PC/ND

Numéro 25/3164

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 19/11/2025

Dossier : N° RG 25/00274 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JCO7

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

S.E.L.A.R.L. [44]

C/

[U] [BU], [O] [MW] [DL], [RR] [ZJ], [J] [EA], [O] [CB] [K], [F] [Y], [KP] [C] [R] [A], [SU] [XS] [H], [KB] [YV] [I], [X] [NW] [M], [SF] [E], [YG] [AO] épouse [E], [E] [G], [V] [EO], [N] [S] [P], [T] [D] [NK], [W] [TX], [CX] [Z] [RC]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Septembre 2025, devant :

M. Patrick CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me Hélène BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

M. Patrick CASTAGNE, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.E.L.A.R.L. [44]

prise en la personne de Maître [FD] [B], es-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les [36] sise [Adresse 11] à [Localité 31]

désigné à ces fonctions par ordonnance de Mme le Président du Tribunal Judiciaire de Tarbes en date du 06 novembre 2020

domicilié en son étude

[Adresse 17]

[Localité 29]

Représentée par M^e Carine DUBES, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e François DUPUY (SCP HADENGUE & Associés), avocat au barreau de Paris

INTIMES :

Monsieur [U] [BU]

né le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 52]

de nationalité française

[Adresse 20]

[Localité 32]

Madame [O] [MW] [DL]

[Adresse 41]

[Localité 23] ESPAGNE

Monsieur [RR] [ZJ]

né le [Date naissance 7] 1970 à [Localité 53]

[Adresse 40]

[Localité 23] ESPAGNE

Monsieur [J] [EA]

né le [Date naissance 16] 1968 à [Localité 51] ([Localité 39])

[Adresse 34]

[Localité 28] ESPAGNE

Madame [O] [CB] [K]

[Adresse 34]

[Localité 28] ESPAGNE

Monsieur [F] [Y]

[Adresse 35]

[Localité 14] ESPAGNE

Madame [KP] [C] [R] [A]

[Adresse 35]

[Localité 14] ESPAGNE

Monsieur [SU] [XS] [H]

né le [Date naissance 8] 1975 à [Localité 56]

c/[F] [IY] [PN] n° 5-1° A

[Localité 12] ESPAGNE

Madame [KB] [YV] [I]

née le [Date naissance 19] 1976 à [Localité 56]

c/[F] [IY] [PN] n° 5-1° A

[Localité 13] ESPAGNE

Monsieur [X] [NW] [M]

né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 33]

[Adresse 42]

[Localité 15] ESPAGNE

Monsieur [SF] [E]

né le [Date naissance 9] 1962 à [Localité 38]

de nationalité française

[Adresse 22]

[Localité 5]

Madame [YG] [AO] épouse [E]

née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 38]

de nationalité Française

[Adresse 22]

[Localité 5]

Monsieur [E] [G]

né le [Date naissance 6] 1962 à [Localité 57] (24)

de nationalité française

[Adresse 49]

[Localité 18]

Madame [V] [EO]

née le [Date naissance 21] 1962 à [Localité 57] (24)

de nationalité française

[Adresse 49]

[Localité 18]

Monsieur [N] [S] [P]

[Adresse 62]

[Localité 27] (BIZKAIA) ESPAGNE

Monsieur [T] [D] [NK]

né le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 55]

de nationalité française

[Adresse 10]

[Localité 30]

Monsieur [W] [TX]

[Adresse 25]

[Localité 24]

Madame [CX] [Z] [RC]

[Adresse 37]

[Localité 26] ESPAGNE

Représentés par M^e Miren LIPSOS-LAFAURIE de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocat au barreau de TARBES

Assistés de M^e Valérie CHAUVE, avocat au barreau de Bordeaux

sur appel de la décision

en date du 18 DECEMBRE 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 61]

RG : 24/610

FAITS ET PROCEDURE

La résidence de tourisme [45], située à [Localité 50] (65) et régie par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est exploitée par la société [54], en vertu d’un bail commercial consenti par les copropriétaires de l’immeuble, dont la SARL [48], propriétaire de 45 lots sur les 84 qui composent la résidence.

Par délibération d’assemblée générale du 2 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence a adopté la forme coopérative prévue par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le 2 novembre 2018, le conseil syndical a élu M. [SF] [E] en qualité de syndic de la copropriété.

Faisant face à la fragilité de l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires en l’absence de paiement de ses charges de copropriété par la SARL [48] et rencontrant des difficultés pour obtenir de l’ancien syndic les documents comptables de la copropriété, M. [E] a saisi le président du tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir nommer un administrateur provisoire.

Par ordonnance du 6 novembre 2020, la SELARL [44], prise en la personne de Me [FD] [B], a été désignée conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet1965 en qualité d’administrateur provisoire du [Adresse 59], pour une durée de 12 mois, avec pour mission de :

— prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et notamment au recouvrement des sommes dues par tout copropriétaire défaillant,

— convoquer et présider le conseil syndical ainsi que l’assemblée générale des copropriétaires à toute réunion qu’il lui plaira et en fixer l’ordre du jour.

La mission de la SELARL [44], en qualité d’administrateur provisoire du [Adresse 59], a été prorogée à plusieurs reprises.

Par acte du 14 mars 2022, plusieurs copropriétaires de la résidence [46] ont saisi le président du tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir rétracter la dernière ordonnance de prorogation de la mission de la SELARL [44], en date du 12 novembre 2021.

Par ordonnance du 4 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Tarbes a débouté les copropriétaires de leur demande, rappelant cependant qu’il appartient à Me [B] :

— de convoquer dans les plus brefs délais et présider le conseil syndical et l’assemblée générale des copropriétaires,

— de fournir dans les meilleurs délais toutes informations utiles sur l’état des créances déclarées au nom du syndicat des copropriétaires au passif de la SARL [48], antérieurement et postérieurement au jugement d’ouverture, et des créances admises.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Tarbes du 9 novembre 2023, la mission de la SELARL [44] en qualité d’administrateur provisoire du [Adresse 60] a été renouvelée pour une année supplémentaire, jusqu’au 6 novembre 2024.

Par acte du 15 mars 2024, M. [U] [BU], Mme [O] [MW] [DL], M. [RR] [LE] [ZY], M. [J] [TI] [JM], Mme [O] [CB] [K], M. [F] [Y], Mme [KP] [C] [R] [A], M. [SU] [XS] [H], Mme [KB] [YV] [I], M. [X] [NW] [M], M. [SF] [E], Mme [YG] [AO] épouse [E], M. [E] [G], Mme [V] [EO], M. [N] [S] [P], M. [T] [L], M. [W] [TX] et Mme [CX] [Z] [RC], copropriétaires au sein de la résidence [46], ont fait assigner la SELARL [44] es qualités devant le président du tribunal judiciaire de Tarbes statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de voir mettre un terme à sa mission.

Par jugement contradictoire du 18 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Tarbes a :

— mis un terme, à compter de la décision, à la mission de la SELARL [44] en tant qu’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 47],

— dit n’y avoir lieu à confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Tarbes le 9 novembre 2023,

— condamné la SELARL [43], en tant qu’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [46] aux dépens,

— condamné la SELARL [43], prise en la personne de Maître [FD] [B] en tant qu’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [46] à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile aux copropriétaires demandeurs,

— rappelé que le taux d’intérêt légal assortissant les condamnations pécuniaires prononcées par le jugement est de plein droit majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où il sera devenu exécutoire,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Au soutien de sa décision, le tribunal a retenu :

— qu’en dépit de la justification par la SELARL [44] de la réalisation de nombreuses diligences entrant dans le champ de son mandat, notamment la reconstitution difficile de la comptabilité de la copropriété, des manquements peuvent être relevés dans sa gestion,

— qu’en effet, elle a excédé les pouvoirs qui lui étaient confiés en prenant unilatéralement des décisions qui relevaient de la compétence du conseil syndical ou de l’assemblée générale alors qu’aucune disposition expresse de l’ordonnance la nommant ou de celles renouvelant son mandat ne le prévoyait,

— qu’elle n’a convoqué aucune assemblée générale en près de quatre années de mandat, alors qu’elle est investie des pouvoirs du syndic qui a l’obligation légale de convoquer ladite assemblée au moins une fois par an, et que cette exigence lui a été rappelée par ordonnance du 4 octobre 2022,

— qu’elle n’a pas pris les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, et notamment au recouvrement des sommes dues par tout copropriétaire défaillant, mission qui lui était confiée, puisqu’elle ne justifie d’aucune action pour parvenir au recouvrement des charges de copropriété, alors qu’elle indiquait dans son rapport du 2 novembre 2023 que la reprise effective de la comptabilité allait désormais permettre d’engager les mesures de recouvrement urgentes et indispensables qui s’imposent à l’encontre des copropriétaires défaillants,

— que la SELARL [44] ne rapporte pas la preuve que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires serait toujours gravement compromis, ou que ce dernier serait dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, de sorte que, si la mission qui lui a été confiée par ordonnance du 6 novembre 2020 n’est pas encore totalement achevée en ce que les sommes dues par les copropriétaires défaillants n’ont pas été recouvrées, la SELARL [44] ayant fait preuve de peu de diligences à cet égard et la comptabilité ayant été reconstituée, cette mission pourra parfaitement être menée à bien par un syndic choisi par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui justifie que soit mis fin à la mission de la SELARL [44],

— qu’il n’y a pas lieu de confirmer l’ordonnance du 9 novembre 2023 prorogeant la mission donnée à la SELARL [44], l’action des copropriétaires n’ayant pas pour objet la rétractation de cette ordonnance, et celle-ci ne trouvant d’ailleurs plus application depuis le 6 novembre 2024.

La SELARL [44], es qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 47], a interjeté appel de cette décision par déclaration transmise au greffe de la cour le 31 janvier 2025.

L’affaire a, en application de l’article 906 du C.P.C. été fixée à l’audience de la première chambre de la cour du 17 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de ses conclusions notifiées le 14 avril 2025, la SELARL [44], ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 47], demande à la cour d’infirmer le jugement et statuant à nouveau :

— de juger qu’elle a accompli de multiples diligences pour mener à bien la mission confiée par ordonnance du 6 novembre 2020,

— de juger qu’elle n’a pas manqué de diligences dans l’exécution de la mission confiée par ordonnance du 6 novembre 2020,

— d’ordonner son maintien jusqu’au rétablissement du fonctionnement normal du [Adresse 58] [46],

— en tout état de cause, de confirmer en son entier dispositif l’ordonnance du 9 novembre 2023,

de débouter M. [U] [BU], Mme [O] [MW] [DL], M. [RR] [LE] [ZY], M. [J] [TI] [JM], Mme [O] [CB] [K], M. [F] [Y], Mme [KP] [C] [R] [A], M. [SU] [XS] [H], Mme [KB] [YV] [I], M. [X] [NW] [M], M. [SF] [E], Mme [YG] [AO] épouse [E], M. [E] [G], Mme [V] [EO], M. [N] [S] [P], M. [T] [L], M. [W] [TX] et Mme [CX] [Z] [RC] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, et de les condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— qu’elle a accompli de nombreuses diligences depuis sa désignation par ordonnance du 6 novembre 2020 afin de mener à bien sa mission, et notamment notifié sa désignation et sa mission, sollicité les archives du syndicat auprès des anciens syndics, procédé aux formalités de publication de sa désignation, à un appel de candidature afin de constituer le conseil syndical, demandé aux banques le virement des soldes créditeurs, visité le site, échangé avec certains copropriétaires, organisé plusieurs réunions en visio-conférence, sollicité la désignation d’un sachant pour reconstituer les comptes du syndicat et adressé vainement à ce titre un appel de fonds exceptionnel et procédé en interne à la reconstitution de la comptabilité depuis l’exercice 2018, procédé à l’approbation des comptes reconstitués, en l’absence de réponse des membres du conseil syndical, procédé à la déclaration de créances au titre des sommes dues par la société [48] en suite de la résolution de son plan de redressement et de sa mise en liquidation judiciaire par jugement du 15 février 2023, assigné en responsabilité l’ancien syndic et son assureur (instance pendante devant le tribunal judiciaire de Pau), constitué avocat sur une action intentée par l’ancien syndic, dressé divers procès-verbaux adressés aux copropriétaires, procédé à des appels de fonds et mis en demeure les copropriétaires ne réglant pas les fonds sollicités, établi des rapports annuels, procédé (vainement) à des actions en recouvrement.

— qu’elle conteste :

> l’existence même d’un quelconque excès de pouvoir en soutenant :

* qu’il résulte des dispositions de l’article 29-1 qu’à défaut de limitation expressément mentionnée, la désignation de l’administrateur provisoire emporte attribution à celui-ci de tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26,

* qu’il ne peut être considéré que sa mission consistait uniquement dans le fait de convoquer et présider le conseil syndical et l’assemblée générale à toute réunion qu’il lui plaira et d’en fixer l’ordre du jour alors qu’il s’agit simplement d’un chef de mission dans la mission plus générale de rétablissement du fonctionnement normal du syndicat.

> avoir manqué à ses obligations en termes de convocation de l’assemblée générale en exposant :

* que la mission qui lui était confiée n’emportait pas obligation de convoquer une assemblée générale,

* que l’article 7 du décret du 17 mars 1967 est inapplicable lorsqu’un administrateur provisoire a été désigné et investi de tous les pouvoirs de l’assemblée générale,

* qu’il a été tenu compte de l’ordonnance de référé du 4 novembre 2022 mais qu’il n’existait pas de point d’ordre du jour justifiant une convocation d’une A.G. Et qu’il a été, en concertation avec le conseil syndical, organisé des réunions de copropriétaires,

* que le conflit opposant les copropriétaires à la société gestionnaire des appartements privait d’intérêt toute réunion ou éventuelle convocation d’une A.G.,

* que les dispositions de l’article 62-7 du décret du 17 mars 1967 instituent une simple faculté de convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre mais ne confèrent nullement à l’assemblée générale les pouvoirs dont l’administrateur provisoire a été investi,

> n’avoir pas été suffisamment diligente dans le recouvrement des créances du syndicat à l’encontre des copropriétaires défaillants en soutenant :

* que le délai de déclaration de créances au passif de la société [48] suite au jugement de liquidation judiciaire de celle-ci expirant le 26 avril 2023, elle a été contrainte de procéder à une déclaration de créance provisionnelle qui n’a été admise qu’en partie,

* que l’absence d’action en recouvrement est imputable non à sa négligence mais au non-paiement des charges par les copropriétaires qui soutiennent – à tort – qu’elles sont dues par la société gestionnaire des appartements,

* qu’en suite de la reconstitution de comptabilité, elle a adressé le 27 octobre 2023 à chaque copropriétaire un décompte individuel des charges dues pour les années 2018 à 2022 et délivré les 12 janvier et 13 juin 2024 des mises en demeure,

* que ses possibilités d’action sont limitées par l’insuffisances des fonds du syndicat (dont le compte bancaire présente un solde créditeur de 378,38 €) et aucun conseil n’acceptant de mettre en oeuvre les actions judiciaires en recouvrement en avance sur frais,

— qu’elle a respecté ses obligations en termes de reddition de comptes en ce que les dispositions de l’article 29-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont inapplicables en l’espèce.

*

Dans leurs conclusions notifiées le 13 juin 2025, M. [U] [BU], Mme [O] [MW] [DL], M. [RR] [LE] [ZY], M. [J] [TI] [JM], Mme [O] [CB] [K], M. [F] [Y], Mme [KP] [C] [R] [A], M. [SU] [XS] [H], Mme [KB] [YV] [I], M. [X] [NW] [M], M. [SF] [E], Mme [YG] [AO] épouse [E], M. [E] [G], Mme [V] [EO], M. [N] [S] [P], M. [T] [L], M. [W] [TX] et Mme [CX] [Z] [RC], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner la SELARL [44], ès qualités, à leur payer une somme de 8 500 € 'sauf à parfaire’ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [44] ès qualités aux entiers dépens 'du présent référé',

— dire que le taux d’intérêt légal sera majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire aux termes des dispositions de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967 :

— s’agissant des manquements de l’administrateur provisoire dans le cadre de l’exerce de sa mission:

> que l’administrateur provisoire a été défaillant dans sa mission de recouvrement des sommes dues par les copropriétaires en ce que :

* aucune action n’a été mise en place entre sa nomination et l’appel de cotisation du 27 octobre 2023 alors même que la SELARL [44] avait sollicité et obtenu l’autorisation de s’adjoindre un sachant aux services duquel elle n’a finalement pas eu recours (tout en sollicitant de ce chef une provision de 8 520 € H.T.) et que la comptabilité du syndicat a été établie pour la période 2018-2020 par son expert-comptable,

* aucune information précise n’a été fournie aux copropriétaires ou membres du conseil syndical concernant le recouvrement des créances,

* aucune démarche n’a été entreprise à l’égard de la société [48] pendant la période antérieure à sa liquidation judiciaire, nonobstant les termes de l’ordonnance de référé du 4 octobre 2022,

> que l’administrateur provisoire n’a pas respecté les limites de sa mission :

* qu’il n’a pas déposé, dans les six mois de sa désignation, le rapport intermédiaire prévu par l’article 29-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965,

* qu’il n’a convoqué aucune assemblée générale de copropriété nonobstant les termes de l’article 62-7 du décret du 17 mars 1967 pourtant expressément rappelés par l’ordonnance de référé du 4 octobre 2022,

* qu’en l’absence de décision expresse en ce sens, l’administrateur provisoire ne peut se voir confier tous les pouvoirs du conseil syndical et de l’assemblée générale, excluant la nécessité de les convoquer et lui permettant de prendre seul les décisions relevant normalement de ces organes,

* que les décisions prises par l’administrateur provisoire les 23 juillet 2021, 8 avril 2022 (désignation des membres du conseil syndical) et 11 octobre 2023 (approbation des comptes 2018-2022 et fixation des budgets prévisionnels 2023-2024) sont ainsi irrégulières,

— que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires n’est par gravement compromis dès lors qu’aucune créance n’a été déclarée dans le cadre de la procédure d’administration provisoire, qu’aucun plan d’apurement des dettes n’a été en conséquence établi, que seule la gestion courante de la copropriété doit être assurée.

MOTIFS

Sur la demande principale :

Pour 'mettre un terme’ à compter du jugement à la mission de la SELARL [44], le tribunal a considéré, d’une part, que celle-ci avait été défaillante dans l’exécution de sa mission et, d’autre part, que les conditions de prolongation de sa mission n’étaient pas réunies.

Sur les manquements reprochés à la SELARL [44] :

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose:

— que si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat…,

— que le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, qu’à cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical, que le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire, que l’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée, qu’il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération, que dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété,

— que la décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois, que si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat, que le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

En l’espèce, la mission de la SELARL [44] est ainsi définie, aux termes de l’ordonnance du 6 novembre 2020 :

— prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et notamment au recouvrement des sommes dues par tout copropriété (sic) défaillant,

— convoquer et présider le conseil syndical ainsi que l’assemblée générale des copropriétaires à toute réunion qu’il lui plaira et en fixer l’ordre du jour.

En l’absence de toute mention, même implicite mais univoque, de ce chef, il ne peut être considéré que l’administrateur provisoire s’est vu confier, au sens de l’article 29-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, 'tous les pouvoirs de l’assemblée générale'(hors ceux prévus par l’article 26 a et b) voire simplement partie (au demeurant non expressément déterminée) de ceux-ci, spécialement d’approuver les comptes de copropriété, de fixer le budget prévisionnel, de décider d’un appel de fonds exceptionnel et de constituer le conseil syndical, tous actes cependant accomplis par la SELARL [44] (pièces 7 et 12 de l’appelante), de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu que la SELARL [44] a excédé les pouvoirs qui lui ont été attribués par la décision l’ayant désignée.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce que, constatant qu’aucune assemblée générale n’a été convoquée pendant toute la durée des fonctions de la SELARL [44], alors qu’il n’est pas établi que tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale lui avait été confié, les dispositions de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été respectées.

Si la SELARL [44] justifie de l’accomplissement des multiples diligences en vue de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété, s’agissant spécialement de la reconstitution et de la vérification de la comptabilité, de la déclaration de créance au passif de la liquidation judiciaire de la société [48], de l’exercice d’une action en responsabilité contre le précédent syndic, les manquements ci-dessus retenus, force est de constater qu’elle ne justifie pas avoir entrepris des démarches de recouvrement, amiable ou judiciaire, à l’encontre des copropriétaires défaillants (à l’exception de M. [BU], cité 'à titre d’exemple') et le jugement sera également confirmé en ce qu’il a retenu l’insuffisance des diligences accomplies en termes de recouvrement des charges impayées.

Sur la situation financière de la copropriété :

Les éléments versés aux débats établissent que si l’équilibre financier de la copropriété demeure précaire (solde créditeur de 392,90 € au 2 octobre 2024), aucun impayé, passé et actuel, n’est caractérisé (aucune déclaration de créance n’a été régularisée en application de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965, aucun plan d’apurement n’a en conséquence été établi, il n’est justifié d’aucune dette du syndicat des copropriétaires postérieurement à la désignation de la SELARL [44]) alors que la reconstitution des comptes à laquelle a procédé l’administrateur provisoire permettra le recouvrement des créances encore recouvrables, de sorte que le maintien d’une administration provisoire n’apparaît pas nécessaire pour assurer l’équilibre financier de la copropriété.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a mis un terme à compter de son prononcé à la mission de la SELARL [44], dit n’y avoir lieu à confirmer l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Tarbes du 9 novembre 2023.

Sur les demandes accessoires :

La SELARL [44] qui succombe sera condamnée, ès qualités, aux entiers dépens d’appel et de première instance.

L’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SELARL [44], ès qualités, à payer à M. [U] [BU], Mme [O] [MW] [DL], M. [RR] [LE] [ZY], M. [J] [TI] [JM], Mme [O] [CB] [K], M. [F] [Y], Mme [KP] [C] [R] [A], M. [SU] [XS] [H], Mme [KB] [YV] [I], M. [X] [NW] [M], M. [SF] [E], Mme [YG] [AO] épouse [E], M. [E] [G], Mme [V] [EO], M. [N] [S] [P], M. [T] [L], M. [W] [TX] et Mme [CX] [Z] [RC], ensemble, la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et, ajoutant au jugement déféré, de la condamner de ce chef à leur payer, ensemble, la somme de 2 500 € au titre des frais par eux exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort:

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Tarbes du 18 décembre 2024,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Condamne la SELARL [44], ès qualités, aux dépens d’appel,

— Condamne la SELARL [44], ès qualités, à payer, en application de l’article 700 du C.P.C., à M. [U] [BU], Mme [O] [MW] [DL], M. [RR] [LE] [ZY], M. [J] [TI] [JM], Mme [O] [CB] [K], M. [F] [Y], Mme [KP] [C] [R] [A], M. [SU] [XS] [H], Mme [KB] [YV] [I], M. [X] [NW] [M], M. [SF] [E], Mme [YG] [AO] épouse [E], M. [E] [G], Mme [V] [EO], M. [N] [S] [P], M. [T] [L], M. [W] [TX] et Mme [CX] [Z] [RC], ensemble, la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Hélène BRUNET, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,