RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG N° N° RG 17/01711 – N° Portalis DBVS-V-B7B-EPWD

[…]

C/

SARL FUTURA IMMOBILIER

ARRÊT N°18/00272

COUR D’APPEL DE METZ

1^re Chambre

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2018

APPELANTE :

[…]

Représentée par son Représentant Légal

[…]

[…]

représentée par M^e RIGO, avocat à la Cour d’Appel de METZ

INTIMEE :

SARL FUTURA IMMOBILIER

Prise en la personne de son représentant légal

pour ce domicilié audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e BARRE, avocat à la Cour d’Appel de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur DAVID, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame DUSSAUD, Conseiller

Madame FOURNEL, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame X

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 18 Septembre 2018

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 13 Novembre 2018.

Faits et procédure antérieure

Par contrat en date du 2 juin 2015, la SCI Christtine et la SARL Futura Immobilier ont conclu un mandat exclusif de vente en vue de la cession, par la SCI Christtine, d’un ensemble immobilier comprenant notamment un dépôt à usage commercial, professionnel ou artisanal et une partie d’habitation. Le contrat contenait notamment une obligation irrévocable de trois mois pour la SCI Christtine et prévoyait que le coût de la rémunération du mandataire, à savoir 17 000 €, devait être mis à la charge de l’acquéreur. Une clause particulière stipulait que le mandant renonçait au délai de rétractation de quinze jours prévu dans les conditions générales.

Exposant que la SCI Christtine avait refusé de signer un compromis de vente établi le 8 juin 2015 conformément aux termes du mandat, puis avait, par un courrier en date du 14 juin 2015, entendu mettre un terme au mandat de vente exclusif, la SARL Futura Immobilier a, par acte d’huissier délivré le 1^er septembre 2015, fait assigner sa cocontractante devant le tribunal de grande instance de Metz aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 17 000 € à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale prévue au contrat, outre une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

Par jugement en date du 14 juin 2017, le tribunal de grande instance de Metz a statué comme suit :

« Condamne la SCI Christtine, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SARL Futura Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 17 000 € à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Condamne la SCI Christtine, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SARL Futura Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Christtine de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Christtine aux dépens,

Prononce l’exécution provisoire du jugement. »

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la SCI Christtine ne pouvait se prévaloir des dispositions de l’article L121-21 du code de la consommation dès lors que, étant une personne morale, elle ne pouvait ni être qualifiée de consommateur, ni, en ce qu’elle avait agi dans le cadre de son activité professionnelle, de non-professionnel.

Le tribunal a donc considéré que les parties étaient libres de prévoir conventionnellement une renonciation du mandant au droit de rétractation stipulé dans le contrat type et en a déduit que, aux termes du contrat, la SCI Christtine était valablement tenue de confier la vente de son bien à la SARL Futura Immobilier pendant la durée incompressible de trois mois à compter du 2 juin 2015. Le tribunal a ensuite relevé que la SARL Futura Immobilier avait exécuté ses obligations en obtenant, le 8 juin 2015, une offre d’acquisition de la part de M. Y, de sorte que, informée de cette offre, la SCI Christtine avait failli à ses obligations contractuelles en refusant de signer le compromis de vente malgré une mise en demeure présentée dans le délai d’exécution du mandat.

Considérant enfin que la clause pénale prévue contractuellement n’était pas manifestement excessive, le tribunal a condamné la SCI Christtine à payer à la SARL Futura Immobilier la somme de 17 000 € à ce titre.

Par déclaration de son conseil enregistrée auprès du greffe de la cour le 19 juin 2017, la SCI Christtine a interjeté appel du jugement.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 27 avril 2018, la SCI Christtine demande à la Cour de :

«Dire l’appel de la SCI Christtine recevable et bien fondé.

En conséquence,

Dire la demande nouvelle de la SARL Futura Immobilier en dédommagement pour une perte de chance irrecevable, comme étant formée pour la première fois devant la Cour.

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Rejeter les demandes de la société Futura Immobilier, comme étant irrecevables, subsidiairement mal fondées.

Subsidiairement, si la Cour devait faire droit, totalement ou partiellement, à la demande de la SARL Futura Immobilier,

Condamner la SARL Futura Immobilier à verser à la SCI Christtine, la somme de 17 000 € à titre de dommages et intérêts.

Subsidiairement

La condamner à verser un montant égal à la créance retenue par la Cour.

Dire que les condamnations se compenseront.

Condamner la SARL Futura Immobilier à verser à la SCI Christtine, 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SARL Futura Immobilier aux entiers frais et dépens des deux instances. »

La SCI Christtine conclut à l’irrecevabilité et, subsidiairement, au mal fondé de la demande de la SARL Futura Immobilier en soutenant que, en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 relative à l’exercice de la profession de mandataire immobilier et de la jurisprudence de la Cour de cassation, l’application de toute clause pénale, même en cas d’attitude fautive du vendeur-mandant est exclue et ce, afin d’éviter tout détournement de l’interdiction de la rémunération du mandataire en l’absence de conclusion de l’opération objet du mandat.

Elle ajoute qu’elle n’a pas commis de faute en refusant de signer un compromis de vente non valable et qui ne pouvait lui garantir une passation effective de l’acte, dès lors que l’identité de l’acquéreur n’y était pas déterminée du fait de la mention d’une« SCI BV2S » en cours de formation, société qui n’aurait jamais été formée, et ce, alors que la SARL Futura Immobilier supporte la charge de la preuve de l’existence réelle de son acquéreur et donc de la validité de la signature apposée sur le compromis de vente. La SCI Christtine ajoute qu’il est peu probable qu’une société en formation ait

eu un patrimoine de 100 000 € tel qu’indiqué dans l’acte, ou encore que rien ne justifie que la société aurait repris cet engagement une fois formée. Elle fait en outre valoir qu’elle ne pouvait accepter l’indétermination prévue par l’indication « ou toute personne physique ou morale pouvant se substituer »sous la mention de l’acquéreur, ni l’imprécision quant à l’emprunt mentionné dans l’acte, ou encore le fait que le compromis ait manifestement été antidaté puisqu’il était daté et signé du 8 juin 2015 en faisant état des différents diagnostics existants au 11 juin 2015, dont la SCI Christtine conteste l’existence.

La SCI Christtine soutient également qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir conclu la vente dès lors que le mandataire et l’acquéreur présenté par ce dernier entretenaient des liens d’amitié constituant un conflit d’intérêt prohibé par le code de déontologie des agents immobiliers.

Elle en conclut que l’agent immobilier ne peut réclamer ni paiement de la clause pénale, ni même paiement de quelconques dommages et intérêts, et encore moins paiement d’honoraires.

La SCI Christtine forme à l’encontre de la SARL Futura Immobilier une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts équivalent à toute créance éventuellement retenue par la cour. Elle fait valoir, pour fonder cette demande, que sa cocontractante a manqué à son obligation d’information en ce qu’elle ne justifie pas de l’avoir mise en garde contre les raisons de l’insertion de la clause de renonciation à son droit de rétractation et les conséquences de celle-ci, alors que les parties avaient décidé de se soumettre au droit de la consommation. Elle soutient également que la SARL Futura Immobilier a manqué à son devoir de conseil concernant le prix du bien qu’elle a sous-estimé, car la moyenne de l’ensemble des estimations réalisées à la demande de la SCI Christtine se situe entre 340 000 et 360 000 €, alors que la SARL Futura Immobilier a proposé un prix de 250 000 €. Elle ajoute que la SARL Futura Immobilier ne lui a pas présenté une évaluation avant la signature du contrat de mandat, ce qui démontre qu’elle n’a pas rempli son devoir de conseil et de diligence.

Enfin, la SCI Christtine soutient que l’agent immobilier, qui a interdiction de se porter contrepartie, a manqué à son devoir de loyauté en proposant la vente à un ami excessivement proche, alors qu’en outre il s’agissait de la seule personne ayant visité le bien. La SCI Christtine fait valoir qu’elle aurait dû être informée avant la conclusion du mandat qu’un ami du dirigeant de la SARL Futura Immobilier était intéressé par la vente car elle n’aurait pas, une fois informée, signé le mandat.

Enfin, la SCI Christtine soutient que la demande de paiement de dommages et intérêts formée par la SARL Futura Immobilier sur le fondement de la perte de chance est irrecevable en ce qu’elle est nouvellement formée en cause d’appel. Elle ajoute que cette demande est mal fondée dès lors que le montant de la perte de chance alléguée ne peut être égal à l’intégralité du montant de la clause pénale et que la SARL Futura Immobilier ne fournit pas d’explication sur le fondement factuel et juridique de sa demande.

Par ses dernières conclusions en date du 9 mai 2018, la SARL Futura Immobilier demande à la Cour de :

« Dire et juger mal fondé l’appel formé par la SCI Christtine à l’encontre du jugement rendu le 14 juin 2017 par le tribunal de grande instance de METZ,

Confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Subsidiairement, dire et juger que la résiliation par la SCI Christtine du mandat de vente avant son terme est fautif,

Condamner en conséquence la SCI Christtine à payer à la SARL Futura Immobilier une somme de 17 000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance,

Y ajoutant, condamner la SCI Christtine à payer à la SARL Futura Immobilier une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers frais et dépens d’appel. »

La SARL Futura Immobilier fait valoir que la jurisprudence invoquée par la SCI Christtine est inapplicable car elle ne correspond pas aux faits de l’espèce. Elle ajoute qu’en l’espèce la SCI Christtine a refusé de signer le compromis sans donner d’explication alors que l’agent immobilier avait, conformément aux termes du contrat, trouvé un acquéreur aux charges et conditions du mandat, de sorte que la clause pénale doit s’appliquer en cas du non-respect par le vendeur de son engagement au titre du mandat.

La SARL Futura Immobilier soutient que la clause pénale est valable dès lors que les dispositions de la loi Hoguet n’interdisent pas de stipuler une telle clause, à condition que celle-ci ait pour objet de fixer les dommages et intérêts dus en raison d’une faute du mandant, la clause pénale étant uniquement irrégulière lorsqu’elle a pour objet de procurer au professionnel une somme équivalente à une rémunération en l’absence de réalisation effective de la vente dans d’autres hypothèses.

Elle fait également valoir que le compromis de vente est valable en ce qu’il a été signé par la SCI BV2S, en cours de formation qui n’a pas été enregistrée suite au refus de l’appelante de conclure la vente. Elle précise que la clause de substitution ayant été prévue au compromis était également valable. Elle ajoute que, s’agissant du financement de l’acquisition, le compromis est particulièrement précis et soumis à une condition suspensive d’obtention d’un prêt, qu’en outre ce compromis n’a pas été antidaté, les diagnostics ayant seulement été obtenus quelques jours après sa date. La SARL Futura Immobilier soutient encore qu’elle a évalué le bien et que le prix a été fixé par la SCI Christtine, avec les conseils et l’accord de la SARL Futura Immobilier qui a considéré que le prix proposé par la SCI Christtine était conforme au prix du marché, de sorte qu’elle n’a pas imposé le prix mais a donné une information loyale à ce sujet. Elle conteste les évaluations produites par la SCI Christtine et fait valoir que ce sont des documents qui ont été élaborés pour les besoins de la cause à la demande de cette dernière et que ce sont des avis de valeur sans aucun caractère objectif. Elle soutient que le prix est conforme à celui du marché.

Enfin, la SARL Futura Immobilier fait valoir qu’il n’existe strictement aucun élément de preuve de l’existence d’une collusion avec M. Y pour que celui-ci fasse l’acquisition du bien appartenant à la SCI Christtine, M. Y n’étant qu’une connaissance de l’intimée et non un proche au sens du décret du 28 août 2015, la SARL Futura Immobilier relevant par ailleurs que le mandat était antérieur à ce décret. Elle ajoute qu’elle n’est pas partie à la vente de sorte que la mention relative à l’interdiction faite à l’agent immobilier d’acquérir le bien objet du mandat est sans intérêt. Elle en conclut qu’elle a agi avec professionnalisme et conformément à la législation en vigueur.

La SARL Futura Immobilier soutient que la SCI Christtine a commis une faute en refusant de signer le compromis alors qu’il était parfaitement conforme aux termes du mandat de vente et qu’elle ne pouvait pas mettre fin au mandat en invoquant un quelconque droit de rétractation dès lors qu’étant une personne morale, elle échappe aux dispositions du code de la consommation, en particulier l’article L121-21 et que, ayant agi dans le cadre de son objet social, elle doit être qualifiée de professionnel.

Elle ajoute que le gérant de la SCI Christtine était parfaitement informé de la situation au jour de la signature du mandat exclusif de vente. Elle en conclut que la SCI Christtine lui est redevable, au titre de la clause pénale, de dommages et intérêts au titre de sa perte de chance de percevoir une commission.

Enfin, la SARL Futura Immobilier conteste la demande de dommages et intérêts de la SCI Christtine et fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute pour les mêmes motifs que précédemment exposés.

Motifs de la décision

Attendu qu’il est constant que la SCI Christtine a le 2 juin 2015 donné à la SARL Futura Immobilier, pour une période irrévocable de trois mois, mandat exclusif de vente d’un ensemble immobilier sis 3 impasse du Ruisseau à Peltre au prix de 267 000 €, soit 250 000 € net vendeur et 17 000 € au titre de rémunération du mandataire à la charge de l’acquéreur ;

Que le 8 juin 2015, la SARL Futura Immobilier a fait signer à la SCI BV2S en cours de formation, représentée par M. A Y, ou toute personne physique ou morale pouvant se substituer, un compromis de vente de l’immeuble susvisé pour le prix convenu de 250 000 € majoré d’une provision pour frais d’acte de 20 000 € et de la rémunération du mandataire fixée le 2 juin 2015 ;

Que le financement a été prévu à hauteur de 100 000 € provenant des deniers personnels de l’acquéreur et de 187 000 € à l’aide d’un emprunt immobilier sollicité de la banque BNP Paribas ou de tout autre organisme ;

Que par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 14 juin 2015, la SCI Christtine a informé la SARL Futura Immobilier de ce qu’elle entendait mettre un terme au mandat du 2 juin 2015 en faisant exclusivement son droit de rétractation de 14 jours ;

Que mise en demeure le 30 juin 2015, soit de contresigner le compromis du 8 juin 2015, soit de régler la somme de 17 000 €, la SCI Christtine ne s’est pas exécutée ;

Attendu qu’aux termes de l’article préliminaire du code de la consommation dans sa rédaction résultant de la loi 2014-344 du 17 mars 2014 applicable lors des faits, est considérée comme consommateur toute personne physique agissant à des fins n’entrant pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ;

Que le professionnel se définit quant à lui comme toute personne physique ou morale agissant à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

Attendu que la SCI Christtine, personne morale, n’a pas la qualité de consommateur;

Qu’ayant agi dans le cadre de son objet social, savoir « la gestion et la mise en valeur par tous moyen d’un immeuble sis à Peltre ou de tout au immeuble, leur vente et leur location, soit en bloc, soit par fractions… » ladite SCI a par ailleurs contracté en qualité de professionnelle ;

Que les parties ayant dès lors valablement pu renoncer à un délai de rétractation, la SCI Christtine s’est irrévocablement trouvée engagée pour une durée de trois mois ;

Attendu certes qu’aux termes de l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque n’est dû aux personnes se livrant de manière habituelle à des opérations portant sur l’achat et la vente d’immeubles d’autrui avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ;

Que le même texte ajoute toutefois que lorsque, comme en l’espèce, le mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, celle-ci recevra application dans des conditions à fixer par décret ;

Qu’en application de cette disposition, le décret 2015-724 du 24 juin 2015, postérieur à la signature du mandat en litige, a édicté que la clause pénale susvisée ne pouvait prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser ;

Que la demande en paiement de la somme prévue à la clause pénale insérée au mandat du 2 juin 2015 est dés lors recevable ;

Attendu que pour résister à ladite demande, la SCI Christtine invoque l’absence de validité du compromis du 8 juin 2015 signé par une société dont l’existence n’est pas démontrée, avec un acquéreur en réalité indéterminé et antidaté ;

Que l’appelante fait par ailleurs état d’une proximité suspecte entre le gérant de la SARL Futura Immobilier, M. B Z, et le représentant de la SCI en formation s’étant portée acquéreur, M. A Y ;

Attendu concernant la validité du compromis que comme précédemment exposé, celui-ci a été signé par une SCI en cours de formation dont les statut ne pouvaient donc par définition être produits mais cette circonstance n’affectant pas la régularité de l’acte ;

Que la clause de substitution de ladite SCI par toute autre personne physique ou morale est par ailleurs parfaitement licite et n’a pas été contractuellement été prohibée;

Que s’agissant de la date de l’acte, la SCI Christtine observe que le compromis censé signé le 8 juin 2015 fait référence à des diagnostics effectués le 11 juin 2015 ;

Que la SARL Futura Immobilier expose sur ce point que la mention des diagnostics en cause a été ajoutée à l’acte dès la réalisation de ceux-ci ;

Que l’appelante verse quant à elle aux débats l’attestation de M. C D rapportant s’être trouvé au domicile du gérant de la SCI Christtine, M. E F, le mercredi 10 juin 2015 lors de la visite du représentant de la SARL Futura Immobilier venu faire contresigner le compromis en litige après avoir trouvé un acquéreur au prix stipulé au mandat ;

Que le compromis en cause, nécessairement signé avant la date susvisé, apparaît dès lors parfaitement régulier ;

Attendu que le décret 2015-1090 du 28 août 2015, à nouveau postérieur à la signature des actes en litige, fixant les règles constituant le code de déontologie de l’agent immobilier interdit à celui-ci d’acquérir, ou de faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel il détient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat lui a été confié sans en informer son mandant ;

Que la SCI Christtine verse à cet égard aux débats les attestations de MM. G H et I J rapportant que MM. Z et Y prenaient chaque matin ensemble un café au restaurant l’Epluchure à Peltre et se saluaient alors en se faisant la bise ;

Qu’un lien d’amitié avec M. Y ne fait cependant pas de celui-ci « un proche » de M. Z au sens du décret susvisé, la SCI Christtine ne rapportant par ailleurs nulle preuve d’une communauté d’intérêt entre les intéressés ni d’une participation du second nommé dans la SCI BV2S en cours de formation ;

Qu’en refusant de contresigner le compromis du 8 juin 2015 en violation du mandat exclusif donné à la SARL Futura Immobilier, la SCI Christtine a dès lors engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de celle-ci ;

Que le montant de la clause pénale, conforme aux prévisions du décret du 24 juin 2015 publié quelques semaines après les faits, n’apparait par ailleurs pas manifestement excessif ;

Que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Christtine au paiement des 17 000 € prévus par la clause précitée ;

Attendu que la SCI Chisttine forme à titre reconventionnel une demande en paiement par la SARL Futura Immobilier de dommages et intérêts d’un montant égal à celui de la condamnation mise à sa charge ;

Que l’appelante fonde cette demande sur un manquement de sa cocontractante à ses devoirs de conseil et de loyauté :

. en ne la mettant pas en garde quant aux conséquences de sa renonciation à son droit de rétractation,

. en ne procédant pas à une évaluation du bien proposé à la vente à un prix inférieur à celui du marché,

. en antidatant le compromis de vente,

. en faisant signer ledit compromis à un ami proche ;

Attendu qu’ainsi que précédemment exposé, la SCI Christtine, d’une part, n’a pas la qualité de consommateur et, d’autre part, a agi dans le cadre de son objet social, soit à titre professionnel ;

Que s’agissant du prix, la SCI Christtine fait grief à sa contractante de n’avoir procédé à aucune étude de marché et verse aux débats quatre évaluations de son bien dans une fourchette de 340 000 à 360 000 € ;

Qu’il est toutefois à observer qu’à l’exception de celle réalisée le 13 juillet 2015 par la société Foncia, les estimations en cause sont intervenues en septembre et octobre 2017, soit plus de deux ans après la signature du mandat en litige ;

Qu’aucun manquement de la SARL Futura Immobilier à un devoir de conseil, dont le fondement n’est d’ailleurs pas précisé, n’est donc caractérisé s’agissant de la renonciation au droit de rétractation comme de la fixation du prix de l’immeuble ;

Attendu par ailleurs qu’ainsi que déjà exposé, la signature du compromis de vente par la SCI BV2S en formation le 8 juin 2015, et au plus tard le 10, apparaît démontrée, la preuve d’un conflit d’intérêt entre la SARL Futura Immobilier et la SCI précitée ou son représentant n’étant à l’inverse pas rapportée ;

Que la demande reconventionnelle de la SCI Christtine devant donc être rejetée, la décision dont appel sera en toutes ses dispositions confirmée ;

Attendu que la SCI Christtine qui succombe en l’ensemble de ses prétentions supportera la charge des entiers dépens de la procédure d’appel ;

Que pour le même motif ladite SCI, dont la propre demande de ce chef sera rejetée, sera condamnée à payer à la SARL Futura Immobilier 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par ces motifs

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 14 juin 2017 par la première chambre

civile du tribunal de grande instance de Metz ;

Condamne la SCI Christtine aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la SCI Christtine à payer à la SARL Futura Immobilier 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel ;

Déboute la SCI Christtine de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique le 13 Novembre 2018, par Monsieur DAVID, Président de Chambre, assisté de Madame X, Greffier, et signé par eux.