N° RG 24/04138

N° Portalis DBVM-V-B7I-MPZG

C4

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES

M^e Manon ALLOIX

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 09 DECEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G.22/00739)

rendu par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 31 octobre 2024

suivant déclaration d’appel du 03 décembre 2024

APPELANTS :

M. [I] [F]

né le 20 octobre 1998 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [G] [H]

née le 21 février 1991 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Erick ZENOU de la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de VIENNE

INTIMÉS :

M. [O] [P]

né le 03 août 1985 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Mme [E] [A] [S]

née le 09 octobre 1985 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Manon ALLOIX, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

Assistées lors des débats de Claire Chevallet, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 octobre 2025, Madame Faivre a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [F] et Mme [H] ont acquis de M. [P] et Mme [S] un bien à usage d’habitation sis au [Adresse 3] le 14 juin 2019 selon un acte notarié établi par Maître [T] [L], notaire à [Localité 7].

Par courrier recommandé en date du 13 novembre 2019, ils ont sollicité des vendeurs la prise en charge, sur le fondement de la garantie des vices cachés, de la reprise de l’étanchéité de la terrasse suite à des infiltrations et ce, après avoir mandaté la société Hydrotech, laquelle conclut dans son rapport du 31 octobre 2019, que l’absence d’étanchéité de la terrasse, située au-dessus du salon, est à l’origine du désordre.

M. [P] et Mme [S] ont fait répondre par leur conseil le 10 décembre 2019 qu’ils refusaient de prendre en charge les travaux réclamés faisant valoir leur bonne foi et la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente.

M. [F] et Mme [H] ont fait délivrer assignation à M. [P] et Mme [S] en référé devant le tribunal judiciaire de Vienne, lequel a fait droit à leur demande d’expertise judiciaire et a désigné M. [J] [U] qui a déposé son rapport le 30 septembre 2021.

Par acte d’huissier délivré le 31 mai 2022, M. [F] et Mme [H] ont assigné M. [P] et Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Vienne aux fins, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, d’obtenir leur condamnation à leur payer les travaux de réparation et à les indemniser pour leur trouble de jouissance pour la durée des travaux.

Par jugement contradictoire 31 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Vienne a :

débouté M. [F] et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de M. [P] et Mme [S].

condamné M. [F] et Mme [H] à verser la somme de 2.000 € à M. [P] et Mme [S], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [F] et Mme [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 3 décembre 2024, M. [F] et Mme [H] en ont interjeté appel.

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 9 février 2025, M. [F] et Mme [H] demandent à la cour au visa de 'article 1641 du code civil de :

infirmer le jugement du 31 octobre 2024 en ce qu’il les a déboutés et les a condamnés à un article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

Statuant derechef,

À titre principal,

homologuer le rapport d’expertise de M. [U] en date du 30 septembre 2021,

les dire et que juger recevables et fondés en leur demande en garantie des vices cachés,

condamner en conséquence, M. [P] et Mme [S] à leur payer la somme de 18.759,89€ hors taxes au titre des travaux de réparation,

condamner encore M. [P] et Mme [S] à leur payer la somme de 2.000 € au titre du trouble de jouissance pour la durée des travaux,

À titre subsidiaire,

condamner M. [P] et Mme [S] à leur payer la somme de 9.379,945 € HT, correspondant à la moitié du coût des travaux,

condamner en outre M. [P] et Mme [S] à leur payer la somme de 2.000 € au titre du trouble de jouissance pour la durée des travaux,

À titre infiniment subsidiaire,

ordonner un complément d’expertise afin de déterminer précisément les désordres qu’ils ont subis,

En tout état de cause,

condamner enfin M. [P] et Mme [S] à leur payer la somme de 3.000 € titre de l’article 700, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

Au soutien de leurs demandes ils exposent que l’origine du désordre relève exclusivement de la responsabilité des vendeurs dès lors que :

les désordres allégués ne concernent pas exclusivement la terrasse et des infiltrations d’eau puisque l’expert, par expérience, attribue les traces à un phénomène de condensation,

or, les vendeurs ont créé un espace habitable dénommé «bureau » en lieu et place d’un ancien garage et ils auraient dû s’assurer que cet espace pouvait bénéficier de toutes les caractéristiques d’habitabilité, par ailleurs, ils semblent avoir eu conscience de la présence d’humidité et ont installé une bouche d’extraction reliée à un groupe d’extraction, très insuffisant de sorte qu’il se produit de la condensation,

si l’expert judiciaire n’exclut pas totalement que les travaux qu’ils ont réalisés ont pu créer des poinçonnements et/ou affaissements ou simplement des microfissures accélérant la pénétration de l’eau dans le volume de terre situé entre la voûte et le salon de la terrasse haute, en tout état de cause, cet élément n’est pas déterminant pour l’expert, de sorte que la responsabilité des vendeurs demeure acquise,

par procès-verbal de constat d’huissier en date du 25 janvier 2023, Me [V] relève que dans le séjour il existe des infiltrations en plusieurs points de la voûte, que le plâtre est arraché par endroits, que des coulures brunâtres sont apparentes, que d’autres infiltrations sont visibles dans le prolongement de la pièce, à la jonction du mur pierre et de la voûte, que le revêtement est bruni et que des traces sont apparentes sur toute la longueur de chaque arc de la voûte, que des auréoles sont présentes en partie basse des arcs sur sa partie Nord, que sur le fronton la peinture est craquelée au-dessus du fronton de la voûte donnant côté salon, que des traces d’infiltration sont visibles au niveau du mur à proximité des marches d’escalier, que le parquet du sol se détache de son support, qu’à l’angle du mur entre l’escalier et le mur du salon, le revêtement est arraché et s’effrite et que dans la montée d’escalier il est observé que la peinture est craquelée en différents endroits notamment à la jonction des marches et du mur, de sorte qu’il est relevé plusieurs traces d’infiltration et non de condensation et que les désordres constatés sont également plus importants que ceux observés par l’expert judiciaire, de sorte que la responsabilité des vendeurs est donc engagée de manière avérée, l’expert rappelant impérativement que les vendeurs pouvaient assez légitimement « ne pas les avoir observés ou plus logiquement les avoir négligés ».

Au soutien de leur demande subsidiaire en partage du coût des travaux, ils invoquent la proposition de l’expert en ce sens.

Au soutien de leur demande très subsidiaire de complément d’expertise, ils font valoir que le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 25 janvier 2023 constate des désordres plus importants que ceux relevés par l’expert judiciaire et que ce dernier n’a pas répondu totalement à la mission qui lui a été dévolue.

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 22 avril 2025, M. [P] et Mme [S] demandent à la cour au visa des articles 1641 et suivants du code civil de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Vienne,

débouter M. [F] et Mme [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

dire que M. [F] et Mme [H] ne justifient pas de préjudices personnels, directs et certains en leur qualité de vendeurs intermédiaires,

En conséquence,

débouter M. [F] et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés,

A titre infiniment subsidiaire,

limiter leur condamnation à la somme de 3.250 €,

Y ajoutant,

condamner M. [F] et Mme [H] à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [F] et Mme [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de leur demande de confirmation du jugement, ils exposent que :

la clause d’exonération stipulée dans l’acte de vente exclut toute action en responsabilité des acquéreurs au titre de la garantie des vices cachés à leur encontre alors qu’ils ont la qualité de vendeurs profanes et ont toujours contesté avoir eu connaissance de problèmes d’infiltrations/d’humidité dans la pièce litigieuse, les premiers juges ayant justement retenu que les pièces techniques du dossier, retraçant les interventions de la société Hydrotech et de l’expert judiciaire, ne sont pas susceptibles de remettre en cause leurs affirmations sur ce point,

l’expert judiciaire mentionne que les vendeurs pouvaient « assez légitimement » ne pas avoir observé les phénomènes de condensation ou d’infiltration même si « les phénomènes de condensation et d’infiltration existaient obligatoirement »,

l’expert insiste sur le fait que les travaux réalisés par les acquéreurs, en l’occurrence la pose du sol en bois sur plots et de la piscine sur la terrasse ont entraîné « la probable création de poinçonnements et/ou d’affaissement ou simplement de microfissures accélérant l’imprégnation de la terre » et que les acquéreurs ont appliqué chaque année une peinture d’étanchéité sur la terrasse en béton brut.

Subsidiairement, ils font valoir que les appelants ne justifient pas des préjudices allégués, dès lors que :

par acte du 6 septembre 2024, ils ont revendu le bien litigieux au prix de 279.500 € alors qu’ils l’avaient acquis pour la somme de 212.000 €, de sorte que s’il est de jurisprudence constante que les vendeurs intermédiaires ne perdent pas leur faculté d’exercer leur action sur le fondement de la garantie des vices cachés, ils doivent toutefois pouvoir justifier qu’ils y ont un intérêt direct et certain, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’ils ont réalisé une plus-value significative de plus de 73.000 €,

ils ne justifient en aucun cas avoir entrepris les travaux de réparation en question de sorte que la demande à hauteur de la somme de 2.000 € au titre d’un trouble de jouissance pour la durée des travaux à venir, alors qu’ils ne sont plus propriétaires du bien, n’est pas sérieuse,

le quantum des préjudices n’est pas justifié, alors que l’expert propose des travaux de réparation en rapport avec les désordres assez peu significatifs constatés lors de la première visite expertale, en insistant sur le fait, que ces travaux ne garantissent pas la suppression de toutes les infiltrations éventuelles à venir,

en tout état de cause, une condamnation ne pourrait excéder la moitié du coût des réparations, soit la moitié du montant de la seconde solution proposée, déduction faite du poste « enduit », soit la somme de 3.250 €, alors que les acquéreurs sont à l’origine de la pose d’un enduit non adapté qui doit être supprimé.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire d’expertise complémentaire, ils exposent que :

l’expertise judiciaire ordonnée par l’ordonnance du 3 septembre 2020 a pleinement répondu aux questions posées,

le mécontentement des appelants à l’égard des conclusions de l’expert ne saurait justifier une nouvelle mesure d’expertise judiciaire,

les appelants ne démontrent aucune carence de l’expertise judiciaire initiale qui serait de nature à éventuellement justifier une expertise complémentaire,

le rapport définitif d’expertise judiciaire a été rendu il y a plus de trois ans et les appelants ont depuis lors revendu leur bien, de sorte que des opérations d’expertise complémentaire n’auraient plus aucun intérêt.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour observe que la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire formée par les appelants, s’analyse en réalité en un moyen tiré de ce qu’il ressort des constatations de l’expert que la responsabilité des intimés est engagée, invoqué au soutien de la demande de condamnation formée à leur encontre.

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil énonce que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, M. [F] et Mme [H] recherchent la responsabilité de M. [P] et de Mme [S] au titre de la garantie des vices cachés.

A ce titre, l’acte de vente du 14 juin 2019 stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

L’expert judiciaire dans son rapport du 30 septembre 2021 relève que la terrasse de la maison ne possède pas d’étanchéité complète et identifie une seule infiltration avec trace de coulure située au droit d’un ancien percement. Il relève que la terrasse a été aménagée par les acquéreurs avec un habillage en bois et une piscine hors sol, de sorte qu’elle ne se trouve pas dans le même état que lors de la vente.

S’il relève ainsi qu’il suit que « les phénomènes de condensation et d’infiltrations existaient obligatoirement mais que les vendeurs pouvaient assez légitimement ne pas les avoir observés ou plus logiquement les avoir négligés », il conclut par ailleurs ainsi qu’il suit que « lors des visites des lieux préalablement à l’acquisition, les acquéreurs auraient dû déceler ces phénomènes tout autant que les vendeurs par simple constat visuel ».

Il ressort donc de ces conclusions que les désordres dénoncés d’infiltration depuis la terrasse et de condensation à l’origine de l’unique coulure constatée, étaient parfaitement apparents, de sorte que les appelants, qui ne justifient d’aucun autre élément technique de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire, doivent être déboutés de leur demande formée contre M. [P] et Mme [S] au titre de la garantie des vices cachés et par conséquent de leur demande principale et subsidiaire en paiement des sommes chiffrées par l’expert au titre de la réparation des désordres, ainsi que leur demande principale et subsidiaire au titre d’un trouble de jouissance pour la durée des travaux.

Sur la demande d’expertise complémentaire

Les appelants se prévalent au soutien de leur demande d’expertise complémentaire d’un procès-verbal de constat d’huissier en date du 25 janvier 2023, dressé par Me [V] qui relève la présence d’infiltrations en plusieurs points de la voute dans le séjour, outre des traces d’infiltrations visibles au niveau du mur à proximité des marches d’escalier et la présence de peintures craquelée en différents endroits de la montée d’escalier.

Or, la cour observe que le rapport d’expertise judiciaire du 30 septembre 2021 relève ainsi qu’il suit que «M. [F] et Mme [H] ne se sont pas montrés très diligents en réalisant sans aucune précaution préalable la pose du sol en bois sur plots et la piscine, créant probablement des poinçonnements et /ou des affaissements ou de simples micro-fissures accélérant l’imprégnation de la terre » et conclut à la probabilité que d’autres infiltrations puissent apparaître dans les années futures.

Dès lors, ces constatations effectuées 16 mois après le rapport d’expertise ne sont pas de nature à justifier la nécessité d’un complément d’expertise, alors que le rapport du 30 septembre 2021, qui a expressément mentionné les possibles aggravations de l’infiltration unique constatée, a ainsi parfaitement identifié le phénomène d’infiltration et ses conséquences futures, étant au demeurant rappelé que le désordre était apparent au moment de la vente, excluant toute recherche de responsabilité des intimés. Il convient donc de débouter M. [F] et Mme [H] de cette demande

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Succombant dans leur recours, M. [F] et Mme [H] doivent supporter les dépens d’appel, comme la totalité de leurs frais irrépétibles exposés et sont condamnés à verser à M. [P] et Mme [S], unis d’intérêts, la somme totale de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées, étant relevé que la condamnation aux dépens prononcée incluait déjà les frais de l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déboute M. [I] [F] et Mme [G] [H] de leur demande d’homologation du rapport d’expertise,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Déboute M. [I] [F] et Mme [G] [H] de leur demande d’expertise complémentaire,

Condamne in solidum M. [I] [F] et Mme [G] [H] à payer M. [O] [P] et Mme [E] [S], unis d’intérêts, la somme totale de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute M. [I] [F] et Mme [G] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum M. [I] [F] et Mme [G] [H] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE