République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/03/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE

N° RG 24/01680 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VPFZ

Jugement rendu le 23 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de, [Localité 1]

APPELANT

Monsieur, [Q], [K]

né le 20 Décembre 1969 à, [Localité 2]

de nationalité Française

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-Pierre Congos, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C59178-2024-009192 du 22/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1])

INTIMÉE

,

[Localité 4], dont le numéro de siret est045 950 318 00027, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

,

[Adresse 2]

,

[Localité 5]

représentée par M^e Mélanie Tondellier, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 20 janvier 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 décembre 2025

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Par acte sous seing privé prenant effet au 28 août 2014, la société Norévie a donné à bail à M., [Q], [K] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3] à, [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 507,51 euros, hors charges.

Se plaignant de problèmes d’humidité et de moisissures affectant le logement donné à bail, M., [K] a fait assigner la société Norévie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai, par acte du 13 avril 2023, aux fins de':

— Déclarer son logement insalubre ;

— Ordonner la remise en conformité du logement loué avec sa destination à usage d’habitation dans un délai de 15 jours à compter de la décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Condamner la société Norévie à le reloger dans un logement équivalent ;

— Dire n’y voir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— Consigner les loyers jusqu’à la remise en conformité du logement ;

— Condamner la société Norévie à lui payer la somme de 5 438,80 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 13 mai 2022 ;

— Condamner la société Norévie à lui verser une indemnité mensuelle de 548,38 euros jusqu’à la remise en conformité du logement ;

— Condamner la société Norévie à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral ;

— Condamner la société Norévie à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice physique ;

— Condamner la société Norévie à lui payer la somme de 4 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Suivant jugement contradictoire du 23 février 2024, rectifié par jugement du 19 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— Débouté M., [K] de sa demande de travaux sous astreinte ;

— Débouté M., [K] de sa demande de relogement ;

— Débouté M., [K] de sa demande de consignation des loyers ;

— Condamné la société Norevie au paiement de la somme de 1200 euros à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance de M., [K] ;

— Débouté M., [K] de sa demande d’indemnité mensuelle ;

— Débouté M., [K] de sa demande de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral et de son préjudice physique ;

— Débouté les parties de leurs autres demandes ;

— Débouté M., [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,;

— Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

— Constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

M., [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 avril 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.'

La société Norevie a constitué avocat le 29 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, M., [K] demande à la cour de':

— Réformer le jugement en toutes ses dispositions';

— Statuant à nouveau,

— Déclarer le logement occupé par M., [K] insalubre';

— Ordonner la remise en conformité du logement loué avec sa destination à usage d’habitation dans un délai de quinze jours à compter de la décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard';

— Condamner la société Norévie à reloger M., [K] dans un logement de même superficie situé à, [Localité 1]';

— Ordonner la consignation des loyers jusqu’à la remise en conformité du logement';

— Condamner la société Norévie à verser une indemnité de 40 580,12 euros en raison du préjudice de jouissance subi par M., [K] depuis le 23 février 2017';

— Subsidiairement, condamner la société Norévie à verser une indemnité de 14 257,88 euros en raison du préjudice de jouissance subi par M., [K] depuis l’aggravation de l’état du logement en janvier 2022,

— Condamner la société Norévie à verser une indemnité mensuelle de 548,38 euros jusqu’à la remise en conformité du logement';

— Condamner la société Norévie à verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi par M., [K]';

— Condamner la société Norévie à verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice physique subi par M., [K]';

— Condamner la société Norévie au paiement de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, la société Norévie demande à la cour de':

— Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 23 février 2024, rectifié par jugement du le 19 avril 2024';

— Statuant à nouveau,

— Débouter M., [K] de l’intégralité de ses demandes plus amples ou contraires';

— En tout état de cause, condamner M., [K] à payer à la société Norévie une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamner M., [K] aux entiers dépens d’appel.

Il sera renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande de travaux':

L’article 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre'; il prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert en protégeant les locaux contre les eaux de ruissèlement, les remontées d’eau’et les infiltrations'; il doit également permettre une aération suffisante grâce à des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail (3e Civ., 4 juin 2013, n 11-27.650).

En l’espèce, il sera substitué à la notion d’insalubrité celle d’indécence avec laquelle l’appelant opère manifestement une confusion. La notion d’insalubrité ne relève pas de l’appréciation du juge judiciaire'; elle est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral. Or, il n’est ni allégué ni démontré que le logement loué à M., [K] a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité.

Il ressort des diverses lettres du service communal d’hygiène et de santé de la ville de, [Localité 1], du compte rendu de visite du conseiller médical en environnement intérieur du 7 février 2023, des procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice les 03 mars 2023 et 14 mai 2024 et du rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation’d'un logement individuel du 24 juin 2024 que le logement donné à bail souffre de la présence d’humidité et de moisissures.

Ces désordres ont d’abord été relevés par l’inspecteur de salubrité qui est intervenu à plusieurs reprises à la demande du locataire. Lors de la visite du 13 mai 2022, l’inspecteur a constaté la présence d’humidité et de moisissures au niveau d’une chambre, de la salle de bain et du bâti de la fenêtre du salon. Il a ensuite constaté, à l’occasion de visites ultérieures, la persistance de ces désordres et l’apparition de nouveaux désordres à savoir un point d’humidité au niveau d’une plinthe de la cuisine (visite du 11 octobre 2022) et le développement de moisissures au niveau du couloir (visite du 15 décembre 2022), malgré l’intervention de la bailleresse au niveau des fenêtres.

Le conseiller médical en environnement intérieur a confirmé la présence de moisissures dans le couloir, la salle-à-manger, la salle de bain et une chambre suite à sa visite du 20 décembre 2022. Il note dans son rapport que les relevés d’humidité relative réalisés (59,1% et 71,2 %) se situent au-delà de la fourchette des valeurs recommandées'(40-60%)'dans quasiment toutes les pièces du logement.

Les photographies intégrées dans les procès-verbaux de constat des 03 mars 2023 et 14 mai 2024 témoignent des dégradations causées par l’humidité (moisissures, peinture qui s’écaillent et se boursouflent, auréoles') et de ce que les désordres touchent également la seconde chambre.

Tant le rapport du conseiller médical en environnement intérieur que le rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité concluent que l’exposition fongique constitue un danger pour la santé du locataire.

Les auteurs des rapports mais aussi les techniciens qui sont intervenus pour le compte de la bailleresse évoquent une insuffisance de ventilation du logement comme cause des désordres. Il est notamment relevé’une VMC basse pression, une extraction non fonctionnelle dans les WC, une entrée d’air semblant empoussiérée dans la chambre de M., [K] ou encore un étalonnage parfois insuffisant au niveau des porteurs intérieurs.

La société Norevie évoque également un pont thermique du fait de la présence d’une salle de béton froide (au-dessus de la cave) et le conseiller médical en environnement intérieur fait état de remontées capillaires dans le salon/salle à manger, le couloir et la salle de bain (avec une humidité de contact allant jusqu’à 99%).

Il résulte de ces éléments que le logement loué, qui présente de l’humidité et des moisissures, ne répond pas aux critères du logement décent tels que fixés par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002.

La société Norevie entend néanmoins s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le comportement fautif du locataire.

Il est en effet établi par les pièces versées aux débats que M., [K] a été négligent dans le nettoyage du système de ventilation et qu’il a posé un film plastique sur les moisissures présentes dans le couloir, ce qui a pu accentuer des phénomènes d’humidité et de développements fongiques.

Il est également établi que le locataire s’est opposé aux travaux commandés par la bailleresse pour remédier aux moisissures. Il ressort en effet des pièces produites par l’intimée que':

' M., [K] a refusé le 16 février 2023 et le 10 mars 2023 l’intervention de la société Anchain Trade Services, mandatée pour nettoyer et désinfecter les moisissures des murs, au motif injustifié que cette société ne serait pas compétente'(extraits du logiciel de gestion des commandes du bailleur, attestation de Trade Service, courrier du service communal d’hygiène et de santé du 7 avril 2023)';

' M., [K] n’a pas donné suite à la sommation qui lui a été délivrée le 05 avril 2023 d’avoir à contacter la société Anchain Trade Services et de la laisser accéder à son logement afin d’y réaliser les travaux nécessaires';

' M., [K] a refusé l’intervention de la société Sovea en juin 2023, laquelle avait été mandatée pour assainir et assécher les murs'(extrait du logiciel de gestion des commandes du bailleur, mail de la société Sovea du 22 juin 2023)';

' M., [K] a de nouveau refusé l’intervention de la société Sovea le 05 juillet 2024 au motif qu’il ne souhaitait pas mettre à disposition l’électricité nécessaire au fonctionnement des machines d’asséchement'(mail de la société Sovea du 10 juillet 2024)

Il est encore établi par les pièces produites par l’intimée (pièces 21 à 26 et 29) que la société Norevie a proposé à son locataire un logement temporaire le temps de réaliser les travaux, avec prise en charge des frais de déménagement et aménagement du logement pour tenir compte de sa mobilité réduite, avec une entrée dans les lieux prévue le 14 octobre 2024, ce à quoi M., [K] a indiqué être d’accord avant de ne plus se manifester pour finaliser la signature du bail temporaire, malgré une mise en demeure du 27 décembre 2024.

Cependant, les comportements fautifs du locataire ne sont pas à l’origine exclusive des désordres relevées. Ils ne constituent pas davantage un événement de force majeure de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail.

La société Norevie est donc tenue de remettre le logement en conformité.

L’appelant n’indique pas les travaux à réaliser qu’il convient de réaliser pour remédier de manière pérenne aux problèmes d’humidité et de moisissures.

Le rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation d’un logement individuel du 24 juin 2024 préconise les travaux suivants':

' Remise en état des revêtements de murs intérieurs détériorés par la moisissure';

' Décontamination fongique des supports colonisés par la moisissure';

' Recherche des causes d’humidité';

' Exécution des travaux complémentaires': traitement de l’insuffisance de la ventilation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et considérations, la société Norevie sera condamnée à procéder aux travaux susvisés dans un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt.

L’attitude opposante du locataire aux travaux exclut cependant d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Le jugement sera infirmé en conséquence.

Sur la demande de relogement':

Aucun des services sollicités par le locataire n’a conclu à la nécessité d’un relogement pendant la durée des travaux. Au demeurant, comme précédemment exposé, M., [K] n’a pas donné suite à la proposition de relogement temporaire faite par la société Norevie.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de relogement.

Sur la consignation des loyers':

L’absence de démonstration du caractère inhabitable des lieux et l’attitude opposante du locataire aux travaux conduisent à rejeter sa demande de consignation des loyers jusqu’à la remise en conformité du logement.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance':

M., [K] sollicitait en première instance la somme de 5483,80 euros en réparation du trouble de trouble de jouissance subi depuis le 13 mai 2022'; il sollicite à hauteur d’appel la somme de 40580,12 euros en réparation du trouble de trouble de jouissance subi depuis le 23 février 2017.

Si une partie peut formuler pour la première fois en appel une demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle prétend avoir subi depuis le jugement, elle n’est en revanche pas recevable à présenter une demande nouvelle portant sur une période antérieure à celle prise en compte dans sa demande initiale.

En tout état de cause, pour fonder sa demande indemnitaire à compter du 23 février 2017, M., [K] produit un courrier de la société Norevie daté du 23 février 2017, indiquant notamment qu’une entreprise va passer pour reprendre les anciennes tâches d’humidité présente dans sa chambre et faire un nouveau test afin de constater l’asséchement des tâches, le courrier précisant que l’asséchement avait été précédemment constaté.

En l’état, ce courrier ne suffit pas à établir l’existence d’un trouble de jouissance du fait de la présence d’humidité et de moisissures entre le 23 février 2017 et le 13 mai 2022, le problème apparaissait au contraire alors résolu, du moins temporairement, étant relevé que M., [K] n’a formulé aucune plainte durant cette période et qu’il indique lui-même dans ses dernières écritures que les différents désordres ont commencé à compter du début d’année 2022.

Il convient donc de fixer le point de départ de la période indemnisable au 13 mai 2022, comme le soutenait d’ailleurs M., [K] en première instance, soit la date de la première visite du service communal d’hygiène et de santé de la ville de, [Localité 1] ayant mis en évidence la présence d’humidité et de moisissures.

Il convient par ailleurs de rejeter toute demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance passé le 16 février 2023, soit à la date à partir de laquelle M., [K], du fait de son opposition aux travaux de remise en état du logement, est seul responsable de la persistance de son trouble de jouissance.

S’agissant de la période de mai 2022 à février 2023, le trouble de jouissance de jouissance subi par le locataire peut être justement fixé à la somme de 120 euros par mois compte tenu de l’importances des désordres relevés mais aussi des fautes du locataire ayant contribué à la réalisation de son propre dommage (défaut d’entretien de la ventilation, pose de films plastiques accentuant le phénomène d’humidité et les développements fongiques), soit une somme totale de 1200 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Norevie à payer cette somme à M., [K] au titre du trouble de jouissance.

Sur le préjudice physique :

M., [K] expose qu’il souffre de la maladie de Kaposi l’obligeant à suivre une chimiothérapie, d’un déficit immunitaire et d’une sinusite aspergillaire. D’après les déclarations du locataire recueillies auprès du conseiller médical en environnement intérieur, ces pathologies existaient déjà lors de l’entrée dans les lieux.

Si le rapport du conseiller médical en environnement intérieur indique que la présence de sources de contamination fongique avec une concentration prédominante d’aspergillus dans le logement peut aggraver la pathologie aspergillaire du locataire, le premier juge a justement relevé que M., [K] ne produit aucun élément médical démontrant une aggravation de son état de santé du fait de l’état de son logement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M., [K] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du son préjudice physique.

Sur le préjudice moral':

La cour entend qu’une personne à la santé fragile puisse exprimer de l’anxiété à devoir vivre dans un environnement présentant un risque sanitaire pour lui.

Force est cependant de constater que M., [K] n’apporte aucune pièce et notamment aucune pièce médicale permettant d’établir qu’il éprouverait une anxiété particulière à se maintenir dans les lieux. Au contraire, son opposition aux démarches entreprises par la bailleresse pour remédier aux désordres et à la proposition qui lui a été faite d’être relogé temporairement le temps des travaux tendent à démontrer l’inverse.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M., [K] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du son préjudice moral.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel et à condamner M., [K] à payer à la société Norevie la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel étant relevé que le jugement entrepris a seulement été infirmé sur la question des travaux, mais qu’il ressort des éléments du dossier que la société Norevie ne s’est jamais opposé à leur réalisation.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris du 23 février 2024, tel que rectifié par le jugement du 19 avril 2024, en toutes ses dispositions’critiquées’sauf en ce qu’il a rejeté la demande de travaux';

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Norevie à procéder aux travaux suivants, dans le logement donné à bail à M., [K] situé, [Adresse 3], à, [Localité 1], dans un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt':

— Remise en état des revêtements de murs intérieurs détériorés par la moisissure ;

— Décontamination fongique des supports colonisés par la moisissure ;

— Recherche des causes d’humidité et le cas échéant y remédier ;

— Traitement de l’insuffisance de la ventilation.

Y ajoutant,

Condamne M., [K] aux dépens d’appel et à payer à la société Norevie la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la, [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.