République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 29/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/05791 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V5FB

Ordonnance rendue le 10 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANT

Monsieur [V] [F]

né le 23 août 1960 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Claudine Sobczak, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] Les [Adresse 7]

pris en la personne de Maître [C] [N], membre de la SELARL Rouvroy [N], en qualité d’administrateur judiciaire provisoire

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Vincent Dusart Havet, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 23 septembre 2025 tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 18 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 juin 2025

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LES FAITS ET LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

L’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11], construit en 1967, est soumis au statut de la copropriété. Cet immeuble est composé de 8 lots.

M. [F] est propriétaire depuis 2004 du lot de copropriété n° 4 au sein de cet immeuble.

Un différend oppose M. [F] au [Adresse 10] à propos du règlement des charges de copropriété, M. [F] invoquant une défaillance dans la gestion a suspendu le paiement des charges.

Par jugement du 1er octobre 2015, le tribunal de Valenciennes a condamné M. [F] à payer une somme de 5666,21 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées.

En 2018, un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a été désigné par le président du tribunal de grande instance de Valenciennes, en la personne de M. [C] [N], Me [N] a été reconduit dans ses fonctions par ordonnance du 29 octobre 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 octobre 2020, l’administrateur provisoire a mis en demeure M. [F] d’avoir à régler ses charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2021, M. [F] a été mis en demeure d’avoir à régler une somme de 18 382,26 euros correspondant aux charges échues de janvier 2016 au 1er avril 2021.

Par acte d’huissier de justice du 29 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [F] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de le voir condamner au paiement des sommes de 21 405,52 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2021 augmentée des intérêts au taux légal, outre 3000 euros à titre de dommages et intérêts et 3 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le cadre de cette instance, M. [F] a saisi le juge de la mise en état d’un incident sollicitant la désignation d’un expert judiciaire et sollicitant que soit ordonnée la suspension du paiement des charges dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Valenciennes a :

Ordonné une expertise et commis M. [Z] pour y procéder

Avec pour mission, les parties entendues ou appelées, de :

— Se rendre sur les lieux [Adresse 8] [Adresse 6] au [Adresse 4] à [Localité 11] ;

— Se faire remettre tous documents utiles ;

S’agissant de l’installation de chauffage :

— Examiner l’installation de chauffage et préciser les lots desservis par le chauffage collectif;

— Dire si cette dernière est conforme à sa destination ;

— Dans la négative, décrire les désordres, malfaçons, non façons, et en dater et déterminer l’origine ;

— Le cas échéant, chiffrer le cout et la durée des travaux nécessaires à la remise en état

— Le cas échéant, déterminer les différents préjudices découlant de la non-conformité ou des désordres relevés ;

— Analyser, le cas échéant, la proportionnalité des charges de copropriété réclamées pour ce poste de dépense au regard des désordres ou anomalies constatés ;

— Donner son avis sur la faisabilité d’une individualisation générale de l’installation de chauffage et sur le coût d’une telle opération ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis ;

Sur l’ascenseur:

— Examiner l’ascenseur et son fonctionnement ;

— indiquer si ce dernier fonctionne conformément à sa destination ;

— dans la négative, décrire les désordres, malfaçons, non façons, et en dater et déterminer l’origine ;

— Le cas échéant, chiffrer le coût et la durée des travaux nécessaires à la remise en état;

— Le cas échéant, déterminer les différents préjudices découlant de la non-conformité ou des désordres relevés ;

— Analyser, le cas échéant, la proportionnalité des charges de copropriété réclamées au regard des désordres ou anomalies constatés ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis ;

Fixé la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 4 000 euros à verser par M. [V] [F] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Valenciennes ,

Débouté M. [V] [F] de sa demande en suspension du paiement des charges de copropriété ;

L’a condamné à verser à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par Maitre [C] [N], administrateur judiciaire provisoire, la somme de 12 000 euros représentant une partie de l’arriéré de charges de copropriété non acquittées ;

Réservé les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens lesquelles suivront le cours de l’instance au fond.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 10 décembre 2024, M. [F] a interjeté appel de cette décision en ses seules dispositions ayant débouté M. [F] de sa demande en suspension du paiement des charges de copropriété et l’ayant condamné au paiement de la somme de 12 000 euros représentant une partie de l’arriéré de charges de copropriété non acquittées.

Par dernière conclusions déposées par RPVA le 04 juin 2025, M. [F] demande à la cour de :

RECEVOIR M. [V] [F] en son appel, le déclarer bien fondé,

INFIRMER l’Ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— Débouté M. [V] [F] de sa demande en suspension du paiement des charges de copropriété ;

— Condamné M. [V] [F] à verser à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par Maître [C] [N], administrateur judiciaire provisoire, la somme de 12 000 euros représentant une partie de l’arriéré de charges de copropriétés non acquittées ;

En conséquence,

STATUANT A NOUVEAU,

' ORDONNER la suspension du règlement des charges de copropriété de M. [F] dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

' DEBOUTER le [Adresse 9] Les Monnayeurs de sa demande de condamnation de Mr [F] à la somme de 12 000 euros à titre provisionnel représentant une partie de charges de copropriétés non acquittées ;

' SURSEOIR À STATUER sur toute condamnation au paiement de charges jusqu’à la résolution des désordres constatés ;

SUBSIDIAIREMENT :

' RÉDUIRE significativement le montant de la condamnation provisionnelle compte tenu des services non exécutés ;

' ORDONNER que l’exécution de toute condamnation soit suspendue jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus ;

En tout état de cause,

Y AJOUTANT,

— CONDAMNER le [Adresse 10] agissant poursuites et diligences de Maître [C] [N], membre de la SELARL ROUVROY [N], en qualité d’administrateur Judiciaire provisoire à verser à M. [V] [F] la somme de 3 000.00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER Le [Adresse 10] agissant poursuites et diligences de Maître [C] [N], membre de la SELARL ROUVROY [N], en qualité d’administrateur Judiciaire provisoire aux entiers dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires à signifier par RPVA des conclusions le 26 juin 2025.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la défense du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 963 du code de procédure civile 'les parties justifient à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à l’article 1635 bis P d’un montant de 225 euros, affecté au droit d’indemnisation de la profession d’avoué'. L’irrecevabilité est constatée d’office.

Par avis adressé à l’avocat du syndicat des copropriétaires le 15 septembre 2025, il a été demandé de justifier dans le délai d’un mois de l’acquittement du timbre.

Aucune réponse n’a été apportée à cette demande, en conséquence l’intimé est déclaré irrecevable en sa défense.

SUR L’APPEL

Sur la demande de suspension des charges de copropriété

M. [F] soutient que la gestion de la copropriété est défaillante, il conteste la proportionnalité des charges et indique que la mesure d’expertise permettra de déterminer si les charges sont justifiées. Il soutient que le chauffage collectif n’est pas assuré que l’ascenseur ne fonctionne pas et que les parties communes ne sont pas entretenues, il évoque l’exception d’inexécution.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’appartement de M. [F] est occupé en tant que bureaux pour son activité d’architecte paysagiste. Il soutient qu’il était prévu que le chauffage de son lot serait individualisé et qu’il ne dépendrait plus du chauffage collectif.

Pour justifier de sa demande M. [F] invoque essentiellement la défaillance du chauffage ; il produit plusieurs attestations de personnes travaillant dans les locaux faisant état d’une insuffisance de chauffage. Il produit également un procès-verbal de constat dressé par Me [X], huissier de justice, constatant le 30 octobre 2018, une température de 14 ° dans les locaux à 11 heures, sans que soitprécisé les condition précises de relevé (temps depuis lequel le chauffage était en marche, M. [F] indquant fermer les radiateurs le soir).

Il communique un certain nombre de courriels faisant état de réclamations auprès des différents syndics à propos du chauffage, ainsi qu’un diagnostic de l’installation de chauffage réalisé à sa demande (pièce 13) concluant à un dysfonctionnement du système de chauffage collectif en raison d’un embouage des installations, en toute hypothèse, l’insuffisance de chauffage apparaît ponctuelle et le diagnostiqueur évoque un inconfort sans donner de relevé de température précis.

Aucune analyse du système de chauffage n’est produite pas plus que d’autres plaintes d’autres copropriétaires.

Les autres critiques de M. [F] sur la répartition des charges et l’entretien de l’immeuble ne sont pas étayées étant observé s’agissant de l’ascenceur, que l’appartement étant au premier étage, bénéficie de cette installation.

Alors que le règlement de copropriété prévoit le raccordement de son lot au chauffage collectif de même que l’assujettissement au frais d’ascenseur, l’inconfort ressenti au niveau du chauffage, ne saurait dispenser M. [F] du paiement des charges de copropriété qui comprennent l’ensemble des services fournis aux lots de copropriété, il ne saurait donc être fait droit à la demande et l’ordonnance sera confirmée.

Sur la provision allouée,

M. [F] sollicite l’infirmation de l’ordonnance faisant valoir que la circonstance que le juge de la mise en état ait ordonné une expertise démontre le caractère contestable de l’obligation.

Aux termes de l’article 789 3° du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à la présente instance, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La circnstance qu’une expertise ait été ordonnée à la demande de M. [F] ne saurait justifier du caractère contestable de l’obligation.

En l’espèce, M. [F] copropriétaire est tenu aux charges de la copropriété quand bien même en conteste-t-il la répartition. Il reconnaît lui-même s’abstenir de paiement en raison du conflit l’opposant au syndicat des copropriétaires. Toutefois, il a déjà été condamné au paiement de charges et n’a engagé aucune action en contestation de la répartition des charges mais a attendu l’engagement de la procédure pour solliciter une expertise judiciaire. Il apparaît en conséquence que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas sérieusement contestable et l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a alloué au syndicat des copropriétaires une provision de 12 000 euros eu égard aux arriérés de charge

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Succombant, M. [F] sera débouté de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles condamné aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable l’intimé en sa défense,

Confirme l’ordonnance du 10 octobre 2024 en toutes ses dispositions,

Déboute M. [F] de toutes ses demandes,

Condamne M. [F] aux dépens de l’instance d’appel

Le greffier

Le président