N° RG 24/00103 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MMWY

N° Minute :

Copies délivrées le

Copie exécutoire

délivrée le

à

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

C O U R D ' A P P E L D E G R E N O B L E

JURIDICTION DU PREMIER PRESIDENT

ORDONNANCE DE REFERE DU 18 DECEMBRE 2024

ENTRE :

DEMANDEURS suivant assignations du 13 août 2024

Monsieur [I] [Y]

né le 09 juin 1966 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne, assisté de M^e Louis GALICHET, avocat au barreau de GRENOBLE, substituant M^e Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [M] [Y]

né le 05 février 1968 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Louis GALICHET, avocat au barreau de GRENOBLE, substituant M^e Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [X] [Y]

né le 08 juin 1940 à [Localité 9]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Anne LE PIVERT LEBRUN de la SELARL SEDEX, avocat au barreau de VALENCE

S.A.R.L. PMP PROMOTION

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Faïçal LAMAMRA, avocat au barreau de VALENCE

Société SCCV LE 121

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Faïçal LAMAMRA, avocat au barreau de VALENCE

DEBATS : A l’audience publique du 20 novembre 2024 tenue par Christophe COURTALON, premier président, assisté de Marie-Ange BARTHALAY, greffier

ORDONNANCE : contradictoire

prononcée publiquement le 18 DECEMBRE 2024 par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

signée par Christophe COURTALON, premier président et par Marie-Ange BARTHALAY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le 05/09/1964, [X] [Y] et [J] [N] se sont mariés sans contrat préalable.

Par jugement du 01/02/2005, leur divorce a été prononcé par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Valence.

Par arrêt du 13/03/2007, la cour d’appel de Grenoble a homologué un accord entre les parties, et a donné acte à [X] [Y] de ce qu’il propose à [J] [N] qui l’accepte, l’abandon en propriété de sa part dans une villa, domicile conjugal, outre 6 garages, à Valence, à titre de prestation compensatoire.

Par jugement du 18/07/2012, confirmé par arrêt du 05/11/2013, a été ordonnée l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision, et a été constatée l’autorité de la chose jugée concernant l’attribution à Mme [N] de l’immeuble du [Adresse 2] ainsi que les 6 garages.

Par jugement du 02/09/2015, le tribunal astatué sur les comptes entre les ex-époux et projet d’état liquidatif a été dressé par Me [R], notaire, le 27/04/2018, suivant lequel l’actif communautaire comprend la villa familiale, avec dation en paiement de sa moitié indivise par M. [Y] à son ex-épouse. Néanmoins, le notaire a dû dresser un procès-verbal de carence lors de la signature de l’état liquidatif définitif, le 27/04/2018, Mme [N] n’ayant plus la capacité de signer.

Le 17/12/2018, [J] [N] a été placée sous tutelle, l’ATMP de la Drôme étant désignée tutrice.

Le 23/01/2020, le tuteur a présenté une requête au juge des tutelles aux fins de vendre la maison de la personne protégée à la société PMP Promotion, au prix de 380 000 euros.

Par ordonnance du 09/03/2020, il a été fait droit à la requête.

Le 11/06/2020, était signé entre M. [X] [Y] et Mme [N] d’une part, et la société PMP Promotion un compromis de vente de la villa au prix de 380 000 euros.

[J] [N] est décédée le 20/01/2021 laissant pour lui succéder ses deux fils, [I] et [M] [Y].

Suite àla sommation délivrée le 23/12/2021 par le candidat acquéreur aux héritiers de signer l’acte de vente et à celle du 21/02/2022 de prendre parti sur la succession, le 01/07/2022 MM. [I] et [M] [Y] (les consorts [Y]) ont accepté la succession de leur mère à concurrence de l’actif net.

Saisi par la société PMP Promotion et la société civile de construction vente Le 121 par acte du 19/05/2022, le tribunal judiciaire de Valence a, par jugement du 21/05/2024 principalement :

— débouté les consorts [Y] de leur demande d’expertise et de nullité du compromis de vente ;

— condamné les consorts [Y] à signer l’acte de vente à première demande du notaire, sous astreinte de 500 euros par refus constaté ;

— dit qu’en cas de refus de signer l’acte, le jugement vaudra vente et sera publié au service de la publicité foncière aux frais des sociétés PMP Promotion et Le 121 ;

— condamné in solidum MM. [M] et [I] [Y] à payer aux sociétés PMP Promotion et Le 121 38 000 euros au titre de la clause pénale ;

— ordonné la compensation de la somme due avec le montant du prix de vente ;

— condamné in solidum MM. [M] et [I] [Y] à payer aux sociétés PMP Promotion et Le 121 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la même somme à M. [X] [Y] ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 12/09/2024, les consorts [Y] ont relevé appel du jugement.

Par actes du 13/08/2024, ils ont assigné en référé devant le premier président de la cour d’appel de Grenoble les sociétés PMP Promotion et Le 121 ainsi que M. [X] [Y] aux fins de voir arrêter l’exécution provisoire attachée à la décision déférée.

Dans leur assignation, soutenue oralement à l’audience, ils font valoir en substance que :

— le tuteur a produit devant le tribunal deux avis de valeur trompeurs et mensongers, sous-estimant gravement la valeur du bien, et en ne prenant pas en compte ses caractéristiques essentielles ;

— en effet, il y a 8 garages et non 6, la surface de la maison est de 160 m² et non de 135 m², les fenêtres sont dotées de double vitrage, les sanitaires, certes à refaire, sont en parfait état, le jardin est très arboré, aménagé et éclairé, avec arrosage automatique ;

— la propriété offre une vue remarquable sur le château de Crussol, via la grande terrasse couverte et éclairée à colonnes de style Nouvelle [Localité 10] ;

— la maison est lumineuse avec des plafonds hauts de 3,20 m ;

— le bien a ainsi une valeur entre 564 000 et 669 000 euros ;

— l’acquéreur a commis des manoeuvres dolosives ;

— en tout état de cause, il y a fraude au jugement ;

— la clause pénale doit en tout état de cause être modérée ;

— l’exécution de la décision, de par son caractère irréversible, un permis de démolir étant affiché, présente des conséquences manifestement excessives.

Dans leurs conclusions soutenues oralement à l’audience, les sociétés PMP Promotion et Le 121 concluent à titre principal à l’irrecevabilité de la demande et à titre subsidiaire, à son rejet et réclament reconventionnellement 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, répliquant notamment que :

— les requérants n’ont formé aucune observation quant à l’exécution provisoire devant le premier juge ;

— tous les éléments (permis de démolir, permis de construire) étaient connus au moment où le tribunal a statué ;

— ils ne justifient pas de moyens sérieux de réformation de la décision ;

— c’est eux-mêmes au contraire qui risquent de subir des conséquences manifestement excessives, le permis de construire expirant le 21/06/2026 alors qu’une évolution défavorable des règles de construction dans la ville de [Localité 11] est à craindre.

Dans ses conclusions soutenues oralement à l’audience, M. [X] [Y] conclut lui aussi au rejet de la demande et réclame reconventionnellement 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, exposant que :

— la preuve d’une collusion frauduleuse entre le promoteur, le notaire et l’agence Solvino consultée par le tuteur n’est pas rapportée ;

— il en va de même quant à l’existence de manoeuvres dolosives ;

— le moyen tiré de la fraude au jugement ne peut ainsi prospérer ;

— le permis de démolition est affiché depuis le 21/06/2021 et les requérants ne justifient pas d’un risque de conséquences manifestement excessives apparu postérieurement à l’audience du tribunal ;

— lui-même continue à assurer tous les frais afférents au bien, notamment la taxe foncière et il y a urgence pour lui que ce bien soit vendu.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, 'en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance'.

Sur les moyens sérieux de réformation

Aux termes de l’article 1589 §1 du code civil, 'la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'.

Dès lors, les héritiers de [J] [N] sont engagés par l’acte du 11/06/2020.

Pour le remettre en cause, les requérants font valoir que le bien cédé a été très largement sous-estimé et pour conclure à la nullité de la vente, exposent être en présence d’un dol et d’une fraude au jugement.

Ils produisent un avis de valeur du cabinet Gouyet Pommaret Orard du 29/08/2022, retenant une valeur de 564 000 euros outre 105 000 euros de garages.

Pour autant, à supposer que la vente ait été faite à un prix inférieur à celui du marché, ce seul fait ne suffit pas à démontrer l’existence de manoeuvres dolosives.

Par ailleurs, l’erreur sur les qualités essentielles du bien dont font état les requérants s’analyse en réalité en une erreur sur la valeur, qui ne peut entraîner la nullité de la vente (hors lésion des 7/12èmes, ce qui n’est pas allégué en l’occurrence), en vertu de l’article 1136 du code civil.

Concernant la fraude au jugement, lorsque le juge des tutelles a autorisé la vente, plusieurs avis de valeur concordants ont été produits :

— avis du 30/07/2019 de l’agence Cuer immobilier, retenant une valeur entre 360 000 et 380 000 euros ;

— avis du 05/11/2018 de l’agence Solvimo, retenant un prix de 270 000 à 290 000 euros ;

— estimation de l’office notarial La Croix d’Or du 04/11/2019, évaluant le bien entre 340 000 et 360 000 euros.

Si ces avis retiennent tous une situation très favorable, ils précisent que si la maison est en état correct, elle doit être entièrement rénovée, n’étant plus au goût du jour, l’installation électrique étant ancienne et les murs non isolés. En outre, la propriété est entourée d’immeubles avec des logements donnant sur le jardin et les fenêtres de la maison. A ce sujet, l’étude [R] précise que 'ceci est un point très important à prendre en compte même si nous sommes en ville, peu de clients sont prêts à accepter un tel vis-à-vis'.

Si les requérants produisent un autre avis de la Selarl Gouyet Pommaret Orard ainsi qu’un rapport d’expertise du cabinet [Z], ils sont postérieurs d’environ trois années à ceux communiqués au juge des tutelles. En outre les prix des ventes de maisons similaires (page 26 du rapport [Z]) se situent dans une fourchette de 351 600 euros à 450 250 euros Si on ajoute que la valeur retenue pour les garages (20 000 euros l’un) est très élevée, alors qu’ils ont des dimensions modestes, le prix de 385 000 euros n’ apparaît pas hors marché, comme l’allèguent les demandeurs.

Enfin, les sociétés PMP Promotion et Le 121 ont fixé leur proposition de prix, non en fonction de la valeur intrinsèque de la villa et de ses dépendances, destinée à être démolie, mais en raison de la possibilité d’édifier sur la parcelle de 708 m² un immeuble de 10 logements de 1108 m² de plancher, d’une hauteur de 18,23 m. Dès lors, le fait que le prix proposé soit supérieur aux avis de valeur ne traduit pas une volonté de faire croire aux vendeurs qu’ils réalisaient une bonne affaire, tout en sachant pertinemment que le bien en cause pouvait être cédé à un prix notablement supérieur.

Dans ces conditions, les moyens des requérants n’apparaissent pas suffisamment sérieux pour qu’au stade de la juridiction des référés, la réformation de la décision déférée apparaisse certaine.

Sur les conséquences manifestement excessives

Les consorts [Y] n’ont pas formé d’observations devant le premier juge quant à l’exécution provisoire. Ils ne peuvent donc plus désormais qu’invoquer des éléments postérieurs à l’ordonnance de clôture du 14/03/2024, ce qu’ils ne font pas, la situation n’ayant pas évolué en cause d’appel.

Là encore, cette exigence du texte sus-rappelé n’est pas remplie.

La demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera rejetée.

En revanche, au stade de la procédure de référé, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, premier président de la cour d’appel de Grenoble, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe :

Rejetons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du tribunal judiciaire de Valence du 21/05/2024 ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons MM. [I] et [M] [Y] aux dépens.

Le greffier, Le premier président,

M. A. BARTHALAY C. COURTALON