N° RG 23/02288 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L3VH

C8

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Magalie RIBEIRO

la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 26 JUIN 2025

Appel d’une ordonnance (N° RG [Immatriculation 3])

rendue par le Président du TC de [Localité 11]

en date du 09 juin 2023

suivant déclaration d’appel du 16 juin 2023

APPELANTE :

S.A.S. LES SENIORS M immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOURG-EN-BRESSE sous le numéro 881.385.884, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Magalie RIBEIRO, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e LETANG, avocat au barreau de LYON,

INTIMÉES :

S.A.S. [Localité 7] REALISATIONS immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 893 071 035, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6] – FRANCE

représentée par M^e Catherine GOARANT de la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e BOLLAND-BLANCHARD, avocat au barreau de LYON,

S.E.L.A.R.L. [V] [F] au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 901 604 736, représentée par Maître [V] [F], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société LES SENIORS M, nommée à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de LYON du 28 septembre 2023

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représentée,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 avril 2025, M^me FIGUET, Présidente, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure

Par acte reçu par Me [Z] le 3 février 2021, la société Foncière Puralis a vendu en l’état futur d’achèvement à la société [Localité 7] Réalisations un immeuble à édifier situé [Adresse 10] à [Localité 7] dénommé '[Adresse 8]' comprenant une résidence services senior de 95 logements et 35 emplacements de stationnement moyennant le prix de 13.320.000 euros Ttc.

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2020, la société Foncière Puralis, représentée par la société Groupe Valentin, avait consenti à la société Les Séniors M, représentée par M. [X], un bail commercial en l’état futur d’achèvement sous condition suspensive portant sur l’immeuble précédemment décrit moyennant un loyer annuel de 588.300 euros hors charges et hors taxes. La condition suspensive tenait à la signature de l’acte d’acquisition de l’assiette foncière du projet de construction des locaux. Il était prévu une date de prise de possession par le preneur des locaux loués au plus tard le 30 septembre 2022, la durée du bail étant de 15 ans à compter de la date de prise d’effet.

Par avenant au bail du 22 novembre 2022, la bailleur a consenti une remise de 100% du loyer hors charges et hors taxes du 22 novembre au 30 novembre 2022 et de 50% du loyer hors charges et hors taxes du 1er décembre 2022 jusqu’au 28 février 2023, soit trois mois de loyers réduits.

Le 22 novembre 2022, la société Foncière Puralis, la société [Localité 7] Réalisations et la société Les Séniors M ont signé un procès-verbal de livraison de l’immeuble situé à [Localité 7] mentionnant des réserves.

A la suite de la livraison, la société Les Séniors M a sous loué 4 appartements de la résidence à des personnes âgées dont l’une est décédée au début de l’année 2023.

Par courrier recommandé du 8 février 2023, le conseil de la société Les Séniors M a indiqué à la société [Localité 7] Réalisations que les nombreuses réserves relevées à l’occasion de la livraison n’ont pas été levées, que de nombreux documents dont la remise était prévue ne lui ont pas été remis, que les nombreux manquements rendent impropre l’immeuble à sa destination spécifique de résidence seniors, qu’elle considère donc le bail commercial résilié aux torts de la société [Localité 7] Réalisations et qu’elle quittera les lieux le 1er mars 2023.

Par courrier du 10 février 2023, la société [Localité 7] Réalisations a fait savoir à la société Les Séniors M que la majeure partie des réserves a été levée, que les documents ont été remis et que les désagréments relatés ne sauraient justifier une résiliation du bail.

Par courrier adressé à la société Les Séniors M le 2 mai 2023, le conseil de la société [Localité 7] Réalisations constatait que la société Les Séniors M a pris le parti de résilier le bail commercial d’une durée ferme de 15 ans, de restituer les clés et de résilier les contrats de téléassistance et autres contrats concernant le bon fonctionnement des locaux loués alors qu’elle a installé dans les lieux

quatre résidents séniors. Elle a indiqué qu’elle dégage totalement sa responsabilité puisqu’elle n’a pas choisi ces personnes et a été placée devant le fait accompli de la résilition sans libération totale des locaux.

Par acte du 17 mai 2023, la société [Localité 7] Réalisations a assigné la société Les Séniors M, M. [B] [X] et Mme [S] [X] en leur qualité de directeurs généraux de la société Les Séniors M et la société Le Chapuis en sa qualité d’associé unique de la société Les Séniors M devant le juge des référés du tribunal de commerce de Vienne en paiement d’une indemnité d’occupation et en condamnation à transférer les trois personnes âgées dans une résidence agréée.

Par ordonnance du 9 juin 2023, le juge des référés du tribunal de commerce de Vienne :

— a rejeté l’exception d’incompétence au profit du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse,

— s’est déclaré compétent,

— a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action à l’encontre des consorts [X] et de la société Le Chapuis,

— a condamné la société Les Séniors M à restituer libre de tout occupant les locaux dans les deux mois suivant la signification de la décision sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard,

— a condamné la société Les Séniors M à verser à la société [Localité 7] Réalisations une indemnité d’occupation outre charges équivalente au montant du loyer tel qu’il avait été prévu jusqu’à la libération complète des locaux, à savoir la somme de 1.612 euros hors taxes et hors charges par jour,

— a condamné la société Les Séniors M à verser à la société [Localité 7] Réalisations la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté les demandes présentées à l’encontre de M. [B] [X], Mme [S] [X] et la société Le Chapuis,

— a condamné la société Les Séniors M aux dépens qu’il a liquidés.

Par déclaration du 16 juin 2023, la société Les Séniors M a interjeté appel de cette ordonnance en ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action à l’encontre des consorts [X] et de la société Le Chapuis et a rejeté les demandes présentées à l’encontre de M. [B] [X], Mme [S] [X] et la société Le Chapuis.

Par jugement du 28 août 2023, le tribunal de commerce de Lyon a prononcé la liquidation judiciaire de la société Les Séniors M et a nommé la Selarl [V] [F] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte du 16 janvier 2024, la société Les Séniors M a assigné la Selarl [V] [F] en sa qualité de liquidateur de la société Les Séniors M en intervention forcée devant la cour d’appel de Grenoble par acte remis à sa personne.

Les deux instances ont été jointes le 1er février 2024.

La Selarl [V] [F] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance juridictionnelle du 16 mai 2024, la présidente de chambre a débouté la société [Localité 7] Réalisation de sa demande en caducité de la déclaration d’appel et a déclaré irrecevable la demande de la société [Localité 7] Réalisation en irrecevabilité de l’appel en ce qu’elle est formée devant la présidente de la chambre saisie. Cette ordonnance a été maintenue par arrêt du 19 décembre 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mars 2025.

Prétentions et moyens de la société Les Séniors M

Par conclusions remises le 10 juin 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en première instance,

— dire et juger que le tribunal de commerce de Vienne était incompétent pour connaître du litige,

Subsidiairement,

— débouter la société [Localité 7] Réalisations de l’ensemble de ses demandes, fins moyens et conclusions,

— condamner la société [Localité 7] Réalisations à payer à la société Les Séniors M la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris ceux afférents à l’appel en intervention forcée.

Elle fait valoir que condamnée à payer à la société [Localité 7] Réalisations une indemnité d’occupation et à restituer les locaux libres de toute occupation, elle dispose d’un droit propre à soutenir l’appel qu’elle a interjeté à l’encontre de l’ordonnance du 9 juin 2023.

Sur l’incompétence, elle relève que :

— les litiges relatifs à des baux commerciaux, autre que ceux relatifs à la fixation du loyer, relèvent tous de la compétence du tribunal judiciaire,

— le juge des référés en retenant sa compétence au motif que la demande vise à la bonne application d’une clause contractuelle ne renvoyant pas aux dispositions régissant les baux commerciaux a opéré une distinction là où le règlement ne le prévoit pas,

— le litige doit être renvoyé devant le tribunal de commerce de Bourg en Bresse dont le ressort comprend le lieu du siège social de la société Les Séniors M et le lieu de situation de la résidence, objet du bail.

Sur la condamnation à restituer les locaux libres de toute occupation, elle fait remarquer que :

— l’exécution de l’obligation de restitution des locaux est impossible puisque par ordonnance du 17 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne l’a condamnée à maintenir l’alimentation électrique et en eau potable des parties communes de la résidence sénior en l’absence de résiliation régulière des contrats de location liant les trois résidentes concernées,

— l’ordonnance du 17 juillet 2023 ayant ordonné en pratique le maintien dans les lieux, elle s’oppose à l’exécution de l’ordonnance du 9 juin 2023,

— l’obligation alléguée ne peut donc ouvrir droit qu’à des dommages et intérêts dans le cadre de la déclaration de créance de la société [Localité 7] Réalisations,

— la demande de restitution de lieux doit donc être rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, elle fait valoir que :

— l’instance en paiement de l’indemnité d’occupation n’est pas une instance en cours au sens du droit des procédures collectives et les règles relatives à l’interruption des instances en cours ne sont pas applicables à l’instance,

— la demande en paiement est devenue irrecevable en vertu de l’interdiction des poursuites individuelles,

— en tout état de cause, cette demande se heurte à plusieurs contestations sérieuses tenant aux désordres et non-conformités constatés ne permettant pas de garantir le confort et la sécurité des résidentes et à l’énormité de l’indemnité d’occupation réclamés alors que seuls 3 appartements sur 95 sont occupés.

Prétentions et moyens de la société [Localité 7] Réalisations

Par conclusions remises le 21 mars 2025, elle demande à la cour de :

— déclarer l’appel irrecevable,

— confirmer l’ordonnance rendue le 9 juin 2023 par le tribunal de commerce de Vienne en ce qu’elle :

* a rejeté l’exception d’incompétence au profit du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse et s’est déclaré compétent ,

* a condamné la société Les Séniors M à restituer libre de tous occupants les locaux dans les deux mois qui suivent la signification de l’ordonnance de référé sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard,

* a condamné la société Les Séniors M à verser une indemnité d’occupation outre charges à la société [Localité 7] Réalisations équivalente au montant du loyer tel qu’il avait été prévu jusqu’à la libération complète des locaux, à savoir la somme de 1.612 euros hors taxes et hors charges par jour,

* a condamné la société Les Séniors M à payer à la société [Localité 7] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevable l’argument d’incompétence et confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Les Séniors M et s’est déclarée compétente,

— confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a :

* condamné la société Les Séniors M à restituer libre de tous occupants les locaux dans les deux mois qui suivent la signification de l’ordonnance de référé sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard,

* condamné la société Les Séniors M à verser une indemnité d’occupation outre charges à la société [Localité 7] Réalisations équivalente au montant du loyer tel qu’il avait été prévu jusqu’à la libération complète des locaux, à savoir la somme de 1.612 euros hors taxes et hors charges par jour; et à tout le moins fixer du fait de l’absence de restitution conforme des locaux, une indemnité d’occupation à la charge de la société Les Séniors M jusqu’ à la libération des lieux, à hauteur de 1.612 euros ht et hc par jour jusqu’à la libération conforme des locaux,

* condamné la société Les Séniors M à payer à la société [Localité 7] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ajoutant,

— condamner la société Les Séniors M à payer à la société [Localité 7] Réalisations la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance outre sa condamnation en tous les dépens de première instance et d’appel.

Sur l’irrecevabilité de l’appel, elle soutient que :

— la société Les Séniors M agit seule au soutien de son appel alors qu’elle ne peut le faire, étant dessaisie de son droit d’action,

— le débiteur en liquidation judiciaire a un droit propre uniquement en ce qu’il s’agit du recouvrement de créances, de la contestation de son passif, de ses droits propres familiaux ou des actions concernant la mise en cause de la responsabilité d’un co-contractant,

— la demande fondée sur une atteinte aux droits de propriété de la société [Localité 7] Réalisations ne relève pas des droits propres de la société Les Séniors M,

— la société Les Séniors M ne se défend pas sur une instance mais a pris l’initiative d’un recours contre une ordonnance,

— le droit propre ne permet au débiteur que de faire valoir son point de vue dans le cadre du déroulement de la procédure collective, seul un droit inhérent à la procédure collective peut être élevé au rang d’un droit propre,

— la société Les Séniors M ne peut soutenir qu’elle conserve le droit propre de se défendre sur le recours formé contre la décision fixant après reprise d’une instance en cours lors du jugement d’ouverture une créance à son passif ou la condamnant à payer un créancier alors qu’elle soutient dans le même temps que l’instance en référé n’est pas une instance en cours,

— en outre, le débat porte sur une obligation de faire, à savoir la restitution de locaux,

— l’appel de la société Les Séniors M, dessaisie de toute possibilité d’action, est donc irrecevable.

Subsidiairement, elle relève que :

— la présente instance n’est pas une instance en paiement en référé puisque l’objet principal est la restitution des locaux sous astreinte, de ce fait la jurisprudence invoquée est inopérante,

— la discussion sur la compétence est sans intérêt puisque la cour d’appel a un pouvoir d’évocation,

— en tout état de cause, dès lors que le litige bien que concernant un bail commercial a pour fondement le droit commun des obligations, le tribunal de commerce peut être saisi dès lors que le défendeur est commerçant,

— en matière mixte, il peut être retenu le lieu de situation de l’immeuble qui se situe dans le ressort du tribunal de commerce de Vienne,

— l’exception de compétence a donc été rejetée à juste titre.

En réponse au moyen soulevé par la société Les Séniors M tenant à l’impossibilité d’exécuter l’obligation de faire, la société [Localité 7] Réalisations fait valoir que :

— l’obligation de restitution n’est absolument pas impossible, elle a d’ailleurs été en partie exécutée,

— il appartient à la société Les Séniors M de trouver une solution de transfert des trois occupants des lieux alors qu’elle s’est désintéressée de leur situation,

— la société Les Séniors M a résilié le contrat à ses risques et périls et l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite,

— il n’existe aucune contestation sérieuse dès lors que tous les certificats de conformité ont été délivrés, les réserves ont été largement levées, la société Les Séniors M n’a sollicité aucune expertise judiciaire,

— il n’est pas possible de laisser des résidents de plus de 90 ans dans une structure vide de toute organisation et de tout soutien et sans exploitant,

— il appartient à la société Les Séniors M de trouver une solution pour ces résidents.

Sur l’indemnité d’occupation, elle fait remarquer que :

— il s’agit d’une condamnation à indemnité d’occupation qui n’est pas divisible de la condamnation principale de restitution des locaux et non d’une stricte condamnation provisionnelle au paiement ou encore moins d’une condamnation à des dommages et intérêts,

— le loyer commercial n’a aucun lien avec le taux d’occupation des logements,

— l’occupation de trois appartements empêche la libre disposition du bien pour la société [Localité 7] Réalisations,

— le montant réclamé est conforme aux loyers convenus.

Motifs de la décision

1/ Sur la recevabilité de l’appel

La cour observe que lorsque la société Les Seniors M a interjeté appel le 16 juin 2023 à l’encontre de l’ordonnance de référé du 9 juin 2023, elle n’était pas dessaisie de ses droits puisque sa liquidation judiciaire n’a été prononcée que par jugement rendu le 28 août 2023.

Par ailleurs, si le débiteur faisant l’objet d’une liquidation judiciaire ne peut engager une action tendant au recouvrement de sa créance, ni mettre en jeu la responsabilité d’un cocontractant, il peut en revanche dans l’exercice de son droit propre contester la créance, objet de l’instance en cours.

En conséquence, l’appel doit être déclaré recevable et la société Les Seniors M est recevable à le soutenir.

2/ Sur la compétence

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Néanmoins, il est constant que lorsque le litige ne porte pas sur l’application du statut des baux commerciaux, la compétence du tribunal judiciaire n’est pas exclusive (3e Civ., 11 avril 2019, pourvoi n° 18-16.061) .

En l’espèce, l’action engagée par le bailleur est une action tendant au paiement d’une indemnité d’occupation et à la restitution des locaux sous astreinte ensuite d’une résiliation faite à l’initiative du preneur. Le présent litige ne porte donc pas sur l’application du statut des baux commerciaux.

Par ailleurs, les lieux loués sont situés à Chavanoz dans le ressort du tribunal de commerce de Vienne.

En conséquence, c’est à juste titre que le juge des référés du tribunal de commerce de Vienne s’est déclaré compétent.

3/ Sur la restitution des locaux sous astreinte

En application de l’article 873 du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la société Les Seniors M a résilié le bail la liant à la société [Localité 7] Réalisations à la date du 1er mars 2023. Elle n’avait donc plus de titre pour demeurer dans les locaux au-delà de cette date.

Or, il n’est pas contesté que la société Les Seniors M a sous-loué quatre appartements à des personnes âgées et que trois d’entre elles sont toujours dans les lieux.

Le preneur ne peut considérer que la restitution est impossible au motif que par ordonnance de référé du 9 juin 2023, le juge des contentieux de la protection l’a condamné à maintenir l’alimentation électrique et en eau potable des parties communes de résidence sous astreinte, alors que cette ordonnance ne supprime pas le trouble illicite causé par une occupation sans titre et qu’il appartient au preneur qui a lui-même pris l’initiative de la résiliation de réinstaller les personnes à qui il a sous-loué les appartements dans d’autres locaux de façon décente.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a ordonné la restitution des locaux sous astreinte.

4/ Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L.622-21 I du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

L’indemnité d’occupation sollicitée concerne une période d’occupation antérieure à l’ouverture de la procédure collective. Contrairement à ce qui est soutenu par la société [Localité 7] Réalisation, il s’agit bien d’une demande de condamnation provisionnelle divisible de l’action en restitution des locaux. Cette indemnité d’occupation ne peut donc plus faire l’objet d’une condamnation même à titre provisionnel et relève de la procédure d’admission des créances, la cour, statuant dans la limite des pouvoirs du juge des référés, ne pouvant fixer le principe et le montant de la créance au passif de la société Les Seniors M.

En conséquence, la demande au titre de l’indemnité d’occupation sera déclarée irrecevable et le jugement infirmé sur ce point.

5/ Sur les mesures accessoires

La société Les Seniors M qui succombe partiellement à l’instance sera condamnée aux dépens d’appel et à payer la somme de 3.000 euros à la société [Localité 7] Réalisation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare recevable l’appel formé par la société Les Seniors M.

Confirme l’ordonnance de référé du 9 juin 2023 sauf en ce qu’elle a condamné la société Les Seniors M à verser à la société [Localité 7] Réalisations une indemnité d’occupation outre charges équivalente au montant du loyer tel qu’il avait été prévu jusqu’à la libération complète des locaux, à savoir la somme de 1.612 euros hors taxes et hors charges par jour.

L’infirmant de ce chef, déclare irrecevable la demande de la société [Localité 7] Réalisations en paiement d’une indemnité d’occupation.

Condamne la société Les Seniors M aux dépens d’appel.

Condamne la société Les Seniors M à payer la somme de 3.000 euros à la société [Localité 7] Réalisation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société Les Seniors M de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me ROUX, Greffière lors de la mise à disposition à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente