R.G. N° 15/04109

MFCT

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

M^e Aude ROMA-COLLIGNON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 14 JUIN 2016

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-15-13)

rendu par le Tribunal d’Instance de GAP

en date du 25 août 2015

suivant déclaration d’appel du 02 Octobre 2015

APPELANTE :

Madame Z Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, substituée par M^e Bénédicte MORLAT, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

Monsieur B C

né le XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Aude ROMA-COLLIGNON, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de chambre,

Monsieur Jean-Christophe FOURNIER, Conseiller,

Madame Véronique LAMOINE, Conseiller,

Assistés lors des débats de Madame Alexia LUBRANO, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2016, Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de chambre, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 27 mai 2002 B C a loué à D E et à Z Y un logement de type 1 situé XXX à GAP pour une durée de 3 ans à compter du 4 juin 2002. Suite au décès d’D E le bail s’est poursuivi au profit de Z Y.

Par exploit du 16 octobre 2013 B C a fait délivrer à Z Y congé pour l’échéance du 3 juin 2014 aux fins de reprendre le logement loué pour l’habiter lui-même.

Après avoir fait délivrer le 12 juin 2014 sommation de déguerpir, B C a fait citer Z Y par exploit du 18 décembre 2014 devant le Tribunal d’Instance de GAP pour voir:

— constater la validité du congé et la résiliation du bail à la date du 3 juin 2014

— ordonner l’expulsion de la défenderesse si besoin est avec l’assistance de la force publique

— ordonner la restitution des clés du logement

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation, de dommages et intérêts et d’une indemnité de procédure.

L’assignation a été notifiée au Préfet des Hautes Alpes le 19 décembre 2014.

Z Y a conclu que le congé serait frauduleux et sollicité reconventionnellement la condamnation du bailleur à réaliser des travaux et à lui payer des dommages et intérêts pour troubles de jouissance ainsi qu’une indemnité de procédure.

Par jugement en date du 25 août 2015 le Tribunal a :

— constaté la validité du congé et la déchéance de tout titre d’occupation de Z Y depuis le 3 juin 2014

— ordonné, à défaut de départ volontaire de Z Y dans le délai de deux mois suivant la notification au préfet du commandement d’avoir quitter les lieux , l’expulsion de la défenderesse avec l’assistance de la force publique

— ordonné la restitution des clés au bailleur par Z Y

— condamné Z Y à payer à B C à compter du jour du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation équivalente à l’ancien loyer contractuel outre charges

— débouté B C de ses autres demandes

— ordonné l’exécution provisoire

— condamné Z Y aux entiers dépens

Par déclaration reçue au greffe le 2 octobre 2015 Z Y a interjeté appel de ce jugement dans toutes ses dispositions.

Par conclusions notifiées le 4 décembre 2015 Z Y demande à la cour

— d’infirmer le jugement entrepris

— Vu l’article L411-47 alinéa 1 du Code rural de constater la nullité du congé et la reconduction du bail en l’état d’un bon de quittance

— Vu l’article 5 de la loi ALUR du 24 mars 2014 de constater le caractère frauduleux du congé et de débouter B C de toutes ses demandes

— reconventionnellement, vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1 du décret du 26 août 1987 de condamner sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt, à réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans l’appartement qu’elle occupe:

* changement de moquette dans la chambre et dans le couloir

* changement de tapisserie du salon

* nettoyage du plafond des toilettes et rebouchage des trous laissés en l’état après le déplacement du chauffe eau

— de condamner B C à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa défaillance dans la réalisation des travaux lui incombant outre une indemnité de procédure de 2.000 euros, et aux entiers dépens.

D’abord l’appelante soutient que la jurisprudence rendue au visa de l’article L411-47 alinéa 1 du Code rural est applicable en matière de baux d’habitation et que le congé qui lui a été délivré est nul pour défaut de mention de l’âge et de la profession du bénéficiaire de la reprise.

Elle se prévaut ensuite de la quittance de loyer qui lui a été délivrée le 15 juillet 2014 soit postérieurement à la date d’effet du congé et fait valoir que le bail s’est donc reconduit pour 3 ans.

Elle développe aussi que le bailleur ne fournit pas d’élément permettant à la juridiction qu’il ne méconnaît pas les droits du preneur au regard du principe de l’exécution de bonne foi des conventions, alors que B C est propriétaire de plusieurs logements tandis qu’elle même est titulaire d’une pension d’invalidité.

Elle considère que le bailleur ne justifie pas de ses problèmes financiers et familiaux.

Elle fait aussi valoir que le congé lui a été délivré pour se débarrasser d’elle alors qu’elle demande depuis plusieurs années au bailleur de faire réaliser des travaux lui incombant.

Par conclusions notifiées le 4 janvier 2016, B C, né le XXX, chargé de développement économique, sollicite

— la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté ses demandes de dommages et intérêts et d’indemnité de procédure

— le rejet des demandes de Z Y

— la condamnation de Z Y à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de procédure complémentaire de 700 euros, et aux entiers dépens de l’instance.

Il souligne que nonobstant l’exécution provisoire du jugement Z s’est maintenue dans les lieux.

Il ajoute que le congé qu’il a délivré respecte les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il mentionne le motif de la reprise et le nom du bénéficiaire.

Il conteste l’application des dispositions du Code rural à ce congé alors que l’âge et le profession du bénéficiaire n’ont pas d’incidence en matière de baux d’habitation.

Il ajoute qu’il a donné toutes les précisions utiles dans le cadre de la procédure de première instance et qu’il n’existe aucun grief, aucune intention frauduleuse n’étant caractérisée.

Il conteste toute reconduction du bail alors que, si l’agence X sa mandataire a pu par erreur délivrer une quittance de loyer après le mois de juin 2014, elle a ensuite délivré des quittances d’indemnité d’occupation; que le fait de délivrer une quittance du loyer après l’échéance du congé avec reprise ne constitue pas renonciation au non renouvellement du bail, la renonciation ne se présumant pas . Il ajoute qu’il a fait délivrer sommation de déguerpir et une assignation en référé.

Il soutient aussi qu’il n’existe pas de fraude alors que les travaux réclamés par la locataire n’incombent nullement au bailleur, qu’il a fait déplacer le chauffe-eau à la demande expresse de Z Y.

Il expose qu’il souhaite occuper l’appartement loué alors qu’il rencontre des problèmes financiers, a vendu en 2008 un autre appartement et qu’il est actuellement hébergé par son père.

Une ordonnance en date du 15 mars 2016 clôture la procédure.

SUR CE

Attendu que selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation le congé donné par le bailleur doit mentionner à peine de nullité le motif allégué et en cas de reprise les nom et adresse du bénéficiaire parmi figure expressément le bailleur lui-même;

Qu’en l’espèce le congé délivré par exploit du 16 octobre 2013 par B C à Z Y pour l’échéance du 3 juin 2014 aux fins de reprendre le logement loué pour l’habiter lui-même comporte les mentions prescrites par la loi;

Que Z Y ne peut utilement invoquer l’application des dispositions de l’article L411-47 alinéa du Code rural à ce congé alors que l’âge et la profession du bénéficiaire de la reprise n’ont pas d’incidence en matière de baux d’habitation, qu’il ne saurait être ajouté aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et qu’au demeurant B C a fait connaître en cours d’instance son âge et sa profession à Z Y qui n’a émis aucune observation particulière lorsqu’elle en eu connaissance;

Attendu que la renonciation à un droit ne se présume pas de sorte qu’il ne peut être tiré argument de la délivrance d’une quittance de loyer après la date d’effet d’un congé, d’autant qu’en l’espèce dès le 3 juin 2014 B C a fait délivrer sommation de déguerpir, puis le 11 juillet 2014 assignation en référé , puis le 18 décembre 2014 assignation au fond pour voir constater la validité du congé délivré par exploit du 16 octobre 2014 pour l’échéance du 3 juin 2014;

Attendu que Z Y ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère frauduleux du congé par l’existence d’un litige sur des travaux qu’elle a sollicités et que le bailleur n’a pas réalisés alors que force est de constater que ceux ci portent sur changement de moquette dans la chambre et dans le couloir, changement de tapisserie du salon, le nettoyage du plafond des toilettes et le rebouchage des trous laissés en l’état après le déplacement du chauffe eau qui a été réalisé à la demande expresse de la locataire;

Qu’au contraire B C établit avoir cédé le 10 janvier 2008 un autre bien immobilier lui appartenant, rencontrer des difficultés financières pour avoir n’avoir pas respecté le délai de paiement accordé le 29 novembre 2012 pour le règlement de ses taxes foncières, et se trouver hébergé par son père depuis décembre 2012;

Que toutefois B C ne justifie pas d’un abus de Z Y à se maintenir dans les lieux et ne caractérise pas d’intention de nuire;

Attendu en conséquence qu’il convient de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré qui a

— constaté la validité du congé et la déchéance de tout titre d’occupation de Z Y depuis le 3 juin 2014

— ordonné, à défaut de départ volontaire de Z Y dans le délai de deux mois suivant la notification au préfet du commandement d’avoir quitter les lieux , l’expulsion de la défenderesse avec l’assistance de la force publique

— ordonné la restitution des clés au bailleur par Z Y

— condamné Z Y à payer à B C à compter du jour du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation équivalente à l’ancien loyer contractuel outre charges

— débouté B C de sa demande de dommages et intérêts et dit n’y avoir lieu de lui allouer une indemnité de procédure en première instance;

Qu’il convient, y ajoutant de débouter Z Y de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance pour des travaux d’entretien dans des locaux qu’elle occupe depuis juin 2002 et dans lesquels elle se maintient depuis le 4 juin 2014;

Attendu que Z Y dont les prétentions ont été rejetées supportera les dépens de la procédure d’appel;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de B C les frais irrépétibles qu’il a du encore exposer devant la cour; qu’il convient de condamner Z Y à lui payer une indemnité de procédure de 1.500 euros;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement , après en avoir délibéré conformément à la loi

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 août 2015

Y ajoutant

Déboute Z Y de toutes ses demandes

Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, condamne Z Y à payer à B C une indemnité de procédure de 1.500 euros

Condamne Z Y aux dépens

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par le Président Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE et par le Greffier Alexia LUBRANO, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,