N° RG 24/00105 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PMPM

Décision du Tribunal de proximité de BELLEY au fond

du 20 novembre 2023

RG : 11-23-0190

Etablissement [E] OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

C/

[P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 29 Avril 2026

APPELANTE :

[E], Office public de l’habitat de l’AIN, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de BOURG-EN-BRESSE sous le n° 779 306 471, dont le siège social est sis, [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de [Etablissement 1], toque : 502

INTIMÉ :

M. [N] [C], [W], [L] [P]

né le 26 Mai 1969 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Signification de la déclaration d’appel le 14 février 2024 en l’étude du commissaire de justice

Défaillant

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mars 2026

Date de mise à disposition : 29 Avril 2026

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail verbal conclu au mois d’octobre 2022, l’office public de l’habitat de l’Ain [E] a consenti à M. [H] [P] le bail d’un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Le 21 avril 2023, [E] a fait délivrer à M. [P] une sommation de payer la somme de 951,92 € au principal au titre d’un arriéré locatif.

Par acte du 4 juillet 2023, [E] a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Belley.

Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 20 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— Déclaré recevable en la forme l’action de l’office public de l’habitat de l’Ain [E] à l’encontre de M. [P] ;

— Débouté l’office public de l’habitat de l’Ain [E] de l’ensemble de ses demandes, comme mal fondées ;

— Condamné l’office public de l’habitat de l’Ain [E] aux dépens ;

— Débouté l’office public de l’habitat de l’Ain [E] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit ;

— Rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires.

Par déclaration enregistrée le 4 janvier 2024, [E] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 7 février 2024, [E] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

débouté l’office public [E] de l’ensemble de ses demandes, comme mal fondées,

condamné l’office public [E] aux dépens,

débouté l’office public [E] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

Et, statuant à nouveau,

— Déclarer bien fondées les demandes de l’office public [E] ;

En conséquence,

— Prononcer pour défaut de paiement des loyers, la résiliation du contrat de location consenti à M. [P] ;

— Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de corps et de biens de M. [P], ainsi que de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 4] à

[Localité 4], avec le concours, si besoin est, d’un commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner M. [P] à lui payer la somme de 1.153,67 € arrêtée au 21 décembre 2023, loyers du mois de novembre échus, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé qui sera produit au jour de l’audience ;

— Condamner M. [P] à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation, outre les indexations légales du loyer ainsi que les provisions de charges locatives, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner M. [P] à lui payer la somme de 1.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel ;

— Condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [P] qui s’est vu signifier la déclaration d’appel et les conclusions du 7 février 2024, le 14 février 2024, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative

Selon l’article 40-III de la loi du 6 juillet 1989, le I de l’article 17-1 n’est pas applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 353-14 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les loyers pratiqués pour les logements des organismes d’habitation à loyer modéré sont révisés chaque année au 1er janvier, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers prévu au I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

La date de l’indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.

Le premier juge a retenu que les relevés de compte produits par le bailleur font ressortir une réévaluation du loyer dont le mode de calcul n’est pas justifié, et ce, en l’absence de toute clause de révision alors qu’il fonde ses demandes sur les articles 1708, 1714 et 1728 et suivants du code civil et qu’au regard de son statut particulier de bailleur social, il lui appartenait d’appliquer les dispositions protectrices du locataire de la loi du 6 juillet 1989 et notamment celles de l’article 17-1, lesquelles s’appliquent au bail verbal.

Le bailleur soutient qu’ayant fondé sa demande sur les dispositions applicables au logement conventionné et relevant de la législation HLM selon la convention du 9 novembre 2021 signée par elle, ce sont les dispositions de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation prévoyant une révision du loyer sur la base de l’indice IRL qui s’appliquaient en vertu de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 et non celle de l’article 17-1 de la-dite loi. L’appelant s’estime en conséquence bien fondé à produire ses relevés de compte faisant ressortir une réévaluation de loyer dont le mode de calcul est justifié par l’application de cet article L 442-1 et à solliciter le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation au paiement de la somme Roche de la somme de 1.153,67 € au 21 décembre 2023.

La cour retient que le bail verbal litigieux porte sur un logement conventionné, en sorte qu’il est soumis s’agissant de la révision du loyer à l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation prévoyant une révision au 1er janvier de chaque année dans la limite de la variation de l’IRL, en sorte que les modes de calcul de révision du loyer n’ont pas davantage à être justifiés, étant observé que ledit loyer a augmenté de 7,04 € au 1er janvier 2023.

Il résulte du décompte actualisé au 21 décembre 2023 versé aux débats et transmis à M [P] le 14 février 2024 que sa dette locative s’élevait à 1.153,67 € à cette date, échéance de novembre 2023 incluse. L’intimé n’a pas contesté l’arriéré locatif après mise en demeure du 15 mars 2023 et sommation de payer du 16 mai 2023.

Le décompte actualisé au 20 février 2026 également versé aux débats n’a pas été transmis au locataire, en sorte que la cour ne saurait actualiser la dette de loyer à cette date.

La cour infirme le jugement attaqué et condamne M. [P] au paiement de la somme de 1.153,67 €, au titre de sa dette locative au 21 décembre 2023.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Le premier juge a dit l’action du bailleur recevable au regard des dispositions de l’article 24 -II et 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

En vertu de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail verbal, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même l’article 1728 du code civil, fait obligation au locataire de payer le loyer au terme convenu.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le manquement de M. [P] à son obligation de paiement des loyers est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à compter du présent arrêt, à le dire occupant sans droit, ni titre à compter de cette date et à ordonner l’expulsion de M. [P] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

En outre, M. [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le jugement est infirmé.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Succombant, M. [P] supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles, de ne pas davantage faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de débouter [E] de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [H] [P] à payer à l’office public de l’habitat de l’Ain [E] la somme de 1.153,67 € arrêtée au 21 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse ;

Prononce la résiliation du bail consenti à M. [H] [P] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], à la date du présent arrêt ;

Déclare M. [H] [P] occupant sans droit ni titre des locaux d’habitation à compter de cette date ;

Ordonne à M. [H] [P] de libérer les locaux d’habitation de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification du présent arrêt ;

Ordonne qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de M. [H] [P] et à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L43.3-l et suivants et R433-1 à R433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [H] [P] à payer à l’office public de l’habitat de l’Ain [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation à compter du présent arrêt et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur ou par l’expulsion ;

Condamne M. [H] [P] aux dépens d’appel ;

Déboute l’office public de l’habitat de l’Ain [E] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT