N° RG 22/00646 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LHQU

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 05 DECEMBRE 2023

Appel d’un Jugement (N° R.G. 21/00628)

rendu par le tribunal judiciaire de VALENCE

en date du 16 décembre 2021

suivant déclaration d’appel du 11 février 2022

APPELANTE :

S.C.I. LES FLAMBOYANTS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Sandrine FIAT de la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Laura PUNZANO, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [I] [M]

né le 18 janvier 1972 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Mme [P] [Z]

née le 10 janvier 1972 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ  :

M^me Catherine CLERC, Présidente,

M^me Joëlle BLATRY, Conseiller,

M^me Véronique LAMOINE, Conseiller,

Assistées lors des débats de Frédéric Sticker, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 octobre 2023, Madame [N] a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La SCI Les Flamboyants est propriétaire, sur la commune de [Localité 5] (26) lieudit [Localité 10], d’une maison d’habitation édifiée sur les parcelles cadastrées section D n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 3], voisines de la parcelle D n°[Cadastre 4] appartenant à M. [I] [M] et à Mme [P] [Z].

Reprochant aux consorts [M]/[Z] divers empiètements au titre de leur immeuble, la SCI Les Flamboyants a obtenu, suivant ordonnance de référé du 9 septembre 2016, l’instauration d’une mesure d’expertise à leur contradictoire.

L’expert, M. [H] [O] a déposé son rapport le 17 février 2020.

Sur plainte avec constitution de partie civile de la SCI Les Flamboyants auprès du doyen du juge d’instruction du tribunal de grande instance de Valence, une ouverture d’information judiciaire a été requise le 29 mai 2017 à l’encontre de M. [M] et Mme [Z].

Après non lieu partiel du 27 mai 2020, l’affaire a été renvoyée devant le tribunal correctionnel de Valence pour exécution de travaux en méconnaissance des obligations imposées par le permis de construire, notamment s’agissant de la hauteur de la construction, de la création d’un talus et d’un mur de soutènement, de la pose de fenêtres de toit sortantes non prévues, outre de la création de deux ouvertures non prévues sur la façade sud de l’habitation.

Par jugement du 25 mars 2022, cette juridiction a déclaré M. [M] et Mme [Z] coupables des faits reprochés et :

1) sur l’action publique

les a condamnés à payer, chacun, à la SCI Les Flamboyants, une amende de 5.000€,

a dit qu’il sera sursis totalement à l’exécution de cette peine,

a ordonné, à titre de peine complémentaire, de mettre l’ouvrage situé à [Adresse 8], cadastré D n° [Cadastre 4], en conformité avec les permis de construire 0260146012 N006 et modificatif 026 146 12 N006-M01 délivrés les 23 avril 2012 et 4 août 2014 en ce qui concerne la hauteur de la construction, de la création d’un talus et d’un mur de soutènement, de la pose de fenêtres de toit sortantes non prévues, outre de la création de deux ouvertures non prévues sur la façade nord de l’habitation, dans le délai de 8 mois à compter de la date à laquelle le jugement sera définitif et ce, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé ce délai,

2) sur l’action civile

déclaré M. [M] et Mme [Z] entièrement et solidairement responsables du préjudice subi par la SCI Les Flamboyants,

les a condamnés solidairement à payer à la SCI Les Flamboyants la somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts.

Suivant exploit d’huissier du 12 mars 2021, la SCI Les Flamboyants a fait citer M. [M] et Mme [Z], devant le tribunal judiciaire de Valence, en démolition de leur immeuble et de l’enrochement réalisés illégalement et en paiement de diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2021, cette juridiction a :

rejeté la demande en démolition de la SCI Les Flamboyants,

condamné les consorts [M]/[Z] à payer à la SCI Les Flamboyants la somme de 36.090,70€ avec intérêts au taux légal à compter de sa décision,

débouté la SCI Les Flamboyants du surplus de ses demandes,

condamné les consorts [M]/[Z] à payer à la SCI Les Flamboyants une indemnité de procédure de 3.000€ et à supporter les dépens qui comprennent les frais d’expertise.

Par déclaration du 11 février 2022, la SCI Les Flamboyants a relevé appel de cette décision.

Au dernier état de ses écritures du 22 septembre 2023, la SCI Les Flamboyants demande à la cour de réformer la décision entreprise sauf sur les mesures accessoires et de :

1) à titre principal,

condamner les consorts [M]/[Z] à la démolition de leur maison d’habitation et de l’enrochement réalisés illégalement,

condamner les consorts [M]/[Z] à lui payer les sommes de:

340.900€ en réparation du préjudice de jouissance et des pertes locatives, montant à parfaire,

3.093,21€ en réparation des dommages occasionnés à sa clôture,

10.000€ en réparation du préjudice moral et des frais d’expertise supportés par elle,

2) subsidiairement si la démolition n’était pas prononcée, condamner les consorts [M]/[Z] à lui payer la somme de 1.027.236,86€,

3) en tout état de cause, condamner les consorts [M]/[Z] à lui payer une indemnité de procédure de 4.500€, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Elle fait valoir que :

sur l’indispensable démolition

le seul empiétement d’une construction est caractéristique d’une faute,

les consorts [M]/[Z] ont commis diverses fautes de nature à lui occasionner des préjudices,

les fondations empiètent de 11 cm2 au coin Est et de 75cm2 au coin Ouest,

les hauteurs de construction ne sont pas conformes aux permis de construire,

les irrégularités relevées sont d’une telle ampleur que la mise en conformité est irréalisable,

l’expert [O] conclut que la mise en conformité passe par une démolition et un nouveau projet,

il ne pourrait sérieusement être envisagé la seconde solution évoquée par l’expert en rabaissement de l’immeuble à 6 mètres et à la condamnation du rez -de- chaussée,

l’enrochement créé par les consorts [M]/[Z] est de nature à surélever le terrain voisin en créant des vues,

la construction litigieuse engendre une dégradation environnementale du quartier,

la parcelle des consorts [M]/[Z] se situe dans le périmètre des sites patrimoniaux remarquables,

elle subit une perte de vue et d’ensoleillement, outre des vues illicites sur l’emplacement projeté pour la piscine,

ces nuisances entrainent une perte de valeur,

sur son préjudice de jouissance

le tribunal a limité l’indemnisation de ce préjudice à la somme de 10.000€ sans prendre en considération ses pertes locatives,

elle avait un projet de réhabilitation de la ruine à visée locative,

le projet immobilier a été mis à l’arrêt, ce qui a généré une perte de loyers estimé à 63.800€ par an,

les man’uvres frauduleuses commises par consorts [M]/[Z] sont bien de nature à lui causer un important préjudice puisque le bâtiment crée un véritable promontoire dans la mesure où les plans du permis de construire n’ont pas été respectés,

sur le préjudice moral

ses associés ont subis tracas, angoisses, nuits blanches et temps perdu,

ils ont dû engager de nombreuses démarches alors que la construction n’est toujours pas démolie,

sur les dégâts sur la clôture

c’est à juste titre que le tribunal a retenu les désordres causés à sa clôture,

toutefois, le devis produit est devenu obsolète et doit être majoré selon la nouvelle estimation,

sur sa demande subsidiaire en indemnisation

à défaut de démolition, elle doit être indemnisée au titre du remboursement du prix d’acquisition, du préjudice subi du fait du retard de leur opération, à savoir en pertes locatives,

elle ne pouvait mettre en 'uvre son projet du fait des diverses fautes commises par les consorts [M]/[Z],

pour lui permettre de refaire un projet immobilier comparable, elle doit être indemnisée à hauteur de 1.027.236,86€.

Par uniques conclusions du 8 août 2022, M. [M] et Mme [Z] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf sur le quantum de l’indemnisation de la SCI Les Flamboyants qu’ils acceptent à la seule somme de 34.090,70€ et de débouter la SCI Les Flamboyants du surplus de ses demandes.

Ils exposent que :

le tribunal a très justement retenu qu’il n’y avait pas lieu à démolition de l’ouvrage au regard du rapport d’expertise indiquant qu’une mise en conformité était parfaitement possible et que l’empiètement était minime,

le jugement du tribunal correctionnel a d’ailleurs été dans ce sens en ordonnant la mise en conformité,

le mur de soutènement n’a pas une vocation esthétique puisqu’il s’agit d’une construction obligatoire pour retenir les terres,

la mesure de démolition est manifestement disproportionnée dans la mesure où une mise en conformité est possible en supprimant l’étage et en rabotant une partie des fondations,

en raison du jugement correctionnel, ils sont condamnés définitivement à mettre l’immeuble en conformité ce qui permettra, avec la suppression d’un étage, de se conformer à la hauteur à 6,20 mètres,

la suppression de l’étage viendra mettre un terme à la perte d’ensoleillement,

ils s’engagent à raboter les fondations sur la partie qui empiète et à retirer le mur de soutènement pourtant techniquement utile eu égard à la configuration du terrain,

ils acceptent l’indemnisation fixée par le tribunal,

la SCI Les Flamboyants tente de battre monnaie et c’est de son seul fait qu’elle a arrêté la construction de son ouvrage,

la perte d’ensoleillement va disparaître,

en tout état de cause, la configuration des lieux très pentue implique que n’importe quelle construction en limite de propriété aurait généré cette perte,

il n’y a aucun préjudice du fait de l’empiètement,

la perte de vue ne concerne que la piscine,

la SCI Les Flamboyants a déjà été indemnisée de son préjudice moral dans le cadre de la procédure correctionnelle,

bien qu’ils n’aient commis aucune dégradation sur la clôture, ils acceptent, en tant que maitres de l’ouvrage, l’indemnisation retenue par le tribunal.

La clôture de la procédure est intervenue le 10 octobre 2023.

MOTIFS

1/ sur les demandes de la SCI Les Flamboyants

en démolition de l’immeuble des consorts [M]/[Z] et en suppression de l’enrochement

Il est établi que les consorts [M]/[Z], mandatant M. [J] architecte DPLG, ont obtenu un premier permis de construire le 23 avril 2012.

Ils ont abandonné ce projet ne rentrant pas dans leur budget et présenté une deuxième demande de permis de construire avec une représentation d’un terrain horizontal alors qu’il est en pente.

L’expert conclut que ce dossier de permis de construire est incomplet et faux.

La SCI Les Flamboyants reproche aux consorts [M]/[Z], sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, des empiètements sur son fonds et une méconnaissance des permis de construire emportant à leur égard divers troubles et préjudices.

Il ressort du rapport d’expertise que :

les fondations de l’immeuble [M]/[Z] empiètent sur la propriété de la SCI Les Flamboyants,

la surface d’empiètement est évaluée à 11cm2 au coin Est et 75 cm2 au coin Ouest,

la maison, construite sur 3 niveaux au lieu du seul autorisé, ne respecte pas les règles d’urbanisme au titre de la hauteur autorisée de 6,20 mètres avec, au Sud, un dépassement à 6,50 mètres sur la terrasse et 8,20 mètres par rapport au terrain naturel et, au Nord, une hauteur de 8,38 mètres par rapport au terrain naturel,

deux enrochements, non autorisés, ont été réalisés,

le projet de piscine de la SCI Les Flamboyants est difficile à mettre en oeuvre au regard de l’enrochement engendrant une vue directe et plongeante de 3 mètres et du fait de l’ombre portée de l’immeuble [M]/[Z],

le terrain subit une moins-value importante.

Il ressort de ces éléments que les consorts [M]/[Z] ont commis diverses fautes, notamment au titre d’un dépassement important de la hauteur autorisée, en lien de causalité direct et certain avec les préjudices subis par la SCI Les Flamboyants.

Il appartient au juge du fond de rechercher la proportionnalité de la mesure de démolition par rapport à l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales au regard du droit à la vie privée et au domicile.

Le tribunal a estimé que compte tenu des préjudices limités subis par la SCI Les Flamboyants, il n’y avait pas lieu d’ordonner la démolition de l’immeuble des consorts [M]/[Z].

Il ressort du rapport d’expertise que les empiètements au titre des fondations, minimes au demeurant, peuvent être repris aisément, en enlevant partie de leur largeur sans compromettre la stabilité de l’immeuble.

L’expert, après discussion, estime que la maison peut être rabaissée à 6 mètres de hauteur par rapport au terrain naturel avec la condamnation du rez -de-chaussée en sous sol pour respecter le seul niveau possible.

L’expert retient, si l’immeuble est laissé en l’état, une perte d’ensoleillement du seul terrain et non de la maison, une perte de vue, une difficulté d’implantation de la piscine et une moins-value importante de la valeur vénale du terrain.

Les consorts [M]/[Z], bien que définitivement condamnés à mettre leur immeuble en conformité avec les permis de construire 0260146012 N006 et modificatif 026 146 12 N006-M01 délivrés les 23 avril 2012 et 4 août 2014, reconnaissent implicitement ne pas y avoir satisfait.

Au regard de la gravité des manquements imputables aux intimés, des conséquences en résultant pour l’appelant et partie de l’immeuble pouvant subsister pour satisfaire aux principes de proportionnalité et de droit au logement, il convient d’ordonner la démolition partielle de l’ouvrage pour satisfaire au respect des règles d’urbanisme en terme de hauteur à 6,20 mètres et de nombre de niveaux ainsi que l’enlèvement de l’enrochement, ce qui supprimera pour l’avenir les préjudices d’ensoleillement, de vue, d’implantation de piscine et de perte de valeur vénale du terrain de la SCI Les Flamboyants.

Il convient en outre de condamner les consorts [M]/[Z] à supprimer les empiètements liés aux fondations de leur immeuble.

Au regard de l’inertie des consorts [M]/[Z], il convient d’ordonner ces mesures dans le délai de 10 mois suivant la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 80€ par jour de retard.

Le jugement déféré sera infirmé sur ces points.

en dommages-intérêts

L’expert expose que rien ne s’opposait à la poursuite du projet de rénovation de l’immeuble ancien acquis par la SCI Les Flamboyants.

Celle-ci, ayant fait le choix de stopper ses travaux, ne peut en faire supporter les conséquences à ses adversaires, notamment, en terme de pertes locatives.

En revanche, le choix de l’implantation de la piscine lié à la hauteur de l’immeuble des consorts [M]/[Z] et de l’enrochement illicite justifie une indemnisation, de même que l’atteinte à l’ensoleillement et à la vue jusqu’à la suppression effective de l’immeuble.

Au regard des atteintes susvisées aux droits de la SCI Les Flamboyants, il convient de condamner les époux [M]/[Z] à lui payer des dommages-intérêts de 10.000€.

En outre, il est indiscutable que les multiples tracasseries subies par les associés de la SCI Les Flamboyants depuis pratiquement une décennie et résultant des manquements des consorts [M]/[Z] ayant justifié le recours à justice doit être indemnisé à la somme de 5.000€ et ce indépendamment de la condamnation pénale dont il n’est nullement justifié qu’elle ait été acquittée.

au titre de l’endommagement de la clôture

Il n’est pas contesté que la clôture de la SCI Les Flamboyants a été endommagée par les travaux réalisés par les consorts [M]/[Z].

Le tribunal a accueilli la demande de la SCI Les Flamboyants en condamnant ceux-ci sur la base d’un devis datant du 8 janvier 2016.

Au regard de l’ancienneté de ce devis, il sera fait droit à la demande de la SCI Les Flamboyants en revalorisation sur la base du devis de la société Multisoud en date du 5 mai 2022 à la somme de 3.293,21€.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera infirmé sauf sur les mesures accessoires.

2/ sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la SCI Les Flamboyants.

Enfin, les consorts [M]/[Z] supporteront les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré sur la condamnation de M. [I] [M] et de Mme [P] [Z] à payer à la SCI Les Flamboyants une indemnité de procédure et à supporter les dépens comprenant les frais d’expertise,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne M. [I] [M] et Mme [P] [Z] à rabaisser le niveau de leur ouvrage à la hauteur autorisée par les permis de construire de 6,20 mètres, à supprimer les empiètements liés aux débordement des fondations sur le fonds appartenant à la SCI Les Flamboyants ainsi que l’enrochement non autorisé, dans le délai de 10 mois suivant la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 80€ par jour de retard,

Condamne solidairement M. [I] [M] et Mme [P] [Z] à payer à la SCI Les Flamboyants les sommes de :

10.000€ en réparation de leur préjudice matériel,

5.000€ en réparation de leur préjudice moral,

3.293,21€ au titre des travaux de remise en état de la clôture,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [I] [M] et Mme [P] [Z] à payer à la SCI Les Flamboyants la somme de 3.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [I] [M] et Mme [P] [Z] aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT