République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 06/11/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 23/03673 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VBQ5

Jugement (N° 22/01333)

rendu le 29 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

représenté par son syndic la société Vacherand Immobilier [Adresse 1]

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [S] [N]

né le 11 juillet 1939 à [Localité 9]

Madame [H] [V] épouse [N]

née le 21 décembre 1938 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentés par M^e Thomas Willot, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 juin 2025, tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 novembre 2025 après prorogation du délibéré en date du 16 octobre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 mai 2025

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EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [N] sont propriétaires des lots 78 et 79 dans l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 10], soumis au statut de la copropriété.

Courant 2017, ils ont subi un dégât des eaux.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2021, la société Vacherand immobilier a été désignée en qualité de syndic.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er septembre 2022, la réalisation de travaux d’étanchéité sur la terrasse a été votée et ceux-ci ont été réceptionnés le 24 novembre 2022.

Par exploit du 17 juillet 2020, M. et Mme [N] ont attrait le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir la condamnation de celui-ci à indemniser leurs préjudices.

Par jugement en date du 29 juin 2023, le tribunal judiciaire de Lille a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] les sommes de :

—  25 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

—  3 000 euros au titre de la perte d’une chance de vendre leurs lots,

—  2 471,12 euros au titre des dépenses engagées pour rendre ou tenter de rendre étanche la terrasse du 6ème étage,

—  2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 3 août 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées électroniquement le 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] les sommes de 25 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 3 000 euros au titre de la perte de chance de vendre des lots, 2 471,12 euros au titre des dépenses engagées pour rendre ou tenter de rendre étanche la terrasse du 6ème étage, 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de l’instance,

— dit que M. et Mme [N] seront dispensés de toutes participations à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— rejeté le surplus des demandes,

Statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Vu l’appel incident,

— juger que M. et Mme [N] ne rapportent pas la preuve que les désordres trouvent leur origine en partie commune,

— subsidiairement, juger que le syndicat des copropriétaires doit être exonéré au regard des fautes de la victime,

— encore plus subsidiairement, juger que M. et Mme [N] ne rapportent pas la preuve de leur préjudice,

En conséquence,

— débouter M. et Mme [N] de leur appel incident,

En toute hypothèse,

— condamner M. et Mme [N] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées électroniquement le 6 septembre 2024, M. et Mme [N] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a été jugé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée envers M. et Mme [N] sous le visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des demandes de condamnations sollicitées par M. et Mme [N],

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] des dommages et intérêts au titre de leur préjudice jouissance,

— dans le cadre d’un appel incident, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] la somme de 25 000 euros au titre de leurs préjudice de jouissance,

En conséquence, statuant à nouveau,

— dans le cadre de l’appel incident M. et Mme [N] sont justifiés à solliciter à titre principal, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] la somme de 56 560,72 euros au titre de leurs préjudice de jouissance et à titre subsidiaire, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] la somme de 25 000 euros au titre de leurs préjudice de jouissance tel que jugé le 29 juin 2023

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] des dommages et intérêts au titre de la perte de chance de vendre entre 2017 et le jugement,

— dans le cadre d’un appel incident, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance de vendre l’appartement,

En conséquence, statuant à nouveau,

— dans le cadre de l’appel incident M. et Mme [N] sont justifiés à solliciter à titre principal, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] la somme de 76 638 euros au titre de la perte de chance de vendre entre 2017 et 2023, et à titre subsidiaire condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] la somme de 37 311,52 euros au titre de la perte entre 2017 et la date du jugement en date du 29 juin 2023 et à titre infiniment subsidiaire, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance de vendre l’appartement conformément au chiffrage retenu dans le jugement en date du 29 juin 2023,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de M. et Mme [N] à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le remboursement des sommes engagées,

En conséquence, statuant à nouveau,

— dans le cadre de l’appel incident M. et Mme [N] sont justifiés à solliciter, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] la somme de 7 322,52 euros au titre du remboursement des frais dépensés pour avoir mis l’appartement et l’immeuble hors d’eau,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné :

— le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure,

— le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance

— dit que M. et Mme [N] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie les autres copropriétaires,

— dans le cadre d’un appel incident, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence, statuant à nouveau, dans le cadre de l’appel incident,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que M. et Mme [N] se réservent la possibilité de réévaluer le chiffrage de leurs demandes de condamnations.

A titre infiniment, subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour venait à considérer qu’une part résiduelle des désordres a pour origine un vice provenant d’une partie privative, M. et Mme [N] qu’il soit dit et jugé que le syndicat copropriétaires soit condamné à hauteur de 90 % des condamnations visées ci-dessus en réparation des préjudices subis,

Ils demandent encore à la cour de :

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens y compris les dépens d’appel,

— dire et juger que l’ensemble des condamnations rendues à l’encontre du syndicat des copropriétaires soient exonérées d’effet à l’encontre de M. et Mme [N] en qualité de copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires soutient que les désordres allégués par M. et Mme [N] au 5ème étage relèvent pour partie d’une absence d’étanchéité latérale entre le gros 'uvre et la baie, les menuiseries étant des parties privatives et indique notamment que la société Nuwa, mandatée par M. et Mme [N], ne constate pas d’infiltrations provenant des parties communes lors de son intervention. Il en déduit qu’il ne peut donc être tenu responsable des désordres. S’agissant des désordres du 6ème étage, il soutient qu’ils sont aggravés par les infiltrations d’eau entre la maçonnerie et le cadre dormant de la baie coulissante, ce qui constitue un défaut d’entretien de parties privatives que M. et Mme [N] ont toujours refusé de reprendre.

A titre subsidiaire, il sollicite que le quantum des condamnations soit revu à la baisse dès lors que les désordres sont minimes, d’ordre esthétique et que les lieux ont toujours été occupés. Il allègue de la carence probatoire de M. et Mme [N] quant aux montants indemnitaires réclamés. Il ajoute que la preuve de l’intention de vendre allégué par M. et Mme [N] n’est aucunement démontrée de sorte que la perte de chance invoquée n’est pas caractérisée. Sur le remboursement des frais engagés par M. et Mme [N], il relève que ceux-ci ont engagé des travaux sans solliciter une inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires ni demander leur ratification a posteriori.

M. et Mme [N] font valoir que la responsabilité de plein droit de celui-ci est engagée dès lors qu’il résulte des investigations réalisées que les désordres ont pour origine un vice de construction de l’immeuble affectant l’étanchéité de la terrasse qui est une partie commune. Ils ajoutent que faute d’intervention rapide du syndicat des copropriétaires, les désordres d’infiltrations ont continué à s’aggraver. Ils soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance dès lors que le défaut d’étanchéité a entraîné l’impossibilité d’occuper deux chambres et de l’eau s’est infiltrée sous le carrelage de la salle de bains. Ils prétendent que le projet de mettre en vente leur appartement a dû être annulé faute de réparation des désordres et indiquent avoir dû engager des frais pour mettre l’appartement hors d’eau.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il y a donc lieu de déterminer si les désordres trouvent leur origine dans les parties communes ou privatives.

S’agissant des désordres du 5ème étage, la société Ateram, mandatée pour une recherche de fuite, relève dans son rapport remontant à l’année 2012 que la pente de la terrasse est faible et ne présente aucune évacuation efficace. Lors de la mise en charge, il est constaté que l’eau atteint « très vite » l’huisserie de bois de la porte fenêtre. Puis, l’utilisation d’un colorant permet de constater l’infiltration d’eau à l’intérieur de la salle de bains par un passage dans l’angle gauche de la terrasse.

Le rapport de la société Nuwa, remontant à l’année 2017, énonce qu’ils « proviennent d’infiltrations d’eau entre le seuil et la traverse basse du dormant de la porte-fenêtre du séjour ('), au droit des dommages, suite au décollement de l’étanchéité liquide recouvrant le raccord. Les dommages sont légèrement aggravés par la condensation d’air au droit du passage du fourreau électrique provenant de la terrasse de M. [N], au droit des dommages ».

La société Nuwa a constaté l’absence d’infiltrations suite à la mise en charge du complexe d’étanchéité. En revanche, lors de la mise en eau du raccord de la porte fenêtre, des infiltrations d’eau derrière les doublages, au niveau des dommages, ont été constatées.

Le rapport de la société Preventec en date du 1er février 2022 mentionne, sous la rubrique « analyse des causes des infiltrations » : « les enduits présentent des décollements importants restant pour l’instant ponctuels même s’ils sont répétés. Néanmoins, les infiltrations constatées proviennent à notre avis davantage de problématiques de menuiseries extérieures et des fenêtres de toit de type Velux. Le traitement avec de nouveaux joints d’étanchéité serait à notre avis vain car la conception de pose des menuiseries extérieures présente des non conformités : absence de rejingot, traitement latéral des appuis douteux. Au niveau des Velux, la rétention d’eau peut conduire à des défauts d’étanchéité en lien avec les montants de menuiseries ». S’agissant des dispositions à prendre, il est noté également que « l’étanchéité de la terrasse est à refaire complètement avec dépose des revêtements existants, réalisation de l’étanchéité avec des têtes de relevés protégés, nouvelle protection de l’étanchéité ».

En définitive, si ces différents rapports émettent parfois des hypothèses de travail contradictoires et qu’aucune partie n’a pris l’initiative de solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, ils se rejoignent toutefois sur l’existence d’une non-conformité de l’étanchéité de la terrasse, dont la société Preventec souligne qu’elle est à refaire entièrement, cette préconisation n’ayant de sens que si cette étanchéité présente un défaut en lien avec les infiltrations litigieuses. Les constatations réalisées lors de la mise en charge de la terrasse par la société Ateram, première à être intervenue en recherche de fuite, sont par ailleurs déterminantes s’agissant de fixer l’origine des désordres dans l’étanchéité de la terrasse.

Dès lors qu’il n’est pas contesté que la terrasse est bien une partie commune, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

S’agissant des désordres du 6ème étage, le rapport de la société Batilines énonce que les infiltrations trouvent leur origine « -à travers un complexe d’étanchéité et relevés fuyard sous deux chapes d’une épaisseur totale de 230 mm

— une étanchéité fuyarde entre les deux chapes provenant certainement d’une réparation antérieure

— des relevés non protégés

— une absence de traitement d’étanchéité sur le becquet sous les carrelages formant le seuil de la baie de la salle de bain

— une absence de traitement d’étanchéité latérale entre le gros-'uvre et la baie ».

Ces éléments déterminent l’existence d’un défaut d’étanchéité de la terrasse à l’origine de ces infiltrations, la responsabilité du syndicat des copropriétaires étant également engagée de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires n’allègue d’aucun élément de preuve pour caractériser une faute imputable à M. et Mme [N] à l’origine des désordres qu’ils dénoncent, ni davantage d’élément pour retenir une responsabilité pour moitié à leur charge.

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes indemnitaires

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage, et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

Sur le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance doit réparer le dommage lié à l’impossibilité pour le propriétaire de jouir pleinement de son bien.

Il ressort du constat dressé par Me [Z], huissier de justice, le 16 janvier 2020 que le bien de M. et Mme [N] a présenté diverses dégradations en lien avec les infiltrations d’eau objets du présent litige.

Ainsi, la chambre principale présente au niveau du parquet sur une surface « au-delà » de 4 m2 et d’un mur des traces d’humidité noires, avec décollement du papier peint et de la plinthe. Dans la salle de bain, le sol présente des traces de calcaire au niveau des joints de l’entrée, au niveau des plinthes et du meuble vasque, ainsi que des trous réalisés pour les sondages d’humidité lors des recherches de fuite.

Le parquet et le mur de la chambre d’amis présentent également des traces noirâtres d’humidité avec décollement du papier peint. Il en va de même au niveau de la contre marche d’accès à la terrasse depuis la pièce à vivre, dont la peinture se craquelle avec présence de coulées d’eau. Les autres points relevés par l’huissier, tel que les écailles sur la peinture du plafond de la salle à manger, ne peuvent, faute d’autres éléments, être mis en lien direct et certain avec les infiltrations.

Si ces éléments déterminent l’existence d’un préjudice de jouissance en lien direct avec les infiltrations, il n’est pas établi par M. et Mme [N] que les lieux aient été inhabitables depuis 2017, aucun élément n’étant produit en ce sens, ni qu’une surface majeure de l’appartement ait été touchée.

Compte tenu de la durée des désordres et de ce qu’ils touchent plusieurs pièces de l’appartement mais de manière limitée, en diminuant l’usage à proportion, une somme de 10 000 euros doit être allouée de ce chef, le jugement entrepris étant infirmé sur le montant alloué.

Sur le préjudice tiré de la perte de chance

Caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

La perte de chance permet de réparer une part de l’entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue.

En l’espèce, M. et Mme [N] allèguent de la perte de chance de vendre leur appartement compte tenu des désordres liés aux infiltrations.

Ils produisent un mandat de vente non signé mais également un courrier de l’agence Sotherby’s daté du 11 mai 2016 dont l’objet vise la « commercialisation de votre appartement sis [Adresse 7] » qui indique : « vous m’avez sollicité de nouveau pour parfaire l’évaluation de votre appartement ('). Auparavant, nous avons effectué des visites d’acquéreurs pour lesquelles vous avez reçu un compte rendu de visite ('). Si ces visites n’ont pas abouti par une offre, c’est parce que les clients potentiels ont été très méfiants au sujet des procédures entre vous et la copropriété ('). Ces procédures sont celles portant sur la porte fenêtre d’une terrasse et celle de la véranda ».

Ce courrier détermine à la fois l’existence de démarches entrepris par M. et Mme [N] en vue de vendre leur immeuble et l’absence de réalisation de cette vente en lien avec les dommages objets du présent litige.

Deux estimations réalisées par deux professionnels distincts sont versées aux débats pour justifier de la valeur du bien, établie entre 720 et 750 000 euros.

La perte de chance doit réparer non pas l’entier dommage mais la chance perdue.

Si M. et Mme [N] caractérisent un préjudice certain, les premiers juges ont relevé à juste titre qu’ils ne versent pas d’éléments permettant de caractériser en son montant leur demande indemnitaire.

Le jugement entreprise sera donc confirmé en ce qu’il a alloué une somme de 3 000 euros de ce chef.

Sur le remboursement des frais engagés

M. et Mme [N] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à les indemniser des frais engagés pour avoir mis l’appartement hors d’eau, consistant en une facture d’ATS, une facture Nordclim et les frais de dépose et de repose des groupes de climatisation posés sur la terrasse, outre le remplacement de la baie vitrée.

Les premiers juges ont fait une juste appréciation des éléments de preuve produits au soutien de cette demande en ne retenant que l’indemnisation des travaux de la société ATS (pose d’une membrane en PVC sur la terrasse du 6ème étage en 2019) ayant nécessité la déposer des unités extérieures de climatisation.

A demande au titre du changement de la baie vitrée a déjà été appréciée et rejetée par une précédente décision et ne peut donc prospérer.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a alloué à M. et Mme [N] une somme de 2 471,12 euros de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d’appel.

Le jugement entrepris est également confirmé en ce qu’il a dispensé M. et Mme [N] de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 29 juin 2023 sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [N] la somme de 25 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] pris en la personne de son syndic la société Vacherand immobilier à payer à M. [S] [N] et Mme [H] [V] épouse [N] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] pris en la personne de son syndic la société Vacherand immobilier aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] pris en la personne de son syndic la société Vacherand immobilier à payer à M. [S] [N] et Mme [H] [V] épouse [N] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

Le greffier

La présidente