N° RG 22/03850

N° Portalis DBVM-V-B7G-LR7N

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL COOK – QUENARD

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1èRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 12 NOVEMBRE 2024

Appel d’un Jugement (N° R.G. 18/00524)

rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 19 septembre 2022

suivant déclaration d’appel du 26 octobre 2022

APPELANTE :

SCI BERRIAT, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de GRENOBLE sous le n° 069 503 142, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège situé :

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Nathalie COOK de la SELARL COOK – QUENARD, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Serge GRIFFON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ :

GIE K’STORE, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-ETIENNE sous le n° 069 600 054, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège situé :

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant, et plaidant par M^e Dominique QUERAN GERMAIX de la SELARL PARETO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ  :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 septembre 2024, Madame Lamoine, conseiller a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES

Par acte du 17 décembre 1968, la SA LES ETABLISSEMENTS RICOU, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SCI BERRIAT, a consenti au GIE K’STORE une promesse de bail commercial pour une durée de neuf années portant sur :

des locaux situés au sous-sol (caves), au rez-de-chaussée (hall d’exposition) et au premier étage (bureaux) d’un immeuble en copropriété [Adresse 3] à [Localité 6],

un bâtiment à usage de garage, communiquant avec les premiers, mais avec accès sur la [Adresse 7], comprenant deux niveaux reliés par une rampe d’accès automobile, ayant chacun une surface de 1970 m².

La promesse de bail prévoyait qu’en cas de levée des conditions suspensives, le bail prendrait effet le 1er octobre 1969 avec prise de possession anticipée possible pour le preneur.

L’article 4 de la promesse précisait que le loyer annuel fixé à 300'000 Fr. serait « sujet à révision triennale dans les conditions prévues par le décret de 1953 ».

Par acte du 15 janvier 1969, les parties ont constaté la levée des 2 conditions suspensives avec prise de possession partielle à la date du 1er février 1969, avec « délai d’évacuation de la totalité des locaux reporté au 15 juin 1969, et le bail (commencerait) à courir au point de vue paiement à la date du 1er novembre 1969 ».

Par deux actes authentiques du 22 décembre 1970, les parties ont conclu, sans mention de la promesse de bail antérieure mais concernant les mêmes locaux :

d’une part un bail emphytéotique pour une durée de 50 années à compter du 1er novembre 1970 portant sur les locaux situés au [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 275'000 Fr., avec clause de révision automatique par période triennale et pour la première fois le 1er novembre 1972, en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant celui du 3e trimestre 1969,

d’autre part un bail à construction portant sur les locaux donnant sur la [Adresse 8], pour la même durée de 50 années à compter du 1er novembre 1970, moyennant un loyer annuel de 25'000 Fr. révisable automatiquement, par période triennale à partir du 1er novembre 1969 et pour la première fois au 1er octobre 1972, selon les mêmes modalités que pour le bail emphytéotique.

La clause de variation du loyer a été appliquée dans les deux baux du 22 décembre 1970 selon les modalités prévues aux contrats.

Après un changement de membres au sein du GIE K’STORE en 2016, la nouvelle direction, indiquant s’être aperçue d’une distorsion dans la période de première indexation prévue aux contrats, en ce que la période de variation indiciaire dépassait la période d’application du loyer telle que résultant des baux en violation de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, a, par deux lettres recommandées en date du 16 juin 2017, fait part à la bailleresse de cette distorsion en soutenant que, dès lors, les clauses d’indexation insérée dans les baux devaient être réputées non écrites dans leur entier ; elle lui réclamait un trop payé au titre des deux baux ainsi que, pour l’avenir, l’application du loyer initialement convenu sans indexation.

La SCI BERRIAT a critiqué cette analyse et s’est opposée aux demandes par lettre recommandée en date du 10 juillet 2017.

Par acte du 17 janvier 2018, le GIE K’STORE a assigné la SCI BERRIAT devant le tribunal de grande instance de Grenoble aux fins de voir, au visa de l’article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier :

déclarer non écrites les clauses de révision automatique du loyer inséré dans les deux baux en cause,

condamner la SCI BERRIAT à appliquer, à compter de l’introduction de l’instance, le loyer initial des baux en cause et à lui payer un trop-perçu au titre des loyers dans la limite de cinq années à compter de l’introduction de l’instance.

La SCI BERRIAT a appelé en cause et en garantie Me [C], notaire successeur de l’étude

ayant reçu les baux du 22 décembre 1970.

Par jugement du 19 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

déclaré non écrite l’intégralité de la clause de révision du loyer contenue dans le bail emphytéotique du 22 décembre 1970 ;

déclaré non écrite l’intégralité de la clause de révision du loyer contenue dans le bail à construction du 22 décembre 1970 ;

dit que la SCI BERRIAT doit appliquer, postérieurement à l’assignation, le loyer initial du bail emphytéotique et du bail à construction ;

condamné la SCI BERRIAT à rembourser au GIE K’STORE les sommes de :

3 027 316,73 € TTC au titre de l’indu de loyers du bail emphytéotique,

275 216,15 € TTC au titre de l’indu de loyers du bail à construction,

ces sommes étant arrêtées au 31 janvier 2022 ;

rejeté l’action en responsabilité formulée par la SCI BERRIAT à l’encontre de Me [K] [C] ;

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire';

condamné la SCI BERRIAT aux dépens et à payer à Me [K] [C] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles';

rejeté les autres demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 26 octobre 2022, la SCI BERRIAT a interjeté appel de ce jugement, sauf en ses dispositions par lesquelles elle a été condamnée à payer une indemnité de procédure à Me [C], et en intimant seulement le GIE K’STORE.

Par dernières conclusions (n° 4) notifiées le 2 septembre 2024, elle demande à cette cour d’infirmer le jugement déféré en ses dispositions objet de son appel et, statuant à nouveau, de :

juger irrecevable l’action du GIE K’STORE,

subsidiairement la déclarer mal fondée, la débouter en conséquence de toutes ses demandes, fins et conclusions,

plus subsidiairement :

dire que le trop facturé au titre du bail emphytéotique s’élève à la somme de 27'240,52 €, et au titre du bail à construction à la somme de 2 766,66 €, arrêtées au 30 avril 2023,

encore plus subsidiairement :

dire que le trop facturé au titre du bail emphytéotique s’élève à la somme de 96'389,29€, et au titre du bail à construction à la somme de 8 973,17€, arrêtées au 30 avril 2023,

en toute hypothèse :

condamner le GIE K’STORE aux dépens et à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

* sur l’irrecevabilité partielle de l’action en répétition de l’indu :

que la Cour de cassation a, dans un arrêt de principe du 6 juillet 2017, siglé 'P+B’ c’est-à-dire publié et reconnu comme ayant une portée doctrinale, considéré que la créance de restitution au titre d’une indexation non prévue par le bail ne pouvait, en raison de la prescription empêchant la locataire de contester le jeu de l’indexation plus de 5 ans avant sa demande, être calculée que sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription,

que les décisions postérieures de la Cour de cassation, et celles des cours de renvoi, vont toutes dans le même sens, les décisions citées par la partie adverse étant soit antérieures, soit inapproprié,

que, contrairement à ce que soutient l’intimé, ce moyen constitue bien une fin de non- recevoir qui peut être invoquée en tout état de cause, et non pas une demande nouvelle en cause d’appel, et que le principe de l’estoppel ne peut lui être opposé, dès lors que la chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 10 février 2015 (n° 13-28.262) que 'les parties peuvent, pour justifier les prétentions qu’elles ont soumises au premier juge, invoquer en cause d’appel des moyens nouveaux.',

* sur le fond :

à titre principal, que les clauses d’indexation sont valables dès lors que la discordance sur la période de première révision résulte manifestement d’une erreur d’appréciation des parties qui ont pris en considération la date d’effet du bail commercial initial,

mais aussi et surtout, que la Cour de cassation a jugé, notamment dans un arrêt du 29 novembre 2018 (n° 17-23.058), que ne pouvait être déclarée non écrite, au visa de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, que la clause d’un contrat de bail 'prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision',

que la Cour de cassation a réitéré cette analyse, notamment dans un arrêt du 6 février 2020 (n° 18-24.599), puis, notamment, dans un arrêt du 30 juin 2021 (n° 20-11.685) dans lequel elle énonce que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite',

que la cour suprême a ainsi permis, privilégiant la commune intention des parties, de restreindre la portée du caractère non écrit de la clause pour qu’elle puisse s’appliquer une fois expurgée de ses impuretés,

il en résulte qu’en l’espèce, seule la partie des clauses des baux ayant créé la distorsion lors de la première indexation doit être réputée non écrite,

qu’en revanche toutes les indexations postérieures à la première révision sont licites, la révision ayant eu lieu par la suite tous les trois ans,

* à titre subsidiaire sur le fond :

qu’il y a lieu de calculer le trop perçu, si son existence était retenue, non pas sur la base du loyer initial, mais sur celui du loyer payé au jour du point de départ de la prescription, d’où son calcul opéré à titre subsidiaire.

Le GIE K’STORE, par dernières conclusions (n° 4) notifiées le 5 septembre 2024, demande la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il n’a pas fait droit à ses demandes relatives aux intérêts et à l’allocation d’une indemnité de procédure, de l’infirmer sur ces deux points et, actualisant ses demandes, réclame la condamnation de la SCI BERRIAT à lui payer en sus les sommes suivantes :

au titre des loyers courus entre le 31 janvier 2022 et le 31 juillet 2024, à parfaire jusqu’à complet paiement :

956 699,61 € TTC au titre de l’indu de loyers du bail emphytéotique,

87 569,27€ TTC au titre de l’indu de loyers du bail à construction,

une indemnité de 6 000 € pour la première instance, et une de 10 000 € pour l’instance d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande encore que soit déclarée irrecevable comme nouvelle en appel, et subsidiairement sur le fondement de la théorie de l’estoppel, la demande de la SCI BERRIAT de prescription partielle de l’action en répétition de l’indu. A titre subsidiaire, il conclut au débouté de cette demande, et que soit jugée non fondée la demande adverse subsidiaire relative au recalcul de la créance en cas de réputation partielle ou totale des clauses de révision des loyers.

Sur les intérêts sur les sommes dues, il demande à cette cour, statuant de nouveau, de :

dire que les sommes trop payées de 1 568.251,30 € TTC au titre du bail emphytéotique et de 142 573,66 € TTC au titre du bail à construction, qui étaient dues au jour de l’assignation du 17 janvier 2018, porteront intérêts au taux légal, à compter de la date de réception de la première mise en demeure du 16 juin 2017, soit à compter du 20 juin 2017 ;

dire que les sommes indues appelées par le bailleur, postérieurement à l’assignation du 17 janvier 2018, porteront également intérêts au taux légal ;

dire que tous ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Il conclut, en toute hypothèse, au débouté de la SCI BERRIAT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Il fait valoir :

que la demande adverse d’irrecevabilité partielle n’avait pas été formée en première instance, et subsidiairement que la SCI BERRIAT se contredit en ce qu’elle a, en première instance, calculé le trop payé sans appliquer le principe qu’elle voudrait voir aujourd’hui appliquer en appel,

subsidiairement, que le principe invoqué n’a pas vocation à s’appliquer, que l’arrêt invoqué a été pris dans un cas d’espèce totalement différent, et que la Cour de cassation a jugé autrement dans un arrêt du 12 mai 2016, de même que la cour de Grenoble dans un arrêt du 25 mai 2021,

au fond, que la distorsion affecte nécessairement toutes les révisions, et non pas seulement la première, puisque l’indice de référence pour chaque révision est celui du 3ème trimestre 1969, donc celui résultant de la distorsion litigieuse et donc contraire à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier,

qu’il importe peu que cette référence résulte d’une erreur commune aux deux parties aux baux, cette circonstance ne purgeant pas les clauses de leur vice,

que les arrêts de jurisprudence invoqués par la partie adverse sont inopérants comme concernant des espèces très différentes, les clauses des baux étant, en l’espèce, indivisibles ainsi qu’il vient d’être développé.

Il est renvoyé, pour le surplus, à ses conclusions.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 6 septembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Le GIE K’STORE demande la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a déclaré non écrites, au visa de l’article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, l’intégralité des clauses de révision des loyers contenues d’une part dans le bail emphytéotique du 22 décembre 1970, d’autre part dans le bail à construction du même jour.

# sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action du GIE

Les moyens développés par la SCI BERRIAT sur ce point reposent sur la prescription partielle de l’action en répétition de l’indu exercée par le GIE K’STORE au titre de la part de loyers que ce dernier prétend avoir trop payé en raison du caractère non écrit des clauses d’indexation litigieuses tel qu’invoqué par lui.

Il en résulte que ce moyen, qui ne concerne que le montant de la créance d’indu, n’est pas de nature à affecter la recevabilité de l’action première du GIE K’STORE tendant à voir déclarer non écrites les clauses d’indexation des loyers.

Il sera donc examiné dans un second temps, s’il y a lieu, et l’action aux fins de voir déclarer non écrites les clauses de révision contenues dans les baux sera déclarée recevable.

# sur le fond

L’article L. 112-1 du code monétaire et financier est ainsi libellé :

« Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. »

Le bail emphytéotique du 22 décembre 1970 stipule que le loyer convenu 'sera révisé automatiquement par périodes triennales et pour la première fois le 1er novembre 1972 et variera en hausse ou en baisse dans les mêmes proportions que l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE , l’indice de base étant celui du 3e trimestre 1969.'

Le bail à construction du même jour prévoit que le loyer 'sera révisable automatiquement par périodes triennales à partir du 1er novembre 1969 en fonction des variations de l’indice du coût de la construction fixé par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques.

En conséquence, la première révision triennale sera effectuée avec prise d’effet du 1er octobre 1972, en fonction des variations à cette date de l’indice du coût de la construction, l’indice de base étant celui du troisième trimestre mille neuf cent soixante neuf.'

Il ressort de chacune de ces clauses :

que la première révision du loyer devait intervenir moins de deux années après la conclusion des baux, en fonction de la variation de l’indice de référence (coût de la construction publié par l’INSEE) sur une période de trois années (entre la date de révision – fixée au 1er novembre 1972 pour le bail emphytéotique et au 1er octobre 1972 pour le bail à construction – et la publication de l’indice de référence au 3ème trimestre 1969),

que les modalités de cette première révision contreviennent par conséquent à la règle posée par l’article L. 112-1 rappelée ci-dessus, selon laquelle la période de variation de l’indice de référence ne doit pas être supérieure à la durée du bail écoulée entre chaque révision.

En revanche, le surplus de ces clauses, stipulant les modalités de révision postérieure des loyers, ne contiennent pas la distorsion prohibée par le texte, dès lors qu’elles prévoient que ces révisions doivent intervenir tous les trois ans à la date anniversaire fixée dans chacun des baux, selon l’indice de référence initialement fixé à savoir celui publié par l’INSEE au 3e trimestre 1969.

Dès lors, les variations de l’indice de référence étaient bien prises en compte, à chaque nouvelle révision, pour une période équivalente à la durée du bail depuis la révision précédente, puisque :

chaque révision intervenait trois ans à partir de la précédente,

la variation de l’indice de référence était bien prise en compte pour une période équivalente à la durée du bail écoulée depuis lors, peu important que l’indice initial de référence soit antérieur à la prise d’effet du bail.

Ainsi, à titre d’exemple, chaque révision à compter de celle devant intervenir le 1er novembre 1978 pour le bail emphytéotique, entraînait, conformément aux clauses du bail, un nouveau calcul du loyer en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction connu à cette date soit celui du 2ème trimestre par rapport à l’indice initial du 3ème trimestre 1969, tandis que la révision précédente, intervenue elle aussi au 1er novembre, l’avait été en fonction du dernier indice connu à cette date soit celui du 2e trimestre de l’année N -3, de sorte que la période de variation de l’indice entre cette révision et la précédente était bien de trois années, par conséquent équivalente à la durée écoulée entre deux révisions.

Il ressort de cette analyse que, conformément à ce qu’a jugé à plusieurs reprises la Cour de cassation (en particulier Civ. 3é, 29 novembre 2018, n° 17-23.058, Civ. 3é, 6 février 2020, n° 18-24.599), seule la stipulation relative à la première révision, qui crée la distorsion prohibée, est réputée non écrite, et non pas la clause en son entier qui ne conduit pas à la même distorsion dans l’entier déroulement du contrat.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré non écrites l’intégralité des 2 clauses de révision de loyers contenues respectivement dans le bail emphytéotique du 22 décembre 1970 et dans le bail à construction du même jour, seules les clauses relatives à la première révision étant le cas échéant touchées par cette sanction.

Il en résulte que, les demandes du GIE K’STORE en paiement d’indus au titre d’un trop payé sur les loyers portant, au plus tôt, sur ceux exigible au 31 janvier 2022 par le jeu de la prescription, ses demandes ne peuvent être accueillies dès lors que les loyers payés à partir de cette date l’ont été conformément à la clause de variation dont la validité n’est pas affectée pour les révisions postérieures ainsi qu’il vient d’être développé.

Il en est de même, pour absence de fondement, des demandes du GIE K’STORE tendant à voir dire que la SCI BERRIAT doit appliquer, postérieurement à l’assignation, les loyers initiaux du bail emphytéotique et du bail à construction.

Sur les demandes accessoires

Le GIE K’STORE, succombant en ses demandes, devra supporter les dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en sa faveur.

Il est équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI BERRIAT.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

déclaré non écrite l’intégralité de la clause de révision du loyer contenue dans le bail emphytéotique du 22 décembre 1970 ;

déclaré non écrite l’intégralité de la clause de révision du loyer contenue dans le bail à construction du 22 décembre 1970 ;

dit que la SCI BERRIAT doit appliquer, postérieurement à l’assignation, le loyer initial du bail emphytéotique et du bail à construction ;

condamné la SCI BERRIAT à rembourser au GIE K’STORE les sommes de :

3 027 316,73 € TTC au titre de l’indu de loyers du bail emphytéotique,

275 216,15 € TTC au titre de l’indu de loyers du bail à construction,

ces sommes étant arrêtées au 31 janvier 2022 ;

condamné la SCI BERRIAT aux dépens.

Statuant de nouveau et y ajoutant :

Déclare recevable mais non fondée l’action du GIE K’STORE aux fins de voir déclarer non écrites l’intégralité des clauses de révision des loyers contenues dans le bail emphytéotique et dans le bail à construction en date du 22 décembre 1970.

Déboute par conséquent le GIE K’STORE de ses demandes :

aux fins de voir déclarer non écrite l’intégralité de la clause de révision du loyer contenue dans le bail emphytéotique du 22 décembre 1970 ainsi que l’intégralité de la clause de révision du loyer contenue dans le bail à construction du 22 décembre 1970,

en répétition d’indus au titre des loyers versés en exécution de ces baux,

tendant à voir dire que la SCI BERRIAT doit appliquer, postérieurement à l’assignation, le loyer initial du bail emphytéotique et du bail à construction.

Condamne le GIE K’STORE à payer à la SCI BERRIAT la somme globale de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes les autres demandes.

Condamne le GIE K’STORE aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE