République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 11/12/2025

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Minute electronique

N° RG 24/00298 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VKCY

Jugement (N° 22/08292) rendu le 11 Septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

APPELANTE

Madame [M] [Z] épouse [S]

née le 03 Mars 1968 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Julien Briout, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [C] [U]

né le 10 Décembre 1967 à [Localité 11] (Tunisie)

de nationalité Franco Tunisienne

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Marc Michel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 07 octobre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

[M] Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 septembre 2025

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Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2020, à effet du 30 septembre 2022, Mme [M] [Z] épouse [S] a donné à bail à M. [C] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 450 euros et d’une provision sur charges de 30 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1 450 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par constat d’huissier le 30 septembre 2020.

Par lettre recommandée du 26 janvier 2022, M. [U] a donné congé pour mutation professionnelle avec un préavis d’un mois.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par constat d’huissier le 25 février 2022.

Par acte signifié le 9 novembre 2022, Mme [S] a fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en vue d’obtenir sa condamnation à lui verser le somme de 2 900 euros au titre des deux mois de loyers pendant le préavis, 9 325,97 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, 2 900 euros au titre de la perte des loyers subie en raison du délai de remise en état du bien, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Suivant jugement contradictoire en date du 11 septembre 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Condamné M. [U] à verser à Mme [S] les sommes suivantes :

1 450 euros à titre du solde de préavis ;

730 euros au titre des réparations locatives ;

Débouté Mme [S] de ses autres demandes ;

Débouté M. [U] de ses demandes reconventionnelles ;

Condamné M. [U] à verser à Mme [S] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [U] aux dépens.

Mme [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 janvier 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté M. [U] de ses demandes reconventionnelles et condamné M. [U] aux dépens.

M. [U] a constitué avocat le 20 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, Mme [S] demande à la cour de :

Dire bien appelé, mal jugé ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [U] à payer à Mme [S] la somme de 1 450 euros au titre des deux mois de préavis en précisant déduction faite du montant du dépôt de garantie, outre les dépens de l’instance ;

Réformer / infirmer le jugement en ce qu’il a :

* Condamné M. [U] à verser à Mme [S] la somme de 730 euros au titre des réparations locatives ;

*Débouté Mme [S] de ses autres demandes ;

*Condamné M. [U] à verser à Mme [S] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant à nouveau :

Condamner M. [U], au paiement des sommes suivantes :

*10 719 euros au titre des réparations locatives ;

*2 900 euros au titre de la perte de loyers subie en raison du délai de remise en état du bien ;

*1 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance ;

*2 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

Le condamner en tous les frais et dépens de l’appel, en ce compris le remboursement du timbre fiscal en appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2024, M. [U] demande à la cour de :

Dire mal appelé par Mme [S] ;

Recevoir M. [U] en son appel incident, le dire bien fondé ;

Dire partiellement bien jugé et statuer sur l’appel incident de M. [U] ;

Débouter Mme [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [S] à rembourser à M. [U] la caution, soit la somme de 1 450 euros, avec intérêts au taux légal rétroactivement à compter du 1er février 2022 ;

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [U] à payer trois mois de préavis ;

Statuer à nouveau, dire et juger que M. [U] n’était redevable que d’un mois de préavis à raison de sa mutation professionnelle, mois de préavis compensé par la caution représentant un mois de loyer et versée par M. [U] ;

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation de M. [U] au profit de Mme [S] de deux termes de loyer pour absence de relocation de l’immeuble litigieux ;

Infirmer partiellement la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [U] au paiement de la somme de 730 euros au titre des travaux nécessités dans l’immeuble pour sa relocation ;

Statuant à nouveau, rejeter les demandes de Mme [S] visant à obtenir toute condamnation de M. [U] au paiement de travaux de réfection de l’immeuble loué ;

Faute par Mme [S] de produire les relevés bancaires des mois de mars, avril, mai 2022, débouter Mme [S] de toute demande concernant l’indemnisation du défaut de relocation de son immeuble postérieurement au départ de M. [U] ;

Condamner Mme [S] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en application de l’article 1240 du code civil ;

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. [U] de sa demande d’indemnité procédurale en première instance, la condamner au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner au paiement en cause d’appel d’une indemnité de 2 000 euros sur le même fondement ;

La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le timbre fiscal de 225 euros.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur les loyers dus au titre du préavis :

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois dans divers cas énumérés aux 1° à 5° de ce texte et notamment en cas de mutation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le premier juge a justement relevé que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public et s’applique donc au bail litigieux.

En tout état de cause, M. [U] ne peut soutenir que le bail serait muet sur la procédure à suivre pour donner congé alors que la « notice légale d’information » figurant en annexe du contrat rappelle les modalités légales sus-décrites et notamment les délais impartis au locataire pour délivrer congé et l’obligation qui lui est faite de justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé du motif invoqué pour bénéficier d’un délai de préavis réduit (article 3.1.1).

M. [U] a d’ailleurs invoqué l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa lettre de congé.

Il est acquis aux débats que M. [U] n’a pas justifié de sa mutation professionnelle à l’occasion de la notification de son congé mais seulement lors des débats devant le premier juge.

M. [U] soutient que le délai de préavis d’un mois doit néanmoins s’appliquer dès lors qu’il était de bonne foi. Outre que ce moyen n’est pas de nature à faire obstacle aux dispositions de l’article 15, il y a lieu de relever que M. [U] n’a pas davantage justifié de sa mutation professionnelle après la demande formulée en ce sens par Mme [S] dans un mail qu’elle lui a adressé dès le 29 janvier 2022

Dès lors, faute pour M. [U] d’avoir justifié de sa mutation professionnelle au moment de l’envoi de la lettre de congé, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

M. [U] reste donc redevable de deux mois de préavis, soit la somme de 1450 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Le jugement sera confirmé sur ce point sauf à préciser que le dépôt de garantie a été déduit de la somme due.

Le jugement sera par ailleurs nécessairement confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur les réparations et dégradations locatives :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Mme [S] soutient que des dégradations locatives sont imputables au locataire sortant. Elle estime le coût des travaux de réfection à la somme de 10 719 euros, se décomposant comme suit :

7460 euros au titre de la réfection des murs et des peintures (devis de la société Style peinture du 16 avril 2022), Mme [S] précisant que son époux et elle ont eux-mêmes effectué les travaux de remise en peinture ;

2760 euros au titre du nettoyage de l’ensemble du logement (devis de la société MVH Services du 13 avril 2022) ;

499 euros au titre du remplacement de la plaque de cuisson (facture d’achat Boulanger du 4 novembre 2019).

Sur les peintures :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement par huissier de justice le 30 septembre 2020, que les murs et plafonds étaient en bon état dans certaines pièces du logement (plafond d’une des deux toilettes, salle de bains, plafond de « autre chambre »), en très bon état dans la majorité des pièces, voire en excellent état dans certaines d’entre elles (plafond du hall d’entrée, chambre sur avant, chambres sur arrière). Seuls les murs et plafonds du garage étaient considérés comme en état d’usage.

L’état des lieux de sortie, établi contradictoirement par huissier de justice le 25 février 2022, fait ressortir un certain nombre de dégradations imputables au locataire : dans le hall d’entrée, des traces de trous rebouchés sur une cloison et des griffures et un accroc sous la mezzanine ; dans le séjour, des traces de rebouchages sur une cloison et à côté de la baie vitrée, des traces d’enduit au niveau de chaque point lumineux (4 trous rebouchés) ; dans les toilettes n°1, un petit impact sur la cloison opposée à la porte d’entrée ; dans la cuisine, la présence d’un petit enfoncement sur une cloison ; dans le cellier deux trous rebouchés (trace de surépaisseur d’enduit) ; dans la salle de bains, de légers éclats de peinture sont présents sur le bâti de porte ; dans une des chambres sur arrière, un petit éclat de peinture sur la porte côté externe ; dans la « dernière chambre », la présence de griffures sur la cloison gauche et un petit impact sur la soupente.

L’état des lieux de sortie mentionne également, dans certaines de ces pièces et dans d’autres (palier, toilettes n°2, chambre sur avant, une des chambres sur arrière, salle de douches), des traces de défraichissement ou de noircissures, des traces, des bâtis de porte présentant des « craquellements de peinture », des chants de porte noircis. Cependant, en l’état de seules indications et de la qualité médiocre des photographies annexées au constat d’huissier, il faut considérer que ces éléments sont imputables à la vétusté inhérente à l’usage normal du logement pendant les 15 mois d’occupation du locataire et n’ouvrent pas droit à réparation au-delà d’un nettoyage des murs ou plafonds.

Au vu de ces éléments, le premier juge a justement estimé que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ne justifiait pas la remise en peinture de l’intégralité du logement. Cependant, la somme de 400 euros allouée au titre des frais de remise en peinture apparaît insuffisante et il sera alloué à Mme [S] une somme de 900 euros à ce titre.

Sur la plaque de cuisson :

L’état des lieux d’entrée indique que la plaque de cuisson à induction de marque « [Localité 10] » fonctionne et est en excellent état. L’état des lieux de sortie mentionne que la plaque est cassée sur le rebord droit mais qu’elle se déclenche. La photographie annexée au procès-verbal de constat d’huissier permet de constater que la dégradation est minime et purement esthétique.

Au vu de ces éléments, la somme de 80 euros allouée par le premier juge apparaît suffisante.

Sur le nettoyage du logement :

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie met en évidence que le logement n’a pas été restitué dans le même état de propreté que celui dans lequel il se trouvait lors de la prise de possession des lieux par le locataire. De nombreux éléments sont empoussiérés (plaintes, meubles, grille d’aération, étagères, toiles de poussière au plafond, convecteur électrique'), tâchés (interrupteurs, meubles, étagères') ou sales (vitrages, traces sur les murs, rambarde noircie'). Des traces de tartre sont en outre relevées au niveau des toilettes et des équipements de la cuisine et des salles d’eaux. La nécessité de procéder à un nettoyage du logement est ainsi établie.

La somme de 250 euros allouée par le premier juge au titre des frais de nettoyage apparaît insuffisante mais celle réclamée par l’appelante en vertu du devis produit apparait excessive au vu de l’ampleur du nettoyage à réaliser. Il lui sera alloué une somme de 400 euros à ce titre.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et considérations que M. [U] sera condamné à verser à Mme [S] la somme de 1380 euros au titre des réparations locatives. Le jugement sera infirmé en conséquence.

Sur la demande au titre de la perte de loyers :

Mme [S] demande à être indemnisée à hauteur de deux mois de loyer, soit la somme de 2900 euros, au titre de la perte de loyers subi pendant le délai nécessaire pour remettre en état le logement. Elle expose que les travaux ont été terminés début mai 2022 et que le bien n’a pu être remis en location qu’à partir de ce moment-là pour finalement être loué le 1er juin 2022.

Cependant, le premier juge a justement relevé que les clefs ont été restituées le 25 février 2022 et que M. [U] restait alors redevable du paiement de deux mois de loyer supplémentaires dans le cadre de son préavis.

Mme [S] n’a donc subi aucune perte de loyer dans les deux mois suivant la restitution des lieux. Au vu de la nature et de l’ampleur des dégradations, un délai de deux mois était largement suffisant pour réaliser les travaux, d’autant que la remise en peinture a été faite par Mme [S] et son époux. M. [U] ne saurait être responsable d’une location tardive passé ce délai, d’autant qu’il y a très souvent un temps de latence entre deux baux et nécessité de rafraîchir le local même après l’occupation sans dégradations.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [S] de sa demande en considérant qu’elle n’établissait pas la réalité d’une perte de loyers imputables à M. [U].

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

M. [U] sera débouté de sa demande en dommages-intérêts pour abus du droit d’ester en justice dès lors que Mme [S] a été accueillie dans la plupart de ses demandes. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [U] aux dépens d’appel. L’équité commande de laisser à chacune des parties la charges des frais irrépétibles qu’elles ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. [U] à payer à Mme [S] la somme de 730 euros au titre des dégradations locatives ;

Précise que la somme de 1450 euros que M. [U] est condamné à payer au titre des deux mois de préavis est due après déduction du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau du chef infirmé ;

Condamne M. [U] à verser à Mme [S] la somme de 1380 euros au titre des réparations locatives ;

Y ajoutant,

Condamne M. [U] aux dépens d’appel :

Laisse à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président