N° RG 24/02788 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MLF4

N° Minute :

C1

Notification par LRAR

aux parties le :

copies exécutoires délivrées aux avocats :

le :

M^e André MAUBLEU

M^e Gabriel SABATIER

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ème CHAMBRE CIVILE

STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX

ARRET DU MARDI 25 FEVRIER 2025

Appel d’une décision (N° RG 24/00575) rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin Jallieu en date du 8 juillet 2024 suivant déclaration d’appel du 17 juillet 2024

APPELANTS :

Monsieur [E] [K]

[Adresse 7]

[Localité 5] (FRANCE)

Madame [L] [V] épouse [K]

Ehpad [10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [M] [K] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [G] [K]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Madame [X] [K] épouse [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e André MAUBLEU, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

Monsieur [J] [F]

né le 07 Avril 1971 à [Localité 12] (57)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par M^e Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère

M^me Ludivine Chetail,conseillère, faisant fonction de présidente,

M. Lionel Bruno, conseiller

Assistés lors des débats de M^me Solène Roux, greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 9 décembre 2024, M^me Ludivine Chetail, conseillère, a été entendue en son rapport, en présence de Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant convention de bail à ferme en date du 1er janvier 2008, modifiée par avenant en date du 10 octobre 2016, M. [Z] [K] et Mme [L] [V] épouse [K] ont donné en location à M. [J] [F] une propriété située au lieu-dit '[Adresse 11]' à [Localité 13] (Isère), comportant notamment une maison de 200 m² avec salle de restauration et cuisine professionnelle.

[Z] [K] est décédé le 7 mai 2016.

M. [F] a exploité les lieux en pratiquant l’élevage de caprins et d’équins et en développant l’accueil à la ferme avec prestation pédagogique pour les enfants, restauration collective avec les produits de la ferme et hébergement.

Par courriers du 13 juillet 2021 et du 31 janvier 2023, M. [J] [F] a signalé aux membres de l’indivision [K] de gros travaux à effectuer sur les bâtiments et notamment celui d’habitation à l’origine des désordres touchant le chauffage.

Le 6 juillet 2023, suite à une visite de l’Agence régionale de santé, M. [J] [F] a été informé d’une non-conformité de la desserte en eau concernant le plomb.

Par courrier du 7 juillet 2023, M. [F] a informé l’indivision de cette difficulté et rappelé les termes de son précédent courrier.

Par assignations en date du 12 décembre 2023, M. [J] [F] a saisi le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin-Jallieu, statuant en référé, afin d’obtenir la réalisation de travaux sous astreinte.

Par assignation du 6 janvier 2024, les consorts [K] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin-Jallieu aux fins d’annulation du bail conclu le 10 octobre 2016.

Par ordonnance en date du 19 janvier 2024, le juge des référés du tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin-Jallieu a :

— déclaré recevable l’action ;

— condamné M. [E] [K], Mme [L] [V] veuve [K], Mme [M] [K] épouse [R], M. [G] [K] et Mme [X] [K] épouse [P] à payer à M. [J] [F] la somme de 8 900 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 au titre du remplacement des fenêtres en simple vitrage ;

— ordonné à M. [E] [K], Mme [L] [V] veuve [K], Mme [M] [K] épouse [R], M. [G] [K] et Mme [X] [K] épouse [P] de procéder ou de faire procéder à une enquête permettant de déterminer la ou les causes de la non conformité chimique de l’eau sur le paramètre plomb présent dans les biens immobiliers donnés en location à M. [J] [F] puis de mettre en oeuvre les mesures correctives nécessaires au rétablissement durable de la situation le tout dans un délai de six mois ;

— dit que passé ce délai de six mois, cette obligation sera assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois ;

— ordonné une expertise confiée à M. [T] [H], avec mission notamment de véri’er l’existence d’un état de dégradation des éléments concourant à l’isolation du logement et les dysfonctionnements affectant l’installation de chauffage allégués par le demandeur ;

— renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront pour le surplus de leurs demandes qui ne relèvent pas des pouvoirs du juge des référés, mais dès à présent tous droits et moyens réservés ;

— dit n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur la demande de réouverture des débats ;

— débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties conservera la charge des dépens engagées par elle.

Par arrêt du 24 septembre 2024, la cour d’appel de Grenoble a confirmé l’ordonnance du 19 janvier 2024 et y ajoutant a condamné les bailleurs au paiement de la somme de 2 900 euros en remplacement de la porte d’entrée.

Par assignation du 31 mai 2024, les consorts [K] ont à nouveau saisi le président du tribunal paritaire des baux ruraux siégeant en référé aux fins d’être autorisés à faire visiter les lieux en vue de leur vente.

Par ordonnance en date du 8 juillet 2024, le président du tribunal paritaire des baux ruraux a :

— déclaré l’action recevable ;

— débouté M. [E] [K], Mme [L] [V] épouse [K], Mme [M] [K] épouse [R], M. [G] [K], Mme [X] [K] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté M. [J] [F] de sa demande reconventionnelle de production de l’estimation par la SAFER ;

— condamné in solidum M. [E] [K], Mme [L] [V] épouse [K], Mme [M] [K] épouse [R], M. [G] [K], Mme [X] [K] épouse [P] à payer à M. [J] [F] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [E] [K], Mme [L] [V] épouse [K], Mme [M] [K] épouse [R], M. [G] [K], Mme [X] [K] épouse [P] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 17 juillet 2024 les consorts [K] ont interjeté appel de l’ordonnance déférée en ce qu’elle les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, les appelants demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée et de :

— ordonner à M. [F], sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, de laisser pénétrer les bailleurs dans les lieux loués, seuls ou accompagnés de professionnels ou d’un commissaire de justice, aux fins de vérifier l’existence des dégradations, désordres, dysfonctionnements divers prétendus par M. [F] et éventuellement les réparer, de constater les activités exercées dans les lieux, les éventuelles sous-locations, les deux yourtes, les sanitaires dans l’étable et la fenêtre et de visiter les lieux loués avec un diagnostiqueur, trois heures par semaine pour faire un état des lieux et du lundi au vendredi de chaque semaine de 8 heures à 18 heures pour effectuer les éventuels travaux de réparation des désordres constatés ; les dates de visite devant être notifiées à M. [F] ou à son avocat au moins quatre jours à l’avance ;

— autoriser encore les bailleurs à pénétrer dans les lieux loués deux heures par semaine avec des membres d’agences immobilières et des experts immobiliers ;

— débouter M. [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [F] à payer aux appelants la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

— condamner M. [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, l’intimé demande à la cour de :

— débouter M. [E] [K], Mme [L] [K] née [V], Mme [X] [P] née [K], Mme [M] [R] née [K], M. [G] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 8 juillet 2024 du président du tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin-Jallieu ;

— condamner en cause d’appel, in solidum, M. [E] [K], Mme [L] [K] née [V], Mme [X] [P] née [K], Mme [M] [R] née [K], M. [G] [K], appelants, au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance.

A l’audience du 9 décembre 2024, les parties s’en sont rapportées à leurs conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 893 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal paritaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 894 du code de procédure civile prévoit que le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si la demande initiale des consorts [K] était formulée en vue de la vente du bien immobilier, ces derniers invoquent désormais pour eux la nécessité de pénétrer dans les lieux avec des professionnels ou un commissaire de justice pour vérifier l’existence des désordres invoqués par le preneur.

Alors-même qu’une mesure d’expertise a été ordonnée pour procéder à ces constatations, il n’est établi ni l’existence d’un dommage imminent ni celle d’un trouble manifestement illicite.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant :

Condamne M. [E] [K], Mme [L] [K] née [V], Mme [X] [P] née [K], Mme [M] [R] née [K], M. [G] [K] à payer à M. [J] [F] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] [K], Mme [L] [K] née [V], Mme [X] [P] née [K], Mme [M] [R] née [K], M. [G] [K] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Ludivine Chetail, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE