommaire second oeuvre'.

Ces documents définissent les obligations contractuelles du vendeur vis-à-vis de l’acquéreur.'

Le plan de coupe G-G’ relatif au bâtiment B laisse apparaître un espace VS (vide-sanitaire) sous le niveau rez-de-chaussée. Il en est de même pour le plan H-H'. Aucun des autres plans de coupe de ce bâtiment B ne fait état d’un vide sanitaire sous le rez-de-chaussée. Le descriptif sommaire coque (prévoyant la réalisation d’une dalle portée, d’une dalle isolée et d’une dalle livrée à niveau brut -0,02 par rapport au niveau fini) document faisant partie de la notice technique ne fait pas non plus état d’un vide-sanitaire ou d’une galerie technique.

Il existe donc une discordance entre certains plans de coupe et la notice technique, tous ces documents étant entrés dans le champ contractuel.

Le paragraphe 'caractéristiques techniques des biens vendus’ (paragraphe 9.2 du contrat) précise que 'les caractéristiques techniques des biens vendus résultent d’une notice descriptive demeurée ci-annexée après visa de l’acquéreur et mention d’usage signée du Notaire soussigné, ainsi qu’il a été dit en partie normalisée des présentes. Toutes ces pièces (plans et notice) se substituent purement et simplement à tous documents remis à l’Acquéreur et notamment lors de la régularisation du contrat de réservation. Étant ici rappelé :

— qu’en cas de discordances entre ces documents et ceux joints au contrat de réservation, à l’avenant, ou encore aux actes d’état descriptif de division en volumes ou de dépôt de pièces susvisés, les documents annexés au présent acte prévaudront, sans recours contre le vendeur ;

— et qu’en cas de discordance entre la notice descriptive et les plans, les plans prévaudront en ce qui concerne l’organisation et la distribution des locaux, et la notice descriptive prévaudra en ce qui concerne les caractéristiques techniques et la qualité des prestations ;

(…)'.

S’agissant de la création d’un vide-sanitaire et d’une gaine technique, ces éléments relèvent des caractéristiques techniques des prestations de construction et ne peuvent être analysés comme des éléments d’organisation et de distribution des locaux. En effet, un vide-sanitaire est un espace vide situé entre le sol et le plancher bas d’une construction destiné notamment à protéger la construction de l’humidité et des remontées capillaires et qui peut également être utilisé pour le passage des gaines électriques ou autres réseaux techniques. Il s’agit donc d’un élément déterminé pour la construction de l’immeuble et notamment ses caractéristiques techniques d’isolation mais non un élément destiné à l’accès ou l’aménagement des locaux à proprement parler. L’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat indique d’ailleurs dans ses écritures qui s’agit d’un élément de la 'structure même’ du bâtiment.

En conséquence, la notice prévalant en ce qui concerne les caractéristiques techniques sur les plans de coupe, tel que précisé contractuellement, le fait que les plans G-G’ et H-H’ prévoient un vide-sanitaire n’a pas pour autant fait entrer ce vide-sanitaire dans le champ contractuel et l’absence d’un tel vide-sanitaire ne peut être analysé comme un défaut de conformité.

Il sera ajouté que :

— aucun des autres plans de coupe ne mentionne un tel vide-sanitaire,

— les deux plans de coupe mentionnant ce vide-sanitaire ne contiennent aucune cote ou donnée technique permettant de définir ses caractéristiques ni celles de la galerie technique qui n’y figure pas ; ils ont été établis par le géomètre expert pour déterminer les volumes de la construction (ce que confirme l’indication selon laquelle la représentation des aménagements intérieurs des volumes est purement indicative) et non par l’architecte ou le maître d’oeuvre de l’opération de construction,

— le plan communiqué en pièce 6 par l’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat n’a pas été annexé à l’acte de vente et n’a pas de valeur contractuelle ; si ce document daté du 13 décembre 2018 établit que la création d’un vide-sanitaire (de 0,80 mètres) et d’une galerie technique (de 1,80 mètres sous plancher) a été envisagée un temps (ce qui explique que les entreprises aient pu être consultées avec des plans prévoyant un vide-sanitaire), il ne démontre aucunement que cette solution technique de construction a finalement été retenue ; au contraire, seule une version sans aucune référence au vide sanitaire ou à la galerie technique a été annexée à l’acte de vente et signée par le notaire et l’acquéreur ; l’architecte chargé de la construction, le cabinet Avant Propos, confirme qu’il n’avait pas été prévu de livrer le rez-de-chaussée avec un vide-sanitaire, que si tel avait été le cas, ce vide-sanitaire serait mentionné sur la notice descriptive et que la solution sur terre-plein a été retenue après échanges avec le preneur ; le géomètre qui a dressé les plans de coupe explique, quant à lui, que ces documents sont indispensables pour former un état descriptif de division en volumes pour les besoins de la publicité foncière ; qu’il a travaillé sur les plans communiqués par l’architecte remontant à l’automne 2018 mais que ces plans servent uniquement à une appréhension du projet en volumétrie,

— alors que l’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat, professionnel de la construction, a eu communication des plans de réservation sous dallage du gros oeuvre en novembre 2018, ces plans ne comportent pas mention d’un vide-sanitaire ni d’une galerie technique mais ont reçu l’accord de l’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat.

Il découle de ces éléments que malgré les indications présentes sur les plans de coupe G-G’ et H-H', la notice descriptive, qui prime sur ces plans sur le plan technique, n’a pas prévu de vide-sanitaire ni de galerie technique. Si ces équipements ont pu être envisagés, ils n’ont pas été retenus pour les opérations de construction, l’acquéreur ayant donné son accord sur une notice exempte de ces éléments. Il ne peut être prétendu que cette notice ne serait pas exhaustive et que s’agissant des techniques mêmes de construction à mettre en oeuvre, les plans primeraient sur cette absence d’indication, alors même que le contrat régularisé entre les parties en dispose autrement.

En conséquence, en l’absence de tout défaut de conformité, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes de communications de pièces :

L’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat sollicitait en première instance la communication de neuf pièces, seules quatre demandes ayant été finalement maintenues devant le tribunal.

Si le tribunal a, à juste titre, ordonné la communication de la demande de permis de construire, de l’attestation de l’assureur DO confirmant que la prime actualisée a été acquittée et que le contrat a un caractère définitif et de l’attestation de non-contestation de conformité, force est de constater ces pièces ont été communiquées par le conseil de Pas-de-[Localité 7] Habitat au conseil de la société Oxial le 16 janvier 2023 (attestation DO), le 11 janvier 2023 (demande de permis de construire et attestation de la mairie confirmant l’absence de recours sur la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux).

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement mais, y ajoutant, de constater la communication des éléments réclamés.

Sur les demandes de la société Oxial au titre des indemnités de retard et frais d’huissier :

Selon l’article R. 261-4 du code de la construction et de l’habitation, 'les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :

— soit par versements périodiques constants ;

— soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.'

Le tribunal a, à juste titre, relevé que si le contrat de vente incluait une clause relative au paiement du prix et prévoyait des pénalités de retard (intérêts moratoires et indemnité forfaitaire de recouvrement), le solde du prix correspondant au solde de 5% a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, ce dont la société Oxial a été informée par courrier du 19 février 2020 ; que les dispositions de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation autorisaient cette consignation sans qu’une autorisation du juge de l’exécution ne soit nécessaire.

Une telle consignation vaut paiement (Cass. 3e civ., 15 déc. 2010, n° 09-67.232), de sorte que la société Oxial ne peut prétendre aux intérêts échus jusqu’à ce qu’elle obtienne la mainlevée de la saisie-attribution qu’elle a opérée.

De même, la demande tendant à obtenir le remboursement des frais d’huissier exposés sera rejetée.

En conséquence, le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre des intérêts de retard présentée par la société Oxial.

Sur les demandes accessoires :

L’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat succombant en ses principales prétentions, il sera condamné aux dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens de première instance.

Il serait inéquitable de laisser à la société Oxial la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. L’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat sera condamné à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant :

Constate que la société Oxial a communiqué à l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat les pièces dont la communication a été ordonnée par le jugement du tribunal judiciaire d’Arras du 19 octobre 2022 ;

Condamne l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat aux dépens d’appel ;

Condamne l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat à payer à la société Oxial la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

Le président