République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 05/03/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/00271 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UWIX

Jugement (N° 20/06750)

rendu le 26 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

Madame [O] [Q] [U]

née le 23 février 1983 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexandre Corrotte, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [L] [G]

né le 11 juin 1990 à [Localité 3]

Madame [W] [H]

née le 27 janvier 1992 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Léo Olivier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistés de M^e Antoine Gourdet, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 05 janvier 2026 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 05 janvier 2026

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Par acte sous seing privé des 7 et 13 février 2020, Mme [W] [H] et M. [L] [G] se sont portés acquéreurs d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] auprès de Mme [O] [U] moyennant un prix net vendeur de 212'450 euros.

L’acte incluait une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 228'950 euros, remboursable sur une duré maximum de 25 ans, au taux maximum de 2 % hors assurance.

La réitération de la vente par acte authentique était prévue au plus tard le 11 mai 2020.

Me [S] [E], notaire, a établi un procès-verbal de carence le 1er septembre 2020 en l’absence des acquéreurs au rendez-vous fixé pour la réitération de la vente par acte authentique.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des 3 et 30 septembre 2020, Mme [U], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [H] et M. [G] d’avoir à lui régler le montant de la clause pénale soit 21'245 euros.

Faute de paiement, Mme [U] les a fait assigner, par acte d’huissier du 9 novembre 2020, devant le tribunal judiciaire de Lille pour obtenir leur condamnation au paiement de la clause pénale ainsi que des dommages et intérêts complémentaires.

Par jugement du 26 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lille a ;

— annulé l’acte sous seing privé de vente conclu les 7 et 13 février 2020 entre Mme [O] [U] d’une part et Mme [W] [H] et M. [L] [G] d’autre part portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6],

— débouté Mme [O] [U] de l’intégralité de ses demandes,

— ordonné la restitution à Mme [W] [H] et M. [L] [G] de la somme de 2 000 euros versée à titre d’acompte entre les mains de l’agence immobilière Orpi BCS Immobilier de [Localité 7] choisie en qualité de séquestre au titre de l’acte sous seing privé de vente signé les 7 et 13 février 2020,

— en tant que de besoin, condamné Mme [O] [U] à leur restituer cette somme,

— condamné Mme [O] [U] à payer à Mme [W] [H] et M. [L] [G] la somme de 1 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,

— condamné Mme [O] [U] à verser à Mme [W] [H] et M. [L] [G] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [O] [U] aux entiers dépens de l’instance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [U] a interjeté appel de cette décision le 16 janvier 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2026.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2023, Mme [U] demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau :

— dire et juger ses demandes recevables et bien fondées,

— juger que M. [G] et Mme [H] n’ont pas procédé à la signature de l’acte authentique malgré convocation du notaire une fois l’ensemble des conditions suspensives réalisées, ce de manière infondée et illégitime,

— juger que le compromis de vente a été en conséquence résolu conformément aux dispositions contractuelles,

— juger que le compromis de vente prévoit une indemnité forfaitaire et de clause pénale de 21'245 euros à régler par la partie défaillante en cas de résolution du compromis,

— en conséquence, condamner solidairement M. [G] et Mme [H] à la clause pénale, soit à lui verser la somme de 21'235 euros,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation des préjudices distincts subis,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Elle rappelle que, suite à la signature de la promesse de vente des 7 et 13 février 2020, M. [G] et Mme [H] n’ont pas fait usage de leur faculté de rétractation ; qu’ils ont fait de nombreuses visites de la maison et sollicité la réalisation de certains travaux avant la vente ; qu’elle a fait le nécessaire s’agissant de la réparation de tuiles en toiture ; qu’elle était, à cette période épidémique, compte tenu de sa profession de médecin anesthésiste réanimateur, très chargée professionnellement ; qu’elle a donc laissé l’agence immobilière gérer les visites ; qu’au cours du mois de juin 2020, les acquéreurs ne semblaient pas de particulière bonne foi puisqu’ils multipliaient les demandes illégitimes ; qu’elle a donc sollicité de son notaire qu’il rappelle dans l’acte que les acquéreurs avaient connaissance de la légère infiltration présente dans la cave qui provenait de l’immeuble voisin ; que les acquéreurs ont même demandé qu’elle supporte elle-même les travaux de réparation dans la cave du voisin ; que, le 10 juillet 2020, elle a relancé son notaire pour connaître la date de signature de l’acte authentique et qu’elle a alors appris que les acquéreurs ne souhaitaient plus poursuivre la vente ; qu’ils ont utilisé le sinistre comme prétexte pour tenter de se dédire ; que le voisin a pourtant procédé aux travaux de réparation ; que M. [G] a menacé et injurié le clerc de son notaire ; que, toutes les conditions suspensives étant levées, les acquéreurs ont été mis en demeure de signer l’acte authentique de vente ; que M. [G] et Mme [H] ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé.

Elle demande donc leur condamnation à lui payer le montant de la clause pénale insérée à la promesse de vente outre des dommages et intérêts en réparation des préjudices distincts subis, à savoir un préjudice moral et un préjudice financier lié à l’immobilisation du bien pendant 8 mois.

Elle s’oppose à l’annulation de la promesse pour dol, les man’uvres positives de sa part pour cacher l’infiltration dans la cave n’étant pas démontrées. Elle indique qu’il ne s’agissait pas d’une inondation mais d’une légère infiltration d’eau temporaire provenant de l’immeuble voisin ; que M. [G] et Mme [H] ont été informés par l’agent immobilier lors de la première visite de la maison alors que cette infiltration était apparente ; qu’ils ont visité à de très nombreuses reprises la maison ; qu’en tout état de cause, les travaux sur la propriété voisine ont été réalisés ; qu’il n’y a donc pas de dol puisque le défaut était apparent et pouvait être décelé par un contrôle visuel ; qu’au surplus, les acquéreurs ne démontrent pas le caractère déterminant de l’étanchéité de la cave pour leur achat, dès lors que l’infiltration ne rendait pas l’immeuble impropre à sa destination et qu’elle a été résorbée rapidement ; qu’aucun champignon ne s’est développé et qu’aucune remontée capillaire n’a été constatée ; que l’insertion d’une clause dans l’acte authentique relative à des désordres devenus sans objet n’est pas constitutive d’un dol ; que s’agissant de la tuile manquante, ce point était parfaitement visible et elle a effectué les travaux pour être agréable aux acquéreurs.

Elle s’oppose pour les mêmes motifs à la résiliation du compromis de vente alors qu’au surplus la résolution était de plein droit compte tenu du contrat régularisé entre les parties.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 mai 2023, M. [G] et Mme [H] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* annulé l’acte sous seing privé de vente conclu les 7 et 13 février 2020 entre Mme [O] [U] d’une part et Mme [W] [H] et M. [L] [G] d’autre part portant sur l’immeuble à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6],

* débouté Mme [O] [U] de l’intégralité de ses demandes,

* ordonné la restitution à leur profit de la somme de 2 000 euros versée à titre d’acompte entre les mains de l’agence immobilière Orpi BCS Immobilier de [Localité 7] choisie en qualité de séquestre au titre de l’acte sous seing privé de vente signé les 7 et 13 février 2020,

* en tant que de besoin, condamné Mme [O] [U] à leur restituer cette somme,

* condamné Mme [O] [U] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [O] [U] aux entiers dépens de l’instance,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— l’infirmer sur le montant des sommes allouées au titre de leurs préjudices,

— condamner Mme [U] à leur payer :

* loyers de mai à décembre 2020 : 820x8 : 6 560 euros

* frais bancaires en annulation de crédit : 104 euros

* perte de temps en nouvelles recherches : 2 000 euros

* préjudice moral : 5 000 euros x 2 : 10 000 euros

à titre infiniment subsidiaire, au cas où la cour validerait l’acte sous seing privé des 7 et 13 février 2020 :

— dire et juger résilié de plein droit, aux torts exclusifs de Mme [U], l’acte de vente sous seing privé des 7 et 13 février 2020,

— débouter Mme [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à les indemniser des préjudices financier et moral et la condamner à leur verser :

* 21 245 euros d’indemnité forfaitaire,

* loyers de mai à décembre 2020 : 820x8 : 6 560 euros

* frais bancaires en annulation de crédit : 104 euros

* perte de temps en nouvelles recherches : 4 000 euros

* préjudice moral : 5 000 euros x 2 : 10 000 euros

* restitution d’acompte : 2 000 euros

en tout état de cause :

— condamner Mme [O] [U] à leur payer la somme complémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— la condamner aux dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit de M^e Muselet, avocat.

Ils font valoir que lorsqu’ils ont visité la maison appartenant à Mme [U], les locaux étaient loués et meublés ; qu’il n’y avait aucune trace d’infiltrations de dégâts des eaux et que la cave était sèche ; qu’ils ont constaté l’absence d’une tuile en toiture mais que la propriétaire s’est engagée à effectuer la réparation ; qu’ils ont donc signé la promesse de vente et remis à l’agence immobilière un chèque de 2 000 euros qui a été encaissé le 21 février 2020 ; qu’ils ont pris rendez-vous avec des artisans pour établir des devis ; que les locaux ont été libérés début mars ; qu’après le déconfinement, les artisans sont venus prendre les mesures nécessaires le 13 mai 2020 sans descendre à la cave ; qu’ils se sont à nouveau déplacés le 28 mai 2020 et qu’ils se sont rendus compte d’une odeur d’humidité avant de constater que la cave était inondée sur 2 cm de hauteur et les murs saturés d’eau ; qu’ils ont également découvert de l’humidité sur le mur d’une des chambres au droit de la tuile qui manquait et devait être remplacée ; qu’ils ont été en contact direct avec Mme [U] qui leur a indiqué qu’elle avait informé l’agence immobilière du dégât des eaux en toiture mais également de celui intervenu à la cave ; qu’ils ont pris des renseignements auprès du voisin de l’immeuble et ont découvert que ces inondations en cave étaient la conséquence d’une fuite de fosse septique ; que des tests avaient été réalisés en décembre 2019 à la demande de Mme [U] auprès de la mairie de [Localité 7] ; que le 29 juin 2020, un projet d’acte notarié comprenant une clause selon laquelle ils feraient leur affaire de l’existence d’une infiltration d’eau dans le mur de la cave leur a été transmis ; qu’après avoir recherché une solution transactionnelle, ils ont sollicité une résiliation amiable de la promesse de vente, ce que Mme [U] n’a pas accepté.

Ils demandent donc l’annulation de la promesse de vente sous seing privé sur le fondement des articles 1109, 1116 et 1112-1 du code civil. Ils estiment que Mme [U] a manqué à l’obligation précontractuelle en leur dissimulant le dégât des eaux qui préexistait dans la cave. Ils ajoutent que la salubrité de la maison était un critère déterminant pour eux ; que le fait que des réparations ont été effectuées après la signature de la promesse de vente est inopérant alors que l’absence d’infiltrations ne suffit pas à garantir la salubrité d’une cave qui a reçu pendant un temps indéterminé des eaux usées en provenance de la propriété voisine ; que, de même, la tuile manquante a été remplacée en juin 2020 sans qu’ils n’aient été informés des dégâts sur le mur ; que Mme [U] ne peut se retrancher derrière l’agence immobilière qui était son mandataire.

À titre subsidiaire, ils demandent la résiliation de la promesse de vente invoquant le manque de loyauté et d’information précontractuelle de Mme [U]. Ils observent que cette dernière a remis son immeuble en vente avant même l’expiration du délai qui leur était laissé pour régulariser l’acte authentique, démontrant par la même qu’elle n’entendait pas poursuivre l’exécution du contrat.

Ils sollicitent donc la restitution de l’acompte versé et l’indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil. À ce titre, ils invoquent, outre leur préjudice moral, les frais supportés suite à la renonciation au prêt qui leur avait été accordé et la poursuite de la location de l’appartement qu’ils occupaient pour une durée de 8 mois ainsi qu’une perte de temps pour préparer les travaux et le financement de l’opération.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la promesse de vente signée les 7 et 13 février 2020 :

Selon l’article 1128 du code civil, 'sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain'.

L’article 1130 du même code prévoit que 'l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné’ et l’article 1137 ajoute que 'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.'

Selon acte sous seing privé signé les 7 et 13 février 2020, Mme [U] a vendu, sous diverses conditions suspensives et notamment celle lié à l’obtention par les acquéreurs d’un prêt, à M. [G] et Mme [H] un immeuble situé à [Adresse 4]. Cette promesse synallagmatique de vente inclut une clause d’exonération des vices cachés et une clause pénale en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente, dans l’hypothèse où toutes les conditions suspensives sont réalisées.

M. [G] et Mme [H] n’ont pas réitéré la vente par acte authentique, malgré une mise en demeure du 23 juillet 2020, étant observé qu’il n’est nullement prétendu que les conditions suspensives insérées à la promesse n’auraient pas été levées.

Pour fonder leur demande d’annulation de cette promesse de vente, M. [G] et Mme [H] doivent rapporter la preuve de l’existence d’un dol et ainsi que Mme [U] connaissait les désordres affectant l’immeuble vendu, qu’elle ne les en a pas informés et qu’ils n’auraient pas contracté s’ils avaient connu la situation. En effet, le dol suppose que l’auteur des manoeuvres dolosives, du mensonge ou de la réticence ait agi intentionnellement pour tromper le contractant et que l’erreur provoquée ait été déterminante.

Il ressort des éléments produits que, postérieurement à la signature de la promesse de vente, M. [G] et Mme [H] ont revisité l’immeuble avec des artisans puisqu’ils envisageaient de faire des travaux. Suite à l’une de ces visites, ils ont averti l’agence immobilière qu’ils avaient senti une odeur d’humidité, constaté qu’une tuile était tombée ce qui avait entraîné des traces d’humidité sur le mur et la présence d’eau dans la cave.

Lors de l’envoi du projet d’acte notarié, une clause selon laquelle l’existence d’une infiltration d’eau dans le mur de la cave de l’immeuble, depuis que le voisin, propriétaire du bien du numéro 6, a procédé à des travaux de tout à l’égout, l’origine de l’infiltration a été constatée par un test à la fluorescéine réalisé en décembre 2019 par la mairie de [Localité 8] et selon laquelle les acquéreurs ont connaissance de cette situation et en font leur affaire personnelle, a été insérée. Selon l’attestation de M. [P] [K] (propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6]) datée du 29 juillet 2020, M. [G] s’est alors renseigné en juin 2020 sur le problème lié à la présence d’eau dans la cave et il lui a indiqué avoir eu une fuite au niveau de sa fosse septique à l’origine d’infiltrations dans l’immeuble voisin, infiltrations mises en évidence en décembre 2019 par la Métropole européenne de [Localité 7] (MEL).

En juin 2020, Mme [U] a fait réparer la tuile tombée en toiture. M. [K] a, quant à lui, affirmé à Mme [U] avoir terminé les travaux concernant le branchement de ses sanitaires (travaux effectués par ses soins) le 1er juillet 2020.

Il en résulte que l’immeuble objet de la promesse était affecté, lors de la signature de cet acte, d’infiltrations au niveau de la cave en provenance des installations sanitaires de l’immeuble voisin, ce dont Mme [U] avait parfaitement connaissance pour avoir sollicité la MEL pour obtenir un diagnostic en 2019. En février 2020, les travaux de reprise pour mettre fin à ces infiltrations n’avaient pas été faits par M. [K].

Si Mme [U] affirme qu’elle avait donné à l’agence immobilière à laquelle elle avait donné mandat toutes les informations relatives à ce sinistre, cette allégation n’est confirmée par aucun élément et surtout, il n’est aucunement démontré que M. [G] et Mme [H] ont été prévenus de l’existence de ces infiltrations dans la cave et de leur origine. La promesse de vente ne comporte aucune indication à ce sujet et il n’est pas démontré que des documents (notamment ceux émanant de la MEL) auraient été remis aux acquéreurs pour les informer de ce sinistre.

Par ailleurs, la preuve de ce que ces infiltrations étaient visibles n’est nullement rapportée. Au contraire, Mme [U] précise elle-même dans ses écritures qu’il s’agissait 'd’une légère infiltration d’eau, temporaire, et provenant de l’immeuble voisin'. Il n’existe aucun élément permettant d’affirmer que ces infiltrations étaient présentes durant les jours auxquels M. [G] et Mme [H] ont visité l’immeuble avant la signature de la promesse ou même avant qu’ils ne fassent état de la difficulté pour l’avoir constatée, dans un mail de juin 2020. Dès lors, Mme [U] n’est pas fondée à prétendre que ce désordre était apparent pour les acquéreurs.

Dans la mesure où la venderesse ne justifie pas avoir donné une quelconque information au sujet de ce sinistre dont elle avait parfaitement connaissance depuis 2019, soit directement soit par l’intermédiaire de l’agence immobilière, l’omission de toute information au sujet des infiltrations doit être qualifiée de réticence dolosive.

En outre, même situées à la cave, ces infiltrations qui, au vu des photographies annexées au mail de Mme [H] qui signalait la difficulté, ont pu être importantes, avaient nécessairement pour les acquéreurs un caractère déterminant. En effet, alors que les réparations n’avaient pas encore été faites par le voisin, l’immeuble était susceptible de subir régulièrement de telles infiltrations, sources d’humidité. De plus, ces infiltrations provenaient des eaux usées de l’immeuble voisin, ce qui pouvait laisser craindre pour la salubrité des lieux ou s’agissant de l’apparition d’odeurs désagréables dans l’immeuble. Le fait que les réparations aient finalement été faites fin juin 2020, que l’immeuble n’ait subi aucune conséquence néfaste est sans aucune incidence sur l’appréciation du caractère déterminant de l’erreur provoquée par la réticence, laquelle doit être appréciée au jour de la formation du contrat, soit les 7 et 13 février 2020. De même, si M. [G] et Mme [H], après la découverte de la présence d’eau dans la cave, ont manifesté la volonté de conclure la vente dans un premier temps, il n’est aucunement établi qu’ils avaient été avertis, avant qu’ils ne changent d’avis, de l’origine des infiltrations et notamment de ce qu’il s’agissait des eaux usées de l’immeuble voisin. De même, la présence d’une pompe dans la cave ne peut laisser présumer des infiltrations, au travers d’un mur, en provenance d’un immeuble voisin dans lequel des travaux de raccordement au tout à l’égout étaient en cours (selon les indications données par Mme [U]).

En conséquence, Mme [U] a fait preuve de réticence dolosive lors de la régularisation de la promesse de vente, cette réticence ayant vicié le consentement de M. [G] et Mme [H] pour concerner l’un des éléments essentiels de la vente à savoir l’insalubrité potentielle de l’immeuble acheté.

La promesse de vente doit donc être annulée et le jugement sera confirmé sur ce point. De même, la décision sera confirmée en ce qu’elle a ordonné la restitution de l’acompte réglé par les acquéreurs en exécution de la promesse de vente faisant l’objet d’une annulation.

Sur la demande au titre de la clause pénale présentée par Mme [U] :

La promesse de vente incluait une clause pénale selon laquelle la partie défaillante pour la signature de l’acte authentique de vente versera à l’autre à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 21 245 euros.

Cependant, suite à l’annulation de la promesse de vente, cette clause ne peut recevoir application et, en tout état de cause, M. [G] et Mme [H] ne peuvent être considérés comme étant défaillants pour la réitération de l’acte authentique de vente.

La demande de condamnation au titre de la clause pénale doit, en conséquence, être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires présentée par Mme [U] :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si Mme [U] justifie qu’elle n’a pu revendre son immeuble que le 25 février 2021 pour un prix de 182 000 euros net vendeur, elle ne rapporte pas la preuve d’une faute de M. [G] et de Mme [H] en lien avec cette situation dans la mesure où ces derniers n’avaient pas à régulariser la vente de l’immeuble par acte authentique, leur consentement ayant été vicié lors de la signature de la promesse.

Elle invoque également un préjudice moral du fait du comportement de mauvaise foi de M. [G] de Mme [H] qui, en multipliant les demandes l’ont 'oppressée’ outre le fait qu’ils ont proféré des insultes à son encontre.

Cependant, elle ne rapporte pas la preuve des insultes dont elle aurait été l’objet. La seule pièce produite à ce sujet est une attestation de M. [X] [B], clerc de notaire, dont il n’est pas précisé s’il travaille pour l’étude chargée de régulariser la vente, qui fait état de 'injures au téléphone et menace de venir faire un scandale à l’étude, Menace de coup'. Cette attestation ne permet pas de déterminer l’auteur des injures et des menaces, pas plus que les circonstances ni le moment auquel elles auraient été faites. De plus, ces propos n’ont pas été tenus à l’égard de Mme [U] et les menaces ne lui étaient pas destinées.

Par ailleurs, si M. [G] et Mme [H] ont sollicité à diverses reprises de pouvoir visiter l’immeuble, s’ils ont demandé le remplacement d’une tuile à l’origine d’une fuite en toiture, demandé le justificatif du ramonage de la cheminée, ces demandes ne peuvent être qualifiées d’illégitimes alors qu’elles sont relatives à un achat immobilier et que cet achat au regard de son importance ne peut qu’avoir des conséquences significatives sur la vie des acquéreurs.

En conséquence, Mme [U] ne rapporte pas la preuve d’une faute de M. [G] ou de Mme [U] à l’origine des préjudices qu’elle invoque, de sorte que sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée, le jugement devant être confirmé de ce chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par M. [G] et Mme [H] :

M. [G] et Mme [H] invoquent la responsabilité délictuelle de Mme [U] et les dispositions de l’article 1240 du code civil.

Mme [U], en n’informant pas les acquéreurs du sinistre affectant la cave de l’immeuble et en ne leur communiquant pas les éléments dont elle disposait à ce sujet notamment le rapport de la MEL, a commis une faute constitutive d’une résistance dolosive.

Elle est donc redevable à l’égard de M. [G] et de Mme [H] de tous dommages et intérêts les indemnisant des préjudices subis.

Ils invoquent un préjudice financier lié au fait qu’ils ont continué à régler le montant d’un loyer pour se loger huit mois supplémentaires. Cependant, il doit être constaté d’une part que si l’acte authentique de vente devait être régularisé en mai 2020, M. [G] et Mme [H], à cette date, faisaient encore faire des devis pour les travaux alors que les délais ont été allongés du fait de la période de crise sanitaire. Ainsi, le 8 juin 2020, ils ont encore sollicité un report de la date de la vente pour finalisation des travaux relatifs aux tuiles et ils n’ont renoncé à l’acquisition qu’en juillet 2020. Ils ne peuvent donc imputer à Mme [U] cette période de location supplémentaire. Par ailleurs, il sera constaté, comme l’a, à juste titre relevé le tribunal, qu’ils auraient, en tout état de cause, exposé des frais pour leur logement en remboursement leur prêt s’ils avaient acquis l’immeuble, de sorte qu’ils ne caractérisent pas le préjudice invoqué.

Ils font état de frais bancaires de 104 euros liés à l’annulation de leur prêt immobilier. Le justificatif produit, à savoir un relevé bancaire faisant état d’une commission de 104 euros, débité de leur compte le 10 août 2020 pour 'FRAIS ANNUL PRET [H]' n’est pas suffisant pour établir un lien entre cette annulation et le prêt sollicité pour l’acquisition de l’immeuble litigieux.

Ils ne justifient pas du temps perdu pour sélectionner un nouvel immeuble, de leurs démarches pour un nouveau dossier de prêt ou un autre dossier travaux, étant observé qu’ils ont acheté un immeuble par acte notarié du 18 décembre 2020 mais que les conditions de la vente et l’état de cette maison (notamment la nécessité de travaux) ne sont établis par aucune pièce.

Cependant, ils ont nécessairement subi un préjudice moral lié aux tracas subis du fait de l’échec de la vente suite à la découverte des infiltrations au niveau de la cave et aux démarches qu’ils ont du entreprendre pour mener leur projet immobilier à bien (abandon de la vente avec Mme [U] et recherche d’un autre immeuble à acquérir), les éléments médicaux produits mettant en relation un syndrome anxieux avec l’achat immobilier (attestation du docteur [D] du 11 avril 2023 en ce qui concerne Mme [H] et du docteur [I] pour M. [G] daté du 31 juillet 2020 faisant état d’un syndrome anxio-dépressif réactionnel). Le tribunal a exactement évalué ce préjudice, au vu des éléments produits, à la somme de 1 000 euros pour chacun de M. [G] et Mme [H].

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires :

Mme [U] succombant en ses prétentions, elle sera condamnée aux dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance.

Il sera inéquitable de laisser à M. [G] et Mme [H] la charge des frais exposés et non compris dans les dépens d’appel. Mme [U] sera condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance. Mme [U] sera déboutée de sa demande de ce chef.

La demande de distraction des dépens au profit de M^e Muselet, avocat qui n’est plus constitué dans le dossier, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant :

Condamne Mme [O] [U] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [O] [U] à payer à M. [L] [G] et à Mme [W] [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de distraction des dépens au profit de M^e Muselet, avocat ;

Déboute Mme [O] [U] de ses demandes au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le greffier

La présidente