R.G. N° 14/04878

DJ

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL BARD

la SCP FAYOL & ASSOCIES

la SCP DURRLEMAN COLAS DE RENTY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 20 JUIN 2017

Appel d’un jugement (N° R.G. 13/00218)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 16 octobre 2014

suivant déclaration d’appel du 20 Octobre 2014

APPELANTE :

XXX, immatriculée au RCS de ROMANS SUR ISERE sous le n° 531 294 87, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée et plaidant par M^e Vincent BARD de la SELARL BARD, avocat au barreau de VALENCE

INTIMEES :

La SCI DU Y, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e François-Xavier FAYOL de la SCP FAYOL & ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE, et plaidant par M^e KUDELKO, avocat au barreau de VALENCE

La SA MURPROTEC, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e Béatrice COLAS de la SCP DURRLEMAN COLAS DE RENTY, avocat au barreau de VALENCE, postulant, et plaidant par M^e GARNIER, avocat au barreau de BONNEVILLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Hélène COMBES, Président de chambre,

Madame Dominique X, Conseiller,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistées lors des débats de Madame Véronique MAIRESSE, Greffier, et de Madame Z A lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2017, Madame X a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt est rendu.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU Y, propriétaire d’une maison à usage d’habitation comprenant trois logements à Loriol sur Drôme, a confié à la SA MURPROTEC en 2005 des travaux d’étanchéité des murs intérieurs.

Le XXX, elle a vendu la maison à la SCI BEPHY au prix de 140.000 euros.

Se plaignant de problèmes d’humidité, cette dernière a obtenu en référé la nomination d’un expert, en la personne de D-E F qui a déposé son rapport le 29 novembre 2012.

Par actes des 4 et 9 janvier 2013, la SCI BEPHY a assigné la SCI DU Y et la SA MURPROTEC devant le tribunal de grande instance de Valence en indemnisation de ses préjudices, sur le fondement de la garantie des vices cachés du vendeur et de la responsabilité contractuelle de l’entreprise.

Par jugement du 16 octobre 2014, le tribunal a débouté la SCI BEPHY de ses demandes et l’a condamnée à verser à la SA MURPROTEC la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

XXX a relevé appel de cette décision le 20 octobre 2014.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 mars 2015, elle demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1602, 1641 et suivants, 1382 du code civil, d’infirmer le jugement et :

à l’égard de la SCI DU Y, de dire :

— à titre principal, que la vente comporte un vice caché concernant l’appartement du rez-de-chaussée et la cage d’escalier,

— subsidiairement, que la faute contractuelle de la SCI DU Y, à l’origine de la déchéance de la garantie trentenaire, est à l’origine du préjudice subi,

— très subsidiairement, que la SCI DU Y a manqué à son devoir de loyauté et d’information lors de la vente,

à l’égard de la SA MURPROTEC, de dire :

— à titre principal, qu’elle a engagé sa responsabilité contractuelle,

— subsidiairement, que la SCI DU Y sera tenue de garantir toute somme qui serait mise à sa charge au profit de la SA MURPROTEC,

— en conséquence, condamner in solidum la SA MURPROTEC et la SCI DU Y, ou celle qui sera tenue pour responsable, à lui verser les sommes de :

• 13.836 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement du rez-de-chaussée,

• 20.520 euros au titre des pertes locatives, somme qui sera réévaluée au jour de la décision et augmentée de deux mois supplémentaires pour permettre la réalisation des travaux,

— condamner la SCI DU Y à lui verser la somme de 3.210 euros pour les travaux de remise en état de l’évacuation passant dans le mur de la cage d’escalier,

— condamner in solidum la SA MURPROTEC et la SCI DU Y, ou la partie succombante à lui verser la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Elle estime que le tribunal :

— n’a pas pris en compte l’ensemble des pièces du dossier sur les désordres, (état des lieux de sortie du locataire en date du 1^er septembre 2011, lettre du 2 mars 2012 de l’agent immobilier),

— n’a pas tiré les conclusions de ses constatations sur les manquements de la SCI DU Y s’agissant de la garantie contractuelle de la SA MURPROTEC.

Elle affirme que l’humidité affectant le rez-de-chaussée de l’immeuble n’était pas apparente lors de la vente, en tout cas pas dans toute son ampleur, que ce vice rend l’appartement inhabitable et que le vendeur en avait connaissance.

Elle soutient que la fuite de la conduite d’évacuation affectant la cage d’escalier a été découverte par l’expert et rend le système d’évacuation impropre à sa destination.

Elle fait valoir qu’elle bénéficie de la garantie contractuelle trentenaire de la SA MURPROTEC contre les remontées capillaires et que la SA MURPROTEC engage par ailleurs sa responsabilité à raison des différents manquements constatés par l’expert judiciaire.

Elle invoque, à l’encontre de la SCI DU Y, la garantie des vices cachés, subsidiairement, la responsabilité délictuelle à raison de l’irrespect du protocole passé avec la SA MURPROTEC, qui la prive du bénéfice de la garantie trentenaire et, plus subsidiairement, la réticence dolosive de la SCI DU Y pour ne pas l’avoir informée du problème de remontée d’humidité par capillarité.

Par conclusions notifiées le 2 mars 2015, la SCI DU Y demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1641 du code civil, de :

— confirmer le jugement,

— subsidiairement, dire que la SA MURPROTEC n’a pas rempli son contrat et est responsable de l’humidité dans l’appartement du rez-de-chaussée, qu’elle doit sa garantie et la condamner à la relever et garantir de toutes condamnations au titre des travaux de remise en état du rez-de-chaussée, du préjudice de jouissance, des dépens et de l’indemnité de procédure,

— en tout état de cause, condamner la SA MURPROTEC et/ou la SCI BEPHY à lui verser la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle fait valoir que :

— les traces d’humidité étaient visibles lors des visites préalables à la vente,

— la SA MURPROTEC a manqué à son obligation de conseil en acceptant de traiter les murs avec un procédé inefficace et en acceptant le support,

— elle a, pour sa part, respecté le protocole avant de refaire les peintures intérieures,

— le tribunal a écarté les conclusions de l’expert à cet égard, sans explications techniques.

Par conclusions notifiées le 28 mai 2015, la SA MURPROTEC demande à la cour de confirmer le jugement, subsidiairement de réduire le montant des sommes mises à sa charge et dire qu’elle sera relevée et garantie par la SCI DU Y, et condamner la SCI BEPHY et, subsidiairement, la SCI DU Y à lui verser la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

A titre liminaire, elle critique le rapport d’expertise, en soutenant que l’expert a cumulé les partis pris.

Elle soulève successivement :

— l’exonération de garantie en raison de l’irrespect par la SCI DU Y des conditions de celle-ci,

— l’absence de démonstration d’une faute qui lui soit imputable, tant dans la réalisation des travaux qu’au regard du procédé utilisé ou du conseil,

— l’absence de lien de causalité entre l’humidité des murs et son intervention,

— l’absence de démonstration d’un préjudice,

— les fautes commises par la SCI DU Y pour ne pas l’avoir informée, entre 2005 et la vente, de problèmes d’humidité et pour avoir exécuté des travaux de peinture sans contrôle préalable d’assèchement et sans tenir compte des consignes de rénovation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées.

• Sur la garantie des vices cachés

Le vendeur est tenu, en application de l’article 1641 du code civil, de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le bien, vendu le XXX, est constitué d’un rez-de-chaussée et de deux niveaux desservis par un escalier commun.

A l’issue des réunions d’expertise judiciaire qui se sont tenues les 5 juillet et 4 octobre 2012, l’expert a constaté des traces importantes d’humidité :

— au plafond, sur quelques marches et sur une partie du mur de la cage d’escalier, ainsi qu’en façade extérieure de ce mur,

— au bas des trois pièces du rez-de-chaussée.

L’expert note, s’agissant de la cage d’escalier, que l’humidité est due à la présence d’une descente d’eaux usées, encastrée dans le mur, vétuste et vraisemblablement cassée.

La date d’apparition et le caractère caché de ces désordres au jour de la vente ne ressortent d’aucun des éléments du dossier. XXX n’est donc pas fondée en sa demande de garantie dirigée contre la SCI DU Y et en sera déboutée.

S’agissant de l’humidité dans les pièces du rez-de-chaussée, et plus particulièrement dans les deux premières pièces, l’expert constate que les peintures se décollent et que de grandes auréoles partent de la base des murs.

XXX soutient que les traces d’humidité dans ces pièces n’étaient pas visibles lors des trois visites préalables à la vente les 10 février, 17 février et 3 mars 2011 et qu’elles ne lui ont été révélées qu’après la libération des lieux par le locataire, début septembre 2011.

Le témoignage de B C, du service de location de l’agence immobilière Pôle Immo 26, qui dans un premier courrier adressé à la SCI BEPHY le 2 mars 2012, indique que lors de l’état des lieux de l’appartement du rez-de-chaussée, elle n’a 'pas constaté l’état d’humidité du mur gauche du séjour', n’est pas probant dans la mesure où elle affirme, dans un second courrier adressé à la SCI DU Y le 3 avril 2012, que l’état des lieux 'a été réalisé sans observation réelle du bien' et qu’elle 'ne peu(t) certifier qu’il n’existait pas de trace d’humidité dans le séjour'.

L’état des lieux de sortie du locataire, établi le 1^er septembre 2011, mentionne toutefois la présence 'grosse cloque trace noire' sur les murs de l’entrée, des 'traces d’humidité' sur les murs de la chambre 1 et des 'cloques' sur les murs de la pièce d’eau.

Par ailleurs, plusieurs clients de la société d’expertise comptable qui louait ces locaux attestent avoir constaté la présence d’humidité.

Il est donc établi que les lieux étaient affectés, préalablement à la vente, de désordres dont la SCI BEPHY n’a été en mesure de se rendre compte de l’ampleur qu’après la prise de possession effective des lieux et qu’il a été nécessaire de recourir à une expertise pour en connaître l’origine et l’étendue.

Il ressort des constatations faites par l’expert que le local du rez-de-chaussée n’est pas habitable en l’état.

La demande de garantie au titre des vices cachés dirigée contre le vendeur est fondée et le jugement sera donc infirmé.

• Sur la responsabilité de la SA MURPROTEC

L’expert attribue la cause des désordres à des remontées d’eau par capillarité et constate que le traitement effectué par la SA MURPROTEC en 2005 n’a pas eu d’effet.

Il note que :

— le procédé utilisé ' injection tous les 14 centimètres de résines hydrophobes sous pression ' n’a jamais été validé par le CSTB,

— les injections ont été faites a environ 50 centimètres au-dessus du sol alors qu’il fait traiter au ras du sol,

— aucune barrière verticale n’a été réalisée, contrairement à ce qui est prévu au devis,

— moins de la moitié des murs a été traitée (14,20 mètres linéaires de murs traités et 20, 80 non traités),

— le diagnostic qui a été fait par la SA MURPROTEC est très sommaire, sans aucune mesure à la bombe au carbure qui est la seule technique efficace,

— les zones traitées sont toujours particulièrement humides et le procédé mis en oeuvre n’a pas fonctionné.

Outre ces différents manquements aux règles de l’art, l’expert estime, au vu de la dégradation d’une partie importante des enduits extérieurs et de plusieurs points pouvant apporter de l’eau dans les murs ' compteurs EDF grossièrement encastrés, grille VMC, sortie de tuyau ' que la SA MURPROTEC est intervenue sur un support inapte à toute intervention et qu’elle aurait dû expliquer que le traitement ne pouvait avoir aucun effet sur un mur aussi dégradé et qu’il convenait, avant tout traitement, de supprimer la source d’humidité.

Ainsi, et contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la preuve est rapportée de l’existence de malfaçons dans la mise en oeuvre des travaux et d’un manquement de l’entreprise, spécialiste du traitement de l’humidité, à son devoir d’information et de conseil.

XXX, qui exerce les droits de son vendeur, est donc fondée en sa demande d’indemnisation du préjudice subi au titre des travaux de reprise de l’appartement du rez-de-chaussée.

En effet l’expert estime qu’il n’est 'pas possible d’empêcher les remontées par capillarité sur ce site, avec des maisons mitoyennes et une ruelle étroite, ou à des coûts astronomiques' et il préconise par conséquent des travaux de doublage des parois verticales pour un coût de 13.836 euros.

XXX sollicite en outre l’indemnisation de la perte de loyer de l’appartement du rez-de-chaussée depuis l’achat du bien jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la décision à intervenir.

Elle affirme qu’elle aurait pu louer ce local 540 euros par mois, sans toutefois apporter aucun justificatif de ses prétentions. La cour n’est donc pas en mesure de faire droit à cette demande.

La SCI DU Y et la SA MURPROTEC ayant concouru à l’entier dommage, il y a lieu de les condamner in solidum à payer à la SCI BEPHY la somme de 13.836 euros.

• Sur les demandes de la SCI DU Y et de la SA MURPROTEC

Les travaux réalisés par la SA MURPROTEC en 2005, à la demande de la SCI DU Y, ont consisté, notamment, en un traitement des murs contre les remontées capillaires, selon une technique d’injection d’un produit qui, en se durcissant, forme une barrière continue étanche à l’humidité grimpante.

Les travaux ont été réceptionnés le 13 octobre 2005 et ont donné lieu à un certificat de garantie trentenaire.

Aux termes de ce document, la garantie 'couvre exclusivement les murs traités, au-dessus du niveau de la barrière d’étanchéité' ; elle 'est automatiquement mise en jeu lorsqu’après expiration d’une durée normale d’assèchement, le taux d’humidité grimpante (…) est supérieur à 6 %, pour autant que les indications du rapport technique aient été suivies'.

L’obligation de la SA MURPROTEC au titre de la garantie est soumise à différentes conditions, dont celle de la réalisation, 'sans retard injustifié', de 'tous travaux annexes prévus au contrat, au rapport technique, au rapport d’inspection et dans tous autres documents contractuels en vue d’assurer un traitement complet'.

Le rapport technique établi le 5 octobre 2005 et signé de la SCI DU Y prévoit, à la charge du client de 'ne pas entreprendre de travaux avant le contrôle d’assèchement Murprotec de 12 mois sur appel du client. Après le délai, décapage et réfection des zones traitées'.

S’il n’est pas contesté qu’aucun contrôle d’assèchement n’a été effectué, il est établi que les travaux de peinture, facturés à la société locataire des lieux par 'Artisanat Décoration Rénovation' le 30 août 2009, ont été réalisés bien postérieurement au délai de séchage contractuellement fixé à 12 mois.

La SA MURPROTEC n’est donc pas fondée à invoquer une faute à l’encontre de son cocontractant pour s’exonérer de sa responsabilité et supportera l’entière charge des condamnations prononcées au profit de la SCI BEPHY.

Les intimées, qui succombent, supporteront les dépens d’appel.

L’équité commande qu’elles versent à la SCI BEPHY une indemnité de procédure pour les frais exposés en cause d’appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

— Infirme le jugement déféré,

statuant à nouveau,

— Condamne la SCI DU Y et la SA MURPROTEC in solidum à payer à la SCI BEPHY la somme de 13.836 euros au titre des travaux de réparation de l’appartement du rez-de-chaussée,

— Déboute la SCI BEPHY de ses demandes au titre des travaux de la cage d’escalier et de la perte de loyers,

— Condamne la SCI DU Y et la SA MURPROTEC in solidum à payer à la SCI BEPHY la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SA MURPROTEC à supporter l’entière charge des condamnations prononcées au profit de la SCI BEPHY,

— Condamne la SCI DU Y et la SA MURPROTEC in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame A, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT