République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15/05/2025

N° de MINUTE : 23/393

N° RG 22/04907 – N° Portalis DBVT-V-B7G-URNH

Jugement (N° 20/00008) rendu le 10 Octobre 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne sur Mer

APPELANTS

Madame [K] [L] épouse [Y]

née le 27 Août 1950 – de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 13]

Monsieur [C] [B], [R] [L]

né le 11 Décembre 1967 à [Localité 12] – de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentés par M^e Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

INTIMÉE

Madame [D] [F] épouse [J]

née le 12 Décembre 1964 à [Localité 12] – de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentée par M^e Jean-Philippe Vérague, avocat au barreau d’Arras substitué par M^e Marine De Lamarlière, avocat au barreau d’Amiens

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l’audience publique du 20 mars 2025

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président, et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 1984, M. [U] [L], aux droits de qui viennent désormais ses enfants M. [C] [L] et Mme [K] [L] épouse [Y] a consenti un bail à ferme aux époux [F] portant sur les parcelles suivantes, situées sur la commune de [Localité 13] : AB [Cadastre 10] pour 1 ha 00 a 05 ca, AB [Cadastre 11] pour 1 ha 85 a 12 ca, AC [Cadastre 4] pour 1 ha 80 a 30 ca, AC [Cadastre 1] pour 2 ha 77 a 10 ca, soit un total de 7 ha 42 a 57 ca.

Les parcelles ont été par la suite divisées et une partie a été reprise par les propriétaires, de sorte que le bail ne porte plus que sur les parcelles suivantes nouvellement cadastrées : AB [Cadastre 2] (ex AB [Cadastre 10]) pour 0 ha 94 a 14 ca, AB [Cadastre 5] (ex AB [Cadastre 11]) pour 1 ha 22 a 31 ca, AC [Cadastre 7] (ex AC [Cadastre 4]) pour 1 ha 12 a 15 ca et AC [Cadastre 1] pour 2 ha 77 a 10 ca, soit un total de 6 ha 5 a 70 ca.

Ce bail a commencé à courir le 15 mars 1986 pour expirer le 15 mars 1995. A défaut de congé, il s’est tacitement renouvelé jusqu’au 15 mars 2022.

Depuis, les époux [F] ont été autorisés judiciairement à céder leur droit au bail à leur fille Mme [D] [F] épouse [J].

Par exploit en date du 14 septembre 2020, Mme [K] [L] a fait délivrer congé à Mme [D] [F] pour refus de renouvellement du bail sur le fondement des articles L. 411-28, L. 411-31 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime, au motif qu’elle se serait livrée à l’arrachage et à l’abattage des haies bordant certaines parcelles.

Par requête reçue au greffe le 20 novembre 2020, Mme [D] [F] saisissait le tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne-sur-Mer en annulation dudit congé.

En l’absence de conciliation lors de l’audience du 21 janvier 2021, au cours de laquelle M. [C] [L] est intervenu volontairement, l’affaire a été renvoyée en audience de jugement du 18 mars 2021 et après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue et plaidée lors de l’audience du 16 juin 2022.

Par jugement en date du 10 octobre 2022, auquel il est renvoyé pour exposé complet de la procédure antérieure à ce jugement et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne-sur-Mer a :

Annulé le congé délivré le 14 septembre 2020 par Mme [K] [L] à l’encontre de Mme [D] [F],

Débouté Mme [K] [L] et M. [C] [L] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamné in solidum Mme [K] [L] et M. [C] [L] à payer à Mme [D] [F] [E] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [K] [L] et M. [C] [L] aux dépens de l’instance.

Mme [K] [L] et M. [C] [L] ont relevé appel de ce jugement par l’intermédiaire de leur conseil, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au secrétariat greffe de cette cour le 20 octobre 2022, la déclaration d’appel portant sur l’ensemble des dispositions du jugement.

Les parties ont été régulièrement convoquées devant cette cour par lettres recommandées avec accusé de réception.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 20 mars 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025.

Lors de l’audience, Mme [K] [L] et M. [C] [L], représentés par leur conseil, soutiennent oralement les conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles ils demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne-sur-Mer en date du 10 octobre 2022 en ce qu’il a débouté Mme [D] [F] de sa demande de nullité du congé pour défaut de qualité à agir de Mme [K] [L],

L’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau en cause d’appel :

Débouter Mme [D] [F] de sa demande d’annulation du congé délivré le 14 septembre 2020,

En conséquence :

Ordonner l’expulsion de Mme [D] [F] et de tout occupant de son chef, de l’ensemble des parcelles louées, dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un an,

Condamner Mme [D] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant des fermages augmentée des taxes jusqu’à parfaite libération des lieux,

Condamner Mme [D] [F] à payer à Mme [K] [L] et M. [C] [L] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [D] [F] aux entiers dépens.

Mme [K] [L] et M. [C] [L] font valoir pour l’essentiel que les parcelles dépendent d’une indivision constituée entre les 3 héritiers du bailleur initial, que le congé délivré par un propriétaire indivis n’est pas nul dès lors qu’il est validé par son acceptation par les autres indivisaires (ce qui est le cas en l’espèce du fait de l’intervention volontaire à l’audience de non conciliation de M. [C] [L]), qu’au visa de l’article 815-3 du code civil, les indivisaires représentant les deux tiers des droits indivis peuvent accomplir les actes d’administration ; quant aux fautes commises par le preneur, ils produisent en cause d’appel de nouvelles pièces dont un constat du 7 septembre 2023 et des photographies aériennes IGN des parcelles, lesquels viennent établir que Mme [D] [F] a bien procédé à l’arrachage voire à l’abattage d’une bonne partie des haies considérées au mépris des dispositions de L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime, les cet arrachage ayant été constaté par maître [X], commissaire de justice le 25 mai 2020, que ces arrachages commis avant le renouvellement constituent une faute dont les effets se poursuivent au cours du bail actuellement en cours.

Mme [D] [F], représentée par son conseil, soutient oralement les conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles elle demande à la cour de :

— Infirmer partiellement le jugement en e qu’il a écarté le moyen de nullité de forme,

— Dire et juger le congé nul en la forme faute d’avoir été signifié par les deux tiers de l’indivision bailleresse,

— Sur le fond :

— Confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne-sur-Mer en date du 10 octobre 2022

— Débouter Mme [K] [L] et M. [C] [L] de l’ensemble de leurs demandes,

— Dire et juger nul et de nul effet le congé délivré le 14 septembre 2020,

— Juger prescrites les fautes alléguées par les bailleurs au soutien dudit congé,

— Condamner solidairement Mme [K] [L] et M. [C] [L] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir que Mme [K] [L] ne dispose pas des deux tiers des droits indivis lui permettant de délivrer congé, ce qui le frappe de nullité, ce qui n’est pas régularisable par l’intervention volontaire sauf à délivrer un nouveau congé ; que les fautes alléguées sont prescrites, puisque censées être intervenues avant le dernier renouvellement du bail, l’arrachage des haies étant intervenu à une date déterminée mais non prouvée par les consorts [L], et ne constituant pas une infraction continue ; les faits ne sont pas avérés : le GAEC dont elle est membre a été contrôlé pour vérifier son respect des exigences réglementaires relevant du domaine BCAE donc le respect des particularités topographiques des lieux, et notamment le maintien des haies en place, ce contrôle ayant porté sur l’ensemble de l’exploitation ; les points de vue aériens démontrent l’absence de disparition de haies ; aucune compromission du fonds n’est enfin caractérisée.

Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.

SUR CE

Sur la forme du congé

L’article 815-3 du code civil dispose : « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. »

Il n’est pas contesté que le congé pour refus de renouvellement du bail est un acte d’administration qui requiert au sens des dispositions précitées sa délivrance par les indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis, et qu’en l’espèce Mme [K] [L] et M. [C] [L] disposent à eux deux des droits indivis des parcelles en cause à hauteur des deux tiers.

Or, si le congé a été délivré par Mme [K] [L] seule le 14 septembre 2020, il résulte de la procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne-sur-Mer que M. [C] [L] est volontairement intervenu à l’instance dès l’audience de non conciliation et a ainsi, selon une jurisprudence constante, régularisé ledit congé.

La décision sera confirmée sur ce point.

Sur la validité du congé pour faute :

Suivant l’article L.411-28 du code rural et de la pêche maritime, « pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation.

Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. »

L’article L. 411-53 du même code dispose « nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article. »

Suivant les dispositions de l’article L. 411-31 :

« I. Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II. Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail. »

Mme [K] [L] et M. [C] [L] soutiennent que Mme [D] [F] a procédé ou fait procéder à des arrachages de haies et abattages d’arbres sur les parcelles AB [Cadastre 2] et AC [Cadastre 1] de nature à compromettre le fonds loué, contrairement au 2° de l’article précité, et de l’article L. 411-28.

Ils doivent donc démontrer non seulement la réalité de ces fautes mais également établir la compromission du fonds qui en est résulté. Dès lors, il est avéré que la faute, quand bien même aurait été commise avant le renouvellement du bail, peut avoir des effets qui se produisent encore après le renouvellement ; autrement dit, le bailleur peut se prévaloir d’une faute commise avant le renouvellement dès lors que ses effets se poursuivent après le renouvellement. La prescription alléguée ne saurait être encourue.

Quant aux fautes justifiant la délivrance du congé, Mme [K] [L] et M. [C] [L] soutiennent qu’elles ont été commises entre 2011 et 2021.

Force est de constater que le constat établi par maître [X] le 25 mai 2020 n’établit en rien les faits allégués, dès lors qu’il ne fait que se baser sur les propres affirmations de Mme [K] [L] quant à l’origine de l’absence soit totale soit partielle de haies sur les deux parcelles. De même c’est Mme [V] qui indique avoir élagué elle-même des arbres débordant et se couchant sur sa parcelle jouxtant la parcelle AC [Cadastre 1].

Le second constat du 14 avril 2021 concernant la parcelle AC [Cadastre 1] prétend établir un éclaircissement de haie, et dès lors aucune disparition ni arrachage définitif n’est ici à déplorer, et ces haies entretenues et taillées peuvent dès lors repousser sans difficulté. Il n’est pas plus probant que le précédent constat. Enfin si Mme [V] indique à l’huissier que les consorts [J] exploitant la parcelle AC [Cadastre 1] ont progressivement poussé les haies vers sa propriété, cela suffit à démontrer que les haies n’ont nullement disparu.

Le dernier constat d’huissier en date du 7 septembre 2023 n’est pas plus convaincant, celui-ci remarquant sur la parcelle AB [Cadastre 2] de l’herbe brûlée sur tout le linéaire de la haie (présente donc) et une haie brûlée en partie inférieure, ce dont il est impossible de connaître non seulement la raison mais également l’impact réel que celui-ci peut induire sur le fonds.

Les bailleurs viennent en outre se baser sur une étude comparative entre des photos IGN prises en 1898 et 1995 et des photos plus récentes, alors même que Mme [D] [F] n’est devenue titulaire d’un bail à la suite d’une procédure judiciaire ayant pris fin par un arrêt de la cour d’appel de Douai du 3 avril 2003. La comparaison des photos entre 2003 et 2021 ne fait pas apparaître de différences notables, contrairement aux affirmations des consorts [L] et ne convainquent pas de dégradations ni de disparition de haies ou d’arbres.

Enfin, il convient de confronter les allégations des consorts [L] avec le contrôle PAC réalisé en décembre 2019, visant à vérifier le respect des exigences réglementaires relevant du domaine BCAE (Bonnes conditions agricoles et environnementales, dont font partie la limitation de l’érosion, le maintien des particularités topographiques, et donc le maintien des haies et l’autorisation de l’exploitation du bois et de la coupe à blanc) lequel établit toute absence de dégradation du fonds. Pour les années postérieures à 2019, les bailleurs ne viennent en l’espèce démontrer aucune dégradation subie par les parcelles, si tant est que des haies aient été arrachées, ce qui n’est pas davantage prouvé.

C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte qu’il a été jugé que Mme [K] [L] et M. [C] [L] ne rapportaient pas la preuve des fautes invoquées et de la dégradation du fonds qui en résulterait, et qu’ainsi la nullité dudit congé est encourue, le bail s’étant renouvelé à la date du 15 mars 2022 ; la décision de première instance est sur ce point confirmée.

Sur les frais irrépétibles :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [D] [F] les frais irrépétibles qu’elle a dû engager dans le cadre du présent litige au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de la première instance ; il lui sera alloué pour les frais irrépétibles engagés en cause d’appel la somme de 2 000 euros.

Mme [K] [L] et M. [C] [L] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement s’agissant des dépens et à faire supporter la charge des dépens d’appel à Mme [K] [L] et M. [C] [L].

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant en cause d’appel,

Déboute M. [C] [L] et Mme [K] [L] épouse [Y] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [L] et Mme [K] [L] épouse [Y] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [C] [L] et Mme [K] [L] épouse [Y] à payer à Mme [D] [F] épouse [J] une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Cécile MAMELIN