République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/02/2025

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N° de MINUTE : 25/111

N° RG 23/03884 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VCFG

Jugement (N° 21/13038) rendu le 29 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

APPELANTE

SA Vilogia

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [I] [X]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [G] [U]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Marc Flamenbaum, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 décembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 novembre 2024

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Par acte sous seing privé du 15 décembre 2015, la SA VILOGIA a donné à bail à M. [I] [X] et Mme [G] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel de 537,28 euros, outre une provision pour charges d’un montant de 141,83 euros, soit un loyer charges comprises de 679,11 euros.

Par acte du 3 août 2021, la SA VILOGIA a fait signifier à M. [X] et Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de

1 110, 83 euros.

Par acte signifié le 19 octobre 2021, la SA VILOGIA a fait assigner M. [X] et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lille en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail, leur condamnation au paiement de la somme de 1 634, 58 euros portée au 30 avril 2023 à 3 930, 52 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, outre une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement en date du 29 juin 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— Dit que la SA VILOGIA justifie de sa qualité à agir ;

— Débouté la SA VILOGIA de sa demande de résiliation du bail et de sa demande en paiement ;

— Condamné la SA VILOGIA à payer à M. [X] et Mme [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SA VILOGIA aux entiers dépens ;

— Rejeté toute autre demande.

La SA VILOGIA a interjeté appel de cette décision par déclaration du 21 août 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle justifie de sa qualité à agir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2024, la SA VILOGIA demande à la cour de :

— Infirmer le jugement en date du 29 juin 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions ;

— Dire mal fondés M. [X] et Mme [U], en leurs demandes, fins, conclusions, les en débouter ;

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [X] et Mme [U] sont occupants sans droit ni titre ;

— A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

— Ordonner l’expulsion de M. [X] et Mme [U] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire que la somme représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail s’élevait à 1 634, 58 euros ;

— Condamner solidairement M. [X] et Mme [U] au paiement de la somme de 9 974, 89 euros représentants les loyers et charges impayés au 6 mars 2024 ;

— Condamner solidairement M. [X] et Mme [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges (755,58 euros) à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux.

— Condamner en outre solidairement M. [X] et Mme [U] au paiement des intérêts au taux légal à compter du jugement déféré ;

— Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

— Condamner M. [X] et Mme [U] au paiement d’une somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2024, M. [X] et Mme [U] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 29 juin 2023 en toutes ses dispositions ;

— En conséquence : Débouter la SA VILOGIA de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SA VILOGIA à la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 800 euros mise à sa charge en première instance ;

— Condamner la SA VILOGIA aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article.

Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte du 3 août 2021, la SA VILOGIA a fait signifier à M. [X] et Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 1 110, 83 euros.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, il est acquis que le contrat de bail mentionne un loyer mensuel de 537,28 euros, outre une provision pour charges d’un montant de 141,83 euros, soit un loyer charges comprises de 679,11 euros, le logement étant une maison individuelle.

La discussion entre les parties se situe au niveau du paiement des charges de chauffage.

Alors que la SA VILOGIA avance qu’un compteur individuel aurait été installé pour le logement de M. [X] et Mme [U] au cours de l’année 2018 et qu’une régularisation des charges de chauffage dues a été faite aux locataires en 2019 de ce fait, la SA VILOGIA ne produit aucune pièce démontrant avoir informé ses locataires de la pose d’un compteur individuel en 2018 et d’un échange entre les parties sur les conséquences de cette pose sur le calcul de la provision sur charges prévue au contrat de bail.

L’opacité des débats sur le système de chauffage en place dans le logement litigieux a ainsi déjà été soulevé par le premier juge dans un jugement du 27 mai 2022 ordonnant la réouverture des débats afin que la bailleresse précise si l’installation d’un compteur individuel était compatible avec le chauffage mis en place, les locataires souhaitant connaître leur consommation.

Il est acquis aux débats qu’aucune facturation de chauffage n’a été effectuée à l’encontre des locataires pour les années 2015 à 2018 ; pour autant les relevés établis par la bailleresse mentionnent des frais de chauffage à hauteur de 112,28 euros par mois avant la pose du compteur individuel.

C’est en outre de manière fondée que le premier juge a relevé que l’absence de décompte détaillé antérieur au mois d’avril 2021 ne permet pas de vérifier le montant total des charges de chauffage acquittées par les locataires et, dès lors, d’éclairer la cour utilement sur ce point.

Enfin, force est de constater que le commandement de payer du 3 août 2021 mentionne l’existence d’un « bail du 15 décembre 2015 stipulant un loyer mensuel de 555,93 euros (loyer) et de 39,99 euros (charges locatives) », ce qui ne correspond pas à la lecture du contrat de bail produit au dossier qui mentionne notamment une provision sur charges à hauteur de 141,83 euros.

Dans ces conditions, au regard des seules pièces versées par l’appelante, la cour n’étant pas en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées lors de la délivrance du commandement de payer, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SA VILOGIA de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes de prononcé de l’expulsion de M. [X] et Mme [U] et de fixation d’une indemnité d’occupation.

De la même façon, les mêmes incertitudes existant encore à ce jour s’agissant du montant des sommes dues par les locataires au titre des frais de chauffage, la SA VILOGIA devra être déboutée de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail par la cour au titre des impayés de loyers et charges.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, le décompte produit par la bailleresse arrêté au 6 mars 2024 ainsi que ses écritures ne permettent pas à la cour de distinguer avec précision les sommes sollicitées s’agissant du loyer ou des charges. En page 10 de ses écritures, la SA VILOGIA avance que le montant des charges impayées relatives au chauffage s’élève à la somme de 8 463,84 « à ce jour ». Or, la bailleresse sollicite la condamnation de M. [X] et Mme [U] au paiement de la somme de 9 974, 89 euros représentants « les loyers et charges impayés au 6 mars 2024 », ces derniers opposant être à jour de leurs loyers hors charges.

Dans ces conditions, la SA VILOGIA apparaissant solliciter la condamnation de ses locataires pour un arriéré de paiement de charges dont le montant n’est pas fixé entre les parties et déterminable par la cour, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de la SA VILOGIA au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner la SA aux dépens d’appel et à la condamner à payer à M. [X] et Mme [U] la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Déboute la SA VILOGIA de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail au titre des impayés de loyers et charges ;

Condamne la SA VILOGIA aux dépens d’appel et à payer à M. [X] et Mme [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN