AFFAIRE : N° RG 23/01246

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du TJ de [Localité 4] en date du 11 Mai 2023

RG n° 22/04553

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2025

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 6]

N° SIRET : 818 413 056

[Adresse 8]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Anne-laure BOILEAU, avocat au barreau de CAEN

Assistée de M^e Olivier LEROY, avocat au barreau de CAEN,

INTIMEE :

S.A.S. PRINTNGO

N° SIRET : 522 032 994

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Pierrick DESHAYES, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 05 décembre 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre et M. GOUARIN, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 06 février 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte sous signature privée du 18 septembre 2017, la SCI [Adresse 5] a consenti à la SARL Printngo, qui exerce une activité d’agence de publicité, un bail commercial sur des locaux à destination de commerce, fabrication, atelier et stockage, situés lots n°1, 2 et 3 au [Adresse 7], d’une surface d’environ 450 m2, moyennant un loyer annuel de 32.400 euros HT, soit de 2.700 euros HT par mois payable par trimestre civil et d’avance les 1ers janvier, juillet et octobre de chaque année, outre une provision sur charges hors TVA d’un montant mensuel de 100 euros, à compter du 1er janvier 2018 et pour une durée de neuf années.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 15 mai 2020, le preneur a informé le bailleur de son souhait de résilier ce bail à compter du 1er janvier 2021.

Le 25 novembre 2020, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par commissaire de justice.

Le 12 novembre 2020, la SCI a consenti à la SARL Blacksun un nouveau bail commercial su ces mêmes locaux à compter du 1er décembre 2020.

Le 28 novembre 2022, la société Printngo a assigné la SCI devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins, notamment, de voir condamner cette dernière à lui restituer la somme de 5.400 euros versée à titre de dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2021, au paiement des sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, de 4.200 euros correspondant aux sommes indûment perçues au titre des provisions sur charges locatives et de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 11 mai 2023, le tribunal judiciaire de Caen a :

— condamné la SCI à payer à la société Printngo la somme de 5.400 euros au titre du dépôt de garantie versée lors de l’entrée dans les lieux,

— débouté la société Printngo de sa demande de condamnation de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné la SCI à payer à la société Printngo la somme de 4.200 euros correspondant aux sommes indûment perçues au titre des charges locatives,

— débouté la société Printngo de sa demande de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné la SCI aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure.

Selon déclaration du 31 mai 2023, la SCI a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 6 février 2024, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société Printngo la somme de 5.400 euros au titre du dépôt de garantie versée lors de l’entrée dans les lieux, celle de 4.200 euros correspondant aux sommes indûment perçues au titre des charges locatives, celle de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux dépens, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner la société Printngo à restituer la somme de 11.100 euros réglée par ses soins par chèque du 28 juin 2023 libellé à l’ordre de la Carpa, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Printngo de sa demande de dommages-intérêts et, y ajoutant, de condamner l’intimée à lui verser la somme de 3.500 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du procès-verbal de constat du 28 mai 2020, dont distraction au profit de son conseil.

Par dernières conclusions du 7 novembre 2024, la société Printngo demande à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la SCI au paiement des sommes 5.400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, 4.200 euros au titre des provisions sur charges locatives et de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation de la SCI au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre des manquements à ses obligations contractuelles et de condamner l’intimée au paiement de la somme de 3.500 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de son conseil.

La mise en état a été clôturée le 6 novembre 2024.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIFS

1. Sur la demande de restitution de dépôt de garantie

Le bail conclu entre les parties prévoit notamment en son article 18.1 le versement par le preneur d’un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer HT.

Il n’est pas discuté que la société Printngo a versé la somme de 5.400 euros à titre de dépôt de garantie.

L’article 18.2 du bail stipule que le dépôt de garantie sera remboursé au preneur en fin de bail, après déménagement et remise des clefs, justification du paiement de ses impôts, exécution des réparations à sa charge, déduction de toute somme dont il pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci serait rendu responsable par le fait du preneur, à quelque titre que ce soit.

Selon l’article 6.2 du bail le preneur ne peut poser ni plaque, ni enseigne, ni store, ni antenne, ni parabole, ni réaliser une installation quelconque intéressant l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’accord préalable et écrit du bailleur et le preneur est tenu en tout état de cause en fin de bail de procéder à la dépose et à la remise en l’état antérieur, si bon semble au bailleur et dans les règles de l’art.

En vertu de l’article 7 du bail, le preneur est tenu d’effectuer dans les locaux loués, pendant toute la durée du bail ou ses renouvellements successifs et à ses frais, tous travaux et réparations d’entretien au sens des articles 1754 et 605 du code civil, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement dès qu’ils s’avéreront nécessaires.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, de sorte que le preneur est réputé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement par huissier de justice le 25 novembre 2020 révèle que le bardage extérieur en partie arrière présentait une détérioration sur les couvertines en partie inférieure sur les deux côtés de la première porte séquentielle, qu’un vitrage cassé était constaté sur la partie arrière et, côté rue au-dessus de la vitrine, la présence d’une douzaine de trous laissés sur la tôle centrale.

Ces dégradations constituent des réparations locatives à la charge du preneur au sens du bail comme de l’article 1751 du code civil, le preneur invoquant vainement et sans l’établir un défaut de conception du bâtiment à l’origine du bris de la vitre.

La société Printngo se borne à affirmer sans le démontrer que les enseignes ont été retirées lors de la résiliation du bail sans dégradation sur le bardage et que les trous de fixation de ces enseignes ont été rebouchés avec des rivets noirs de la couleur du bardage.

Il importe peu à cet égard que la pose de l’enseigne ait été ou non autorisée par le bailleur.

Le bailleur établit à suffisance par la production de devis que le coût de réparation des dégradations constatées s’élève aux sommes de 5.312,48 euros TTC au titre de la réparation des bardages et de 1.074,15 euros TTC au titre du remplacement du vitrage cassé, déduction faite du coût de remplacement d’un cylindre dont la nécessité n’est pas démontrée, soit à la somme globale de 6.386,63 euros TTC.

Ainsi, le coût des réparations locatives excède le montant du dépôt de garantie d’un montant de 5.400 euros.

Au dispositif de ses dernières conclusions, l’appelant sollicite la condamnation de la société Printngo à lui restituer la somme de 11.100 euros réglée par ses soins en exécution du jugement entrepris. Or l’arrêt infirmatif constitue un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes versées en vertu de la décision de première instance sans qu’il en fasse expressément mention.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et, la cour statuant à nouveau, la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la société Printngo sera rejetée.

2. Sur les charges locatives

Selon l’article 19 du bail, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges, travaux, prestations de toute nature, impôts, taxes, redevances et assurances afférents aux locaux loués selon l’inventaire annexé aux présentes ou mentionné dans les conditions particulières. Ce dernier comprend l’indication de la répartition des différentes catégories de charges, impôts, taxes et redevances entre le bailleur et le preneur.

Dans le cas où les locaux loués se trouvent dans un ensemble immobilier comprenant plusieurs locataires, la répartition entre les locataires des charges, du coût des travaux, du montant des impôts, taxe et redevances y sera précisée. Cette répartition sera établie conformément aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce et précisée dans l’inventaire annexé aux présentes ou mentionnée dans les conditions particulières.

Les modalités de remboursement des charges seront fixées aux conditions particulières.

Le bailleur adressera chaque année au preneur un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances liées au présent bail au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Pour les immeubles en copropriété l’état récapitulatif sera adressé au preneur dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Les conditions particulières du bail prévoient une provision mensuelle sur charges d’un montant de 100 euros HT, forfait pour les lots loués, 'entretien espaces verts, parking, nettoyage… avec réajustement et solde une fois par an, sur justificatifs, au prorata des m2 occupés'.

L’appelant ne produit aucune pièce de nature à établir la réalité des prestations objet de la provision sur charges locatives, notamment d’entretien des espaces verts, du parking ou de nettoyage, ni à justifier de l’exécution de ses obligations contractuelles concernant l’envoi d’un état récapitulatif annuel des charges et la répartition des charges entre les différents locataires de l’ensemble immobilier où se trouvent les locaux loués.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI à payer à la société Printngo la somme de 4.200 euros correspondant aux provisions sur charges perçues indûment.

3. Sur la demande indemnitaire pour manquements du bailleur à ses obligations contractuelles

La société Printngo fait grief au tribunal d’avoir rejeté sa demande indemnitaire pour manquements du bailleur à ses obligations contractuelles, alors que ce dernier a effectué une intrusion de nuit dans les locaux loués sans son autorisation, a stationné son véhicule devant les portes du local loué en empêchant l’ouverture, a détruit des biens lui appartenant, a refusé de prendre en compte et de remédier aux désordres affectant les lieux loués et n’a pas justifié des charges locatives, ce qui a 'sensiblement compliqué la gestion de l’entreprise'.

Cependant, il ressort des échanges de courriels produit par le bailleur que l’intervention nocturne du bailleur dans les locaux loués a été réalisée dans l’intérêt et au su du preneur.

La photographie non datée et non authentifiée produite revêt une valeur probante insuffisante à démontrer la réalité des faits et de la gêne occasionnée par le stationnement de la voiture du bailleur devant l’entrée des locaux loués.

La réalité des désordres invoqués dans la lettre adressée par le preneur au bailleur le 19 juin 2020 n’est établie par aucune des pièces communiquées par l’intimée.

Enfin, la société Printngo ne démontre pas en quoi les manquements invoqués à ses obligations contractuelles par le bailleur aurait 'sensiblement compliqué la gestion de l’entreprise’ et lui auraient ainsi causé un préjudice.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Printngo de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.

4. Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

La solution donnée au litige conduit à confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Printngo de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive de la SCI.

5. Sur les demandes accessoires

Au regard de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées.

La société Printngo, qui succombe en ses principales prétentions, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat du 28 mai 2020 qui ne saurait être compris dans les dépens faute d’avoir été ordonné judiciairement.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 5] à payer à la société Printngo la somme de 5.400 euros au titre du dépôt de garantie versée lors de l’entrée dans les lieux, aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Rejette la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la société Printngo ;

Condamne la société Printngo aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Anne-Laure Boileau, avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI [Adresse 5] et la société Printngo de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY