RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /[Immatriculation 4] JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00941 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FLPB

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 20/01740, en date du 14 mars 2024,

APPELANT :

Monsieur [U] [C]

né le 8 octobre 1990 à [Localité 8] (52)

domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Olivier BAUER de la SELEURL CABINET DE MAITRE OLIVIER BAUER, substitué par M^e Sokaïna BENGHALIA, avocats au barreau de NANCY

INTIMÉE :

Madame [F] [N], épouse [X]

née le 6 mai 1944 à [Localité 7] (26)

domiciliée [Adresse 3]

Représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, substituée par M^e Thomas CUNY, avocats au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Hélène ROUSTAING, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 12 Janvier 2026, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte notarié du 28 décembre 1973, l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] placé sous le statut de la copropriété, a été divisé en douze lots numérotés de 1 à 12 inclus, constitués d’appartements, de caves et de quatre emplacements pour voiture.

Les lots n°1 et 2, objets du litige, sont décrits comme suit :

— lot n°1 : un emplacement pour voiture sur cour à l’angle nord-est de l’immeuble portant le n°1 du plan du sous-sol et les vingt millièmes des parties communes générales,

— lot n°2 : un emplacement pour voiture sur cour entre les lots 1 et 3 portant le n°2 du plan du sous-sol et les vingt millièmes des parties communes générales.

Selon acte notarié du 11 janvier 1974, Madame [F] [N] épouse [X] a acquis au sein de l’immeuble en copropriété, les lots de copropriété suivants :

— lot n°12 constitué d’un appartement situé au 1er étage,

— lot n°7 constitué d’une cave située au sous-sol,

— lot n°1 constitué d’un emplacement pour voiture sur cour au sous-sol portant le n°2 du plan du sous-sol (lot n°2).

Selon acte du 1er juillet 1977, Madame [X] a donné à bail à Monsieur [W] et Madame [T] le logement ainsi que l’emplacement de parking situés au sein de l’immeuble en copropriété.

Selon attestation notariée, Monsieur [U] [C] a acquis le 4 avril 2018, dans ce même ensemble immobilier, les lots de copropriété suivants :

— lot n°1 constitué d’un emplacement pour voiture sur cour au sous-sol, à l’angle nord-est,

— lot n°6 constitué d’une cave au sous-sol,

— lot n°10 constitué d’un appartement situé au rez-de chaussée.

Ayant acquis le lot n°2, Madame [X] expose avoir utilisé dès le mois de novembre 1973, l’emplacement constituant le lot n°1, en précisant que cet emplacement lui avait été désigné par le promoteur, au moment de la commercialisation de l’immeuble, comme le lot lui revenant, puis qu’il a été occupé à compter de l’année 1977, date de la signature d’un contrat de bail, par son locataire pour y stationner son véhicule.

Madame [X] explique qu’après l’acquisition du lot n°1, Monsieur [C] a mis en demeure, à compter de septembre 2018 et par de multiples courriers renouvelés ultérieurement, elle-même ainsi que son locataire, Monsieur [W], de libérer l’emplacement n°1, constituant le lot n°1 lui appartenant.

Exposant que les tentatives de règlement amiable en vue de procéder à l’échange des emplacements de parking au départ de son locataire sont restées vaines, Madame [X] a fait assigner le 20 juillet 2020 Monsieur [C] devant le tribunal judiciaire de Nancy afin de se voir conférer la propriété du lot n°1 en se prévalant de son acquisition par la prescription trentenaire.

Par jugement contradictoire du 14 mars 2024, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité formée par Monsieur [C],

— dit que Madame [X] est propriétaire par usucapion dans l’ensemble immobilier (situé [Adresse 2] à [Localité 9] et cadastré section AD n°[Cadastre 5] lieudit [Adresse 6] d’une contenance de 00 ha 05 a 12 ca soumis au statut de la copropriété) : du lot n°1 constitué d’un emplacement pour voiture sur cour au sous-sol à l’angle nord-est portant le n°1 du plan du sous-sol annexé à l’état descriptif de division et les vingt millièmes des parties communes générales,

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de Monsieur [C],

— rejeté les demandes d’indemnisation formées par les parties,

— rejeté la demande de Monsieur [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [C] à payer à Madame [X] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [C] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

* Pour déclarer irrecevable l’exception d’irrecevabilité soulevée par Monsieur [C], le premier juge a constaté que la fin de non-recevoir n’avait pas été présentée au juge de la mise en état avant son dessaisissement.

* Sur l’acquisition du lot n°1 par la prescription, le premier juge a considéré que les pièces produites au débat étaient de nature à établir que, depuis au moins le début du bail consenti par Madame [X] en 1977, son locataire a été le seul occupant de l’emplacement de parking constituant le lot n°1, utilisé pour y stationner son véhicule et y entreposer divers objets, notamment par l’installation d’étagères fixées aux murs délimitant l’emplacement.

En outre, il a ajouté que la possession était connue des voisins de l’immeuble et qu’elle s’était poursuivie sans interruption jusqu’à la libération des lieux par Monsieur [W] en 2021, sans avoir été contestée ou remise en cause jusqu’à la vente du lot litigieux en 2018. Dès lors, le juge a retenu que Madame [X] justifiait depuis au moins l’année 1977 d’une occupation et d’aménagements à titre de propriétaire de l’emplacement de parking de manière continue, paisible, apparente et non équivoque, caractérisant ainsi une possession depuis plus de trente ans.

Par ailleurs, le tribunal a rejeté la circonstance invoquée par Monsieur [C], selon laquelle les titres respectifs des parties faisaient obstacle à l’acquisition de la propriété du lot n°1 par la prescription, dès lors que le propre de l’usucapion est précisément de permettre l’acquisition de la propriété sans ou contre un titre et que la contrariété entre le titre et la possession n’est pas de nature à démontrer le caractère équivoque de celle-ci. Dès lors, il a retenu que la prescription trentenaire pouvait être opposée à un titre daté de 2018, postérieur à l’échéance trentenaire.

En outre, le tribunal a relevé que Monsieur [C] ne fait état d’aucune circonstance de nature à établir que l’occupation de l’emplacement litigieux par le locataire, au nom de Madame [X], procède d’une simple tolérance de jouissance admise par le propriétaire légitime du lot n°1 et a retenu que l’occupation litigieuse pouvait fonder la possession et la prescription.

Par ailleurs, il a considéré que Madame [X] pouvait se prévaloir d’une possession à titre de propriétaire de l’emplacement de parking, par l’intermédiaire du locataire à qui elle a consenti un bail, conformément aux dispositions de l’article 2255 du code civil.

Enfin, le tribunal a estimé que les seules déclarations fiscales et les participations aux assemblées générales, en ce qu’elles avaient été réalisées par Madame [X] en référence à son titre de propriété initial du lot n°2 acquis en 1974, ne pouvaient utilement contredire les actes matériels d’une occupation continue et apparente de l’emplacement de parking portant le n°1 et son intention d’agir en qualité de propriétaire du lot constitué par cet emplacement. Dès lors, le juge a considéré que les éléments invoqués par Monsieur [C], qui ne pouvaient constituer un fait contraire à la possession, ne pouvaient en suspendre ou interrompre le cours.

Dès lors, le tribunal a retenu que Madame [X] justifiait d’une possession paisible, publique et non équivoque à titre de propriétaire depuis plus de trente ans et était fondée à opposer cette prescription acquisitive à Monsieur [C], propriétaire du même bien selon un titre postérieur à l’échéance trentenaire. En conséquence, il a retenu qu’elle avait acquis la propriété du lot de copropriété n°1 par la prescription.

* Sur la demande d’indemnisation de Madame [X], le premier juge a relevé qu’elle faisait valoir que Monsieur [C] s’était livré à un harcèlement à son encontre, à celui de son conseil et de son notaire, lui causant un préjudice et qu’il avait refusé les propositions amiables en vue d’un échange des lots litigieux. Mais faute pour elle de justifier de l’existence et de la nature du préjudice allégué, il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation.

* Sur la demande d’indemnisation de Monsieur [C], le tribunal a considéré, au regard des propositions qui lui ont été faites par Madame [X] tendant à la régularisation d’une situation de fait qui avait perduré pendant plus de 30 ans, qu’il ne justifiait d’aucun moyen de défense utile et ne démontrait pas en quoi l’action engagée à son encontre présentait un caractère abusif.

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Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 14 mai 2024, Monsieur [C] a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 14 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [C] demande à la cour, sur le fondement des articles 711, 712, 1240, 2226, 2255, 2258, 2261 et 2262 du code civil, de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Madame [X] de sa demande de dommages et intérêts contre Monsieur [C],

Et statuant à nouveau,

— débouter Madame [X] de l’ensemble de ses demandes,

— dire, en tant que de besoin, que Monsieur [C] est propriétaire dans l’ensemble immobilier du lot n°1 constitué d’un emplacement pour voiture sur cour au sous-sol, à l’angle nord-est, portant le n°1 du plan du sous-sol annexé à l’état descriptif des divisions et les 20/1000ème des parties communes générales et le déclare recevable en sa demande de rétractation de l’ordonnance du 7 décembre 2022,

— condamner Madame [X] à verser à Monsieur [C] une somme de 5000 euros pour procédure abusive,

— condamner Madame [X] à rembourser à l’Etat les frais de l’aide juridictionnelle totale octroyée à Monsieur [C] en première instance,

— condamner Madame [X] à verser à Monsieur [C] une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [X] aux dépens de première instance et d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 18 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [X] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 14 mars 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— débouter Monsieur [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [C] à verser à Madame [X] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [C] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 février 2025.

Suite à la requête de Maître Olivier Bauer, nouvel avocat constitué au soutien des intérêts de Monsieur [C] qui souhaitait communiquer de nouvelles pièces, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Nancy a, par ordonnance du 19 mai 2025, révoqué la clôture et renvoyé à la mise en état du 1er juillet 2025 pour nouvelle clôture,

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 1er juillet 2025.

Suite à une erreur informatique, les pièces nouvelles de l’appelant n’ont été communiquées par voie électronique que le 15 juillet 2025, soit après la clôture .

Par ordonnance du 29 juillet 2025, le conseiller de la mise en état a révoqué à nouveau la clôture pour les admettre à la procédure.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 9 septembre 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 13 octobre 2025 et le délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [C] le 14 août 2024 et par Madame [X] le 18 octobre 2024 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Sur la prescription acquisitive

L’appelant conteste le jugement déféré en ce qu’il a reconnu à Madame [X] le bénéficie de la prescription acquisitive sur le lot n°1 dont il est propriétaire (garage), proposant en contrepartie de lui voir attribuer son lot n°2 (garage) ;

Il conteste cette décision qui s’est basée sur l’occupation du lot n°1 depuis 1977, à titre de propriétaire, ce de manière paisible, continue, apparente et non équivoque ; il considère que Madame [X] propriétaire, n’a pu exercer elle-même des actes matériels caractérisant la possession contrairement a ce qu’à considéré le jugement déféré ; il relève qu’il n’est pas établi que lors de la conclusion du contrat de bail avec Monsieur [W], l’intimée ait voulu lui confier l’usage du lot n°1 qui ne lui appartient pas ce qui n’est pas le cas, le contrat de bail produit (pièce 8 appelant) ne comporte aucune désignation du lot concernant le garage ;

Madame [X] ne démontre pas, comme elle le prétend que le garage qu’elle a loué, lui avait été désigné comme étant le sien par le promoteur immobilier ;

Depuis son acquisition en 2018, il a mis en demeure Madame [X] à plusieurs reprises, en se prévalant de son titre de propriété sur le garage lot n°1 que son locataire occupait indûment ; cela justifie sa demande indemnitaire ;

Il fait remarquer en outre, que Madame [X] a régulièrement payé des imports fonciers pour son garage lot n° 2, ce qui engendre nécessairement une possession équivoque : Monsieur [W] son locataire était par conséquent, occupant à titre précaire du garage lot n°1 ; lors des l’assemblée générale de la copropriété, Madame [X] était désignée comme propriétaire du lot n°2 ;

Le paiement de droits sus mentionnés est de plus interruptif de prescription, valant reconnaissance de droits (article 2231 du code civil) ;

Ces arguments justifient sa demande d’infirmation du jugement déféré ;

En réponse Madame [X] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en indiquant que la place de garage que son locataire occupait lui a été désignée par le promoteur immobilier avant la signature de l’acte authentique de vente, ces emplacements n’étant pas numérotés ;

L’occupation de la place 'de gauche’ dans le garage est établie ; il s’agit du lot n°1 qui a été acquis le 4 avril 2018 par Monsieur [C] alors que les vendeurs avaient toujours occupé le lot n°2 compte-tenu de l’inversion depuis l’origine ; cette occupation a été de bonne foi depuis plus de cinquante ans ce qui justifie la décision déférée ;

Elle relève que le caractère erroné de la situation ne lui a été révélé que le 25 septembre 2018 par le courrier de Maître [E], notaire, ayant participé à la vente au profit de Monsieur [C], puis par celui de son conseil le 2 octobre 2020 (pièces 11 et 13 intimée) ;

Elle a, par l’entremise de son conseil, revendiqué le bénéfice de la prescription acquisitive pour le lot occupé par son locataire depuis 1977 (courrier du 5 décembre 2018 -pièce 15 intimée) ;

Lors d’une réunion avec les deux notaires concernés, Madame [X] a indiqué donner son accord au changement de garage, sous réserve de respecter un différé jusqu’au départ de son locataire Monsieur [W] (pièce 19 intimée) ;

En l’absence d’accord, c’est elle qui a saisi le tribunal judiciaire afin de mettre fin à l’insécurité juridique de la situation ;

L’article 2261 du code civil prévoit que 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et ininterrompue, paisible, publique et non équivoque et à titre de propréture’ ;

'Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans’ prévoit l’article 2272 du même code :

Il est constant que la conscience du possesseur de ne pas être propriétaire est sans incidence sur l’intention de se conduire comme tel ; en effet la prescription trentenaire peut être opposée à un titre :

Le locataire est considéré comme détenteur précaire, comme celui-ci détenant un bien excluant l’animus domini ;

En revanche le propriétaire qui loue son bien, conserve la qualité de possesseur de son bien qu’il met en location en qualité de propriétaire, ce qui lui permet de se prévaloir des dispositions sus énoncées ;

En l’espèce, il est établi que Madame [X] a loué son appartement et accessoirement sa cave et son garage à Monsieur [W] selon contrat de bail sous seing privé du 1er juillet 1977 (pièces 4 intimée) ;

Son occupation des lieux a été continue au moins jusqu’à l’acquisition de son appartement par l’appelant le 4 avril 2018 soit pendant 40 ans révolus ;

L’occupation par Monsieur [W] du garage désigné dans la règlement de copropriété comme étant le lot n°1 désigné par les riverains témoins (Messieurs [Z], [O] et [V]) comme 'la place de gauche’ est démontrée (pièces 4,5 et 6 intimée) ; il en a par conséquent été le seul occupant ;

Cette situation de fait était publique (garage extérieur), non équivoque, paisible pendant cette période ;

Madame [X], en qualité de bailleresse de Monsieur [W], détenait matériellement ce bien à titre de propriétaire ;

Les conditions de l’acquisition de la propriété du garage en litige, sont réunies du chef de Madame [X] ;

En effet, l’argument de Monsieur [C] tenant à l’interruption de prescription par reconnaissance 'par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit’ au sens de l’article 2240 du code civil n’est pas justifié ;

Ainsi l’appelant affirme qu’en payant chaque année sa taxe foncière ou en étant convoquée à l’AG de copropriétaires, Madame [X] qui est propriétaire du lot n°2, reconnaissait ainsi qu’elle occupait matériellement un garage qui n’est pas le sien ;

Cependant Monsieur [C] ne démontre en aucune manière, qu’avant de l’avoir mise en demeure en 2018, Madame [X] avait connaissance du fait que le garage qu’elle occupait, en la personne de son locataire Monsieur [W], n’était pas le sien, comme ne correspondant pas au numéro de lot mentionné dans son acte d’acquisition ; ainsi en payant l’impôt foncier ou en se rendant aux assemblées générales, l’intimée ne pouvait reconnaître un droit pour lequel sa connaissance n’est aucunement établie par l’appelant ;

En conséquence aucune interruption de prescription n’étant établie, les conditions de l’article 2272 du code civil relatives à la prescription trentenaire, sont réunies en l’espèce ;

Dès lors, le jugement déféré qui, à la suite de la saisine de Madame [X], a constaté l’acquisition par usucapion par Madame [X] du garage mentionné comme 'lot n°1" dans le règlement de copropriété et dans l’acte d’acquisition de Monsieur [C], sera confirmé ;

Il échet cependant de rappeler que Madame [X] s’engageait dans le dispositif de ses conclusions de première instance, non repris à hauteur de cour, à lui 'DONNER ACTE à Madame [X] de sa proposition d’attribution du lot n°2 à Monsieur [C]' ;

Sur les demandes de dommages et intérêts

Au vu des développements précédents, la demande de Monsieur [C] ne saurait prospérer en l’absence d’abus de la part de Madame [X] ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’appelant succombant dans ses prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C], partie perdante, devra supporter les dépens ; en outre il sera condamné à payer à Madame [X] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; consécutivement l’appelant sera débouté de sa propre demande.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [U] [C] à payer à Madame [F] [X] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [U] [C] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en neuf pages.