N° RG 24/02862

N° Portalis DBVM-V-B7I-MLLG

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOULIN KREMENA MLADENOVA’ AVOCATS ASSOCIES

la SELARL CDMF AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 09 DECEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/03165)

rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 27 juin 2024

suivant déclaration d’appel du 24 juillet 2024

APPELANT :

M. [O] [W]

né le 16 septembre 1969 à [Localité 11] (ITALIE)

de nationalité Italienne

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Kremena MLADENOVA de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOULIN KREMENA MLADENOVA’ AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

Mme [L] [E]

née le 26 juin 1963 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

M. [S] [E]

né le 16 novembre 1966 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

M. [H] [E]

né le 19 septembre 1969 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 9]

Mme [X] [E]

née le 28 janvier 1965 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 7]

tous quatre représentés par M^e Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 novembre 2025, Madame Lamoine, conseiller, a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Par acte notarié du 30 août 2019, Mmes [X] et [L] [E] et MM. [H] et [S] [E] (les consorts [E]) ont promis de vendre pour la somme de 310 500 € à M. [W], bénéficiaire de la promesse l’ayant acceptée mais en se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation, une maison d’habitation située à [Localité 12] (38) ainsi que la parcelle sur laquelle elle est édifiée, cadastrée AH n° [Cadastre 1], sous plusieurs conditions suspensives dont celles de l’obtention :

d’un permis de construire avant le 15 mars 2020,

d’un prêt d’un montant total de 310 000 € pour une durée maximale de 20 ans, au taux fixe nominal maximal de 1,50 %, devant être obtenu au plus tard dans le mois de l’obtention du permis de construire.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 30 juin 2020.

Il était prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 15 525 €, que le bénéficiaire s’engageait à verser en la comptabilité du notaire rédacteur au plus tard dans les dix jours de la rédaction de la promesse. Cette somme a été versée par M. [W] entre les mains du notaire rédacteur en qualité de séquestre.

Par avenant en dates des 23 juillet et 16 septembre 2020, les parties à la promesse de vente ont convenu d’une prolongation de la durée de la celle-ci jusqu’au 15 décembre 2020, la date limite d’obtention du permis de construire étant, dans le même acte, reportée au 31 août 2020.

Après avoir, par acte sous seing privé du 11 décembre 2020, exercé la faculté de substitution prévue dans la promesse de vente au profit de la SARL GT Investissements qu’il dirigeait, portant sur une partie du terrain pour laquelle il avait obtenu un permis de construire le 20 juin 2020, M. [W] ne s’est, pour autant, pas manifesté auprès des promettants ou du notaire instrumentaire en vue de réaliser la promesse de vente avant la date limite contractuellement fixée au 15 décembre 2020.

Après avoir reçu du bénéficiaire de la promesse des attestations de prêts, en dates des 15 janvier et 2 février 2021, établies au profit de M. [W] ainsi que de la SARL GT Investissements, le notaire des consorts [E] a, par courrier du 5 février 2021 adressé au conseil de M. [W] :

demandé des compléments d’information sur les pièces transmises,

fait valoir que, la promesse de vente étant caduque, l’indemnité d’immobilisation était acquise de plein droit aux vendeurs et ne saurait venir en déduction du prix si, finalement, la vente était réalisée entre les parties.

Après diverses discussions restées infructueuses, les consorts [E] ont, par lettre du 12 novembre 2021, mis M. [W] en demeure de leur payer l’indemnité d’immobilisation en raison de la caducité de la promesse, et réitéré cette mise en demeure par lettre recommandée de leur conseil du 26 avril 2022.

Sans réponse à ces demandes, les consorts [E] ont, par acte du 21 juin 2022, assigné M. [W] devant le tribunal judiciaire de Grenoble pour le voir condamner à leur payer, outre intérêts à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts, ainsi qu’une indemnité de procédure :

l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat soit 15 525 €,

2 642 € au titre de leur préjudice lié au paiement de la taxe foncière 2020 et 2021,

et voir par conséquent ordonner à Me [G] notaire de libérer la somme de 15'525 € consignée à leur profit.

Par jugement du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

déclaré les consorts [E] recevables en leurs demandes,

condamné M. [W] à leur payer la somme de 15 525 € au titre de l’indemnité d’immobilisation

ordonné en conséquence à Me [G], notaire, de libérer à leur profit la somme de 15 525 € sur son sous compte à la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue dans la promesse de vente,

condamné M. [W] à verser aux consorts [E] la somme de 2 642 € au titre du préjudice matériel lié au paiement de la taxe foncière 2020 et 2021,

débouté M. [W] de sa demande en résolution de la promesse de vente,

dit que les condamnations prononcées seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement,

ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil,

condamné M. [W] aux dépens et à payer aux consorts [E] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Par déclaration au greffe en date du 24 juillet 2024, M. [W] a interjeté appel de ce jugement.

Par uniques conclusions notifiées le 24 novembre 2024, M. [W] demande à cette cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, de :

juger que la promesse de vente en date du 30 août 2019 est caduque, en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans le mois de l’obtention du permis de construire,

À titre subsidiaire :

prononcer la résolution de la vente compte-tenu de la survenance d’une force majeure ayant empêché l’exécution de son obligation par le débiteur,

En tout état de cause :

condamner les consorts [E] à lui restituer la somme de 15 525 €, outre intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2020 et jusqu’à parfait paiement, au titre de l’indemnité d’immobilisation séquestrée,

ordonner à Me [G], notaire, de libérer à son profit la somme de 15 525 € séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation,

condamner les consorts [E] aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir :

que la promesse de vente est caduque pour non réalisation, dans le délai convenu, de la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt,

que cette défaillance n’est pas de son fait dès lors qu’il avait, dès le 15 juin 2020 soit avant même l’obtention du permis de construire, sollicité l’octroi de prêts conformes aux conditions contractuelles aussi bien en son nom que pour le compte de sa société GT Investissement, mais que c’est seulement début 2021 qu’il a obtenu les réponses positives de sa banque,

que ce délai ne peut lui être reproché, l’établissement bancaire ayant tardé à formuler son offre compte-tenu du contexte sanitaire,

que nonobstant sa volonté de régulariser la vente une fois les financements obtenus, les consorts [E] ont 'refusé de se présenter au rendez-vous pour la réalisation’ (sic) de celle-ci, et exigeaient, pour ce faire, une augmentation du prix de vente de plus de 15 000 € outre la prise en charge par lui de la taxe foncière à l’année 2020,

à titre subsidiaire, que la résolution de la vente doit être prononcée en raison de la force majeure qui en a empêché la réalisation, celle-ci étant constituée par la crise sanitaire sans précédent qui a 'impacté nombre de relations contractuelles dans un contexte économique ralenti’ (sic), sa conseillère financière étant 'absente et dans l’impossibilité d’établir les documents’ qu’il sollicitait, et les services de l’administration ayant été 'à l’arrêt total’ sans possibilité 'd’estimer les délais de reprise d’activité'.

Il ajoute qu’en toute hypothèse, il ne saurait être condamné au paiement de la taxe foncière qui incombe aux consorts [E] en leur qualité de propriétaires indivis du bien en cause, étant souligné que s’il avait dans un premier temps accepté cette prise en charge, c’était dans la perspective d’une régularisation de la vente qui n’est plus d’actualité.

Les consorts [E], par uniques conclusions notifiées le 31 octobre 2024, demandent :

la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions,

le débouté de M. [W] de toutes ses demandes comme étant mal fondées,

sa condamnation à leur payer la somme de 1 000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

sa condamnation aux dépens dont distraction au profit de leur avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils reprennent, en les développant, les motifs du jugement par lesquels le tribunal a considéré que le comportement négligent de M. [W], pour n’avoir pas respecté les délais contractuels sans informer ses cocontractants, devait être assimilé à la réalisation de la condition suspensive, sans que leur adversaire puisse utilement invoquer la crise sanitaire qui était parfaitement connue lors de l’avenant signé en juillet et septembre 2020,

Ils ajoutent qu’en toute hypothèse, M. [W] ne s’est pas conformé aux stipulations contractuelles prévoyant la forme et le délai pour réclamer la restitution de l’indemnité d’immobilisation en cas de non réalisation de la condition suspensive dans le délai.

Ils font valoir enfin, sur la demande subsidiaire, qu’aucun cas de force majeure ne saurait être utilement invoqué, la crise sanitaire et toutes ses conséquences étant parfaitement connue des parties notamment à la date de la signature de l’avenant prolongeant le délai de validité de la promesse de vente.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 7 octobre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation

Aux termes des clauses figurant en pages 17 et 18 de la promesse de vente du 30 août 2019, le bénéficiaire devait, pour bénéficier de la protection de la condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts d’un montant maximal de 310 000 € :

'notifier au promettant l’obtention ou la non-obtention’ du prêt conforme aux conditions contractuellement fixées.

Il était encore stipulé que, 'à défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition’ et que 'passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie’ et la promesse sera caduque de plein droit, et encore que, dans ce cas : 'le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes, en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant'.

En l’espèce, il est constant tout d’abord que M. [W] n’a justifié auprès des consorts [E] ni de l’obtention ni d’un refus de prêt au plus tard dans le délai d’un mois de l’obtention de son permis de construire soit avant le 22 juillet 2020 conformément aux clauses contractuelles initiales. Si la date limite d’obtention du permis de construire a été reportée au 31 août 2020 dans l’avenant en dates des 23 juillet et 16 septembre 2020, il n’est pas davantage justifié par M. [W] d’une notification de l’obtention ou du refus d’un prêt dans le mois suivant cette date, soit avant le 30 septembre 2020.

Ensuite, il ressort des pièces produites par l’appelant (n° 5 et 6), que, s’il a effectivement sollicité l’octroi d’un prêt tant pour lui-même que pour sa société GT Investissement auprès de la société CIC Lyonnaise de Banque, cette double demande de prêt n’a été reçue que le 15 juin 2020, soit plus de huit mois après la signature de la promesse synallagmatique de vente, mais aussi et surtout quinze jours seulement avant l’expiration du délai de validité de cette dernière initialement fixé au 30 juin 2020, alors que l’avenant prolongeant les délais n’avait pas encore été signé entre les parties.

L’appelant n’invoque ni ne justifie d’aucune demande de prêt formulée antérieurement à celles-ci, et ne saurait utilement se prévaloir, sur ce point, de la crise sanitaire liée au Covid 19, aucune des pièces du dossier ne venant accréditer la thèse selon laquelle cette pandémie l’aurait empêché de contacter, notamment par voie électronique, un conseiller bancaire en vue d’instruire une demande de financement d’un achat immobilier sur une aussi longue période écoulée depuis la fin de l’été 2019, alors même que les premiers cas de cette maladie en Europe n’ont été recensés qu’en janvier 2020.

Par ailleurs, si M. [W] justifie de réponses positives à ses demandes de prêts en dates des 2 et 5 février 2021 soit après l’expiration du délai de validité reporté de la promesse synallagmatique, il n’allègue, ni a fortiori ne justifie d’aucune démarche entreprise auprès de l’établissement bancaire sollicité, pour voir instruire dans des délais raisonnables ses demandes, formulées le 15 juin 2020 soit près de huit mois auparavant, et pour obtenir une réponse, positive ou négative, dans les délais contractuellement convenus.

Sur ce point, ainsi que l’a justement considéré le tribunal, M. [W] est mal fondé à se prévaloir de la crise sanitaire du Covid 19 pour justifier à la fois le délai d’instruction de ses demandes et son inaction fautive face à cette situation ; en effet, d’une part les parties ont, en connaissance de cette situation, signé un avenant au cours de l’été 2020 prorogeant le délai de validité de la promesse au 15 décembre 2020, d’autre part aucune des pièces du dossier ne vient, là encore, accréditer l’affirmation selon laquelle toutes démarches commerciales et tous rouages administratifs auraient été bloqués pendant la période en cause, les échanges de courriels invoqués par l’appelant pour en justifier remontant tous au mois de mars 2020 marquant le début de la première période de confinement qui s’est achevée en mai suivant étant rappelé que, si cette période a été suivie de restrictions de déplacement, celles-ci n’ont pas empêché tout fonctionnement des relations commerciales ni des services administratifs.

C’est donc à bon droit que le tribunal a considéré qu’en raison du comportement négligent de M. [W] qui ne justifie pas, au sens du contrat, avoir 'accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt’ dans le délai fixé contractuellement, la condition suspensive de l’obtention de celui-ci était réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation était due aux promettants, et le jugement sera confirmé sur ce point ainsi qu’en toutes ses dispositions qui en sont la conséquence.

Sur la demande subsidiaire de l’appelant aux fins de résolution de la promesse de vente

La vente n’ayant pas, dans le délai de validité de la promesse synallagmatique reporté au 15 décembre 2020, été réalisée selon les modalités prévues en page 5 de la promesse du 30 août 2019, c’est-à-dire :

soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente,

soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur du délai de validité de la promesse,

les effets de la promesse de vente se sont éteints de plein droit ainsi que stipulé en page 6 de l’acte sous l’intitulé : 'CARENCE'.

Dès lors, c’est à bon droit, par ces motifs substitués, que le tribunal a considéré que la demande aux fins de résolution de la promesse de vente n’avait plus d’objet, et le jugement sera aussi confirmé en ce qu’il en a débouté M. [W].

Sur les demandes indemnitaires

En raison de la négligence de M. [W] qui n’a pas fait le nécessaire pour réaliser la vente avant la date limite contractuellement fixée au 15 décembre 2020, les consorts [E] étaient toujours propriétaires du bien au 1er janvier 2021 ; ils sont fondés à réclamer, à titre de dommages-intérêts, le montant de la taxe foncière dont ils ont dû s’acquitter au titre de l’année 2021 soit 1 328 € au vu des pièces produites, l’obligation de s’acquitter de cette taxe étant la conséquence directe de la faute de leur cocontractant.

En revanche, ils ne sont pas légitimes à former la même demande pour la taxe foncière due au titre de l’année en 2020, dans la mesure où ils avaient, dès l’origine, fixé la durée de validité de leur promesse de vente au 30 juin 2020, puis, par l’avenant signé par eux le 23 juillet 2020, accepté de proroger ce délai de validité au 15 décembre 2020, ce qui avait pour conséquence de faire reposer sur eux cette taxe pour l’année 2020 même si M. [W] avait respecté ses obligations résultant du contrat initial et de l’avenant.

Par ailleurs, ils ne démontrent pas qu’en l’absence d’immobilisation du bien par l’effet de la promesse unilatérale ils auraient été en mesure de régulariser une vente définitive de celui-ci avant le 31 décembre 2019 et donc de n’en être plus propriétaires au 1er janvier 2020, situation constitutive du fait générateur de cet impôt aux termes de l’article 1415 du code général des impôts.

Le jugement déféré sera donc partiellement infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Les consorts [E] n’ont pas demandé l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé au jour de son prononcé le point de départ des intérêts sur les sommes qui leur ont été allouées.

La demande de capitalisation des intérêts, dès lors qu’elle est formée pour les intérêts dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil, s’impose au juge et il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande ainsi formée.

M. [W], qui succombe en son appel, devra supporter les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en sa faveur.

Il est équitable d’allouer une indemnité sur ce fondement au profit des consorts [E].

Les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [W] à payer aux consorts [E] la somme de 1 328 € au titre de la taxe foncière 2021, mais l’infirme en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 1 314 € pour la même taxe au titre de l’année 2020.

Statuant de nouveau sur ce dernier point, déboute Mmes [X] et [L] [E] et MM. [H] et [S] [E] de leur demande ainsi formée.

Confirme, pour le surplus, le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Condamne M. [W] à payer à Mme [X] [E], Mme [L] [E], M. [H] [E] et M. [S] [E] chacun la somme supplémentaire de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Rejette toutes les autres demandes.

Condamne M. [W] aux dépens d’appel qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE