République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 28/05/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE

N° RG 25/03431 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WI4M

Ordonnance de référé (N° 25/00130) rendue le 11 juin 2025 par le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

APPELANTE

Mme [I] [B], exerçant sous l’enseigne Urban Cottage

née le 16 septembre 1967 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1] et [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Catherine Camus-Demailly,avocat constitué, substituée par M^e Paquita Santos, avocats au barreau de Douai, assistée de M^e Philippe Robert, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat plaidant

INTIMÉE

Mme [E] [Z]

née le 24 juin 1974 à [Localité 2]

de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Stanislas Duhamel, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 10 février 2026 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Anne Soreau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Gaëtan Delettrez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 janvier 2026

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FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 1er juin 2012, Mme [Z] a donné à bail commercial à Mme [B], exerçant sous l’enseigne Urban Cottage, un local et trois caves, situés [Adresse 1], et [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de 9 600 euros hors taxes (HT), soit 800 euros HT par mois.

Un dépôt de garantie d’un montant de 1 600 euros a été versé par Mme [B] lors de la conclusion du contrat de bail.

Suivant acte authentique du 17 février 2025, le contrat de bail a été renouvelé entre les parties, moyennant un loyer annuel de 12 708 euros HT , soit 1 059 euros HT par mois, avec une clause d’échelle mobile, outre 200 euros HT de charges et le versement d’un dépôt de garantie de 518 euros, représentant avec celui déjà reçu du bailleur deux mois de loyer hors taxes et hors charges.

Invoquant le défaut de paiement des loyers, Mme [Z] a, par acte du 25 avril 2025, assigné Mme [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail commercial, ordonner l’expulsion de Mme [B] et condamner cette dernière à une provision au titre de loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 11 juin 2025, ce juge des référés a’ notamment :

— constaté, à compter du 14 avril 2025, la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire';

— ordonné l’expulsion de Mme [B] dans le mois de la décision ;

— condamné à titre provisionnel Mme [B] à payer à Mme [Z] la somme de 4432,76 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 14 avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance';

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande au titre de la clause pénale et du montant du dépôt de garantie;

— condamné Mme [B] à payer à Mme [Z]. une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 1 059 euros, outre 200 euros hors taxe au titre des charges, au titre de l’occupation au-delà du terme du bail et jusqu’à libération effective des lieux';

— condamné Mme [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 13 mars 2025';

— condamné Mme [B] à payer à Mme [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 1er juillet 2025, Mme [B] a interjeté appel de cette décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 7 janvier 2026, Mme [B] demande à la cour de':

— infirmer l’ordonnance entreprise';

Statuant à nouveau,

— constater qu’elle a procédé aux règlements des loyers dus (et ce avant l’audience de plaidoirie de première instance)';

En conséquence,

* sur le paiement des loyers et dépens':

— juger que la dette locative est éteinte';

— juger que lors de l’audience devant le premier juge l’instance avait perdu son objet';

— constater qu’elle a repris le paiement des loyers';

* sur la demande d’expulsion':

— constater que Mme [Z] renonce au bénéfice des effets de la clause résolutoire';

— juger n’y avoir lieu à expulsion';

— juger que le bail se poursuit par son occupation et le paiement des loyers';

* en toutes hypothèses':

— débouter Mme [Z] de toutes ses demandes,

— juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

Elle revient sur sa situation financière très tendue, sur le règlement des loyers antérieurement à l’audience, sur le fait qu’elle a désormais dépassé les difficultés économiques qu’elle rencontrait.

Elle rappelle que le bailleur peut renoncer à l’exercice de la clause résolutoire stipulée à son seul bénéfice, cette renonciation exigeant la preuve de faits ou actes précis, accomplis volontairement et en connaissance de cause, qui manifestent de façon non équivoque son intention de renoncer au jeu de la clause résolutoire.

Elle ajoute que la bailleresse a indiqué accepter ne pas exécuter l’ordonnance entreprise sous condition du paiement du solde des condamnations et de la reprise régulière du paiement du loyer'; le fait que Mme [Z] sollicite la reprise du paiement régulier des loyers constitue un aveu clair et non-équivoque que celle-ci entend renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire

Elle conteste toute absence d’entretien du local, soulignant':

— n’être en rien fautive du dégât des eaux qu’elle a subi, consécutif à des infiltrations';

— qu’un nouveau sinistre a touché une des deux zones le 19 novembre 2025 et que l’origine de ce désordre n’est pas de sa responsabilité';

— que les travaux concernant la zone atteinte une seule fois par le sinistre doivent être réalisés courant janvier 2026';

— s’agissant de la zone touchée deux fois par un sinistre, que les travaux seront réalisés après le passage de l’expert.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 18 novembre 2025, Mme [Z] demande à la cour de':

— débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes';

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions':

Y ajoutant,

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner l’appelante aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Opal’juris, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Mme [Z] expose que':

— l’appelante conclut hâtivement que le litige était devenu sans objet lors de l’audience de plaidoirie du 21 mai 2025, le premier juge ne pouvant que constater la résiliation du bail, faute de paiement dans le délai d’un mois de la signification du commandement de payer et de demande de délais de paiement';

— l’appelante est désormais tenue de s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation du montant fixé par le premier juge';

— elle ne conteste pas que le commissaire de justice a envoyé une correspondance à la locataire le 8 juin 2025, tandis que l’ordonnance a été signifiée le 16 juin 2025 par ce même officier ministériel, mais aucun accord n’est intervenu, ce qui explicite d’ailleurs l’appel interjeté le 1er juillet 2025.

Elle souligne que la cour n’est pas saisie d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, le bailleur entendant se prévaloir de la clause résolutoire pour des loyers impayés.

A titre surabondant, et dans la mesure où le non-respect par le preneur de son obligation d’entretien du local figure à la clause résolutoire, elle indique que l’appelante n’entretient pas les locaux commerciaux loués.

MOTIVATION

I – Sur le sort du bail et les demandes de Mme [Z] en résiliation du bail, libération des lieux et expulsion

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Le commandement de payer, délivré nécessairement par le bailleur au preneur effectif, sous la forme d’un acte extrajudiciaire, doit :

— reproduire l’article L .145-41 du code de commerce et la clause résolutoire incluse dans le bail, et mentionner le délai d’un mois pour régulariser la situation';

— préciser spécifiquement les clauses contractuelles non respectées par le preneur et dont le bailleur entend se prévaloir,

— énoncer avec précision les griefs et faits reprochés au preneur.

Les mentions et indications figurant dans le commandement ne doivent pas être de nature à créer, dans l’esprit du locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’apporter la réponse appropriée dans le délai requis, sous peine que ce commandement soit déclaré nul et de nul effet.

Ainsi, en matière de paiement de sommes et de résiliation encourue de ce fait, doivent être précisés la période concernée ainsi que le montant des sommes dues.

Il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure d’un mois.

La renonciation du créancier au bénéfice de la clause résolutoire n’est pas nécessairement expresse : elle peut être tacite, et résulter des circonstances (3e Civ., 21 nov. 1995, n° 93-21.665). Il faut que la volonté du créancier de renoncer soit certaine et résulte d’actes non équivoques ou de faits qui l’impliquent nécessairement (3e Civ., 11 oct. 1968, publié'; 3e Civ., 14 déc. 1971, publié).

En l’espèce, ne se trouvent discutées ni la présence d’une clause résolutoire dans le bail conclu par acte authentique ni la validité du commandement délivré à la locataire le 13 mars 2025 et visant la dite clause résolutoire au titre d’impayés de loyers s’élevant alors à la somme de 5 101,80 euros, en ce compris la clause pénale de 10'%.

Il n’est pas plus contesté par Mme [B] qu’à l’expiration du délai d’un mois imparti, soit le 14 avril 2025, l’ensemble des causes du commandement n’avait pas été réglé, puisqu’au contraire, l’appelante mentionne qu’elle n’a procédé au virement des sommes à sa charge (5 427, 99 euros, en ce compris les coûts d’acte) que le 9 mai 2025, ce dont attestent les pièces versées aux débats.

Compte tenu des éléments ci-dessus relevés, le premier juge, après avoir vérifié la présence d’une clause résolutoire dans le bail et constaté la délivrance d’un commandement de payer visant cette clause résolutoire dont les causes sont demeurées impayées à l’expiration d’un délai d’un mois, ne pouvait que constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [B] ne saurait faire reproche au premier juge de ne pas avoir tenu compte des paiements intervenus, dès lors que, ne contestant pas avoir été avisée de la date d’audience par l’assignation, dont elle ne critique aucunement les mentions, elle n’a pas comparu devant le premier juge, ce qui l’a privée de la possibilité d’informer le juge de tels versements.

En tout état de cause, ces versements n’auraient pas pour autant permis à la locataire d’échapper à l’acquisition de la clause résolutoire, mais étaient seulement susceptibles de venir au soutien d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, demande qui, même en cause d’appel, ne se trouve pas formée par Mme [B].

Pour solliciter l’infirmation de l’ordonnance entreprise, et voir juger que la clause résolutoire n’a pas produit effet, et que le bail commercial se poursuit, Mme [B] fait valoir que Mme [Z] a renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire.

Cette allégation se fonde sur un échange de courriels entre son conseil et l’étude du commissaire de justice par lequel cet officier ministériel précisait ceci':

«'La cliente accepte de ne pas exécuter l’ordonnance, sous les réserves suivantes':': Paiement du solde des condamnations ( selon détail en annexe) Reprise régulière du paiement des loyers. Ainsi à tout nouveau retard de paiement, elle fera exécuter la décision.'»

La cour d’appel estime qu’il ne se déduit pas de ce courriel, même à supposer que le commissaire de justice ait bien reçu mandat de la bailleresse pour transiger, une renonciation définitive de Mme [Z] à son droit se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire valant poursuite du bail antérieurement conclu. Au contraire, ledit courriel énonce seulement la renonciation à poursuivre l’exécution de l’ordonnance, qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

En effet, contrairement à ce qu’affirme Mme [B], l’évocation, dans le courriel du commissaire de justice ci-dessus reproduit, d’une «'reprise régulière du paiement des loyers'» n’est, à elle seule, pas révélatrice d’un «'aveu clair et non équivoque que celle-ci [Mme [Z]] entend renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire'», dès lors que cette mention est immédiatement suivie de la précision selon laquelle «'à tout nouveau retard de paiement'» la bailleresse «'fera exécuter la décision'». L’emploi du terme «'loyers'», qui peut procéder d’une maladresse de langage, se trouve, dans ces circonstances, équivoque et ne peut marquer une volonté certaine de Mme [Z] de voir le bail reprendre son cours, sans tenir compte des effets de la clause résolutoire acquise.

Au vu de ce seul élément, la cour estime donc qu’il n’est pas justifié d’une renonciation de Mme [Z] à se prévaloir des effets de la clause résolutoire et d’une volonté de voir poursuivre le bail, objet de la décision entreprise.

La cour ne peut que constater que la locataire ne sollicite aucune suspension des effets de la clause résolutoire et, au surplus, qu’elle n’apporte aucun élément objectif et contemporain pour établir, tant à la date à laquelle le premier juge a statué qu’à la date où la cour statue, sa situation actuelle.

L’ordonnance entreprise est donc confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 avril 2025, ordonné la libération des lieux et l’expulsion de la locataire.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les moyens, surabondants, développés au titre des travaux et de l’entretien de l’immeuble, étant observé qu’aucune acquisition d’une clause résolutoire n’aurait pu être constatée de ce chef, dès lors que le seul commandement visant ladite clause ne se référait pas à un quelconque grief au titre de ces ces travaux.

II- Sur la demande en paiement d’une provision à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail en cause étant résilié, Mme [Z] est en droit de solliciter la condamnation par provision d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Mme [B], occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 14 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’au départ définitif de celle-ci.

La cour observe que ni l’intimée, qui sollicite la confirmation de la décision entreprise, ni l’appelante n’élève de critique du chef de l’ordonnance relatif à l’indemnité de l’occupation

La cour, tenue de se conformer à l’objet du litige en application de l’article 4 du code de procédure civile, ne peut donc que confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Concernant la demande de provision au titre des loyers, la bailleresse sollicite la confirmation du chef de l’ordonnance ayant fixé la provision due au titre des loyers, arrêtés au 14 avril 2025, à la somme de 4 432,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance.

Cependant, Mme [B], qui verse aux débats tant l’ordre de virement du 9 mai 2025 d’un montant 5 427, 99 euros que le décompte du 18 juin 2025 du commissaire de justice attestant de la perception de cette somme, établit avoir payé les sommes dues et arrêtées au 14 avril 2025. Les pièces versées aux débats ainsi que l’affirmation de Mme [B] de ce qu’elle serait à jour des loyers, ne font d’ailleurs l’objet d’aucune critique de la part de la bailleresse.

En conséquence, si l’obligation de Mme [B] à paiement au titre des loyers jusqu’au 14 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable, il n’en demeure pas moins que se trouve établie le paiement des sommes dues de ce chef par la locataire.

La décision entreprise est donc infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [B] à provision de ce chef, laquelle s’était d’ores et déjà libérée des sommes mises à sa charge avant l’audience de première instance.

Enfin, il sera observé qu’il n’est élevé aucune critique à l’encontre du chef de l’ordonnance entreprise ayant dit n’y avoir lieu à référé au titre de la clause pénale et du montant du dépôt de garantie. La cour ne peut donc que confirmer l’ordonnance de ces chefs.

III- Sur les dépens et accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] succombant principalement en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.

Les chefs de l’ordonnance entreprise relatifs aux dépens et à l’indemnité procédurale sont confirmés.

Mme [B] supportant la charge des dépens, il convient de la condamner à payer à Mme [Z] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS'

— CONFIRME l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a condamné Mme [B] à payer à titre provisionnel à Mme [Z], la somme de 4 432,76 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

— REJETTE la demande de condamnation de Mme [Z] à une provision au titre des loyers et charges arrêtés au 14 avril 2025';

— CONDAMNE Mme [B] aux dépens d’appel’et AUTORISE la SELARL Opal’juris à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu préalablement provision';

— CONDAMNE Mme [B] à payer à Mme [Z], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile’au titre de l’instance d’appel.

Le greffier

La présidente

EN CONSEQUENCE

LA REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.