N° RG 18/03362 – N° Portalis DBVM-V-B7C-

JUF5

MPB

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELAS FOLLET RIVOIRE

la SELARL BARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 05 DECEMBRE 2019

Appel d’un Jugement (N° RG 16/01369)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 07 juin 2018, suivant déclaration d’appel du 26 Juillet 2018

APPELANTE :

SARL AUBERGE DE LA TREILLE

S.A.R.L, immatriculée au RCS de ROMANS sous le […]

poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Eric RIVOIRE de la SELAS FOLLET RIVOIRE, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

SCI IDH

S.C.I au capital de 7700.00 €, immatriculée au RCS de sous le n° 431956259,agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e A BARD de la SELARL BARD, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Patricia GONZALEZ, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M. Frédéric STICKER, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2019

M^me BLANCHARD, conseiller, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré

La SCI IDH a été constituée le 15 avril 2000 entre M^me C X et M D E, par ailleurs associés au sein de la SARL AUBERGE DE LA TREILLE.

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2002, la SCI IDH a donné à bail commercial à la SARL AUBERGE DE LA TREILLE un tènement immobilier situé à Besayes pour y exploiter un fonds de commerce de bar, café, hôtel-restaurant, traiteur et plats à emporter.

Le 8 octobre 2012, la SARL AUBERGE DE LA TREILLE a été admise au bénéfice d’un redressement judiciaire et un plan de continuation a été adopté par le tribunal de commerce le 11 septembre 2013.

Le 31 janvier 2016, la SCI IDH a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société AUBERGE DE LA TREILLE qui s’est acquittée des sommes réclamées.

Se prévalant de la sous location des locaux transformés en appartements, la SCI IDH a saisi le tribunal de grande instance de Valence d’une demande de résiliation du bail par assignation du 6 avril 2016.

Par jugement du 7 juin 2018 , cette juridiction a :

— prononcé la résolution du bail commercial, aux torts de la SARL AUBERGE DE LA TREILLE ;

— condamné la SARL AUBERGE DE LA TREILLE a verserà la SCI IDH une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI IDH du surplus de ses prétentions ;

— rejeté la demande reconventionnelle de la SARL AUBERGE DE LA TREILLE ;

— condamné la SARL AUBERGE DE LA TREILLE aux dépens.

Selon déclaration au greffe en date du 26 juillet 2018, la société AUBERGE DE LA TREILLE a interjeté appel du jugement.

Au terme de ses conclusions notifiées le 25 octobre 2018, la société AUBERGE DE LA TREILLE demande à la cour de :

— réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a :

. prononcé la résolution du bail commercial, aux torts de la SARL AUBERGE DE LA TREILLE ;

. condamné la SARL AUBERGE DE LA TREILLE à verser à la SCI IDH une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

. rejeté sa demande reconventionnelle ;

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— déclarer irrecevable car prescrite l’action de la SCI IDH tendant à obtenir la résolution du bail commercial';

— débouter la société IDH de sa demande de résolution du bail commercial';

— condamner la société IDH à payer à la société AUBERGE DE LA TREILLE les sommes suivantes :

. 34.554,64 euros au titre des travaux nécessaires consécutifs au dégât des eaux survenu en mai 2010';

. 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société IDH aux entiers dépens distraits au profit de M^e RIVOIRE sur son affirmation de droit.

La société AUBERGE DE LA TREILLE soutient que l’action en résolution du bail est prescrite, la bailleresse, dont la gérante M^me X était également associée en son sein, ayant parfaitement eu connaissance de son activité de location exploitée depuis plus de 15 ans.

Elle conteste la qualification de baux d’habitation donnée à la location de chambre alors qu’il s’agit d’une activité hôtelière et fait valoir que compte-tenu des relations particulières liant les parties, elle a pu procéder à la déspécialisation du bail sans formalisme, la gérante de la bailleresse ayant toujours connu cette activité de location, et sans pouvoir exiger d’écrit de sa concubine, M^me X.

Elle considère que si la location de chambres constituait un manquement à ses obligations contractuelles, il ne serait pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La société AUBERGE DE LA TREILLE se prévaut du refus de la bailleresse de procéder aux travaux de remise en état des locaux loués endommagés à la suite d’un dégât des eaux survenu en mai 2010.

Par conclusions notifiées le 7 janvier 2019, la SCI IDH entend voir':

— débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle prononcé la résiliation du bail commercial aux torts de la SARL AUBERGE DE LA TREILLE,

— à titre d’appel incident':

— condamner la SARL AUBERGE DE TREILLE à verser à la SCI IDH les sommes suivante :

. 10.450,00 euros (soit 19 loyers de 550 € perçus auprès de M Y) ;

. 13.160,00 euros (soit 28 loyers de 470 € perçus auprès de M F Z) ;

. 12.350,00 euros (soit 19 loyers de 650 € auprès de M G A et de M^me H B) ;

. 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

. 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

La SCI IDH considère que la locataire invoque en appel des arguments nouveaux qui doivent être écartés.

Elle se prévaut des manquements de la locataire à ses obligations contractuelles et soutient que la locataire a, sans son autorisation, modifié les lieux pour les rendre habitables et changé leur destination en les sous louant dans le cadre de baux d’habitation.

Elle conteste que les locaux soient devenus totalement inexploitables à la suite d’un dégât des eaux survenu le 6 octobre 2010 et que ce sinistre résulte d’un défaut d’étanchéité de la toiture.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 mai 2019.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur la fin de non recevoir de l’action en résiliation du bail :

Si le moyen tiré de la prescription de l’action est nouveau en appel, il ne constitue pas une prétention nouvelle irrecevable, s’agissant d’un moyen invoqué en défense à la résiliation du bail.

La bailleresse fonde sa demande de résiliation, dont elle a saisi le tribunal de grande instance de Valence par acte d’huissier du 6 avril 2016, sur le changement de destination des lieux loués opéré par sa locataire sans son consentement.

La SCI IDH est gérée par M^me X, par ailleurs associée au sein de la SARL AUBERGE DE LA TREILLE. Si à ce titre, M^me X a pu avoir connaissance des comptes sociaux de la locataire dont le détail des comptes de résultat fait apparaître depuis l’exercice 2003, des «'locations'» au titre de la production vendue de services, l’utilisation de ce vocable qui peut tout aussi bien renvoyer à la location de chambres dans le cadre de la prestation strictement hôtelière à laquelle sont destinés les locaux, est insuffisante à caractériser la connaissance par la bailleresse, dès 2003, de l’activité de sous location d’appartements invoquée.

Le délai de prescription de l’action en résiliation du bail ne pouvant courir qu’à compter du jour où le bailleur a eu connaissance des faits lui permettant de l’exercer, l’action de la SCI IDH n’est pas prescrite et sera déclarée recevable.

2°) sur la résiliation du bail :

Les articles 5 et 6.7 du contrat de bail réservent l’utilisation des locaux loués à l’exploitation d’une activité de bar, café, hôtel-restaurant, traiteur-plats à emporter et interdisent au preneur le changement même temporaire de son activité, comme la sous location ou le prêt de tout ou partie des lieux loués, même pour un court délai.

Il résulte des sommations interpellatives du 21 janvier 2016 et du procès-verbal de constat dressé le 29 septembre 2016 que la société AUBERGE DE LA TREILLE a consenti des baux verbaux sur des chambres transformées en appartements par adjonction d’un coin cuisine, pour des durées allant d’un mois à plus d’une année, moyennant paiement d’un loyer mensuel, charges comprises.

Si la société AUBERGE DE LA TREILLE prétend assurer des prestations de restauration pour les occupants de ce que son gérant nomme lui même des appartements et payer les taxes de séjour afférentes, elle n’en rapporte aucune preuve.

Comme l’ont fort justement relevé les premiers juges, cette location de logements meublés autonomes, sans que soit rapportée la preuve de l’exécution de prestations caractéristiques du contrat d’hôtellerie telles que l’entretien quotidien des lits, de la chambre et la fourniture du linge de toilette, ne relève pas de l’activité hôtelière prévue par le contrat de bail et constitue une sous-location poursuivie en violation des stipulations contractuelles.

Si la société AUBERGE DE LA TREILLE invoque la faculté reconnue au preneur par l’article L. 145-47 du code de commerce d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaire, il n’établit pas avoir respecté la procédure de déspécialisation du bail prévue par ces dispositions, ni même s’y être soumis depuis l’introduction de l’action en résiliation du bail, la seule existence de liens affectifs ayant uni son gérant à la gérante de la SCI IDH, se révélant en l’espèce insuffisante à écarter l’application de dispositions d’ordre public.

En concédant des baux sur les locaux loués, la société AUBERGE DE LA TREILLE a octroyé à des tiers des droits d’occupation et de jouissance des lieux dépassant ceux résultant d’un contrat d’hôtellerie, puisque ouvrant droit au statut protecteur des lois relatives aux baux d’habitation.

L’infraction aux obligations du bail résultant de la sous location porte ainsi une atteinte grave au droit de propriété de la SCI IDH et justifie à ce titre la résolution du bail.

En conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris sur ce point.

3°) sur la demande en remboursement des loyers encaissés :

Compte-tenu du caractère irrégulier des sous locations consenties par la société AUBERGE DE LA TREILLE, les loyers doivent être restitués au propriétaire des lieux au bénéfice de son droit d’accession sur les fruits produits par son bien immobilier.

Il résulte de la comparaison entre les sommations interpellatives du 21 janvier 2016 et le procès-verbal de constat du 29 septembre 2016, qu’à l’exception de M Y, la SCI IDH ne rapporte pas la preuve de la poursuite des baux consentis à M Z d’une part, à M A et M^me B d’autre part.

En conséquence, les éléments fournis à la cour lui permettent de fixer les montants dont la société AUBERGE DE LA TREILLE est redevable à l’égard du propriétaire des lieux au titre des loyers encaissés à:

—  7150 € au titre d’une sous location de 13 mois consentie à M Y,

—  7050 € au titre d’une sous-location de 15 mois consentie à M Z,

—  3575 € au titre d’une sous-location de 5,5 mois consentie à M A et M^me B.

La cour infirmera le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande de la SCI IDH et condamnera la société AUBERGE DE LA TREILLE à restituer à cette dernière la somme de 17.775 euros .

4°) sur les dommages et intérêts':

Si l’exercice d’un droit peut dégénérer en abus et donner lieu à réparation du préjudice en résultant, ce n’est qu’à la condition que soit caractérisée la mauvaise foi, l’intention de nuire ou une erreur équipollente au dol.

La SCI IDH n’apporte pas une telle démonstration et ne justifie pas d’un préjudice.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire.

5°) sur la demande reconventionnelle en indemnisation de travaux :

L’article 6.1 du bail prévoit que le preneur doit assurer la charge des réparations locatives , le bailleur ne s’obligeant à prendre à sa charge que les grosses réparations de l’article 606 du code civil, et qu’il fera son affaire de toutes remises en état et réparations y compris celles définies par l’article 606 du code civil.

Si la société AUBERGE DE LA TREILLE produit un constat du 14 novembre 2017 aux fins de justifier de la nécessité de procéder à des travaux de réparation de la toiture du bien immobilier, elle ne fournit aucun devis, ni évaluation du montant des travaux et la résiliation du bail prive sa demande de son objet.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de la société AUBERGE DE LA TREILLE.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE recevable l’action en résiliation de la SCI IDH';

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Valence en date du 7 juin 2018 sauf en ce qu’il a débouté la SCI IDH de sa demande en restitution des loyers perçus';

statuant à nouveau ;

CONDAMNE la SARL AUBERGE DE LA TREILLE à verser à la SCI IDH la somme de 17.775 euros en restitution des loyers perçus';

Y ajoutant';

REJETTE les demandes d’indemnité complémentaire de procédure fondées sur l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE la SARL AUBERGE DE LA TREILLE aux dépens de son appel.

SIGNE par M^me GONZALEZ, Président et par M. STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président